“商業(yè)核心東西是什么呢，還是品牌背后的人。購(gòu)買(mǎi)這些品牌的人是核心，透過(guò)品牌看到人的時(shí)候，你的規(guī)劃才是有效。”

　　編者按：現(xiàn)在的商業(yè)就像一個(gè)全新冒險(xiǎn)樂(lè)園，充滿機(jī)遇，也充滿風(fēng)險(xiǎn)，更有無(wú)數(shù)需要解答的問(wèn)題：什么樣的商業(yè)項(xiàng)目才是好的項(xiàng)目？商業(yè)與地產(chǎn)更深入結(jié)合的核心與定位是什么？如何認(rèn)識(shí)商業(yè)與金融資本之間的關(guān)系？商業(yè)發(fā)展商與品牌之間怎樣建立與維護(hù)合作關(guān)系？傳統(tǒng)商業(yè)與品牌怎樣應(yīng)對(duì)電商的沖擊？

　　2013年11月26-28日，觀點(diǎn)新媒體在廣州舉行首屆觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)，圍繞論壇主題“商業(yè)的未來(lái)”，觀點(diǎn)新媒體遍訪商業(yè)地產(chǎn)的專家學(xué)者、典范項(xiàng)目的打造者、運(yùn)營(yíng)者，知名商業(yè)運(yùn)營(yíng)商及零售商、品牌商等人士，推出“商業(yè)的未來(lái)”2013觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)系列報(bào)道。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見(jiàn)習(xí)編輯 鄭鵬 “商業(yè)地產(chǎn)是個(gè)平臺(tái)，在各個(gè)平臺(tái)上會(huì)有各種精彩故事發(fā)生。但是無(wú)論多精彩，人才是故事的主角。”禹洲地產(chǎn)總經(jīng)理邢嘯冬如是表示。

　　廈門(mén)作為中國(guó)閩南地區(qū)的核心城市和知名的旅游城市，在過(guò)去的一段時(shí)間里，由于對(duì)臺(tái)因素，整個(gè)商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)相對(duì)滯后。

　　但是隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展和城市地位的上升，從2002年以來(lái)，廈門(mén)商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量開(kāi)始發(fā)展成形，在供應(yīng)量上也成倍增長(zhǎng)。

　　對(duì)于禹洲地產(chǎn)而言，也審時(shí)度勢(shì)，在商業(yè)地產(chǎn)方面也確立了“三駕馬車(chē)”并駕發(fā)展的戰(zhàn)略。

　　在禹洲地產(chǎn)的商業(yè)布局里，主要分為購(gòu)物中心物業(yè)、寫(xiě)字樓物業(yè)和酒店物業(yè)三部分構(gòu)成。購(gòu)物中心物業(yè)則分為兩部分，一種是依托與城市綜合體的是區(qū)域性的購(gòu)物中心；二是依托于住宅物業(yè)的社區(qū)商業(yè)中心。

　　而寫(xiě)字樓物業(yè)和酒店物業(yè)這部分，目前主要集中在上海、廈門(mén)等中心城市，基本上以全部持有，自主經(jīng)營(yíng)管理為主。

　　隨著今年城鎮(zhèn)化愈演愈烈，很多企業(yè)也抓住期間機(jī)遇，開(kāi)始加快商業(yè)布局的步伐，禹洲地產(chǎn)也不例外。

　　針對(duì)三、四線城市，“我們有一個(gè)概念叫”小城市大商業(yè)“。在這樣的城市，商業(yè)要么不做，要么就做當(dāng)?shù)乩洗蟆ＲM(jìn)入這些城市的話我們會(huì)格外審慎。”邢嘯冬進(jìn)一步表示。

　　而就在商業(yè)地產(chǎn)如火如荼發(fā)展的同時(shí)，也帶來(lái)了另外一個(gè)問(wèn)題，商業(yè)供應(yīng)過(guò)剩，那如何去避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)？如何去實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)價(jià)值的最大化？

　　對(duì)此，邢嘯冬指出，商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化，某種程度來(lái)說(shuō)，也是我們這個(gè)社會(huì)心態(tài)浮躁的表現(xiàn)；商業(yè)地產(chǎn)需要更多的對(duì)市場(chǎng)的理解，需要要對(duì)這個(gè)城市文化的了解，以及生活在這座城市里人的需求了解。

　　為了更好的滿足人的需求，禹洲地產(chǎn)還提出了“第三生活空間”，即除了你的工作地點(diǎn)、家庭之外，購(gòu)物中心就成為消費(fèi)者的“第三空間”。

　　其續(xù)稱，在這個(gè)第三空間中，讓你生活和工作中的一些不愉快在這里能夠消除、淡忘，放松心情，疏解壓力，然后很愉快的回家。

　　以下為觀點(diǎn)新媒體采訪禹洲地產(chǎn)控股有限公司商業(yè)公司總經(jīng)理邢嘯冬先生實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：廈門(mén)作為一個(gè)旅游城市，在發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)方面有沒(méi)有什么需要注意的地方？現(xiàn)狀如何？

　　邢嘯冬：廈門(mén)是中國(guó)閩南地區(qū)的核心城市，也是改革開(kāi)放最早的四個(gè)特區(qū)城市之一，同時(shí)，也是全國(guó)知名的旅游城市。整個(gè)閩南，是個(gè)藏富于民的地區(qū)，華僑眾多，原本因?qū)ε_(tái)因素，商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)相對(duì)滯后，但是這個(gè)城市對(duì)外來(lái)文化并不排斥，包容性很強(qiáng)。在這樣一個(gè)有著良好開(kāi)發(fā)縱深的核心城市，上述城市特質(zhì)，應(yīng)當(dāng)在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)劃時(shí)，就要引起高度重視。

　　觀點(diǎn)新媒體：有人表示一線城市適合開(kāi)發(fā)城市綜合體，但是二、三線城市適合開(kāi)發(fā)購(gòu)物中心，廈門(mén)存在這方面的問(wèn)題嗎？

　　邢嘯冬：持有這樣觀點(diǎn)的人，也許有他的一定道理。但是，對(duì)于廈門(mén)這樣的二線城市，或者說(shuō)是類一線城市而言，城市綜合體開(kāi)發(fā)和購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)，都存在，只是基于不同的城市地段，土地現(xiàn)狀，應(yīng)有不同的開(kāi)發(fā)策略。

　　觀點(diǎn)新媒體：目前，禹洲商業(yè)地產(chǎn)所占的比例大概是多少？未來(lái)是否會(huì)加大份額？主要是自持還是散售？

　　邢嘯冬：目前在15%左右。從集團(tuán)綜合體開(kāi)發(fā)的角度我們會(huì)加大比例，但基本上會(huì)控制在30%以內(nèi)。核心地段的商業(yè)會(huì)自持，底商和步行街多會(huì)散售出去。

　　觀點(diǎn)新媒體：禹洲在商業(yè)地產(chǎn)的布局是怎樣？

　　邢嘯冬：禹洲的商業(yè)地產(chǎn)，主要分為購(gòu)物中心物業(yè)、寫(xiě)字樓物業(yè)和酒店物業(yè)三部分構(gòu)成。購(gòu)物中心部分，一種是依托與城市綜合體的是區(qū)域性的購(gòu)物中心，主要分布在上海、廈門(mén)、泉州、安徽合肥等城市；二是依托于住宅物業(yè)的社區(qū)商業(yè)中心。寫(xiě)字樓和酒店目前主要是在上海、廈門(mén)等中心城市，基本全部持有，自主經(jīng)營(yíng)管理。

　　另外，結(jié)合國(guó)家城鎮(zhèn)化開(kāi)發(fā)政策，針對(duì)三、四線城市，我們有一個(gè)概念叫“小城市大商業(yè)”。在這樣的城市，商業(yè)要么不做，要么就做當(dāng)?shù)乩洗蟆ＲM(jìn)入這些城市的話我們會(huì)格外審慎。

　　觀點(diǎn)新媒體：公司如何平衡住宅和商業(yè)兩者之間的關(guān)系？

　　邢嘯冬：商業(yè)和住宅的平衡，主要還是要看公司的發(fā)展階段。具體項(xiàng)目而言，我們既要考慮現(xiàn)金流，也要考慮所在城市規(guī)劃和未來(lái)的發(fā)展空間。根據(jù)不同的定位，服務(wù)對(duì)象的不同，城市發(fā)展水平的不同，我們會(huì)有不同的組合，各方面都會(huì)有一些調(diào)整，不同項(xiàng)目有不同的做法。

　　觀點(diǎn)新媒體：在當(dāng)前寫(xiě)字樓租金走高的情況下，禹洲在這方面的具體規(guī)劃是怎么樣的？

　　邢嘯冬：寫(xiě)字樓，目前是我們禹洲商業(yè)項(xiàng)目的一個(gè)重點(diǎn)，而禹洲寫(xiě)字樓發(fā)展的重點(diǎn)是在廈門(mén)和上海等一線城市和區(qū)域核心城市，這是從市場(chǎng)的角度考慮。

　　整個(gè)海西經(jīng)濟(jì)區(qū)的經(jīng)濟(jì)核心在廈門(mén)。隨著臺(tái)海局勢(shì)在進(jìn)一步穩(wěn)定，寫(xiě)字樓需求一定是往上走的，這個(gè)判斷和我們決定做這類項(xiàng)目是比較吻合的。

　　我們?cè)谏虾?xiě)字樓主要集中在浦東。上海寫(xiě)字樓本身需求比較大，現(xiàn)在隨著自貿(mào)區(qū)概念落實(shí)，這時(shí)候又是寫(xiě)字樓很好的切入點(diǎn)。

　　其他城市我們會(huì)有一些寫(xiě)字樓配套，主要還是從從綜合體的角度來(lái)做，會(huì)有更多的需求。

　　觀點(diǎn)新媒體：今年廈門(mén)土地供應(yīng)非常少，如果有土地供也主要是以商業(yè)金融地為主，禹洲以后會(huì)不會(huì)在拿地方面有更多的動(dòng)作，開(kāi)拓更多的區(qū)域？

　　邢嘯冬：從我們現(xiàn)在重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域來(lái)講，一個(gè)是福建，福建是我們的根本。除了福建我們重點(diǎn)在長(zhǎng)三角，輻射長(zhǎng)三角周邊；另外就是環(huán)渤海地區(qū)，京津?yàn)橹鳌?/p>

　　目前，國(guó)家劃定了十幾個(gè)城市群，每個(gè)城市群都有特點(diǎn)，我們也在做研究。達(dá)到一定程度，或者我們覺(jué)得這個(gè)城市各方面資源積累到一定程度的時(shí)候，我們會(huì)考慮。

　　總之，我們禹洲的策略，一個(gè)理念，叫“立足海西，建樹(shù)中國(guó)”。

　　觀點(diǎn)新媒體：禹洲在上海的商業(yè)項(xiàng)目也很多，集團(tuán)在上海的戰(zhàn)略是什么樣的？

　　邢嘯冬：目前在商業(yè)項(xiàng)目上我們?cè)诩涌焐虾＿@方面的布局，我們認(rèn)為上海周邊還是有非常大的發(fā)展?jié)摿?。尤其是自貿(mào)區(qū)的概念出來(lái)，深水港和自貿(mào)區(qū)相結(jié)合，這是國(guó)家戰(zhàn)略。相信只要有機(jī)會(huì)，我們會(huì)有多一些投入的。

　　觀點(diǎn)新媒體：您覺(jué)得如何去平衡速度和產(chǎn)品品質(zhì)之間的關(guān)系？

　　邢嘯冬：禹洲是個(gè)穩(wěn)健發(fā)展的集團(tuán)，我們相信產(chǎn)品品質(zhì)是第一位的，這是一種社會(huì)責(zé)任。注重品質(zhì)的企業(yè)，也是一個(gè)對(duì)社會(huì)負(fù)責(zé)的企業(yè)，也才是更為健康的企業(yè)。

　　觀點(diǎn)新媒體：目前商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，您覺(jué)得如何去創(chuàng)新產(chǎn)品呢？如何去實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)價(jià)值的最大化？

　　邢嘯冬：商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化，某種程度來(lái)說(shuō)，也是我們這個(gè)社會(huì)心態(tài)浮躁的表現(xiàn)；商業(yè)地產(chǎn)需要更多的對(duì)市場(chǎng)的理解，需要要對(duì)這個(gè)城市文化的了解，以及生活在這座城市里的人的需求了解。一個(gè)城市需要靈魂，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也是如此，而這個(gè)靈魂一定是文化。

　　沒(méi)有對(duì)城市文化的了解，就沒(méi)有思想；沒(méi)有思想，就沒(méi)有規(guī)劃。沒(méi)有合理的規(guī)劃，談何商業(yè)物業(yè)價(jià)值的最大化？

　　觀點(diǎn)新媒體：在項(xiàng)目的招商過(guò)程中有沒(méi)有難點(diǎn)或者要注意的地方？

　　邢嘯冬：招商，往往很多開(kāi)發(fā)商最多關(guān)注的地方，但是往往忽略了整體規(guī)劃與定位；就招商而招商，沒(méi)有規(guī)劃的理念，沒(méi)有組合的理解，沒(méi)有今后經(jīng)營(yíng)的意識(shí)，招商只能是緣木求魚(yú)。

　　觀點(diǎn)新媒體：公司選擇品牌的要點(diǎn)是什么呢？

　　邢嘯冬：要符合我們的定位，有定的前瞻性。商業(yè)核心東西是什么呢，還是品牌背后的人。購(gòu)買(mǎi)這些品牌的人是核心，透過(guò)品牌看到人的時(shí)候，你的規(guī)劃才是有效。

　　觀點(diǎn)新媒體：品牌商對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)也非常重要，公司如何維護(hù)這種品牌商的合作關(guān)系？

　　邢嘯冬：我們相互之間會(huì)經(jīng)常交流，我們是把品牌商當(dāng)成一種合作伙伴，我們提供的是平臺(tái)，在這個(gè)平臺(tái)上面，我們共同合作。把品牌商自己人，把他當(dāng)成我們的合作伙伴，我們一起來(lái)做。他認(rèn)同這個(gè)市場(chǎng)，認(rèn)同我們的規(guī)劃，他才會(huì)有信心，哪怕遇到暫時(shí)的困難，也能同舟共濟(jì)。這樣，我們的項(xiàng)目才會(huì)有價(jià)值。

　　觀點(diǎn)新媒體：商業(yè)地產(chǎn)也有很強(qiáng)的專業(yè)性，公司如何結(jié)合自身的運(yùn)營(yíng)能力和管控能力去滿足一個(gè)消費(fèi)者的需求呢？

　　邢嘯冬：我們對(duì)運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)要求還是比較嚴(yán)格的，我們有一整套的業(yè)績(jī)分析，顧客分析的體系，我們?cè)谌粘＝?jīng)營(yíng)中也會(huì)做一些調(diào)整，商業(yè)也會(huì)在做調(diào)整。

　　我們?cè)谔嵋粋€(gè)概念，叫“第三生活空間”。除了你的工作地點(diǎn)、家庭之外，我們的購(gòu)物中心就是他的“第三空間”。在這個(gè)第三空間中，讓你生活和工作中的一些不愉快在這里能夠消除、淡忘，放松心情，疏解壓力，然后很愉快的回家。

　　觀點(diǎn)新媒體：第三生活空間是否是對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的一種突破？

　　邢嘯冬：我們?cè)谧錾虡I(yè)地產(chǎn)的過(guò)程中在不斷的思考，我們希望有一些更好的、能夠滿足人們個(gè)性化需求，當(dāng)人口紅利不再是簡(jiǎn)單的滿足生存需要的時(shí)候，我們需要什么，可能需要更多的情感交流。

　　當(dāng)所有的商業(yè)都是圍繞人來(lái)做，滿足消費(fèi)者需求，這種滿足不再單純是購(gòu)物，也不單純?cè)谶@里吃到東西，而是更多的一種心理滿足感，這才是更重要的。

　　觀點(diǎn)新媒體：商業(yè)地產(chǎn)需要的培育期和項(xiàng)目的投資也是非常大的，公司如何根據(jù)金融市場(chǎng)的情況制定合理的資金運(yùn)作方案呢？

　　邢嘯冬：預(yù)算管理很重要。從我們的角度來(lái)講怎樣把每一個(gè)項(xiàng)目都用好，我們都會(huì)做預(yù)算，而且務(wù)求精準(zhǔn)，同時(shí)強(qiáng)調(diào)過(guò)程控制。對(duì)我們來(lái)講是把項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)好，讓投資方看到項(xiàng)目不錯(cuò)，有一個(gè)長(zhǎng)期穩(wěn)定的回報(bào)，這很重要。

　　觀點(diǎn)新媒體：以您十幾年的商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)最核心的是什么？

　　邢嘯冬：商業(yè)地產(chǎn)是個(gè)平臺(tái)，在各個(gè)平臺(tái)上會(huì)有各種精彩故事發(fā)生。但是無(wú)論多精彩，人才是故事的主角。因此，除了資金之外，更多的還是在人的需求上做開(kāi)發(fā)。商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)不起來(lái)沒(méi)有任何的價(jià)值。你要經(jīng)營(yíng)起來(lái)一定是和這個(gè)城市，和這個(gè)區(qū)域有機(jī)的結(jié)合，而且一定要成為當(dāng)?shù)鼗蛘哌@個(gè)城市的一部分來(lái)考慮。

　　所以，商業(yè)地產(chǎn)如果要做，真的要有很深刻的理解，一定是站在經(jīng)營(yíng)的角度去考慮，然后反過(guò)來(lái)考慮投資。如果一開(kāi)始你就以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的角度去考慮這個(gè)市場(chǎng)就可能是本末倒置，最后的結(jié)果是不可控的，關(guān)鍵還是在于理念上。

　　觀點(diǎn)新媒體：您怎樣來(lái)看電商全面興起的現(xiàn)象？商業(yè)地產(chǎn)如何應(yīng)對(duì)這種沖擊呢？

　　邢嘯冬：網(wǎng)絡(luò)是個(gè)平臺(tái)，其實(shí)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，何嘗不是個(gè)平臺(tái)呢？很多在網(wǎng)上實(shí)現(xiàn)不了的，相信在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目平臺(tái)反而是可以實(shí)現(xiàn)的。

　　因此，商業(yè)地產(chǎn)如何吸引客流呢？難道真的人人都會(huì)成為“宅男宅女”嗎？不會(huì)的，人是社會(huì)的人，人是需要交流的，人是需要聚會(huì)的，人除了購(gòu)物之外，還有更多的需求的。電商的興起，滿足了人們最基礎(chǔ)的生活需要，但人們還需要一個(gè)愉悅的心情。

　　因此，我們的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，我們的購(gòu)物中心，規(guī)劃設(shè)計(jì)的核心、出發(fā)點(diǎn)恐怕是要有改變了，去購(gòu)物中心購(gòu)物不再是我們?nèi)ベ?gòu)物中心的重要原因；購(gòu)物中心的稱謂恐怕也要改一下了，“市民交流中心”？也許還有更好的名字吧。