由于深圳新增用地嚴(yán)重供給不足，因而進(jìn)入城市更新市場的開發(fā)商已越來越多，但僧多粥少，競爭也越來越激烈。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 彭飛 城市更新作為深圳盤活存量以增加土地供應(yīng)的方式，已受到越來越多房企的關(guān)注。

　　日前，卓越集團(tuán)宣布，該公司在“西鄉(xiāng)街道2013年十大城市更新項(xiàng)目推介會”上與深圳西鄉(xiāng)街道辦簽訂城市更新意向合作書。此次西鄉(xiāng)城市更新項(xiàng)目包括河?xùn)|、流塘、黃田等十個項(xiàng)目，面積總量達(dá)127萬平方米。

　　卓越集團(tuán)執(zhí)行總裁張遠(yuǎn)在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時表示，如有可能，卓越會介入以上全部十個項(xiàng)目的開發(fā)。

　　佳兆業(yè)卓越西鄉(xiāng)較勁

　　不過，就在張遠(yuǎn)話音剛落之際，11月18日消息，佳兆業(yè)日前已與深圳市河?xùn)|股份合作公司正式簽署《河?xùn)|舊村項(xiàng)目合作改造開發(fā)協(xié)議》，成功拿下寶安西鄉(xiāng)河?xùn)|舊村改造項(xiàng)目。

　　該項(xiàng)目位于深圳寶安西鄉(xiāng)街道，包含在此次西鄉(xiāng)街道推介的十大項(xiàng)目內(nèi)，占地約17.6萬平方米，涉及拆遷建筑面積約30萬平方米，目前土地權(quán)屬以河?xùn)|村為主，涉及翻身、徑貝、麻布等村股份公司。

　　據(jù)佳兆業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，未來河?xùn)|項(xiàng)目將建成集金融辦公、大型現(xiàn)代商業(yè)、五星級酒店、特色城市主題公園、高尚住宅等功能配套服務(wù)完善的標(biāo)志性城市綜合體。

　　對于佳兆業(yè)率先拿下河?xùn)|舊村改造項(xiàng)目，卓越集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，公司只是與西鄉(xiāng)街道簽訂了意向合作，目前并沒有確定具體項(xiàng)目，而佳兆業(yè)可能是進(jìn)入河?xùn)|項(xiàng)目較早，因而得以確定，但這對公司后續(xù)獲取西鄉(xiāng)項(xiàng)目并不影響。

　　該負(fù)責(zé)人還提到，卓越今后會就具體項(xiàng)目的規(guī)劃要求去洽談和選擇，如果項(xiàng)目側(cè)重建設(shè)大型商務(wù)綜合體，比如寫字樓、商場和酒店等，卓越的優(yōu)勢就會明顯，因?yàn)楦脑熘黧w在評價和判斷方面會依據(jù)開發(fā)商已有的項(xiàng)目和經(jīng)驗(yàn)去綜合考量。

　　不過，該人士亦坦承，由于佳兆業(yè)在舊改方面多年成功運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，特別是在住宅項(xiàng)目改造方面的成功案列較多，因而佳兆業(yè)在獲取舊改項(xiàng)目方面也有其優(yōu)勢。

　　事實(shí)上，正是認(rèn)可佳兆業(yè)多年運(yùn)營舊改的經(jīng)驗(yàn)，卓越在今年還將之前在佳兆業(yè)主管舊改業(yè)務(wù)的耿延良招致麾下，并委以重任。耿延良不僅擔(dān)任卓越集團(tuán)副總裁，還兼任卓越城市更新集團(tuán)有限公司總經(jīng)理。

　　隨后，卓越于今年7月拿下坪山新區(qū)湯坑城市更新項(xiàng)目，同時旗下深圳葵涌項(xiàng)目、南新項(xiàng)目、松崗項(xiàng)目、泥崗項(xiàng)目也開始正式啟動。

　　對于未來卓越的舊改規(guī)模，卓越集團(tuán)執(zhí)行總裁張遠(yuǎn)高調(diào)宣稱，卓越的目標(biāo)是在目前已有舊改項(xiàng)目規(guī)模下，于未來3年內(nèi)，希望將整個深圳的舊改規(guī)模再擴(kuò)大500萬平方米。

　　不過，在老道的佳兆業(yè)面前，卓越的舊改規(guī)模其實(shí)還不足以相提并論。

　　今年9月，佳兆業(yè)專注舊改業(yè)務(wù)的置業(yè)集團(tuán)也正式成立，當(dāng)時其相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，佳兆業(yè)已成為目前國內(nèi)規(guī)模最大的城市更新集團(tuán)。

　　據(jù)佳兆業(yè)方面提供的數(shù)據(jù)顯示，佳兆業(yè)置業(yè)集團(tuán)已有30多個城市更新項(xiàng)目，總占地面積超過1200萬平方米，項(xiàng)目遍及深圳、廣州、珠海、東莞等地。

　　深圳城市更新暗涌

　　由于深圳新增用地嚴(yán)重供給不足，因而進(jìn)入城市更新市場的開發(fā)商已越來越多，但僧多粥少，競爭也越來越激烈。

　　卓越相關(guān)人士亦坦承，今后深圳的舊改市場競爭會越發(fā)激烈，因?yàn)榇蠹叶荚跔幭噙M(jìn)入這個市場，雖然整個市場體量不小，但未來3-5年內(nèi)可預(yù)見能落實(shí)的項(xiàng)目其實(shí)不多，所以上規(guī)模的公司之間競爭在所難免，這也不僅僅只是卓越和佳兆業(yè)的問題，而是整個深圳舊改市場面臨的客觀現(xiàn)實(shí)。

　　深圳相關(guān)業(yè)內(nèi)人士也提到，目前參與深圳舊改項(xiàng)目的企業(yè)大致有30多家，而核心的也有10家左右。

　　從2011年開始，央企中就有華潤置地、華僑城、招商地產(chǎn)、中航地產(chǎn)、中糧地產(chǎn)等相繼進(jìn)入，而從深圳起家的民營房企，如佳兆業(yè)、卓越、京基等則表現(xiàn)更為活躍。

　　在央企隊(duì)列中，華潤置地的表現(xiàn)無疑最為搶眼，其在深圳區(qū)域開發(fā)的6個項(xiàng)目總占地面積超過300萬平方米，其中多數(shù)為舊改項(xiàng)目，包括目前深圳最大的大沖村舊改項(xiàng)目。

　　而在民營房企中，佳兆業(yè)則最為典型。號稱舊改專業(yè)戶的佳兆業(yè)，僅在華為科技城片區(qū)儲備用地面積就達(dá)300萬平方米，今年以來已先后拿下象角塘項(xiàng)目、啟動拆遷下雪項(xiàng)目等，并從傳統(tǒng)的龍崗區(qū)擴(kuò)張到鹽田和寶安區(qū)。

　　然而，眾多成規(guī)模企業(yè)的進(jìn)入，在加劇深圳舊改市場潛在競爭的同時，一些直接摩擦也開始產(chǎn)生。

　　其中，最為典型的莫過于佳兆業(yè)與萬科在去年關(guān)于福田南聯(lián)新村改造權(quán)益的較量，但雙方在提高賠償比例的前提下還是均未如愿，最終被福田區(qū)政府叫停。

　　當(dāng)然，有競爭也會有合作，今年11月初，佳兆業(yè)就與信義地產(chǎn)聯(lián)和拿下華為科技城內(nèi)的楊美村更新項(xiàng)目，抱團(tuán)取暖之勢明顯。

　　另外，在開發(fā)商對深圳舊改項(xiàng)目積極性增高的同時，這些項(xiàng)目的成本優(yōu)勢卻在逐漸減弱。

　　曾有業(yè)內(nèi)人士指出，之前企業(yè)在進(jìn)入舊改項(xiàng)目時，原以為成本會很低，因?yàn)檎灰a(bǔ)地價。但今年年初深圳‘1+6’文件出臺后重新規(guī)定了基準(zhǔn)地價，有些地方的基準(zhǔn)地價漲幅達(dá)70%。

　　除此之外，還有分析談到，其實(shí)在開發(fā)商層面，在舊改項(xiàng)目的進(jìn)程中也面臨諸多困難。首先是政策不確定性帶來的風(fēng)險，而更為重要的則是需要開發(fā)商具有強(qiáng)勁的資金支持。