繼華僑城門票融資和隧道股份合同債權(quán)融資之后，廣東海印集團(tuán)股份有限公司也有了資產(chǎn)證券化的主意。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯 趙思茵 過去，美國華爾街流傳著一句名言：“如果有一個(gè)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，就將它證券化。”現(xiàn)在，這種做法正不斷被中國的房企使用。

　　繼華僑城門票融資和隧道股份合同債權(quán)融資之后，廣東海印集團(tuán)股份有限公司也有了資產(chǎn)證券化的主意。

　　租賃收益權(quán)

　　11月6日，海印股份再次發(fā)布公告稱，由中信建投證券提交的海印股份信托受益權(quán)專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃的申請(qǐng)材料于11月4日獲證監(jiān)會(huì)受理，并當(dāng)日起正式進(jìn)入審核階段。

　　但是，海印股份表示，該專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃尚需中國證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)，能否獲得核準(zhǔn)存在不確定性。

　　而按照證監(jiān)會(huì)審核期限規(guī)定，專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃的審核期限為2個(gè)月，即海印股份的資產(chǎn)證券化將在2014年1月初得到最終結(jié)果。

　　事實(shí)上，這并不是海印股份首次提出資產(chǎn)證券化的想法。今年5月20日，海印股份發(fā)布資產(chǎn)證券化的公告。根據(jù)公告，海印股份將以經(jīng)營管理的15家綜合性商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營收益權(quán)為基礎(chǔ)，設(shè)計(jì)資產(chǎn)證券化方案。這也意味著，該公司將把未來五年的凈租金收入作為還本付息的依據(jù)，并以此融資不超過16億元。

　　方案還顯示，優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券不超過15億元，由符合資格的機(jī)構(gòu)投資者認(rèn)購，最終發(fā)行利率根據(jù)發(fā)行時(shí)市場(chǎng)實(shí)際利率確定，將采取按年付息、到期還本的方式；次級(jí)資產(chǎn)支持證券不超過1億元，由公司代表原始權(quán)益人全額認(rèn)購。

　　同時(shí)，海印股份還承諾，若此次專項(xiàng)計(jì)劃基礎(chǔ)資產(chǎn)未來現(xiàn)金流不足以償付完畢資產(chǎn)支持證券的本金和預(yù)期收益，則公司將代表原始權(quán)益人進(jìn)行差額補(bǔ)足。

　　而當(dāng)時(shí)，該方案曾數(shù)次被業(yè)內(nèi)透露可能已經(jīng)遭否決。因此對(duì)于5個(gè)月后的最新一次披露，有了解海印的業(yè)內(nèi)人士稱：“海印資產(chǎn)證券化獲批的可能性比較大。”

　　據(jù)悉，海印股份將其旗下的15處商業(yè)資產(chǎn)未來5年的穩(wěn)定的租金收益為依據(jù)，雖然標(biāo)的方式新穎，但是目前來看，海印股份主要的營收就來自于商業(yè)物業(yè)運(yùn)營。

　　據(jù)海印股份2012年年報(bào)顯示，該公司及下屬子公司共有16處租賃屋，2012年共實(shí)現(xiàn)物業(yè)收益7.72億元，同比增長(zhǎng)12.21%，占全年?duì)I業(yè)收入的36.88%。凈商業(yè)物業(yè)運(yùn)營的主營業(yè)務(wù)收入占該公司總體主營業(yè)務(wù)收入的36.90%，凈利潤(rùn)占公司總體凈利潤(rùn)的52.04%。

　　而在商業(yè)項(xiàng)目租金方面，目前海印旗下共有20家對(duì)外租賃的商業(yè)物業(yè)，1家聯(lián)營outlets。其中，中華廣場(chǎng)、繽紛廣場(chǎng)、流行前線等15家較成熟市場(chǎng)租金收入可觀。2012年，這15家商城去除租金成本，即毛利率之后的現(xiàn)金流入約為3.98億元。

　　緩解資金壓力

　　“租金現(xiàn)金流比較穩(wěn)定，這款融資產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)不大。”分析人士如此總結(jié)。

　　事實(shí)上，有多家市場(chǎng)分析認(rèn)為此次資產(chǎn)證券化融資若實(shí)施，對(duì)海印股份將是很大的利好。

　　其中，利好之一便是在一定程度上緩解了其資金的壓力。而海印股份的證券事務(wù)代表江寶瑩亦不諱言其是因?qū)Y金的渴求而發(fā)起此次募資。

　　據(jù)了解，今年海印股份已經(jīng)入手以及著手運(yùn)營多個(gè)新項(xiàng)目。其中，肇慶“鼎湖總統(tǒng)御山莊”城市綜合體項(xiàng)目、上海周浦“小上海”風(fēng)情商貿(mào)區(qū)項(xiàng)目均處于開工建設(shè)階段，而海印股份在茂名市的住宅項(xiàng)目也在今年上半年完成收地工作。

　　據(jù)興業(yè)證券11月7日的研究報(bào)告統(tǒng)計(jì)，至2015年海印股份將有約13萬平商業(yè)物業(yè)培育成熟，約10萬平商業(yè)物業(yè)投入使用。

　　顯然，這些新項(xiàng)目的出現(xiàn)就代表海印需要更多的資金投入到這些項(xiàng)目中去，因此海印對(duì)資金的渴求加劇也不難理解。

　　但是，據(jù)海印股份2013年前三季度業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，報(bào)告期內(nèi)，該公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入15.28億元，實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)2.57億元。前三季度短+長(zhǎng)期貸款同比增加11億至21億元，計(jì)息負(fù)債率也已達(dá)50%，流動(dòng)資產(chǎn)則合計(jì)20.34億元。

　　另一方面，海印股份為解決項(xiàng)目以及現(xiàn)金流等需要主要通過銀行貸款、定向增發(fā)以及短期融資券進(jìn)行融資。公司的資產(chǎn)負(fù)債率也從2009年時(shí)的47.04%，一步步上升至2012年的57.21%。

　　為了加大融資，早在2010年年初，海印股份就曾推出再融資方案。公司當(dāng)時(shí)計(jì)劃公開增發(fā)A股股票不超過1億股，預(yù)計(jì)募集資金總額不超過10億元，全部用于“海印又一城”的建設(shè)。不過，因?yàn)楦鞣N原因，融資受阻，該公司不得不在2011年主動(dòng)撤回了增發(fā)方案。

　　而在今年8月份，海印股份又再次發(fā)起不超過1億股的定增方案，擬募集資金8.34億元進(jìn)行發(fā)展。這些募集金額中將有5.84億元投入廣州海印國際商品展貿(mào)城有限公司，2.5億元?jiǎng)t為海印股份補(bǔ)充流動(dòng)資金所用。

　　此項(xiàng)定增方案亦經(jīng)過近四個(gè)月后，終于在11月8日獲證監(jiān)會(huì)受理，但能否獲批仍未可知。

　　在增發(fā)方案前途不明的情況下，急需大量資金的海印只能另外開拓更多的融資渠道。

　　對(duì)于動(dòng)輒數(shù)十億資金的商業(yè)項(xiàng)目來說，20億的流動(dòng)資產(chǎn)和此次的募集的16億元只能起到短暫的緩解資金壓力的作用。但是，也可在一定程度上拓寬其融資渠道。

　　畢竟，分析人士認(rèn)為，銀行貸款、短期融資券、企業(yè)債券、中期票據(jù)等傳統(tǒng)的融資規(guī)模，不能超過公司凈資產(chǎn)的40%。在這種情況下，相比信托融資動(dòng)輒12%以上的高額利息，資管計(jì)劃利率具有相當(dāng)大的成本優(yōu)勢(shì)。

　　“并且，由于發(fā)債和股權(quán)融資的門檻和資金成本都比較高，而商業(yè)地產(chǎn)前期建設(shè)只能做開發(fā)貸款，建成后又只能轉(zhuǎn)為經(jīng)營性物業(yè)貸款，但物業(yè)估值后銀行往往會(huì)打折扣，所貸資金有限，而資產(chǎn)證券化地產(chǎn)商可以一次性獲得未來幾年物業(yè)的收益。”有了解資產(chǎn)證券化的業(yè)內(nèi)人士如此表示。