萊茵控股集團(tuán)此次將兩處物業(yè)注入上市平臺(tái)后將不從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，而這也避免了與上市公司的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見(jiàn)習(xí)編輯 張常旺 自8月2日新湖中寶拋出近三年來(lái)首單房企再融資方案以來(lái)，各家上市房企便開(kāi)始籌措再融資事宜，募投項(xiàng)目也從最初的舊城改造擴(kuò)展到商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至11月5日，已經(jīng)有38家A股上市房企公布了再融資預(yù)案或因重大事項(xiàng)停牌，而上市房企的累計(jì)再融資計(jì)劃規(guī)模達(dá)到了707.16億元。

　　無(wú)獨(dú)有偶，萊茵達(dá)置業(yè)股份有限公司在11月7日宣布，擬向包括控股股東萊茵達(dá)集團(tuán)在內(nèi)的不超過(guò)10家特定對(duì)象非公開(kāi)發(fā)行不超過(guò)3.4億股A股股票，發(fā)行底價(jià)為3元/股，募集資金總額不超過(guò)10.2億元。

　　萊茵置業(yè)公布定增方案

　　萊茵置業(yè)此次拋出的定增方案受到了大股東萊茵達(dá)控股集團(tuán)的給力捧場(chǎng)。集團(tuán)擬將其持有萊駿投資管理有限公司100%股權(quán)和嘉禾北京城商鋪資產(chǎn)作價(jià)4.2億元認(rèn)購(gòu)其1.4億股定增股份。

　　而除去萊茵達(dá)控股集團(tuán)的認(rèn)購(gòu)?fù)猓R茵置業(yè)此次非公開(kāi)發(fā)行可募集的現(xiàn)金扣除發(fā)行費(fèi)用后預(yù)計(jì)不超過(guò)6億元。

　　據(jù)介紹，此次募集的現(xiàn)金將用于余政掛出(2013)7號(hào)地塊項(xiàng)目和余政掛出(2010)128地塊項(xiàng)目，其中7號(hào)地?cái)M投入募集現(xiàn)金3.2億元，128號(hào)地2.8億元，該兩宗地均位于杭州市臨平地區(qū)。

　　其中7號(hào)地為公司今年4月份所摘得地塊，該地塊規(guī)劃為剛需項(xiàng)目，總投資6.8億元，以90平方米的戶型為主，公司預(yù)計(jì)銷售收入9.23億元，凈利潤(rùn)1.28億元，銷售凈利率為13.88%。

　　而128號(hào)地即為當(dāng)前已開(kāi)工建設(shè)的“萊茵·知己”項(xiàng)目，該項(xiàng)目同樣定位剛需市場(chǎng)，建筑總面積達(dá)14.92萬(wàn)平方米，90平方米以下戶型套數(shù)占總量的60%以上，預(yù)計(jì)銷售收入達(dá)14.65億元，凈利潤(rùn)1.77億元。

　　據(jù)了解，萊茵置業(yè)在這樣一個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)選擇以定增的方式再融資，一方面得益于再融資的開(kāi)閘，另一方面或許與萊茵置業(yè)自身需求也不無(wú)關(guān)系。

　　數(shù)據(jù)顯示，萊茵置業(yè)上半年實(shí)現(xiàn)預(yù)售金額12.93億元，對(duì)比2012年年銷售28億元，已經(jīng)顯現(xiàn)出業(yè)績(jī)低點(diǎn)。并且，截至到6月39日，其合并口徑資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到82.23%，處于較高的負(fù)債水平。

　　低資產(chǎn)收益項(xiàng)目引關(guān)注

　　萊茵置業(yè)此次定增方案的亮點(diǎn)之一就在于大股東以旗下萊駿投資和嘉禾北京城商鋪100%權(quán)益進(jìn)行認(rèn)購(gòu)。

　　認(rèn)購(gòu)?fù)瓿珊螅R茵達(dá)控股集團(tuán)及一致行動(dòng)人高靖娜將持有萊茵置業(yè)57.26%的權(quán)益。

　　據(jù)公告顯示，萊駿投資成立于2013年8月16日，其主要資產(chǎn)為萊茵達(dá)大廈，該大廈是一棟位于杭州西湖區(qū)的甲級(jí)寫(xiě)字樓，總建筑面積1.69萬(wàn)平方米，除集團(tuán)自用的1308平方米外，其余均對(duì)外出租，平均月租金約為85元/平方米。

　　財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，萊駿投資2012年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1612.49萬(wàn)元，凈利潤(rùn)603.63萬(wàn)元；而2013年1-10月公司錄得營(yíng)業(yè)收入1414.72萬(wàn)元，凈利潤(rùn)543萬(wàn)元，業(yè)績(jī)均維持在微利狀態(tài)。

　　而嘉禾北京城商鋪是萊茵控股集團(tuán)所擁有的以中高檔居家市場(chǎng)為主要業(yè)態(tài)的綜合性服務(wù)物業(yè)，總建筑面積1.59萬(wàn)平方米，集團(tuán)所擁有部分地產(chǎn)出租率為60.55%。

　　但由于其平均月租金22元/平方米在嘉興中心地塊處于偏低水平，并且缺乏運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，造成了嘉禾北京城資產(chǎn)的暫時(shí)性虧損。

　　數(shù)據(jù)顯示，2012年嘉禾北京城商鋪實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入118.65萬(wàn)元，凈利潤(rùn)-236.55萬(wàn)元，而在2013年前10月其錄得營(yíng)業(yè)收入117.37萬(wàn)元，凈利潤(rùn)為-184.28萬(wàn)元。

　　對(duì)于此次注入上市平臺(tái)的兩處物業(yè)，有關(guān)市場(chǎng)研究人士表示出擔(dān)憂，“該兩份資產(chǎn)收益效率都不高，萊茵置業(yè)方面將有可能面對(duì)凈資產(chǎn)收益率下滑的挑戰(zhàn)。”

　　而萊茵置業(yè)內(nèi)部人士在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)則表示，公司看好該兩處物業(yè)的市場(chǎng)前景。

　　“首先，它們都屬于商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)本身符合上市公司旗開(kāi)五五的戰(zhàn)略，目前的利潤(rùn)分配是各自百分之五十，符合我們的戰(zhàn)略；第二，本身兩塊物業(yè)都處于當(dāng)?shù)氐暮诵纳虡I(yè)區(qū)，未來(lái)的商業(yè)資產(chǎn)的增值前景很大，同時(shí)能帶動(dòng)租金收益的提高。”該人士如是說(shuō)。

　　據(jù)了解，萊茵控股集團(tuán)此次將兩處物業(yè)注入上市平臺(tái)后將不從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，而這也避免了與上市公司的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。

　　而萊茵置業(yè)方面稱，此次置入該兩處物業(yè)能給公司帶來(lái)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，并且在發(fā)行募集的現(xiàn)金到位后，公司的資金壓力將得到有效的緩解。