“中國商業(yè)要實(shí)現(xiàn)突破，必須要從價(jià)格戰(zhàn)中解放出來，走服務(wù)創(chuàng)新的發(fā)展道路。”

　　編者按：現(xiàn)在的商業(yè)就像一個(gè)全新冒險(xiǎn)樂園，充滿機(jī)遇，也充滿風(fēng)險(xiǎn)，更有無數(shù)需要解答的問題：什么樣的商業(yè)項(xiàng)目才是好的項(xiàng)目？商業(yè)與地產(chǎn)更深入結(jié)合的核心與定位是什么？如何認(rèn)識(shí)商業(yè)與金融資本之間的關(guān)系？商業(yè)發(fā)展商與品牌之間怎樣建立與維護(hù)合作關(guān)系？傳統(tǒng)商業(yè)與品牌怎樣應(yīng)對(duì)電商的沖擊？

　　2013年11月26-28日，觀點(diǎn)新媒體將在廣州舉行首屆觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)，圍繞論壇主題“商業(yè)的未來”，觀點(diǎn)新媒體遍訪商業(yè)地產(chǎn)的專家學(xué)者、典范項(xiàng)目的打造者、運(yùn)營者，知名商業(yè)運(yùn)營商及零售商、品牌商等人士，推出“商業(yè)的未來”2013觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)系列報(bào)道。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯 郭凈凈 在外界看來，商業(yè)地產(chǎn)剛剛起步，仍是十分年輕的版塊；但在郭增利看來，中國商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展時(shí)間并不短。

　　然而，商業(yè)依附于住宅而存在，并沒有形成商業(yè)房地產(chǎn)的獨(dú)立系統(tǒng)和產(chǎn)業(yè)。

　　“2000年之后，大量沒有經(jīng)驗(yàn)的住宅地產(chǎn)商進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域，才形成目前的井噴態(tài)勢(shì)。”

　　然而，商業(yè)地產(chǎn)井噴化發(fā)展的背后，是對(duì)泡沫化和同質(zhì)化疑慮與擔(dān)憂。

　　當(dāng)前，仍在發(fā)育期的商業(yè)地產(chǎn)卻又遭電商猛烈沖擊。

　　郭增利接受觀點(diǎn)新媒體專訪時(shí)則強(qiáng)調(diào)：“中國商業(yè)要實(shí)現(xiàn)突破，必須要從價(jià)格戰(zhàn)中解放出來，走服務(wù)創(chuàng)新的發(fā)展道路。”

　　線上電商沖擊線下商業(yè)

　　“雙11”之戰(zhàn)硝煙未弭，淘寶網(wǎng)爆出的350.19億元的成交額便驚呆了小伙伴們，更惹紅了淪為“試衣間”的線下商業(yè)的雙眼。

　　中購聯(lián)購物中心發(fā)展委員會(huì)主任與中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利認(rèn)為，電商的沖擊是客觀存在的。

　　“電商對(duì)購物中心的影響客觀存在，特別是對(duì)零售部分，由于與電商相比，購物中心零售部分存在一定的價(jià)格劣勢(shì)，所以自然受到電商的沖擊也會(huì)較大。”

　　數(shù)據(jù)顯示，2012年中國零售企業(yè)百強(qiáng)銷售總體增長10.8%，為歷年來增長最慢的一年；門店數(shù)量增長為8%，也是歷年來以來最慢的一年。與此同時(shí)，中國網(wǎng)絡(luò)零售市場(chǎng)交易規(guī)模卻飆至13205億元，同比增長64.7%。

　　就在雙十一前夕，紅星美凱龍、居然之家等家居賣場(chǎng)聯(lián)合抵制天貓雙十一活動(dòng)，而天貓叫停了“雙11”家具O2O的活動(dòng)。

　　這也是線上商業(yè)和線下商業(yè)目前爆發(fā)的最直接的一次沖突。

　　然而，抵制固然一時(shí)會(huì)有效果，但在郭增利看來，為應(yīng)對(duì)電商的沖擊，商業(yè)房地產(chǎn)就要塑造購物中心的場(chǎng)所功能，而非停留在建造商場(chǎng)層面，要結(jié)合社交、科技、文化等多重元素，提高購物中心的吸引力和現(xiàn)場(chǎng)感，使購物中心成為一個(gè)真正的公共場(chǎng)所。

　　商業(yè)地產(chǎn)乏創(chuàng)新動(dòng)力

　　盡管電商的沖擊不小，但郭增利仍看好購物中心的前景。

　　在他看來，線下購物中心功能組合的完整性以及租戶經(jīng)營的互動(dòng)性都是電商所無法相比的。

　　事實(shí)上，冒著線上電商的猛烈攻擊，仍有不少商業(yè)綜合體和購物中心在全國各地遍地開花。

　　以商業(yè)發(fā)展相對(duì)成熟的深圳為例，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2013-2014年，深圳將入市的大型商業(yè)項(xiàng)目將達(dá)19個(gè)之多，增加商業(yè)面積約170萬平方米以上。隨著深圳市羅湖與福田二個(gè)區(qū)的大型購物中心即shoppingmall的落成，星河COCOPARK、歡樂海岸、寶能ALLCITYMALL萬象城、海岸城、益田假日廣場(chǎng)等亦相繼開業(yè)。

　　郭增利表示，從購物中心整體來看，受到影響的程度并不是很大，特別是很多購物中心已經(jīng)開始逐步開始強(qiáng)化非零售業(yè)種的比重和地位。

　　然而，隨著商業(yè)地產(chǎn)集中出現(xiàn)，相伴而來的便是對(duì)這些商業(yè)項(xiàng)目泡沫化與同質(zhì)化的質(zhì)疑與擔(dān)憂。

　　郭增利并不贊同中國商業(yè)房地產(chǎn)泡沫化的觀點(diǎn)。他認(rèn)為，基于中長期市場(chǎng)需求增長的預(yù)期，以及消費(fèi)率和城鎮(zhèn)化等驅(qū)動(dòng)因素客觀存在，這些理由其實(shí)并不充分。

　　對(duì)于同質(zhì)化的質(zhì)疑，郭增利則表示，在相同和相近的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，同質(zhì)化是合理甚至是必然的。

　　在采訪中，郭增利更多次強(qiáng)調(diào)服務(wù)創(chuàng)新的重要性。

　　“中國商業(yè)一直是在模仿中發(fā)展，要實(shí)現(xiàn)突破，就必須需要一定數(shù)量的優(yōu)秀的先行者具有原創(chuàng)精神、具有創(chuàng)新實(shí)踐，”他進(jìn)一步警示道：“否則中國商業(yè)的惡性競(jìng)爭(zhēng)會(huì)愈演愈烈，商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)也將會(huì)受到更加嚴(yán)重的破壞。”

　　然而，問題的關(guān)鍵在于創(chuàng)新動(dòng)力的缺乏。郭增利指出：“中國商業(yè)確實(shí)需要原創(chuàng)，創(chuàng)新本身需要承擔(dān)比同質(zhì)化更大的風(fēng)險(xiǎn)，所以開發(fā)商缺乏創(chuàng)新動(dòng)力，”

　　此外，商業(yè)地產(chǎn)商想當(dāng)然地從自我出發(fā)追求“第一”、“最大”、“首創(chuàng)”是產(chǎn)生當(dāng)前矛盾的一大詬病。

　　鑒于此，郭增利強(qiáng)調(diào)：“一定要做最受特定消費(fèi)人群和特定零售商歡迎的購物中心，并成為居民日常生活離不開的消費(fèi)服務(wù)場(chǎng)所。”

　　以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)中購聯(lián)購物中心發(fā)展委員會(huì)主任與中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利先生的采訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：中國商業(yè)地產(chǎn)正處于加速發(fā)展過程中，這個(gè)階段會(huì)持續(xù)多久？

　　郭增利：中國商業(yè)房地產(chǎn)，特別是購物中心已經(jīng)有二十多年的歷史，時(shí)間并不短，只是因?yàn)?000年之后，大量沒有經(jīng)驗(yàn)的住宅地產(chǎn)商進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域：商業(yè)依附于住宅而存在，沒有形成商業(yè)房地產(chǎn)的獨(dú)立系統(tǒng)和產(chǎn)業(yè)，才形成目前的井噴態(tài)勢(shì)。

　　商業(yè)房地產(chǎn)存量市場(chǎng)已經(jīng)非常巨大，但增量還在繼續(xù)上升，未來競(jìng)爭(zhēng)將極為殘酷。從中長期看，只要商業(yè)作為住宅附屬品的性質(zhì)不改變，中國商業(yè)房地產(chǎn)還會(huì)隨著住宅的增長繼續(xù)向上。

　　觀點(diǎn)新媒體：當(dāng)前，企業(yè)應(yīng)該選擇什么定位和經(jīng)營策略以適應(yīng)市場(chǎng)？

　　郭增利：當(dāng)前環(huán)境下，存量加快調(diào)整和增量持續(xù)上升并存。無論是存量還是增量，經(jīng)營策略和定位考量都應(yīng)走服務(wù)特定商圈和人口的親民路線，而不是想當(dāng)然地從自我出發(fā)追求“第一”、“最大”、“首創(chuàng)”等等概念。

　　一定要做最受特定消費(fèi)人群和特定零售商歡迎的購物中心，并成為居民日常生活離不開的消費(fèi)服務(wù)場(chǎng)所。

　　觀點(diǎn)新媒體：中國商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)呈現(xiàn)井噴之勢(shì)，是否擔(dān)憂出現(xiàn)泡沫化、同質(zhì)化趨勢(shì)？

　　郭增利：基于中長期市場(chǎng)需求增長的預(yù)期，以及消費(fèi)率和城鎮(zhèn)化等驅(qū)動(dòng)因素客觀存在，批評(píng)中國商業(yè)房地產(chǎn)泡沫化的理由其實(shí)并不充分。

　　中國商業(yè)房地產(chǎn)主要呈現(xiàn)的是結(jié)構(gòu)性矛盾和階段性相對(duì)過剩。結(jié)構(gòu)性矛盾體現(xiàn)在大多開發(fā)商脫離市場(chǎng)實(shí)際需要，以自我為導(dǎo)向進(jìn)行項(xiàng)目定位規(guī)劃，盲目追求高端時(shí)尚的風(fēng)氣較為濃重，以致生存壓力巨大，而以服務(wù)大眾和日常生活的購物中心依然缺乏。

　　在相同和相近的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，同質(zhì)化是合理甚至是必然的，因?yàn)橥|(zhì)化的部分大多切合了當(dāng)前市場(chǎng)的實(shí)際水平，無可厚非，同質(zhì)化也并不是那么聳人聽聞的，在很多國家都存在。

　　不過中國商業(yè)確實(shí)需要原創(chuàng)，創(chuàng)新本身需要承擔(dān)比同質(zhì)化更大的風(fēng)險(xiǎn)，所以開發(fā)商缺乏創(chuàng)新動(dòng)力。

　　觀點(diǎn)新媒體：在您看來，什么樣的商業(yè)項(xiàng)目才是好的項(xiàng)目？

　　郭增利：我們會(huì)看到有的開發(fā)商做一個(gè)成功一個(gè)，而這些開發(fā)商基本都是能準(zhǔn)確找準(zhǔn)定位，做好品牌組合的專業(yè)高手。而好項(xiàng)目就是能夠受到零售租戶信賴、能被消費(fèi)者經(jīng)常光顧，又有物業(yè)資產(chǎn)增值能力的商業(yè)房地產(chǎn)。

　　觀點(diǎn)新媒體：目前住宅地產(chǎn)市場(chǎng)量價(jià)齊升，這對(duì)商業(yè)的未來發(fā)展會(huì)有什么影響？

　　郭增利：按照一定住宅面積配備一定商業(yè)面積的現(xiàn)行政策，住宅地產(chǎn)本應(yīng)與商業(yè)房地產(chǎn)同步發(fā)展，但是由于二者在回報(bào)周期上的天壤之別，有可能在住宅量價(jià)齊升的背景下，商業(yè)房地產(chǎn)的地位被開發(fā)商弱化。

　　觀點(diǎn)新媒體：如何看住宅與商業(yè)之間的相互作用？

　　郭增利：住宅銷售資金回籠加快，有望使商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)周期縮短，減少過往普遍存在的必須用較長時(shí)間等待住宅銷售完成再去開發(fā)商業(yè)的現(xiàn)象。

　　但是由于住宅趨熱，開發(fā)商投身商業(yè)的熱情會(huì)降低，專業(yè)投入也會(huì)減少，使商業(yè)房地產(chǎn)對(duì)住宅的依附關(guān)系進(jìn)一步強(qiáng)化，商業(yè)房地產(chǎn)的獨(dú)立性將被進(jìn)一步削弱，購物中心品質(zhì)可能進(jìn)一步受到威脅。

　　因此，住宅解決了商業(yè)房地產(chǎn)所需建設(shè)資金，而商業(yè)配套的概念又會(huì)拉高住宅售價(jià)，這是住宅開發(fā)商從事商業(yè)房地產(chǎn)的根本動(dòng)力和訴求。

　　觀點(diǎn)新媒體：與商業(yè)較成熟的一二線城市相比，新城鎮(zhèn)的機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)都是什么？

　　郭增利：表面上看，城鎮(zhèn)化一定會(huì)帶來商業(yè)需求的增長，給商業(yè)房地產(chǎn)帶來機(jī)會(huì)，但是決定商業(yè)發(fā)展更大的決定因素在于消費(fèi)能級(jí)。只有人口流入性的新城鎮(zhèn)才能憑借消費(fèi)力的增長為商業(yè)房地產(chǎn)帶來潛在機(jī)會(huì)。

　　對(duì)新城鎮(zhèn)而言，由于他們大多是人口流出性城市，這些城市的消費(fèi)并沒有根本改善或者被上線城市截流，所以往往這類新城鎮(zhèn)的商業(yè)房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)大于機(jī)會(huì)。

　　觀點(diǎn)新媒體：企業(yè)如何抓住城鎮(zhèn)化機(jī)遇，加快商業(yè)布局？

　　郭增利：企業(yè)在新城鎮(zhèn)進(jìn)行商業(yè)布局必須要選擇具有產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)和較強(qiáng)綜合實(shí)力以及有消費(fèi)人口支撐的新城鎮(zhèn)，由于這些城鎮(zhèn)商業(yè)設(shè)施建設(shè)相對(duì)緩慢，而實(shí)際需求和增長潛力客觀存在。

　　觀點(diǎn)新媒體：如何認(rèn)識(shí)商業(yè)與金融資本之間的關(guān)系？

　　郭增利：中購聯(lián)購物中心發(fā)展委員會(huì)對(duì)購物中心的定義是：購物中心是以地產(chǎn)開發(fā)為平臺(tái)，以商業(yè)運(yùn)營為驅(qū)動(dòng)，在實(shí)現(xiàn)零售渠道能力基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)租金收益、物業(yè)增值和資產(chǎn)價(jià)值的投資活動(dòng)。

　　由此來看，地產(chǎn)項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)增值取得較好的資產(chǎn)性回報(bào)，離不開作為中間環(huán)節(jié)的商業(yè)運(yùn)營。

　　觀點(diǎn)新媒體：未來值得期待的商業(yè)與金融結(jié)合的模式有哪些？

　　郭增利：未來商業(yè)與金融的合作將誕生新的專業(yè)性公司--商業(yè)資產(chǎn)管理公司，這些公司依托金融機(jī)構(gòu)的資本，憑借商業(yè)管理能力和商業(yè)資源整合優(yōu)勢(shì)，分享購物中心的租金收益和物業(yè)價(jià)值增值部分的收益。

　　觀點(diǎn)新媒體：商業(yè)發(fā)展商與品牌之間如何建立與維護(hù)合作關(guān)系？

　　郭增利：商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商與品牌商之間是一榮俱榮、一損俱損的關(guān)系，正常情況下，開發(fā)商應(yīng)該首先保證品牌租戶(零售品牌)有良好的經(jīng)營業(yè)績和經(jīng)營利潤，才能按時(shí)按額收取到租戶繳付的租金。

　　觀點(diǎn)新媒體：發(fā)展商選擇品牌的要點(diǎn)有哪些？品牌商戶如何實(shí)現(xiàn)盈利與擴(kuò)張目標(biāo)？

　　郭增利：一般情況下，開發(fā)商選擇品牌商時(shí)需要考慮品牌與自身項(xiàng)目定位的契合度，考慮與其他引進(jìn)品牌的協(xié)調(diào)度和客流共享性與組合互補(bǔ)性，考慮在全國市場(chǎng)和區(qū)域市場(chǎng)以及本地市場(chǎng)的經(jīng)營表現(xiàn)、品牌影響和客流吸引能力。

　　而對(duì)品牌商而言，選擇一個(gè)能夠有助于提高單店?duì)I業(yè)效率并且沒有經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)質(zhì)物業(yè)至關(guān)重要。

　　觀點(diǎn)新媒體：電商方興未艾，對(duì)傳統(tǒng)的零售業(yè)或購物中心有何影響？

　　郭增利：電商對(duì)購物中心的影響客觀存在，特別是對(duì)零售部分，由于與電商相比，購物中心零售部分存在一定的價(jià)格劣勢(shì)，所以自然受到電商的沖擊也會(huì)較大。

　　但是由于購物中心強(qiáng)調(diào)功能組合的完整性以及租戶經(jīng)營的互動(dòng)性，所以從購物中心整體來看，受到影響的程度并不是很大，特別是很多購物中心已經(jīng)開始逐步開始強(qiáng)化非零售業(yè)種的比重和地位。

　　觀點(diǎn)新媒體：商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商如何應(yīng)對(duì)電商的沖擊？

　　郭增利：商業(yè)房地產(chǎn)要應(yīng)對(duì)電商沖擊，就要塑造購物中心的場(chǎng)所功能，而非停留在建造商場(chǎng)層面，要結(jié)合社交、科技、文化等多重元素，提高購物中心的吸引力和現(xiàn)場(chǎng)感，使購物中心成為一個(gè)真正的公共場(chǎng)所。

　　觀點(diǎn)新媒體：在前景美好但競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的環(huán)境下，您認(rèn)為商業(yè)會(huì)有怎樣的未來？

　　郭增利：中國商業(yè)一直是在模仿中發(fā)展，所以中國商業(yè)要實(shí)現(xiàn)突破，就需要一定數(shù)量的優(yōu)秀的先行者具有原創(chuàng)精神、具有創(chuàng)新實(shí)踐，否則中國商業(yè)的惡性競(jìng)爭(zhēng)會(huì)愈演愈烈，商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)也將會(huì)受到更加嚴(yán)重的破壞。

　　中國商業(yè)必須要從價(jià)格戰(zhàn)中解放出來，走服務(wù)創(chuàng)新的發(fā)展道路。

（審校：武瑾瑩）