隨著企業(yè)參與城市建設(shè)中隱形成本的增加，除會(huì)使得企業(yè)自身品牌影響力增大外，政府及公眾給予其的印象分也在逐漸疊加。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 陳業(yè)  受制于土地稀缺，房企在深圳謀生主要靠城市更新，這背后無(wú)疑也包含了各方利益的權(quán)衡與互動(dòng)，日前萬(wàn)科在深圳獲取土地就詮釋了這點(diǎn)。

　　高隱形成本

　　近期，萬(wàn)科除成功中標(biāo)深圳前海BOT項(xiàng)目外，還以54億元的價(jià)格獲得了深圳南山留仙洞501-0069號(hào)總部基地地塊，樓面地價(jià)13704元/平，溢價(jià)率為49%。

　　資料顯示，該地塊整體占地約39.4萬(wàn)平米，計(jì)容總建筑面積約133.55萬(wàn)平米，其中建設(shè)用地面積約15.4萬(wàn)平方米，將建設(shè)研發(fā)用房、商業(yè)用地、商務(wù)公寓等，綠地約12.7萬(wàn)平方米，道路約11.3萬(wàn)平方米。

　　同時(shí)，在總建面133.551萬(wàn)平方米中，有60.5萬(wàn)平方米用地為研發(fā)用房，建成后將歸還政府，剩余部分萬(wàn)科可選擇持有或者銷售。

　　在萬(wàn)科獲得該地塊后，業(yè)界認(rèn)為地塊性質(zhì)應(yīng)為工業(yè)用地，而拿地價(jià)格則刷新了深圳史上工業(yè)地塊價(jià)格，成為深圳史上的工業(yè)地王。

　　不過(guò)，對(duì)于深圳工業(yè)地王這一頭銜，萬(wàn)科方面卻予以否認(rèn)，并表示，該地塊絕對(duì)不是用來(lái)建工廠的，而是新興產(chǎn)業(yè)用地。

　　相關(guān)業(yè)內(nèi)也分析稱，若僅為單純的工業(yè)用地，地塊價(jià)格不會(huì)那么高，因此，該地塊價(jià)格中，肯定有因商業(yè)用地的存在，而推高了地塊整體價(jià)格的可能。

　　另值得一提的是，雖然需要自掏腰包幫政府建科研用房，但在上述總部基地地塊出讓的當(dāng)天，卻還吸引了佳兆業(yè)、中海兩家深圳實(shí)力型企業(yè)的爭(zhēng)奪。雖最終不敵萬(wàn)科，卻也分別報(bào)出了50.89億元、33.5億元的高價(jià)。

　　對(duì)于受追捧的原因，深圳一業(yè)內(nèi)向觀點(diǎn)新媒體表達(dá)了其自身的觀點(diǎn)，該業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這場(chǎng)交易中，或也存在企業(yè)跟政府間的利益互動(dòng)。

　　"一方面，政府部門(mén)希望像萬(wàn)科這種具有品牌影響力的企業(yè)，來(lái)做這些公益性的項(xiàng)目；反之，政府也會(huì)給予相應(yīng)稅收等其他方面的優(yōu)惠，例如在蓋醫(yī)院、蓋地價(jià)比較高的工業(yè)用地，政府方面一定會(huì)有所補(bǔ)償；甚者政府還可以幫助企業(yè)解決舊改項(xiàng)目中的一些難點(diǎn)問(wèn)題，從而實(shí)現(xiàn)利益的交換"。

　　此處，該業(yè)內(nèi)舉例表示，就此前萬(wàn)科與佳兆業(yè)爭(zhēng)奪的福田南園新村的舊改項(xiàng)目，若企業(yè)在深圳城市建設(shè)中有所表現(xiàn)，能為其加分，那么政府及群眾在選擇開(kāi)發(fā)主體時(shí)也會(huì)為其加分。

　　該業(yè)內(nèi)補(bǔ)充指，在深圳，政府來(lái)選定開(kāi)發(fā)商做城市更新項(xiàng)目，政府會(huì)考慮企業(yè)對(duì)政府做的貢獻(xiàn)及它的綜合開(kāi)發(fā)能力。

　　公益之上

　　除上述高隱形成本拿地，能連接起政府與萬(wàn)科的合作線外，萬(wàn)科近期成功中標(biāo)深圳前海的BOT項(xiàng)目，或也為其今后在深圳前海的發(fā)展上與政府交流方面更為順暢。

　　不久前，萬(wàn)科成功中標(biāo)深圳前海深港合作區(qū)企業(yè)公館BOT項(xiàng)目。據(jù)了解，企業(yè)公館BOT項(xiàng)目建筑面積為9萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)總投資8億元，將在12月7日前實(shí)現(xiàn)公建封頂以及展示區(qū)對(duì)外開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目竣工驗(yàn)收時(shí)間為2014年6月底。

　　該項(xiàng)目主要為首批在前海辦公的企業(yè)提供服務(wù)，而作為前海企業(yè)公館可用于企業(yè)辦公的低密度建筑僅有40余棟，每棟約500平米至1500平米不等。將由萬(wàn)科建設(shè)并運(yùn)營(yíng)8年后，移交給前海管理局。

　　對(duì)于參與前海BOT項(xiàng)目，萬(wàn)科深圳公司負(fù)責(zé)人就表示，更多是出于公益性質(zhì)，體現(xiàn)萬(wàn)科的企業(yè)社會(huì)責(zé)任。

　　對(duì)此，相關(guān)業(yè)內(nèi)則指出，前海作為各房企的必爭(zhēng)之地，要想獲得發(fā)展地皮，除自身實(shí)力要比較雄厚外，與土地供應(yīng)方構(gòu)建良好的關(guān)系，也能在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候?yàn)樽陨戆l(fā)展帶來(lái)益處。

　　同時(shí)，該業(yè)內(nèi)還補(bǔ)充到，隨著企業(yè)參與城市建設(shè)中的隱形成本的增加，除會(huì)使得企業(yè)自身品牌影響力增大外，政府及公眾給予其的印象分也在逐漸疊加。"雖然政府會(huì)存在人事變動(dòng)，人際關(guān)系方面或不一定加分，但當(dāng)一個(gè)企業(yè)的品牌發(fā)展到全國(guó)范圍之內(nèi)，這種超越人脈關(guān)系的政企關(guān)系作用更大"。

　　不過(guò)，在這方面，該業(yè)內(nèi)也表示，這或也暗藏著萬(wàn)科在深圳發(fā)展的一些無(wú)奈。"目前萬(wàn)科在深圳的項(xiàng)目較少，而要想在深圳獲得更多的發(fā)展機(jī)會(huì)，除了城市更新就是前海，但從今年深圳土地出讓的情況來(lái)看，今年主要出讓了前海三宗商住用地，且價(jià)格都不低"。

　　然而，從前海的定位來(lái)看，專注住宅的萬(wàn)科顯然不太符合政府的意愿，反而卓越這種專注商業(yè)運(yùn)營(yíng)的企業(yè)能得到政府的認(rèn)可。

　　但對(duì)于進(jìn)入前海，萬(wàn)科總裁郁亮此前曾能明確表示，不會(huì)放棄前海的任何一塊土地。這無(wú)疑表明萬(wàn)科欲在前海發(fā)展的決心，而此次以代建方式進(jìn)入前海，萬(wàn)科可能也是不得已而為之。

　　另就萬(wàn)科此次參與建設(shè)BOT項(xiàng)目，有相關(guān)分析也曾指出，在眼下房企毛利普遍下降的情況下，一線城市的房?jī)r(jià)無(wú)疑更高，毛利也相對(duì)高一點(diǎn)，這就愈加增大了企業(yè)擬在一線城市發(fā)展的決心，而對(duì)于萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，深圳則顯得尤為重要。

　　根據(jù)萬(wàn)科的中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2013年上半年，萬(wàn)科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算均價(jià)卻同比下降8.7%，為10461元/平方米；此外，上半年萬(wàn)科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算凈利率也較2012年同期下降0.1個(gè)百分點(diǎn)，為14.1%。