三盛地產(chǎn)的發(fā)展是馬拉松比賽而非百米短跑，因此公司戰(zhàn)略思想的定位更多是注重長期發(fā)展。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯 鄭鵬 2001年全國乃至全亞洲最具規(guī)模的橡塑發(fā)泡專業(yè)生產(chǎn)廠商三盛集團(tuán)成立了三盛地產(chǎn)，正式拉開進(jìn)軍地產(chǎn)的大幕，開啟“成就極致生活”之路。

　　作為從福建本土起步的企業(yè)，三盛地產(chǎn)每年經(jīng)營計(jì)劃和銷售目標(biāo)的制定都有一個嚴(yán)密的方法。從外部來講，每年會對在A股上市的房地產(chǎn)公司和在香港上市的國內(nèi)房地產(chǎn)公司進(jìn)行對標(biāo)研究，對他們的銷售額、銷售收入、復(fù)合增長率、凈資產(chǎn)收益率、凈資產(chǎn)回報(bào)率等的指標(biāo)進(jìn)行研究，結(jié)合對行業(yè)的大勢研判，然后確定公司的發(fā)展目標(biāo)。

　　對內(nèi)，每年經(jīng)營計(jì)劃的制定有一套自身的方法論：以數(shù)據(jù)說話，以圖表表達(dá)。而在近三年以來，三盛地產(chǎn)年度經(jīng)營指標(biāo)的計(jì)劃值與實(shí)際值的偏差都能控制在5%以內(nèi)。

　　三盛地產(chǎn)集團(tuán)運(yùn)營副總裁梁川表示，在房地產(chǎn)這樣一個資金密集型行業(yè)，三盛地產(chǎn)的發(fā)展是馬拉松比賽而非百米短跑，因此公司戰(zhàn)略思想的定位更多是注重長期發(fā)展，而非單純追求短期利潤增長率和銷售額。更重視的是內(nèi)部管理的提升和團(tuán)隊(duì)的打造，文化的沉淀。

　　以下為觀點(diǎn)新媒體專訪三盛地產(chǎn)集團(tuán)運(yùn)營副總裁梁川先生實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：三盛地產(chǎn)今年的銷售目標(biāo)是多少？制定了什么樣的經(jīng)營計(jì)劃？

　　梁川：今年預(yù)計(jì)房地產(chǎn)銷售大概在80億左右，加上制造業(yè)會有100多億。

　　三盛每年經(jīng)營計(jì)劃和銷售目標(biāo)的制定都有一個嚴(yán)密的方法。從外部來講，我們每年會對在A股上市的房地產(chǎn)公司和在香港上市的國內(nèi)房地產(chǎn)公司進(jìn)行對標(biāo)研究，對他們的銷售額、銷售收入、復(fù)合增長率、凈資產(chǎn)收益率、凈資產(chǎn)回報(bào)率等的指標(biāo)進(jìn)行研究，結(jié)合對行業(yè)的大勢研判，然后確定我們的發(fā)展目標(biāo)。

　　對內(nèi)，我們每年的經(jīng)營計(jì)劃的制定有一套自身的方法論：以數(shù)據(jù)說話，以圖表表達(dá)。近三年來，我們年度經(jīng)營指標(biāo)的計(jì)劃值與實(shí)際值的偏差都能控制在5%以內(nèi)，這是公司均好性和健康的表現(xiàn)。

　　我們相信在房地產(chǎn)這樣一個資金密集型行業(yè)，公司的發(fā)展是馬拉松比賽而非百米短跑，因此我們公司戰(zhàn)略思想的定位更多是注重長期發(fā)展，而非單純追求短期利潤增長率和銷售額。我們更重視的是內(nèi)部管理的提升和團(tuán)隊(duì)的打造，文化的沉淀。

　　觀點(diǎn)新媒體：國五條出臺后，您覺得對市場產(chǎn)生了什么樣的影響？

　　梁川：這個政策本身沒有特別大的效力。事實(shí)上各地政府都紛紛通過控制預(yù)售證發(fā)放等方式來掩耳盜鈴，延緩問題。倒是近期可能出臺的一些新的金融政策對行業(yè)的優(yōu)勝劣汰，加速洗牌會有促進(jìn)作用。行業(yè)集中度的提升是所有行業(yè)必須要經(jīng)歷的發(fā)展階段，我們可以看到2011年房地產(chǎn)Top10的市場占有率在9%左右，而2012年達(dá)到了14%，行業(yè)間的合作、兼并、重組在所難免。新一屆政府也在試點(diǎn)政策，試探行業(yè)，集中度的提高對于注重產(chǎn)品品質(zhì)、注重內(nèi)部管理的公司是一件好事。

　　觀點(diǎn)新媒體：您對下半年的樓市的預(yù)期會怎樣？如果下半年有政策出來，您覺得什么樣的政策對市場的影響比較大？

　　梁川：我們對行業(yè)的評判是比較樂觀的，因?yàn)橹袊泻暧^經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的需求、城鎮(zhèn)化的需求、有超額貨幣發(fā)行量消化的需求等等，有很多的客觀因素，這個行業(yè)仍將繼續(xù)發(fā)展。

　　從新一屆政府的政策取向來看，他們必須促使中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)行業(yè)以前沒有淘汰、沒有退出的現(xiàn)象也會隨之改變。房地產(chǎn)行業(yè)會逐步升級成為一個大而優(yōu)的公司主導(dǎo)市場的行業(yè)，行業(yè)的集中度會顯著提高。

　　下半年重點(diǎn)要關(guān)注有實(shí)質(zhì)影響的土地政策和金融政策。土地政策方面，今年下半年應(yīng)該有明確的導(dǎo)向，是讓土地繼續(xù)支撐地方財(cái)政，還是忍住一時(shí)之痛，利用土地改革來促使經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，這會對行業(yè)產(chǎn)生比較大的影響。

　　在金融方面，新一屆政府對于社會種種層面，政治的、經(jīng)濟(jì)的、決策的方面在做一些試探。從目前的金融政策趨勢來看，如果一旦金融政策偏向于市場化，一定會對房地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)勝劣汰起到加速的作用。

　　對于這兩方面的政策我們公司都比較期待，也期盼中央政府在土地政策和金融政策上采取更有力度的革新性措施。總的方向是希望更加市場化，能夠使稀缺的土地資源和金融資源流向更好的渠道。

　　觀點(diǎn)新媒體：最近土地交易比較火熱，出現(xiàn)了很多地王，您怎樣看待現(xiàn)在土地市場的表現(xiàn)？于三盛地產(chǎn)而言，拿地的策略是什么？

　　梁川：從上半年的土地市場來看確實(shí)比較火爆，上海、北京等城市都出現(xiàn)了地王。但在任何一個行業(yè)，面粉比面包貴的現(xiàn)象都是不正常的，這反映了這個行業(yè)深層次的不良發(fā)展觀，是透支。

　　對土地市場的研判和拿地的方式上，我們有自己的方式。我們這些年在非公開市場上拿的土地非常多，絕大部分通過兼并、收購、重組取得。公開市場我們會參與，但不是主要的手段。隨著行業(yè)集中度的提高，很多小公司將退出，同時(shí)就會提供相應(yīng)的土地資源。

　　當(dāng)然，這種拿地方式要求我們培養(yǎng)處理歷史遺留問題，判斷潛在法律風(fēng)險(xiǎn)的評判能力，對后期團(tuán)隊(duì)整合能力也比較強(qiáng)，所以我們在這方面一直在發(fā)展自己的核心競爭力。中國市場太大了，條條大路通羅馬，關(guān)鍵要找到自己的核心競爭力。

　　觀點(diǎn)新媒體：公司的戰(zhàn)略布局，例如各個區(qū)域的土地儲備情況是怎樣的？

　　梁川：我們不是撒網(wǎng)式的發(fā)展方式，不希望到非常多的城市鋪開發(fā)展。對于目標(biāo)城市，我們會嚴(yán)密分析，深耕細(xì)作。前期會進(jìn)行科學(xué)的研判和分析，一旦選中了之后會快速進(jìn)入，并集中資源投入。

　　觀點(diǎn)新媒體：三盛地產(chǎn)在產(chǎn)品線的戰(zhàn)略是怎樣？

　　梁川：我們在產(chǎn)品線上的戰(zhàn)略是“X+住宅+Y”。

　　我們認(rèn)為住宅產(chǎn)業(yè)在中國有深刻的社會內(nèi)在發(fā)展需求，所以我們將堅(jiān)定地以住宅為中心，堅(jiān)持發(fā)展住宅全線的產(chǎn)品，把它當(dāng)成核心產(chǎn)業(yè)來運(yùn)營。

　　同時(shí)，我們也認(rèn)為光有住宅是不夠的，我們重點(diǎn)在探索兩個新的和地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，X和Y?，F(xiàn)在已經(jīng)在實(shí)驗(yàn)的有高端旅游度假產(chǎn)業(yè)，有養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，還有高端的國際教育產(chǎn)業(yè)等。我們希望產(chǎn)品戰(zhàn)略能夠形成“X+住宅+Y”，以住宅為核心，同時(shí)能夠有兩個產(chǎn)業(yè)來支撐住宅一起健康發(fā)展。

　　觀點(diǎn)新媒體：三盛地產(chǎn)也有發(fā)展文化地產(chǎn)，您覺得應(yīng)該從哪些方面去打造文化地產(chǎn)？

　　梁川：很多人講房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該是生活方式的營造者，看上去沒有生命跡象的房屋產(chǎn)品中應(yīng)該要注入無形的、精神層面的、可以讓人感知的一些元素。

　　基礎(chǔ)是產(chǎn)品前期的定位和策劃，新產(chǎn)品的推出需要花很多時(shí)間了解客戶的真正需求，然后把客戶需求通過營銷策劃團(tuán)隊(duì)、定位團(tuán)隊(duì)和設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)去翻譯落實(shí)。而且，一旦經(jīng)過證實(shí)而且是可行的需求，我們就會迅速標(biāo)準(zhǔn)化，在今后的產(chǎn)品中固化提升。比如同樣系列的產(chǎn)品，在南北方不同城市，我們就會考慮當(dāng)?shù)氐臍夂颍用裆盍?xí)慣，從而去調(diào)整產(chǎn)品的立面、景觀，或增加附加元素以滿足客戶需求。

　　其次，在思想上要能夠有一些作為，一個是在內(nèi)部建設(shè)積極、充滿正能量的激情文化，這是我們公司的企業(yè)文化特點(diǎn)。我們的高管熱衷戶外運(yùn)動，登山，旅游，自駕。我們倡導(dǎo)親情文化，比如有好的工作崗位機(jī)會，同等情況下一定優(yōu)先考慮老員工。二是我們對客戶的傳遞。所謂的客戶至上，客戶第一是很模糊的。我們更強(qiáng)調(diào)在產(chǎn)品開發(fā)的早期，在策劃階段，就要重視客戶需求，而且想方設(shè)法落實(shí)到產(chǎn)品中。

　　觀點(diǎn)新媒體：如何將產(chǎn)品與不同區(qū)域的文化實(shí)現(xiàn)融合呢？

　　梁川：要有一種標(biāo)準(zhǔn)化的體系，能夠把產(chǎn)品整理成一些相對可以固化的、標(biāo)準(zhǔn)化的語言和符號，這樣公司才有機(jī)會到不同地方復(fù)制。但是，在這個基礎(chǔ)上更重要的是一定要有客戶導(dǎo)向，要有客戶敏感點(diǎn)的思維。

　　觀點(diǎn)新媒體：三盛地產(chǎn)一直以來比較注重對產(chǎn)品品質(zhì)的打造，在價(jià)格和營銷方面有什么樣的策略？

　　梁川：首先不同業(yè)態(tài)的差異特別大。但是從大的方向來講，我們都強(qiáng)調(diào)“性價(jià)比”原則。對于出售產(chǎn)品的客戶，買到我們產(chǎn)品的客戶，不管買高端產(chǎn)品還是普通或剛需產(chǎn)品，我們都希望他買到的產(chǎn)品性價(jià)比是非常高的，對他今后的資產(chǎn)保值增值是非常有利的。

　　觀點(diǎn)新媒體：今年城鎮(zhèn)化也是大家討論比較多的熱點(diǎn)問題，城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)企業(yè)有什么影響？三盛地產(chǎn)怎樣在城鎮(zhèn)化的過程中如何找到自己的發(fā)展方式和機(jī)遇？

　　梁川：城鎮(zhèn)化是一個老話題，之所以一直在提，有內(nèi)在的原因，因?yàn)槿澜缢邪l(fā)達(dá)國家的今天可能是我們的明天，他們的昨天可能是我們的今天。從他們的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看，城鎮(zhèn)化、人群集約化的居住一定是一個大趨勢。

　　現(xiàn)在我們國家的城鎮(zhèn)化率才百分之四十多，發(fā)達(dá)國家已經(jīng)是百分之七八十，我們的人口基數(shù)又非常大，這對房地產(chǎn)行業(yè)來講是最大的機(jī)遇，忽視這個方向的公司，在未來的發(fā)展肯定會受到很大制約。

　　我們公司也非常重視城鎮(zhèn)化這個課題，幾年前就做了一些城鄉(xiāng)結(jié)合部的產(chǎn)品，現(xiàn)在專門有一條標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品線是做城鄉(xiāng)結(jié)合部的產(chǎn)品，這方面我們有不少的產(chǎn)品積累和知識積累。

　　另外，我們也不光是做城鄉(xiāng)結(jié)合部的產(chǎn)品。城鎮(zhèn)化更是一種經(jīng)濟(jì)模式和生活方式的轉(zhuǎn)變，比如旅游地產(chǎn)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等，通常在郊區(qū)，需要大量的后勤人員，能吸納大量的農(nóng)村人員。我們的X+住宅+Y的產(chǎn)品戰(zhàn)略發(fā)展，目前也是著重從城鎮(zhèn)化趨勢去考慮。

　　觀點(diǎn)新媒體：您覺得閩派地產(chǎn)商的特色主要表現(xiàn)在哪些方面？

　　梁川：我個人覺得閩派地產(chǎn)現(xiàn)在還沒有非常成型的特點(diǎn)，如果說大的閩商概念還是有一些共同的特點(diǎn)，比如說敢拼、會闖、比較團(tuán)結(jié)，對于創(chuàng)新精神的偏好等。

　　我們公司在繼承閩商的這種激情文化的基礎(chǔ)上，不盲目追求增長和規(guī)模，而是注重內(nèi)部管理，文化沉淀，我們會把這個堅(jiān)持下去，當(dāng)成一場馬拉松來賽跑，保持好節(jié)奏和分配好資源。

　　觀點(diǎn)新媒體：隨著越來越多房企進(jìn)入福建，您怎樣看待企業(yè)在地域上的融合和競爭？

　　梁川：對于一些大型開發(fā)商進(jìn)入福建，我們是持歡迎的態(tài)度。因?yàn)槭袌稣w的發(fā)展趨勢是集中度不斷提高，大的開發(fā)商進(jìn)來意味著市場會更加理性。雖然競爭會加劇，但是會提高大家的競爭力，對自己有信心的公司在這個過程中一定會有發(fā)展機(jī)遇。

　　如果市場都是一成不變，對于真正有能力、對自己有信心的公司來說不是一個好消息。同時(shí)，我們也積極走出去，堅(jiān)持做好內(nèi)部管理，做好團(tuán)隊(duì)建設(shè)，用好的產(chǎn)品贏得市場。