馮建強(qiáng)表示，目前政府的政策有助于中國住宅市場(chǎng)的長期穩(wěn)定，在這樣的政策環(huán)境下中國住宅市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫的可能性非常低。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 楊曉敏 “觀察過去幾年內(nèi)所有的調(diào)控政策都體現(xiàn)一個(gè)主題，抑制投資、投機(jī)需求，鼓勵(lì)和支持首次購房者?；蛟S，我們應(yīng)該相信無論未來政府出臺(tái)什么樣的調(diào)控政策，這一主題將保持不變?！?/p>

　　近日，仲量聯(lián)行大中華區(qū)董事總經(jīng)理馮建強(qiáng)在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)表示，中國政府將繼續(xù)注重長期市場(chǎng)的穩(wěn)定，而非短期調(diào)控效果。

　　對(duì)于中國房地產(chǎn)是否已經(jīng)出現(xiàn)泡沫的討論，馮建強(qiáng)認(rèn)為，無論是商業(yè)地產(chǎn)還是住宅市場(chǎng)，都不存在泡沫。

　　于是，他分別就商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)和住宅市場(chǎng)兩方面來進(jìn)行了分析。

　　首先，中國商業(yè)地產(chǎn)的基本面整體來說非常健康，僅有極少數(shù)城市的局部區(qū)域存在供應(yīng)過度的情況。因此，他不認(rèn)為中國的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)泡沫。

　　同樣地，中國住宅市場(chǎng)的基本面也不存在泡沫。中國的住宅市場(chǎng)在經(jīng)歷了2011年的調(diào)整過后，2012年成交量呈現(xiàn)全面復(fù)蘇的局面。成交價(jià)格在2012年底開始上漲，這一趨勢(shì)持續(xù)至今。但總體來說，在過去幾個(gè)月，價(jià)格上漲幅度較為緩和。此外，大部分二三線城市未來供應(yīng)較大，他預(yù)計(jì)開發(fā)商的溢價(jià)能力將被削弱，價(jià)格走勢(shì)將日趨平穩(wěn)。

　　最為重要的是，其實(shí)政府對(duì)市場(chǎng)的反應(yīng)非常迅速。當(dāng)大家對(duì)價(jià)格增長預(yù)期加大的時(shí)候，中央政府在3月及時(shí)出臺(tái)了調(diào)控措施，以降低購房者和開發(fā)商對(duì)價(jià)格增長的預(yù)期，從而抑制投資性需求的增長。

　　對(duì)此馮建強(qiáng)表示，目前政府的政策有助于中國住宅市場(chǎng)的長期穩(wěn)定，在這樣的政策環(huán)境下中國住宅市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫的可能性非常低。

　　以下為觀點(diǎn)新媒體專訪仲量聯(lián)行大中華區(qū)總經(jīng)理馮建強(qiáng)先生實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：新一屆政府上臺(tái)至今房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了哪些變化？您認(rèn)為新一屆政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度是什么？

　　馮建強(qiáng)：在過去的三個(gè)月，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上延續(xù)了自去年開始的復(fù)蘇軌跡。特別是在住宅市場(chǎng)方面，成交價(jià)格在4月、5月繼續(xù)呈現(xiàn)增長的態(tài)勢(shì)，但是增速有所放緩；住宅成交量、開發(fā)投資額和開工量等指標(biāo)總體上保持穩(wěn)定。

　　對(duì)于新一屆政府而言，開局施政更偏重于防風(fēng)險(xiǎn)，面對(duì)經(jīng)濟(jì)增速下行的現(xiàn)狀，未來中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展將更注重質(zhì)而非量，預(yù)計(jì)政策方面將針對(duì)轉(zhuǎn)型升級(jí)和制度改革等長效機(jī)制方面。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，今年3月“國五條”的出臺(tái)彰顯了新一屆中央領(lǐng)導(dǎo)層堅(jiān)定不移的調(diào)控決心，我們認(rèn)為中國政府將繼續(xù)注重長期市場(chǎng)的穩(wěn)定，而非短期調(diào)控效果。

　　觀點(diǎn)新媒體：“國五條”出臺(tái)百天之后，您會(huì)如何描述當(dāng)前的市場(chǎng)表現(xiàn)？您認(rèn)為這和政策預(yù)期達(dá)到一致效果了嗎？

　　馮建強(qiáng)：如上所述，在過去的2-3月內(nèi)，中國的住宅市場(chǎng)總體上保持穩(wěn)定，表明“國五條”對(duì)市場(chǎng)的短期影響非常有限。原因之一是，“國五條”細(xì)則主要涵蓋了增加中小戶型房源供應(yīng)、增加交易成本抑制投資性購房需求、繼續(xù)支持首次購房者、以及擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍等內(nèi)容。這些政策并非短期調(diào)控措施，它們將有效幫助政府達(dá)成長期調(diào)控目標(biāo)，即住宅市場(chǎng)將由剛性需求推動(dòng)。

　　此外，目前各地對(duì)“國五條”細(xì)則的實(shí)施還是非常寬松的，例如目前僅有北京在嚴(yán)格執(zhí)行20%個(gè)稅的細(xì)則。這也導(dǎo)致“國五條”短期內(nèi)對(duì)市場(chǎng)影響較為有限。我們相信隨著后期配套政策和地方版細(xì)化措施的陸續(xù)出臺(tái)，將有利于穩(wěn)定住宅市場(chǎng)、鼓勵(lì)住房消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)與中國經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

　　觀點(diǎn)新媒體：“國五條”出臺(tái)后，很多開發(fā)商、投資者紛紛從住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，很多人擔(dān)憂這會(huì)使得中國的商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫，您認(rèn)為呢？

　　馮建強(qiáng)：面對(duì)目前的市場(chǎng)狀況，開發(fā)商根據(jù)自身情況制定不同的策略。其實(shí)早在2-3年前，許多國內(nèi)的住宅開發(fā)商就開始轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。我們依然相信中國未來的十年，城市化、內(nèi)需消費(fèi)和產(chǎn)業(yè)升級(jí)是三大推動(dòng)力，市場(chǎng)對(duì)辦公樓、商場(chǎng)、倉儲(chǔ)物流市場(chǎng)等商業(yè)房地產(chǎn)的需求持續(xù)。整體而言，中國商業(yè)地產(chǎn)的基本面非常健康，我們并未擔(dān)心泡沫的出現(xiàn)。下面我就商業(yè)地產(chǎn)中的零售物業(yè)和辦公樓兩個(gè)主要類型分析：

　　零售物業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)方面，目前優(yōu)質(zhì)的購物中心數(shù)量還非常有限。我們定期跟蹤的20個(gè)城市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率大都數(shù)低于5%，人均優(yōu)質(zhì)零售面積低于0.5平方米，表明這些零售物業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)目前還處于供給不足的狀態(tài)。在接下來的3年內(nèi)，我們確實(shí)看到新增供應(yīng)比較多，個(gè)別城市優(yōu)質(zhì)購物中心總量預(yù)計(jì)將翻一番，如杭州、成都和長沙。在這些城市空置率在短期內(nèi)可能上升，但是隨著新購物中心的不斷成熟，空置率在未來會(huì)不斷下降。更為重要的是，在這些城市隨著人們收入的快速增長，購物中心消費(fèi)者數(shù)量的增幅將高于購物中心新增供應(yīng)量的速度。這說明隨著消費(fèi)群體的不斷擴(kuò)大，新增供應(yīng)將會(huì)被逐漸吸收。

　　3年后，大多數(shù)城市的按消費(fèi)者數(shù)量計(jì)算的人均零售面積將低于現(xiàn)在的水平。然而，對(duì)于開發(fā)商而言，宏觀面的供給需求平衡雖然重要，但更需要注意的是，一個(gè)購物中心的成功與否并不完全取決于此，微觀因素諸如運(yùn)營管理、配套設(shè)施、品牌定位、目標(biāo)人群和市場(chǎng)營銷等更為關(guān)鍵。

　　辦公樓市場(chǎng)方面，發(fā)展服務(wù)業(yè)一直是中國各主要城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)。

　　服務(wù)業(yè)的增長速度在過去的幾年一直高于整體經(jīng)濟(jì)的增速，特別是在上海、北京、廣州和深圳四個(gè)一線城市以及九個(gè)1.5線經(jīng)濟(jì)中心城市(包括成都、重慶、大連、杭州、南京、蘇州、沈陽、天津和武漢)，它們的金融業(yè)和商業(yè)服務(wù)業(yè)正在飛速發(fā)展，為辦公樓市場(chǎng)帶來大量的需求。

　　展望未來，服務(wù)業(yè)預(yù)計(jì)將保持雙位數(shù)的增長，繼續(xù)為辦公樓市場(chǎng)帶來大量需求。而在供應(yīng)方面，目前甲級(jí)辦公樓總量仍然較小--而真正的國際品質(zhì)辦公樓更是鳳毛麟角。我們定期跟蹤的20個(gè)城市的甲級(jí)辦公樓在未來三年預(yù)計(jì)會(huì)有快速增長，總量增長將超過70%。辦公樓市場(chǎng)快速擴(kuò)張，一方面將有助于提升辦公樓整體質(zhì)量并加速市場(chǎng)成熟，另一方面很可能會(huì)使部分城市、局部區(qū)域出現(xiàn)短期供過于求的局面。但整體來說，市場(chǎng)供應(yīng)和需求將保持平衡。

　　我們需要指出的是，面對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的轉(zhuǎn)變，無論是商場(chǎng)還是辦公樓，都會(huì)遵循“優(yōu)勝劣汰”的市場(chǎng)規(guī)律。由于需求者類型不同，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)所需的專業(yè)知識(shí)與住宅開發(fā)有所不同，而這需要專業(yè)的商業(yè)房地產(chǎn)顧問咨詢公司協(xié)助業(yè)主和投資者進(jìn)行項(xiàng)目的前期調(diào)研、戰(zhàn)略策劃、租賃及管理、甚至出售。只有那些市場(chǎng)定位準(zhǔn)確、營運(yùn)管理良好的商業(yè)項(xiàng)目才能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)下立于不敗之地。

　　觀點(diǎn)新媒體：從目前的情況來看，各地房?jī)r(jià)反而呈現(xiàn)了上漲的趨勢(shì)，您認(rèn)為出現(xiàn)該種情況的原因是什么？您預(yù)期未來的房?jī)r(jià)走勢(shì)是怎樣的？

　　馮建強(qiáng)：雖然在3月份中央政府出臺(tái)了“國五條”，但是各地對(duì)細(xì)則的實(shí)施力度不一，總體上較為寬松。而在需求方面，首次購房和改善型需求依舊強(qiáng)勁，市場(chǎng)成交量保持穩(wěn)定，市場(chǎng)上可售房源繼續(xù)呈下跌趨勢(shì)，開發(fā)商依舊擁有一定的溢價(jià)能力。住宅市場(chǎng)總體上延續(xù)了自去年開始的復(fù)蘇軌跡。

　　展望接下來的幾個(gè)月，在目前的政策環(huán)境下，我們預(yù)計(jì)需求將保持穩(wěn)定。而在供應(yīng)方面，二三線城市整體上新增供應(yīng)將會(huì)有所增加。因此，開發(fā)商的溢價(jià)能力將逐漸被削弱，價(jià)格預(yù)計(jì)將趨于穩(wěn)定。

　　觀點(diǎn)新媒體：關(guān)于房產(chǎn)稅的討論非常多，您認(rèn)為今年房產(chǎn)稅擴(kuò)圍的可能性如何？如果真的施行，那么對(duì)市場(chǎng)和房企的影響有多大？您建議房企應(yīng)該如何應(yīng)對(duì)新政策的繼續(xù)出臺(tái)？

　　馮建強(qiáng)：房產(chǎn)稅是政府長期穩(wěn)定住宅市場(chǎng)的主要措施之一，房產(chǎn)稅的擴(kuò)圍是必然的趨勢(shì)。但是具體的時(shí)間表很難預(yù)測(cè)。如上所說，房產(chǎn)稅并非短期調(diào)控措施，其短期效果將非常有限。房產(chǎn)稅有助于引導(dǎo)長期住宅需求，調(diào)節(jié)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)。對(duì)于地方政府來說，房產(chǎn)稅的實(shí)施和推廣有助于減少地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴度。以小戶型、低總價(jià)、針對(duì)首次購房者的項(xiàng)目將會(huì)有較好的市場(chǎng)表現(xiàn)。

　　過去幾年內(nèi)所有的調(diào)控政策都體現(xiàn)一個(gè)主題，即抑制投資、投機(jī)需求，鼓勵(lì)和支持首次購房者。我們相信無論未來政府出臺(tái)什么樣的調(diào)控政策，這一主題將保持不變。在這樣的政策環(huán)境下，以小戶型、低總價(jià)、針對(duì)首次購房者的項(xiàng)目將會(huì)有較好的市場(chǎng)表現(xiàn)，開發(fā)商們應(yīng)該增加這一類型項(xiàng)目的開發(fā)。

　　觀點(diǎn)新媒體：對(duì)于下半年的市場(chǎng)表現(xiàn)，您的判斷如何？您認(rèn)為最可能對(duì)下半年銷售產(chǎn)生影響的因素有哪些？

　　馮建強(qiáng)：我們認(rèn)為在目前的政策環(huán)境下，來自首次購房者的需求將在下半年保持穩(wěn)定。下半年的銷售情況將主要取決于開發(fā)商的定價(jià)情況和推出的產(chǎn)品類型。由于首次購房者大多數(shù)為承付能力較低的購房者，因此他們對(duì)價(jià)格較為敏感。那些合理定價(jià)、項(xiàng)目以小戶型為主的開發(fā)商將取得較好的銷售表現(xiàn)。

　　觀點(diǎn)新媒體：近期全國各地土地交易非?；钴S，政府推地頻密，房企拿地踴躍，各種地王頻出，您怎么看待這樣的土地市場(chǎng)表現(xiàn)？

　　馮建強(qiáng)：在過去幾個(gè)月內(nèi)，較大部分成交的土地為商辦用途，這體現(xiàn)出開發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)未來發(fā)展的樂觀態(tài)度。我們之前的分析也證明中國的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景較好。

　　而住宅用地的成交情況則有所不同。在一線城市，由于住宅用地已經(jīng)非常稀缺，住宅未來供應(yīng)也非常有限，開發(fā)商非常積極地購入有限的土地供應(yīng)，增加住宅用地儲(chǔ)備。在二三線城市，總體來說，未來住宅供應(yīng)將非常大，開發(fā)商對(duì)住宅用地的購買持謹(jǐn)慎態(tài)度。

　　觀點(diǎn)新媒體：今年很多報(bào)道是關(guān)于中國開發(fā)商到世界各地去投資房地產(chǎn)的消息，例如萬科、張欣家族等，您怎么看這樣的現(xiàn)象？

　　馮建強(qiáng)：一方面中國開發(fā)商可以通過投資其他國家實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)多元化，以降低其專注中國市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，許多國外的房地產(chǎn)市場(chǎng)目前仍處于全球金融危機(jī)后的復(fù)蘇階段，未來增長潛力較大，具有較高的投資價(jià)值。此外，他們業(yè)務(wù)的國際化有助于提高他們的企業(yè)形象。

　　觀點(diǎn)新媒體：有言論認(rèn)為，中國的房地產(chǎn)泡沫非常嚴(yán)重，可能在數(shù)個(gè)月內(nèi)破裂，最長不會(huì)超過一年。對(duì)于這個(gè)看法您的的觀點(diǎn)是什么？

　　馮建強(qiáng)：這里我想分商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)和住宅市場(chǎng)兩方面來說。

　　如上述所說，中國商業(yè)地產(chǎn)的基本面整體來說非常健康，僅有極少數(shù)城市的局部區(qū)域存在供應(yīng)過度的情況。因此，我們不認(rèn)為中國的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)泡沫。

　　同樣，我們也不認(rèn)為中國住宅市場(chǎng)的基本面存在泡沫。中國的住宅市場(chǎng)在經(jīng)歷了2011年的調(diào)整過后，2012年成交量呈現(xiàn)全面復(fù)蘇的局面。成交價(jià)格在2012年底開始上漲，這一趨勢(shì)持續(xù)至今。但總體來說，在過去幾個(gè)月，價(jià)格上漲幅度較為緩和。此外，大部分二三線城市未來供應(yīng)較大，我們預(yù)計(jì)開發(fā)商的溢價(jià)能力將被削弱，價(jià)格走勢(shì)將日趨平穩(wěn)。最為重要的是，我們看到政府對(duì)市場(chǎng)的反應(yīng)非常迅速。當(dāng)大家對(duì)價(jià)格增長預(yù)期加大的時(shí)候，中央政府在3月及時(shí)出臺(tái)了調(diào)控措施，以降低購房者和開發(fā)商對(duì)價(jià)格增長的預(yù)期，從而抑制投資性需求的增長。政府目前的政策有助于中國住宅市場(chǎng)的長期穩(wěn)定。我們認(rèn)為在這樣的政策環(huán)境下中國住宅市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫的可能性非常低。

　　央行緊縮銀根，反映新一屆政府對(duì)宏觀調(diào)控思路的變化，摒棄靠貨幣擴(kuò)張、基礎(chǔ)設(shè)施投資來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展模式，表明中央推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)改革的決心。目前的金融環(huán)境對(duì)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響將更多地在未來一兩年內(nèi)體現(xiàn)。在未來的一兩年內(nèi)，中國將很有可能經(jīng)歷經(jīng)濟(jì)下滑的陣痛。經(jīng)濟(jì)增長速度的放緩將給辦公樓市場(chǎng)帶來負(fù)面的影響，市場(chǎng)需求較前兩年將有所削弱。同樣的，經(jīng)濟(jì)增速的放緩將導(dǎo)致人們收入增速的下滑，這將在短期內(nèi)影響零售和住宅市場(chǎng)。但是我們應(yīng)該看到，中國宏觀經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)調(diào)整和再平衡將有利于中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的長期健康和繁榮，這將為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供一個(gè)良性的發(fā)展環(huán)境。

　　觀點(diǎn)新媒體：在進(jìn)一步加強(qiáng)調(diào)控的背景下，您如何理解“地產(chǎn)新力量”？對(duì)您來說，“新力量”指的是什么？您預(yù)期會(huì)為企業(yè)或者行業(yè)帶來哪些改變？

　　馮建強(qiáng)：在宏觀調(diào)控呈現(xiàn)常態(tài)化的局面下，開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)需求的理解變得非常重要。那些對(duì)市場(chǎng)反應(yīng)及時(shí)的開發(fā)商將取得較好的業(yè)績(jī)，行業(yè)整合的趨勢(shì)將變得更為明顯。那些在各自領(lǐng)域擁有優(yōu)勢(shì)的開發(fā)商在未來幾年將取得更大的市場(chǎng)份額。例如，在商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，萬達(dá)、華潤、中糧等企業(yè)將利用其積累的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)在更多的城市建造其品牌購物中心。與此同時(shí)，國外有經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商也將利用其優(yōu)勢(shì)增加在中國的投資，如太古、新鴻基等。因此，我們所理解的“新力量”是指那些產(chǎn)品特點(diǎn)鮮明、定位明確、具有品牌特色的開發(fā)商。