近期大舉進軍內(nèi)地樓市其實面臨不小的風險，其中最為主要的還是樓市調(diào)控的持續(xù)，以及預計房產(chǎn)稅將在全國鋪開。

　　觀點網(wǎng) 彭飛 由于外資基金的退出，萊蒙國際進軍上海灘的愿望終于在一年后實現(xiàn)。

　　日前，萊蒙國際發(fā)布公告稱，以16.88億元的代價購買摩根大通旗下SSCPLimited的已發(fā)行全部股份，從而將上海浦東新區(qū)的莎瑪世紀公園項目收入囊中，均價為34170元／平方米。

　　據(jù)了解，莎瑪世紀公園是位于上海浦東新區(qū)陸家嘴中央公寓之內(nèi)的服務式公寓項目，于2006年落成，作住宅及停車場用。

　　該項目共包含9幢大樓合計284個住宅單位，總建筑面積約4.9萬平方米，及240個地下停車位，而這些物業(yè)截至今年6月底的市值為23.8億元。

　　是次收購，也使得萊蒙國際正式進入到上海市場，而早在2012年5月，萊蒙國際董事長黃俊康就曾表露出進軍上海的意愿。當時其提到，萊蒙正在積極準備進入上海，并正和當?shù)卣疁贤ā５髞砣R蒙國際進軍上海一事卻因故擱置。

　　萊蒙16.8億首入滬

　　對于此次進入上海，萊蒙國際在公告中提及，收購事項將增加公司拓展物業(yè)市場的據(jù)點，有利于在內(nèi)地的業(yè)務發(fā)展，同時認為物業(yè)在今后能擁有強勁的升值潛力。

　　萊蒙國際相關負責人也對觀點新媒體表示，雖然此次收購的均價達到3.4萬元/平米，但整個陸家嘴中央公寓的二手房價在8月已達到4.6萬元/平米，因而公司的收購價格并不高。

　　上述人士還提到，因收購項目中的租戶還在合約期，公司暫時會持有這部分資產(chǎn)用作收取租金，但不排除在租戶合約到期后將物業(yè)進行出售，整售和散售均可，同時也不排除未來在地塊上重建項目。

　　另外，該人士還表示，雖然此次萊蒙國際進入上海是以收購項目的方式進入，但這對于公司今后深耕上海市場卻大有益處，不但可以提高公司在上海的知名度，同時也為后續(xù)的項目拓展打下基礎。

　　事實上，以上海為核心的長三角區(qū)域一直以來都是萊蒙國際布局的重點。今年5月21日，萊蒙國際就以15.51億競得杭州奧體單元一幅地塊；8月21日，萊蒙國際又以14億元競得南京雨花臺區(qū)一幅地塊。

　　而南京更是萊蒙國際開始高周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略的試驗之地，早前黃俊康曾對觀點新媒體表示，南京萊蒙水榭春天項目是公司正式進入高周轉(zhuǎn)的標志。

　　黃俊康當時還表示，下半年萊蒙國際可能還會拿50億左右的土地，但卻絕對不會搶地王因為相對的反周期拿地，可能是公司重大的致勝法寶之一。

　　外資基金的進與退

　　從此次收購價格看，萊蒙國際以近17億拿下市值近24億的上海核心物業(yè)，無疑是一筆不錯的買賣，但賣方摩根大通也并不存在虧損問題。

　　據(jù)了解，萊蒙國際此次收購的莎瑪世紀公園已經(jīng)是第三次轉(zhuǎn)手，而前兩任主人分別是摩根士丹利和摩根大通。

　　早在2006年，剛剛宣布設立上海分公司的摩根士丹利以約7億元購買了陸家嘴中央公寓內(nèi)4棟公寓樓，之后將其改造成莎瑪世紀公園推出市場，租客以上海世界500強企業(yè)中的外籍員工為主。

　　到了2010年7月，摩根士丹利以14.09億元將莎瑪世紀公園轉(zhuǎn)讓給了摩根大通，當時的轉(zhuǎn)讓均價不足3萬元/平方米，如今萊蒙國際的接盤均價已經(jīng)上升至34170元/平米。

　　據(jù)相關知情人士向觀點新媒體透露，其實摩根大通此次的轉(zhuǎn)讓價并不低，因為在這三年間莎瑪世紀公園的年租金收益率都保持在7%左右的高水平，再加上轉(zhuǎn)讓溢價近3億元，摩根大通實則穩(wěn)賺。

　　至于摩根大通為何會在當前階段退出，上述人士認為，其可能是看淡內(nèi)地的房地產(chǎn)市場，因為內(nèi)地的樓市調(diào)控政策一直搖擺不定，使得外資覺得內(nèi)地樓市風險極高；另外，也可能是摩根大通投資該項物業(yè)的基金已經(jīng)到了退出時機，因為此類外資基金一般都是3年期的短線投資。

　　然而，摩根大通的退出卻并未影響其余外資基金進入內(nèi)地房地產(chǎn)市場的熱情，相關報道稱，近期已經(jīng)有多只外資基金準備進入內(nèi)地樓市。

　　其中較為明顯的就是黑石集團旗下的一只專注于亞洲的房地產(chǎn)基金，該基金在8月19日提出一份收購要約，計劃斥資25億港元收購內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)商泰升集團。

　　另外，在今年7月份，得克薩斯私募股權公司還投資4440萬美元，與沿海家園組建了一個合資企業(yè)，該合資企業(yè)將在武漢發(fā)展住宅項目。

　　而據(jù)相關統(tǒng)計，今年以來，境外房地產(chǎn)管理公司已籌集16億美元封閉型基金，用于中國的住宅房地產(chǎn)投資，已遠遠高于2012年籌集的8億美元和2011年籌集的4億美元。

　　外資基金對內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)重燃的高漲熱情，在市場分析人士看來，與今年以來樓市的回暖和房價的上升不無關系，其中國內(nèi)主要城市房價的持續(xù)上升給了外資進入內(nèi)地樓市很強的信心。

　　據(jù)國家統(tǒng)計局8月18日最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年7月，北京、廣州、深圳、上海等一線城市房價上漲幅度驚人，同比漲幅分別高達18.3%、17.4%、17%和16.5%。

　　當然，也有觀點認為，外資基金近期大舉進軍內(nèi)地樓市其實面臨不小的風險，其中最為主要的還是樓市調(diào)控的持續(xù)，以及預計房產(chǎn)稅將在全國鋪開，這些因素都在遏制外國投資。