深圳國際資金比較充裕，與新世界、深圳控股合作是想利用他們的品牌、土地開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，資金不是最主要的問題。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 楊曉敏 8月22日，深圳國際與深圳控股有關(guān)前海項(xiàng)目的擬定策略合作訂立框架協(xié)議，深控與深國將在前海區(qū)成立一家各持股50%的顧問公司。

　　同日，深圳國際在香港舉行2013年中期業(yè)績會，深圳國際主席兼執(zhí)行董事高雷、深圳國際總裁及執(zhí)行董事李景奇、深圳國際財務(wù)總監(jiān)謝日康、深圳國際副總裁胡偉出席了發(fā)布會現(xiàn)場，并就前海土地一些問題作了闡釋。

　　高雷表示，除了和深圳控股合作外，已經(jīng)和新世界鄭家純簽訂了合作意向書，合作主要是包括前海38萬平方米土地的規(guī)劃和發(fā)展，以及共同建設(shè)運(yùn)營的一些內(nèi)容。其中，主要集中在深圳國際和新世界物流方面的合作更為深入。

　　他強(qiáng)調(diào)，深圳國際資金比較充裕，與新世界、深圳控股合作是想利用他們的品牌、土地開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，資金不是最主要的問題。高雷透露稱，以后不排除會與九龍倉、新鴻基等香港企業(yè)進(jìn)行其他項(xiàng)目的合作。

　　關(guān)于前海項(xiàng)目的規(guī)劃，謝日康表示，上半年深圳國際與利用前海對于人民幣的一些雙邊跨種政策，簽訂了大概2億人民幣的深港跨種貸款協(xié)議，為整個前海的規(guī)劃、發(fā)展、招商做好準(zhǔn)備。

　　此外，政策方面也得到了相關(guān)支持。6月25日，深圳市政府就正式落實(shí)了關(guān)于前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)綜合規(guī)劃的文件，這個總體對前海非常重要的文件，為深圳國際在前海合作區(qū)的土地提供了一個明確的轉(zhuǎn)變土地用途的政策支持。

　　在這個政策當(dāng)中，明確指出，前海合作區(qū)已經(jīng)出讓的一些用地，如果它們的使用類型是符合前海發(fā)展的規(guī)劃，原來的土地?fù)碛姓呷缟钲趪H這樣的，可以申請到變更土地用途。

　　以下是深圳國際2013中期業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場問答實(shí)錄：

　　現(xiàn)場提問：今天深圳控股發(fā)布公告稱和深圳國際注冊一個合作公司，我想知道這個合作具體涉及的現(xiàn)金是多少，和政府這邊目前的溝通情況怎么樣？

　　高雷：關(guān)于前海的合作問題，今天中午深圳控股發(fā)布了一條信息，將和深圳國際共同成立一個合資的咨詢公司，專門研究前海的規(guī)劃、發(fā)展、運(yùn)營和管理。大家知道深圳國際是一家專門專注于基礎(chǔ)物流設(shè)施規(guī)劃建設(shè)運(yùn)營的專業(yè)公司，在房地產(chǎn)開發(fā)方面有一些經(jīng)驗(yàn)，但不是最強(qiáng)的一個強(qiáng)項(xiàng)。但是，歷史機(jī)遇給我們深圳國際前海，包括深圳市內(nèi)土地的儲備，給我們深圳國際發(fā)展和現(xiàn)代物流有關(guān)系的商業(yè)地產(chǎn)提供了一個很大的空間。

　　關(guān)于前海這塊土地的開發(fā)，我們今年上半年和媒體也進(jìn)行過交流。從去年開始，我們一直和世界上，像香港、日本，以及國內(nèi)的著名房地產(chǎn)公司加強(qiáng)聯(lián)絡(luò)，就如何科學(xué)的、更有效的開發(fā)38萬平方米的土地做了深入細(xì)致的研究。

　　我們先后和日本的“森公奇大廈”，和美國著名的設(shè)計公司克爾尼公司，和香港的新世界、九龍倉，還有新鴻基都進(jìn)行過多次的接觸。包括最近我們和深圳控股進(jìn)行了深入的接觸后，簽署了合作的合同和意向。

　　當(dāng)然，我們和日本的森公司，和香港的新世界也簽署了相關(guān)的土地合作開發(fā)意向書。

　　關(guān)于這次和深圳控股合作開發(fā)這個意向書主要內(nèi)容在深圳控股的公告中也做了一個詳細(xì)的披露，主要是想借助深圳控股在國內(nèi)的規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)、運(yùn)營管理土地方面的優(yōu)勢和經(jīng)驗(yàn)，來共同研究如何把38萬平方米土地價值提升到一個合理的市場價位，使這塊土地規(guī)劃、開發(fā)、利用和建設(shè)更為有效。

　　所以，我認(rèn)為我們和深圳控股的合作是我們今后開發(fā)38萬平方米，和市內(nèi)其他土地的一種有效合作發(fā)展模式之一。

　　現(xiàn)場提問：今年下半年，對于土地市場怎么看，在城市綜合物流港包括沈陽及其他城市有沒有什么機(jī)會？

　　李景奇：物流業(yè)務(wù)在過去十多年來一直是本集團(tuán)的核心業(yè)務(wù)，實(shí)際上我們現(xiàn)在在深圳可能是排在前幾位的物流基礎(chǔ)設(shè)施提供商和運(yùn)營商。

　　隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，隨著中國城鎮(zhèn)化水平的提高，中國的一些大的核心城市對城市物流服務(wù)和城市物流基礎(chǔ)設(shè)施的需求潛力非常巨大。

　　今年上半年我們跑了中國不下20個城市，所到之處市場的需求都是非常旺盛的。但是，在中國缺乏一個大的城市物流網(wǎng)絡(luò)，深圳國際計劃在未來五到十年在中國大概30個核心城市打造中心城市綜合物流港，形成一個網(wǎng)絡(luò)。

　　并且，通過這個網(wǎng)絡(luò)向客戶提供全方位的城市物流服務(wù)，同時也像我們的客戶提供很多的增值服務(wù)。

　　現(xiàn)在中心城市綜合物流港，目前階段我們在和這些城市談合作，談投資。估計今年下半年有望可以簽訂至少2到3個項(xiàng)目，同時在沈陽開工一個項(xiàng)目。因?yàn)槲覀兩蜿柕捻?xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入土地招拍掛的階段，我們一旦拿到土地使用證就可以動工建設(shè)。

　　另外，我們除了沈陽之外還有天津，還有濟(jì)南、合肥、南昌、長沙、武漢、成都、重慶、西安、石家莊、無錫，今年談的很多，有望今年前協(xié)議的至少是兩到三個城市。

　　再過兩三年，各位朋友你們再問我這個問題的時候，可能我們很多中心城市綜合物流港都建立起來了，都投入運(yùn)營了。我們對這項(xiàng)業(yè)務(wù)是非常重視的，集團(tuán)也加大了這方面的投入，希望在不久的將來給各位報告好的消息。

　　現(xiàn)場提問：你們城市綜合物流港的項(xiàng)目，在各個城市一些項(xiàng)目都掛在那里，你們大概有沒有一個規(guī)劃，建設(shè)總投資是多少？你們會不會在當(dāng)?shù)卣乙恍┖献骰锇?，還是由你們自己做？

　　李景奇：我們在未來五到十年在中國30個核心城市建立中國中心城市綜合物流港，每個項(xiàng)目的投資是根據(jù)我們所拿到地塊的大小來確定投資。但是，我們在每個城市投資最小的地塊，土地面積不能小于300畝，小于300畝，我們做中心城市物流港的條件就不夠。

　　第二，如果300畝到500畝這樣的項(xiàng)目，投資大概是5億到8億左右，最多不超過10億。這樣的項(xiàng)目因?yàn)槭俏覀冏约鹤怨荆⑷胭Y本金開發(fā)的。同時，我們對合作模式也是開放式的，也允許可以為我們業(yè)務(wù)帶來客戶的戰(zhàn)略合作伙伴，和我們一塊就某個項(xiàng)目共同開發(fā)。如果是這樣，我們前期投入的資本金就更小，大家知道在中國投入這樣的基建項(xiàng)目只要有30%的資本金，你的項(xiàng)目落地以后就會有銀行給你融資。

　　所以，一個項(xiàng)目按平均300到500畝的規(guī)模來計算，其實(shí)資本金也不是太多，而且我們是分五到十年。像馬云先生是用50億撬動3000億的投資，深國際比較保守，我們可能是用50億撬動300億的投資。50億對深國際來說，分五到十年是非常輕松的，我們甚至不要向銀行借錢，用我們內(nèi)部的資源就可以做這件事。

　　如果每個項(xiàng)目再吸引其他的相關(guān)戰(zhàn)略合作伙伴和我們一起合作開發(fā)，可能這個錢還要少，對公司來說資金不是問題，我們非常有信心，會在做好中國城市綜合物流港的同時控制好公司的財務(wù)，不會過度負(fù)債，不會對公司的流動性產(chǎn)生問題，這一點(diǎn)我們非常有信心。

　　現(xiàn)場提問：剛才你們提到在前海的項(xiàng)目已經(jīng)和多個公司談過合作，簽了意向書，那么未來在發(fā)展這個項(xiàng)目的時候是想保留控股權(quán)，或者會怎么樣？或者想把整個項(xiàng)目發(fā)展成和物流相關(guān)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，里面會不會有一些住宅，或者商業(yè)物業(yè)，初步投資額大概是多少？

　　高雷：關(guān)于第二個問題，是否可以控股，或者參股。關(guān)于做產(chǎn)業(yè)，特別是做物流產(chǎn)業(yè)，或者是高端現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)，一定是我們絕對控股，在38萬平方米土地里面一定由我們控股。這個是前提條件，沒有條件，或者條件不充分的時候我創(chuàng)造條件，營造條件做這件事情。

　　純粹的土地開發(fā)和地產(chǎn)開發(fā)，公寓開發(fā)或者寫字樓開發(fā)，我可以更多的引進(jìn)其他戰(zhàn)略投資者一塊來參與，這個不排除我們五五持有，或者由他們控股的可能。

　　第二，關(guān)于38萬平方米土地規(guī)劃的問題，我今年上半年已經(jīng)向記者交代了。

　　現(xiàn)場提問：你們剛才說和新世界已經(jīng)簽訂了合作意向書，兩家公司未來的發(fā)展方向可不可以透露？另外也和新鴻基，九龍倉談過，會不會簽合作書？之前前海推出的三塊土地市場大家都覺得貴了一點(diǎn)，會不會使你們的地價受到一些影響，會不會更貴一點(diǎn)？你們在前海會不會想再多拿一些地？

　　高雷：我們和香港的三家公司合作，這三家公司都是非常著名的，包括地產(chǎn)，包括物流的著名公司，我們進(jìn)行了深入的，多次交流。其中，和新世界鄭家純先生簽訂了合作意向書，合作主要是包括前海38萬平方米土地的規(guī)劃和發(fā)展，以及共同建設(shè)運(yùn)營的一些內(nèi)容。其中，主要集中在深國際和新世界物流方面的合作更為深入。

　　第二，和新世界就國內(nèi)其他城市物流項(xiàng)目的發(fā)展也做了深入的研討，包括新世界在國內(nèi)一些鐵路運(yùn)輸?shù)任锪黜?xiàng)目，包括我們公路物流港合作的項(xiàng)目的可能性也做過交流。

　　和九龍倉、新鴻基是做了初步面上的交流，還沒有達(dá)成具體的協(xié)議和意向，但是不排除將來就前海和其他地方的合作進(jìn)行進(jìn)一步的研討。

　　第二個，剛才謝日康總監(jiān)已經(jīng)講過了，從目前出讓的地塊來講，大概是16000元每平方米到21000元每平方米的樓面價，但是這三塊土地的拍賣主要集中在桂灣區(qū)，我們在媽灣區(qū)，我們更靠近西南那一邊。

　　媽灣區(qū)主要定位是高端物流和其他相關(guān)的配套設(shè)施，因此這塊土地的容積率可能有別于桂灣區(qū)的高密度容積率。我們最近和前海當(dāng)局也在溝通，我們希望達(dá)到一個4的平均容積率，所以我認(rèn)為這兩塊土地有接近的地方，但是也有差異。

　　但是，不論哪一塊土地，只要是前海土地的拍賣都會對后來參與拍賣，或者開發(fā)的土地價格都有影響，而且這種影響是正面的，是相關(guān)連的。

　　我們研究過，最近剛剛和深圳控股公司簽署了一個戰(zhàn)略合作協(xié)議，如果有這樣的機(jī)遇，我們有這個想法和積極性拿相關(guān)的土地做規(guī)劃，和我們比較吻合的土地。

　　另外，前海管理局最近也再次核實(shí)了另外一條消息，原來市場上傳說對原來業(yè)主土地要收回，現(xiàn)在做否定，鼓勵原來的業(yè)主可以按照國家和前海管理局的規(guī)劃要求標(biāo)準(zhǔn)，重新申請土地的變更，我認(rèn)為這對原來土地的占有者是非常利好的消息。

　　所以，深圳國際首先把38萬平方米土地規(guī)劃建設(shè)好，這是我們當(dāng)前的主要任務(wù)。

　　現(xiàn)場提問：為什么會選擇和新世界有這么深入的合作？

　　高雷：新世界在國內(nèi)是比較認(rèn)可的一個企業(yè)，我們過去也有過接觸。

　　現(xiàn)場提問：是希望利用他們的資金還是其他？

　　高雷：利用他們的品牌、土地開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，資金不是我們最主要的問題，深圳國際資金比較寬裕。

　　現(xiàn)場提問：會不會考慮和馬云的菜鳥公司合作？

　　高雷：我們也在聯(lián)系，但是不排除和其他電商合作。

　　現(xiàn)場提問：是國內(nèi)的電商嗎？

　　高雷：我們都在聯(lián)系，因?yàn)槲覀冏龉肺锪鞲鄣倪@個平臺是一個物流平臺，是一個實(shí)物平臺。但是，從目前來看，做純粹物流平臺和實(shí)物平臺不能適應(yīng)市場的發(fā)展，所以我們還要做商務(wù)的平臺，電子平臺。所以，我們也要和其他國內(nèi)大的電商，大的信息開發(fā)商合作，一塊把這個平臺建立好。

　　現(xiàn)場提問：正在接觸哪幾個？

　　高雷：現(xiàn)在還不能說，但是我們現(xiàn)在有這個想法，由自己開發(fā)一部分，但是更多是和別人合作。

　　現(xiàn)場提問：會不會和一些香港的公司合作？

　　高雷：有可能，我們簽這個合作協(xié)議就是這樣的目的，兩家或者三家合作開發(fā)。