8月13-16日，2013博鰲房地產論壇在海南盛大開幕。超千人的陣容組成中國房地產最權威、規(guī)格最高、規(guī)模最大、影響最廣的全行業(yè)論壇。

　　8月13-16日，2013博鰲房地產論壇在海南盛大開幕，作為論壇官方網站，觀點網將全程報道。

　　作為頂級的行業(yè)思想盛會，博鰲房地產論壇嘉賓陣容之強在業(yè)內首屈一指。有朱中一、樊綱、陳淮、巴曙松、賈康、秦虹等國內知名專家學者；有劉曉光、任志強、單偉豹等行業(yè)知名企業(yè)家；也有何劍波、許華芳、王天也等新生代企業(yè)領導人；還有甘世雄、蓬鋼、蘇鑫等新老金融界人士。

　　除此之外，還有更多在房地產行業(yè)及相關產業(yè)等領域取得出色成績的參會嘉賓，超千人的陣容組成中國房地產最權威、規(guī)格最高、規(guī)模最大、影響最廣的全行業(yè)論壇。

　　直播實錄：2013博鰲房地產論壇（一）

　　直播實錄：2013博鰲房地產論壇（二）

　　直播實錄：2013博鰲房地產論壇（三）

　　直播實錄：2013博鰲房地產論壇（四）

　　直播實錄：2013博鰲房地產論壇（五）

　　直播實錄：2013博鰲房地產論壇（六）

　　直播實錄：2013博鰲房地產論壇（七）

　　專題：2013博鰲房地產論壇-改革時代的地產新力量

　　主持人：接下來進入博鰲圓桌之三：再探基金氣象，有請演講嘉賓：渣打銀行大中華區(qū)地產部董事呂志偉先生為我們演講，中國房地產企業(yè)在國際資本市場上的發(fā)展。

　　呂志偉：各位嘉賓大家下午好，我是渣打銀行大中華區(qū)地產部董事呂志偉，我謹代表我行感謝主辦方邀請我來參加這屆論壇。

　　在開始之前，我先澄清兩件事，第一中文不是我的母語，所以中文可能表達得不是太清楚，請各位見諒。第二，我之前準備了一個討論話題，但是這兩天陸陸續(xù)續(xù)的，我覺得幾個行家都有談到資本市場的走向、去向，還有一些結構性的問題，所以我在兩個小時之前就把一些材料細化了，想談一下渣打銀行做的一些案例的體驗。

　　我希望在短短的10分鐘跟大家討論兩個主要問題：房地產企業(yè)如何打造一個境外融資平臺，打造了一個平臺之后，怎么把這個平臺做大做好。

　　昨天有其它的銀行也有談到境外IPO上市的前景?，F在中國房地產公司要在境外上市會遇到幾個比較大的挑戰(zhàn)，也是比較難解決的挑戰(zhàn)。我覺得第一個挑戰(zhàn)就是，銀行常常會問你，你的杠桿率或者公司規(guī)模。有些銀行覺得開發(fā)商規(guī)模比較小，他說你這么小，你這個怎么賣？如果是比較大的開發(fā)商，他又會問，你公司這么大，杠桿率這么高怎么行？如果你的公司比較大，杠桿率自然會比較高一點，要是杠桿率做得比較低，這個公司規(guī)模相對來說就會比較小。另外一個是公司的定位，好多投行說，現在在新加坡和香港有五六十家中國的房地產企業(yè)上市，你們的定位是怎么與現有的開發(fā)商區(qū)分呢？我覺得這也是一個重大的問題。第三個，一個內資房地產企業(yè)要到境外融資的時候，第一個接觸的往往都是商業(yè)銀行，商行是融資比較簡單又比較容易得到的一個渠道，但是經常有客戶會問商業(yè)銀行，你是做到錦上添花，還是雪中送炭的，我覺得這是境內房地產市場到境外融資最大的挑戰(zhàn)。

　　回答這三個問題，我覺得最重要的就是第一個，公司規(guī)模與負債率，這一塊要找到一個平衡點。最近也有幾個公司在追求成長的情況下，把財務也做得比較好。渣打銀行作為商行和投資銀行的角度，兩方都可以把控的情況下，渣打可以給公司一些正式的提議。在上市之前的準備工作當中，我覺得最難的就是公司的定位，就是設置一個公司的亮點或者一個公司的賣點。從外界的投資者來說，中國房地產開發(fā)商的企業(yè)會越來越大，他們也不是說你一定要比萬科、萬達做得大，但是一定要找出自己的特長，策略要靈活，還要可以鎖定市場的變化，我覺得這是境外投資者需要找到公司的特點。第三就是企業(yè)和銀行的關系非常重要，要打造一個境外上市平臺，長期的商業(yè)銀行合作是非常主要的關鍵。比如說上海的旭輝集團，在2011年9月，我們渣打銀行在IPO之前給了它7500萬美元的IPO前貸款，公司用這個貸款用得非常恰當，做了一些內部重組，也拿了一些新地塊，就準備在一年后上市。在渣打放了這個貸款之后的14個月，公司成功在香港上市，募集了2800多萬美元。公司上市的短短5個月后，我們又成功地為公司發(fā)了2.75億美元的債券。在發(fā)了美金債券短短的三個月后，又幫公司鎖定了一個銀團貸款，融了1.57億美元。上海旭輝集團在短短的22個月籌資了5.35億美元，我覺得這應該算是一個成功的案例，也算是在境外上市后融了一些錢，走向了正確的軌道。

　　在中國已經上市的較強房地產開發(fā)商，在境外開拓一個融資平臺的趨向。這兩天有一些行家都談到，在前15個月的趨向。從2012年至今，我們見到5家中國的房地產企業(yè)收購了境外上市公司，打開了境外融資的渠道。其實通過收購在境外上市，它不僅是打通了融資渠道，也可以通過這個平臺進入海外市場投資。大家也知道，近年來中國證監(jiān)會表示將松綁被限制近4年國內房地產企業(yè)的再融資，而國內的上市企業(yè)在一個月前也開始陸續(xù)公布融資預案，現在正等著中國證監(jiān)會的審核批準，這也意味著境內資本市場再融資大門即將為境內的A股市場打開。但在渣打看來，盡管如此，我們認為中國房企仍然繼續(xù)開拓海外融資平臺，以擴大投資者基礎，做到資金來源多元化，更重要的是視境內境外的不同情況下而降低成本。

        我想跟大家分享一下我們當時為金地集團做的一個案例。金地集團是A股上市較強的一個非常成功的房地產開發(fā)商，我想討論一下他們開拓海外融資平臺是不是成功。2012年9月至11月，他們收購了香港的一家上市公司，最終收購了這個上市平臺76%的股權，用的資金是2.89億，收購了這個上市公司兩個月左右，我們成功的為金地集團在境外發(fā)了一次新股，發(fā)行股價是0.78元，我們買的時候是0.43元買來的，兩個月就以0.78元發(fā)了新股。再過了兩個月，我們又在境外發(fā)了20億人民幣的債，發(fā)的是5年期，5.62%的利息。我覺得金地在海外收購上市平臺是一個非常成功的案例。我談一下這個成功的原因，我覺得兩句話可以總結這個項目成功的主要原因：一個是準備，第二個是看準了時機，下手快。當時我們跟金地集團合作的時候，背后做的準備工作可以說收購的一年前就在做了，很多的分析、董事匯報等等很多準備工作都做得非常十足，就等待一個收購的好機會。當時香港被收購的這家上市公司本身有一些私有化的打算，它那個私有化打算一放棄的時候，我們就很快的去找它談這個收購行動，我們提出收購公司這個意愿的時候到簽約，就短短的三個星期，一年多的準備，在對的時期，我們在三個星期就可以把這個平臺收回來。到了發(fā)新股的時候，情況也是這樣，金地集團一個執(zhí)行董事問我們，現在市場非常好，是不是有可能探討一下在春節(jié)前發(fā)新股，這是在我們收了這個平臺，還沒有注資的時候，我們在探討能不能發(fā)行出去，在兩個月之后，我們就發(fā)行了2900萬的新股。然后我們有發(fā)出了20億人民幣的5年期的債。這三個成功的投行項目，主要背后的兩個原因就是：準備工作要做齊，看準了時機要快。

　　地產投資信托基金上市趨勢。目前現代化有34家房地產投資信托基金，而香港則有10家，這40家加起來總市值已經超過了700億美元，從2013年初至今，新加坡已經上了4個新房地產投資信托，這個星期五將會是第五個，香港上了兩家。在香港上市的房地產信托基金里面，只有5家主要有中國房地產業(yè)務。中國目前境內資產裝進境外房地產信托基金受到一些阻礙，在結構上，因為中國的商業(yè)資產多是境內結構，沒有一個海外持股結構，這也是阻礙之一。另外就是稅收的問題，因為中國房地產企業(yè)要被征收25%的企業(yè)所得稅，針對新加坡的10%股息預扣稅，還有對于相當的派息也征了5%的股息預購稅。如果是新加坡的基地裝進新加坡的信托，它們是免稅的，所以在這方面，中國的房地產基金是有一個大的障礙。還有一個障礙就是會計準則，中國通用的會計準則是要考慮到折舊，而新加坡和香港的會計準則不需要把折舊放在賬上。把折舊放上會減少對投資者可分派的利息，這也是我們會計準則的障礙之一。還有一個障礙，中國的很多商業(yè)地產雖然很優(yōu)質，但尚未到一個成熟的狀態(tài)。

　　說了這些障礙，我也想說一句鼓勵這個行業(yè)的人的一句話，2002年新加坡想做第一個房地產基金，當時是海德牽頭的一個信托，第一次上市的時候也遇到一些挫折，但是他們沒有放棄。第一個信托成功上市在2002年，當時那個市場，也沒有人會認為在新加坡短短的10年內會增加到34個房地產信托基金，新加坡這么小的城市，這么少的商業(yè)資產都可以做到這個程度，我們還是覺得中國房地產的信托有很大的潛能。

　　今年我們香港的兩個成功的信托上市案例，渣打也牽頭幫浙江開元酒店集團幫他們把這個酒店的信托上市了。其實開元酒店信托，我只能說我們從中學了一些體驗，就是我們絕不放棄，一直堅持做下去。我們這個信托初期見投資者的時候，受到的歡迎是很大的，但是遇到美國量化寬松預期停止，又遇到國內金融體制緊縮，A股連創(chuàng)新低，整個IPO受到了一定的壓力，但是投行和發(fā)起人還是希望無論外面是怎樣的風風雨雨，還是要把這個平臺做起，然后再把這個平臺做大，通過不屈不撓、一鼓作氣的方式，我們也成功把這個信托推出來。這個信托推出來之后，我們渣打也前頭，給了2500萬美元的貸款，后來我們把這個貸款也大部分賣給臺灣銀行，賣的反應非常好。

　　剛才我們開始這個論壇的時候談到，有這么多不同的途徑可以上市，自己本身做IPO，海外買一個融資平臺，或者通過分拆，把商業(yè)上市這樣三個不同的途徑。上市之后如何把公司做大做好？其實從一個銀行的角度來說，最佳的當然是一個投行，再加上商業(yè)銀行為公司把風。另外一個重點，我覺得就是理解投資者及資本市場對這個公司的需求。但是老是說，如果要把一個公司做大做好，真正需要做的，從我們隱含的經驗來說，我覺得有三個重要的因素，一是公司的管理制度，二是公司策略的準確性，還有按照市場的需求應變，第三是管理層和老板的聲譽。其實銀行或者是中介人士只能是為公司做錦上添花的事，公司自己本身的吸引力還是由公司自己打造出來的。

　　主持人：謝謝呂志偉先生，接下來有請演講嘉賓，高和投資執(zhí)行合伙人蘇鑫先生，他為我們演講的題目是“利率市場化前瞻與資產證券化務實與操作”。

　　蘇鑫：各位朋友，大家下午好！非常榮幸，感謝陳詩濤女士和觀點房地產網把最后一個跟大家分享的機會留給我。

　　兩天的論壇，我們并不覺得困倦，我看在座的各位也都精神矍鑠。什么原因呢？2010年的時候，我們聽到的全是悲觀、痛苦的聲音，而這次論壇我們更多聽到的是樂觀的判斷。總結下來有三個理由。第一，中國房地產機會論，認為新型城鎮(zhèn)化能為房地產創(chuàng)造無限美好的機會。第二，認為金融市場化會給房地產創(chuàng)造出很多的錢，支持這個行業(yè)能夠快速的發(fā)展。第三，機制論。房地產沒有提出調控，房地產的長效機制，可預期的在三中全會以后就會推出來。這樣這個行業(yè)可以平穩(wěn)、健康發(fā)展。但是如果我們換一種角度來思考，同樣三個理論，可能結論就不完全一樣，就沒有那么樂觀。的確，新型城鎮(zhèn)化給我們帶來了無限的商機，但是不能再用傳統(tǒng)的這種方式建房子、蓋房子，我們需要跟產業(yè)進行結合。金融市場化有更多的錢可能流到這個行業(yè)，但是可能受惠的只是少數的大型企業(yè)，中小企業(yè)的融資還是非常的艱難。為什么這么說呢？我們回想一下2010年的4萬億，當時的背景是政府希望這些錢進入到實體經濟當中去，但是錢沒有流過去，錢做了錢生錢的游戲，進入到了房地產和地方政府的融資平臺。而這次市場化改革的核心目標是希望錢從房地產撤出來，進入到實體經濟當中去，所以我們不要預期金融市場化會對房地產有直接的利好。

　　房地產的長效機制是不是利好呢？跟這個行業(yè)相關的稅收制度、土地制度、金融制度三個主要的環(huán)境都會發(fā)生翻天覆地的變化。我們還會這么樂觀嗎？是不是不穩(wěn)定的因素在加劇呢？如果說過去的10年，房地產這艘大船駛在平靜的水面上，那么未來10年，房地產這艘船將駛向大海。它有美麗平靜的一面，同時它還有波濤洶涌的一面。面對不確定的未來，我們有兩種方式進行思考。第一種是我們看到無限的商業(yè)機會，但是我們會關注風險。第二種是我們看到很多的風險，但是我們通過發(fā)掘、分析，找到結構性的機會。未來十年的房地產，更適用第二種方法進行思考。

　　談未來，我們會談到趨勢，民間資本調研報告進行了三年，是高和資本和建設部政策研究中心一起進行的市場調研，目前是了解房地產的金融和房地產投資的發(fā)展趨勢，以下是摘要了這幾年的趨勢判斷。2011年初準確地判斷了投資趨勢轉向商業(yè)地產和不動產證券化產品，如信托和基金。2011年中預測了風險，鄂爾多斯和溫州的樓市風險。2013年初，對融資趨勢做了判斷，認為直接融資將成為房地產的重要發(fā)展方向。而今年，我們預判資產證券化和資產配置平臺將可能是未來一個新的方向。

　　現在我們把思考聚焦在商業(yè)房地產這個領域，用第二種思考方式我們來觀察一下。先看一看商業(yè)地產有哪些風險，在看一看在風險中孕育著哪些機會。第一個風險是資產價格高。商業(yè)地產的資產價格相對于租金來說是很高的，我們看一看租金回報率，凈租金回報率都不會超過5%。第二個風險是大量的商業(yè)地產散售。而散售以后資產的價值不能夠達到投資者預期的水平。

　　有沒有機會呢？我們可以分析一下。商業(yè)地產的資產價格偏高，能不能把它的價格降下來，我們的風險就會降低。至少有三種方法，第一種，我們投資往前端走，不僅僅是收購資產，可以投到土地上去，但是我們需要有產業(yè)、有金融的支持，給政府創(chuàng)造稅收和就業(yè)，這樣拿到的土地價格可能會便宜，第二種方法是我們收購的資產包，比方說我們收購十幾個酒店進行改造和價值提升。第三種方法，我們可以先持有一個核心資產，通過它的穩(wěn)定現金流，再收購其它的資產。具體到基金操作來說，有一種叫類持有基金可以解決這個問題。我們先把資產分成兩類，一類是核心資產，一類是非核心資產，我們把非核心資產通過資產的提升，快速的散售，把這個利潤補貼到核心資產里面，這樣它的持有資本自然就會降低，三天、五年以后，市場成熟了，我們可以通過REITs再賣出去。第二個風險是散售的風險，散售為什么價格不能達到預期呢？是因為小業(yè)主的競價，導致租金達不到需求的水平。

　　我給大家舉個例子，去年底高和資本收購了上海核心位置的中華企業(yè)大廈，在南京西路，非常好的位置，左邊這張圖看起來很破舊，我們想要提升它的資產的價值，要改造它的大堂、公共空間，改造它的機電，還要改造外立面。資產價值提升了，最終我們還要把它賣出去，但是我們不是簡單的散賣，而是選擇客戶，在客戶購買的時候，跟客戶簽訂資產管理協議，這就是我們的資產精裝修，資產精裝修不是簡單的包租，更不是簡單的出租，它是三個統(tǒng)一，第一是統(tǒng)一的出租，第二是統(tǒng)一的物業(yè)管理，第三是統(tǒng)一資產的再變現服務。投資人在他購買的同時，就跟資產管理公司簽訂資產管理協議，把它的出租權全部納歸到資產管理公司管理。這樣就避免了散售資產的互相競爭，使它能夠接近單一業(yè)主的這種水準。

　　這張照片非常的誘人，使我想起了一個故事。這是在兩年前一個山西的客戶拎著茅臺酒要請我吃飯，以前我在SOHO做執(zhí)行董事的時候也經常遇到客戶，不是要求打折扣的就是投訴的，很少看見客戶笑瞇瞇的找到我。我就問他有什么要求，大家知道山西人是比較摳門的，能拎著茅臺酒來找我，我還是有點忐忑。他跟我說，我是你們寫字樓的客戶，我感覺基金還是挺賺錢的，我還有一些錢，我能不能投到基金里面去。這件事情讓我們深入的思考，其實錢跟人一樣，是有個性的。錢分為兩類，一類是追求安全的錢，我們叫做雞蛋錢，一類是追求高收益的，我們叫做母雞錢。實際上有錢人投資房地產，它這兩類錢是同時存在的，它希望既投基金賺更多的錢，也投不動產，把他的風險降到最低，這就是資產配置的雛形。

　　如果我們有2000萬，現在我們可以選擇投資基金，也可以選擇投資核心區(qū)域的商業(yè)地產，如果我們有500萬，我們可以選擇信托，可以選擇小一點的寫字樓物業(yè)。如果有300萬，我們同樣可以選擇信托，再少一點，還可以買1.5線城市的不限購的復式公寓。但是如果我們只有5萬、10萬呢？我們有沒有投資渠道呢？是沒有的。所以我們呼吁REITs盡快推出來，真正讓普通百姓能夠分享城市化帶來的紅利。

　　針對第二個風險還有一個機會，就是資產配置平臺，這不是一張普通的超市照片，從普通的投資人來說，他希望他的商品在超市里非常方便的買到，但是我們單一的開發(fā)商能夠做到嗎？不能。因為我們的角色對他們來說只是賣藥的，因為我們在銷售這個產品的時候一定跟投資人講，這個東西是最好的，那個東西是最好的，所以我們的角色一定是賣藥的。我們最好是醫(yī)生，醫(yī)生有什么好處呢？醫(yī)生了解你的疾病，幫你做出選擇，但是你會相信他的能力，相信他的判斷。我們要成為醫(yī)生，就要了解投資人的需求，通過專業(yè)的資產管理機構，把投資類的房產，和信托、基金放在同樣的平臺里，變成一個投資超市。在這個平臺里，買家是投資人，賣家可能是開發(fā)商，也可能是信托公司。醫(yī)生是誰呢？是有信用的資產管理機構。

　　房地產未來十年是美好的，但需要大家合作和創(chuàng)新，房地產未來十年是美好的，但需要在危機中尋找結構性的機會。謝謝。

　　主持人：謝謝蘇鑫先生。接下來進入博鰲圓桌第三環(huán)節(jié)的討論，本環(huán)節(jié)討論的主題是：再探基金氣象。有請圓桌討論的主持嘉賓：華夏時報副總編輯筆夫先生。同時有請討論嘉賓歌斐資產管理有限公司管理合伙人兼CEO甘世雄先生；渣打銀行大中華區(qū)房地產部董事呂志偉先生；高和投資執(zhí)行合伙人蘇鑫先生；德信資本董事長兼總經理陳義楓先生；中國房地產稅務籌劃網總裁、匯力基金副總裁李明俊先生；鼎信長城（北京）投資管理有限公司董事長章華先生；盛世神州房地產投資基金管理（北京）有限公司首席執(zhí)行官李萬明先生。

　　接下來的時間交給場上嘉賓。

　　筆夫：最后一個議程，還剩下不到一半的來賓。其實這個論壇最應該留下來聽的就是剛才這一部分和現在的這一部分內容。為什么呢？大家想一想，我們現在的房子跟十年之前的房子最大的區(qū)別是什么？十年之前的房子就是用來住的，而現在的房子不僅僅是用來住的，而且很大一部分它不是住房的用途，房地產金融化，尤其是五年以來、八年以來，房地產金融化，作為一個金融產品的屬性，應該是越來越強烈，所以議程的前半部分我們談的房子都是住的房子，那是五年前的房子，我們下午談的房子才是真正的我們現在的房子。所以我作為主持人，非常榮幸地來介紹坐在臺上的嘉賓：渣打銀行大中華區(qū)房地產部董事呂志偉先生；高和投資執(zhí)行合伙人蘇鑫先生；德信資本董事長兼總經理陳義楓先生；中國房地產稅務籌劃網總裁、匯力基金副總裁李明俊先生；鼎信長城（北京）投資管理有限公司董事長章華先生；盛世神州房地產投資基金管理（北京）有限公司首席執(zhí)行官李萬明先生。

　　今天的話題，剛才蘇鑫先生跟我商量的時候，我說我要聽他們說了，我才知道大家關心什么。我是這樣設想的：第一部分，大家用一分鐘的時間來介紹一下公司的業(yè)務，這是廣告時段，大家不要錯過。第二，從房地產公司的角度來談一下我們在融資的過程中怎么來選擇適合自己需要的錢。另外，從投資人的角度來說一下當下的一個熱點，就是風險管理的問題，就是蘇先生剛才說的，未來可能有美麗、平靜的大海，也有暗礁和風暴，我們重點來談一下這個風暴。

　　首先有請李萬明先生介紹一下。

　　李萬明：盛世神州基金是大的開發(fā)商發(fā)起的，包括銀信地產、富力地產，還有陽光一百地產，我們是國家發(fā)改委審查備案的房地產基金，由于股東開發(fā)經驗比較豐富，所以我們投資項目也是比較謹慎，選擇項目也有比較獨到的眼光，我們在合作的過程中堅持給開發(fā)商提供三種服務：第一，金融一攬子解決方案，不光是前面的股權投資，還有后面的開發(fā)貸、按揭貸，都會做很多的協助配合。第二，我們希望我們專業(yè)的管理隊伍能夠為開發(fā)商的成本控制、建造質量、進度管控都能帶來管理價值的提升。第三，希望我們股東的實力背景能夠為我們合作的開發(fā)商進一步帶來品牌價值。

　　謝謝大家，希望有機會合作。

　　筆夫：以管理咨詢?yōu)橹鳎?/p>

　　李萬明：我們已經做了40多個億的投資，就是說我們除了投資之外，除了給錢之外，除了第一筆股權投資之外，還有其它的三項優(yōu)勢。

　　陳義楓：我是德信資本的陳義楓，我們總部在深圳，目前在北京和其它的幾個城市設有分公司，我們有14年的歷史和200人以上的專業(yè)團隊，目前管理的基金規(guī)模和神州差不多，40億左右。我們除了地產基金的業(yè)務之外，我們還有財富管理的業(yè)務，兩個主業(yè)并重。我們地產基金主要合作的交易對象鎖定在區(qū)域小龍頭，或者說有希望成為小龍頭的、高成長的企業(yè)，我們希望跟大家展開各種合作。

　　蘇鑫：我想利用這個機會給房地產基金做一個宣傳。在四年前我跟在座的各位一樣，都是做開發(fā)商的，四年前出來創(chuàng)立高和資本。為什么進入到房地產基金這個行業(yè)呢？說到底還是看好了這個行業(yè)未來發(fā)展的趨勢，未來發(fā)展的機會。了解這個行業(yè)，現在它可能很小，我們每家公司都比較小，我們的商業(yè)模式都不太一樣，我們在互相地學習、取經，在努力地探索新的機會。但是如果我們對比IT行業(yè)，對比商業(yè)的網絡，我們就可以理解，為什么我們對房地產基金充滿了自豪，充滿了激情。再過20年，房地產基金這個行業(yè)就可能是像現在的大的IT公司，像現在的電商一樣，在整個社會上成為舉足輕重的角色。

　　呂志偉：大家好，我是渣打銀行大中華區(qū)房地產部的董事呂志偉，渣打銀行在做其它的業(yè)務中成績可能是比較一般，但是在房地產這個板塊其實是非常優(yōu)質的，也算是這個行業(yè)領先投行與商業(yè)銀行。我們這個部門在全球大概有80個人左右，只看房地產，大中華區(qū)有24個專看房地產板塊。我們的客戶有23個中國房地產開發(fā)商，其余的就是私募基金、主權基金。渣打銀行是一個非常有紀律的銀行，它不僅是追求短暫的投行業(yè)務的利潤，它其實更加希望尋找的是長期與公司合作，成為合作伙伴。其實好的公司需要好的銀行來支持，但其實銀行更需要的是好的客戶。我們渣打銀行暫時沒有為不貸款的客戶做投行業(yè)務，現在我們在資本市場推出的業(yè)務都是我們自己本身有借款的銀行，通過這個理念，那些投資者也對我們推出的這些公司比較有信心，希望有機會再跟在座的各位多交流，有機會一起合作。

　　章華：大家好，我是來自鼎信長城基金的章華，我們有兩個大的股東，一個是來自金融央企，再有一個是鼎信投資管理團隊所組建的鼎信管理公司，我們過去3年時間投資了120億的規(guī)模，我們的合作對象有三大類，一類是全國的百強，我們主要是做股權投資，另外一類就是來自地區(qū)性的龍頭公司，屬于地級市的前幾位，這一塊我們是以債為主，同時有一些夾層類合作的機會，房地產基金，我們三年前專門做這個業(yè)務的時候，規(guī)模非常小，我今年是第一次參加博鰲房地產論壇，那時候我覺得我們還不具備過來跟大家做交流的機會，但三年后，當我們過了百億規(guī)模以后，我們覺得離我們的對標對象（黑石）6年投了300億，我們3年做了120億，我們離世界頂尖水平也越來越近。未來我們看到直接融資也將成為房地產非常重要的渠道，在國外直接融資的規(guī)模和比例超過和銀行貸款這樣一個間接融資的方式，房地產基金就是直接融資里面最關鍵、最主流的渠道，希望房地產基金和各類房企、各類金融機構加強合作，共同為這個行業(yè)的發(fā)展作出貢獻。

　　李明俊：我先更正一下，匯力基金的副總裁我現在已經不再擔任了，我來自中國房地產財稅咨詢網，我們是專門做房地產財稅咨詢的，國內300年有126個是我的客戶。今天上午一幫不懂稅的人在講稅，我這個搞稅務的專家來講融資，我覺得這個安排有點錯位了。

　　筆夫：不會錯位，我覺得下面一個問題跟你有很大的關系，沒準你最后就是起決定性作用的專家。下面這個問題是一個很常規(guī)的問題，就是面對投資人，房地產企業(yè)怎么來選擇自己所需要的錢。這個問題為什么常規(guī)呢？因為所有的基金和企業(yè)都會存在這個問題。現在也不是很常規(guī)，我們現在面臨一個利率市場化的問題，財務成本的控制還是非常關鍵的，現在世界上的錢的成本差別很大，這么多基金投資人，他們的錢的性質也是不一樣的，在這方面，我想請各位老總談一點自己的意見或者是建議，特別是結合自己在投資的過程當中的體會。

　　李萬明：房地產開發(fā)商的資金需求是非常巨大的，而且在不同的階段都有不同的需求，我們房地產投資基金正好迎合了在各種不同階段資金的需要，我們一定要做到讓開發(fā)商的資金杠桿比較大，在他前期拿土地的時候，能夠給它以支持。同時，在后續(xù)的開發(fā)貸款的時候，要繼續(xù)協助它，繼續(xù)幫助它，或者說不要捏住它的抵押物。當然后面銷售的減壓過程，包括我們的回款，資金的退出，都需要考慮到開發(fā)商的種種需求。所以從這個角度來說，看起來我們房地產基金這一塊的收益有一定的量，或者是比較高，或者說對開發(fā)商的成本是有一定的量，但是加上后續(xù)的，綜合資金的需求，綜合在一起的話，一定讓開發(fā)商是非常滿意的，更別說它通過跟房地產基金的合作，在股權階段，在拿地階段的介入，他可以用少量的錢做更多的項目，加快周轉，可以有更多的收益。我想這是我們基金存在的一個主要的原因。我相信隨著銀行控制理財業(yè)務的發(fā)行，隨著廣大投資人逐漸的意識到真正掙錢的人是投資管理類的資金，也包括一些轉型直管的公司，很多老百姓的錢會更愿意直接交到我們基金管理公司的手上。這樣的話，因為少了中間渠道，成本就會大大降低，我們也希望隨著中國經濟的平穩(wěn)，我們房地產基金所籌措資金的成本也會越來越低，對開發(fā)商是越來越有利，希望能夠共同地發(fā)展，通過我們房地產基金未來的黃金十年，能夠使得我們房地產開發(fā)能夠繼續(xù)前景看好。

　　筆夫：未來就是一個黃金十年。

　　李萬明：上午也有人說到這個問題，說房地產開發(fā)白銀十年，我覺得可能有個誤解，我們說的白銀指的是它的利潤率，也就是說這個行業(yè)掙取的利潤已經不再是前十年的黃金期，這是作為房地產開發(fā)企業(yè)。但是作為房地產基金這個行業(yè)，應該是黃金期，而且還有10年的黃金期。由于這個黃金期的到來，會延長我們房地產開發(fā)商的獲利和好的前景。未來，我認為相比之下，房地產開發(fā)商未來是進入白銀十年，也就是利潤水平所有所降低，但是如果你杠桿用得好，周轉做得比較快，產品做得比較好，應該說還是非常有前景的。

　　筆夫：未來基金的成色要比開發(fā)商的成色高一點，你買房不如直接投資基金。

　　陳義楓：主持人講的這兩個觀點，恰好是去年我首先提出來的，后來成為我們基金圈的一個小小共識，也表達了我們的信心?；貞鞒秩说膯栴}，就是地產開發(fā)商如何選擇不同種類的資金來源。這個問題非常好，也是在座各位關注的焦點，我認為現在資金供給者的業(yè)態(tài)多元化，資金成本、資金風險的門檻，各種監(jiān)管要求都不一樣，這對開發(fā)商是一個大的利好，它有可能制定自己的戰(zhàn)略，有可能選擇自己的資金供應者，在這里面，我們作為私募基金，我們有特色。我們的特色可以借一句話來形容，我們是比較聰明的錢。什么叫聰明的錢？首先，我們主動的尋找各種高性價比的投資機會，反過來，我們敢于面對風險，善于駕馭風險。因此，我們能夠以我們的能力來獲取別人所不能獲取，或者不敢獲取的比較高的收益，把收益反饋給投資者，因為基金它是一種直接投融資的中間體，我們還是反饋給出資者的，這樣的話，我們會提高整個資源的配置效率。作為開發(fā)商來講，我提兩點建議。第一，當你在選擇資金的時候算好自己的賬。怎么算賬呢？我覺得我們私募基金可以跟它的自有資金的收益率來比，我們私募基金要的收益是遠遠低于他的權益資本的回報率的，這個賬一算，你就會明白我們是對你做了很大貢獻的。當然還有第二個，我提醒你算算總賬。就是說一個基金除了給你錢之外，它有可能給你帶來附加的價值，但也可能給你帶來額外的麻煩，讓你付出額外的代價。比如說我要監(jiān)管你的很多資金流向，我使得你的進一步融資的道路收窄，那就是你的額外代價，所以要算自己的賬，算總賬，然后選擇你的資金供應者。里面很可能就有我們作為地產基金應有的空間，我們就找到結合點了。

　　筆夫：基金經理人更加專業(yè)一點，對風險的評估能力更強一點。

　　蘇鑫：政府在講照鏡子、整衣冠。作為開發(fā)商來說是照鏡子、找資金。首先我們要把自己分一下類，看看我們是屬于哪一類，我們如果是大開發(fā)商，就不用過多的考慮怎么找資金，因為有很多的基金會找你。如果我們是小開發(fā)商，就要考慮找到基金作為合伙人。如果我們是中型的，或者的產品有很多的創(chuàng)新，我們在未來也有很多的機會，這個時候需要找錢。無外乎兩個方向，一種是從市場上來找，把這個資產給你賣出去，比如說你的商業(yè)地產有些可以賣掉，但是必須要做資產管理，未來幾年如果沒有資產管理的商業(yè)地產，我相信會沒有投資人愿意跟進。當然你也可以把這個資產放在資產配置平臺里面，這是一種方法。第二種就是從金融機構，從信托和基金去找錢。如果我們有好的核心資產，我們有兩種方法，一種是直接賣給這些金融機構，第二種，我們可以跟金融機構合作，跟資產管理公司合作，做資產的證券化，把這個資產未來的收益權賣掉，達到融資的目的。所以，最終還要看我們自己到底是怎樣的開發(fā)商，我們未來的戰(zhàn)略會如何，然后選擇什么樣的融資的方式，什么樣的取得錢的方式。過去的十年可能更多的是通過銀行，通過預售?？赡芪磥淼氖陼嗟母鹑跈C構、基金、信托、券商，還有其它層出不窮的新的資產管理公司合作。而這里面最關鍵的，因為以前住宅的開發(fā)，更多的還是制造業(yè)的這種心態(tài)，進入到未來的10年，可能我們的心態(tài)要發(fā)生變化，我們要有金融的思考，有創(chuàng)新的動力，這樣的話，我們才能夠真正選擇好的、支撐長遠發(fā)展的錢。

　　呂志偉：國內的基金行業(yè)還在成長的階段，和美國、歐洲的基金相比，同私募基金、主權基金、養(yǎng)老基金相比，國內還是在初步成長的階段。美國的私募基金要求的回報率也都不低。中國的房地產成長這么多年過后，他們的要求還在18%、20%，所以一點都不低。

　　另外，黑石、凱雷花了很多年去培育他們的形象、結構、體系，從一個開發(fā)商角度來說，跟他們合作變成了自己的亮點，連他們多么著名的基金，花了那么多時間詳細的盡職調查，都給我進行了投資。所以我覺得找一個基金不僅是為了資金的支撐，可能通過選對的基金，在管理上、制度上可以學習，或者是從他們口碑、名譽上得到一些好處。我覺得中國的基金的潛力是非常大的，從一個市場來說，我們的市場是比人家還大。其實我們基金收的投資者的錢也可以從國內的這些機構，或者是私人那里收過來，境外的養(yǎng)老者他們也可以投到國內的養(yǎng)老基金。我們比境外的基金的增長潛力還是要大的，我覺得很多基金往前走的時候，也是要注意自己的名譽、名聲，形成有制度的發(fā)展，我覺得在未來5到10年，就會有自己的凱雷，會有自己的黑石。

　　筆夫：我非常認同呂志偉先生的觀點，其實房地產應該是基金最晚進入的一個行業(yè)，因為它這個行業(yè)有它的特殊性。但是正是因為金融資本的進入，使得我們房地產業(yè)從十年前的傻大黑粗，充滿黑幕和暴利的行業(yè)，變成了現在成長為管理非常好的房地產公司。所以金融資本的進入，特別是基金的進入，可能給你帶來的不僅僅是錢，更多的可能是管理，以及你未來的成長和退出等諸多的方面。

　　李明?。?/strong>不好意思，我要趕飛機，所以我先講一下，剛才講的錯位是上半截，我現在還有下半截，跟各位投資的專家相比，不是我的長項，我的長項是稅收，在房地產領域稅收占的幣種，在一二線城市是20%以上，三四線城市是達到30%以上。