管理層指，目前的土地儲備政策在行業(yè)里應(yīng)該排在前三位，而土地儲備這方面的優(yōu)勢，也是公司未來發(fā)展的優(yōu)勢。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯 小潔 今年上半年，雅居樂在土地市場可謂“高調(diào)”，108億拿下17個(gè)項(xiàng)目，雅居樂管理層在8月15日舉辦的2013年中期業(yè)績會上表示，“(目前土儲)足以支撐公司未來幾年的發(fā)展。下半年，是否拿地則要視乎公司的資金情況以及地價(jià)是否合理而定。”

　　管理層同時(shí)指，雅居樂目前的土地儲備政策在行業(yè)里應(yīng)該排在前三位，而土地儲備這方面的優(yōu)勢，也是公司未來發(fā)展的優(yōu)勢。

　　據(jù)了解，今年上半年，雅居樂分別在廣東省的佛山、中山、廣州花都，華東上海、南京、滁州以及海南、云南等地大范圍購買土地，涉及的地塊總建筑面積合計(jì)487萬平方米。

　　截至8月15日，雅居樂已在全國35個(gè)城市及地區(qū)有著總建筑面積約4121萬平方米的土地儲備。

　　據(jù)管理層介紹，今年上半年，雅居樂在售項(xiàng)目逾50個(gè)，遍布19座城市，錄得合約銷售161.40億元，同比增長14.8%，合約銷售建筑面積為136.2萬平方米，與去年持平，銷售均價(jià)為11851元/平方米。

　　其中，作為大本營的廣東省，上半年貢獻(xiàn)了62%的銷售收入，省外項(xiàng)目占比達(dá)到了38%。雅居樂管理層表示，隨著公司在省外的加大投入比例，省外項(xiàng)目的占比份額還將持續(xù)增加。

　　然而，面對上半年161億的銷售收入，僅完成全年目標(biāo)的三成多，對于是否能夠完成420億元的全年銷售目標(biāo)，自然成為業(yè)績會現(xiàn)場受關(guān)注的問題。

　　管理層則表現(xiàn)得很樂觀，指“對樓市很有信心，下半年將有11個(gè)新盤推出，涉及常州、南京、重慶、鄭州、云南瑞麗、云南騰沖、中山及花都等多個(gè)城市，此外，20多個(gè)在售項(xiàng)目亦將推出全新產(chǎn)品，所推出貨量將涵蓋更多剛需產(chǎn)品”。

　　此外，管理層還表示，“目前公司的資金情況足以支持今年的發(fā)展，暫時(shí)不打算發(fā)債及融資”。

　　而早前雅居樂就表示，上半年銷售表現(xiàn)符合預(yù)期，下半年將繼續(xù)擴(kuò)闊區(qū)域多元化的發(fā)展方向。

　　以下為雅居樂地產(chǎn)控股有限公司2013中期業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場問答環(huán)節(jié)實(shí)錄整理：

　　現(xiàn)場提問：雅居樂上半年才完成全年目標(biāo)的三成多，年內(nèi)將如何部署來達(dá)到全年420億的銷售目標(biāo)？

　　管理層：上半年有部分產(chǎn)品是受到限售等因素，受到宏觀經(jīng)濟(jì)、房價(jià)、地價(jià)等影響，所以在毛利率和純利潤上是有調(diào)整的，上半年毛利率較去年低了，但還是合理的。上半年，從整個(gè)行業(yè)來看，毛利率都有不同程度的下降，尤其像我們這樣的公司。

　　上半年我們的銷售是30%多，與去年同期42%差不多，但我們的銷售一般都集中在下半年，因?yàn)樾峦瞥龅臉潜P會比較多，會有全新項(xiàng)目，而新的產(chǎn)品中剛需產(chǎn)品比例占70%左右，同時(shí)我們也有四千多萬平方米的土地儲備，此外，我們的利潤還包括房地產(chǎn)開發(fā)、酒店、物業(yè)管理、商業(yè)收租等，所以我們是非常有信心完成全年目標(biāo)的。

　　現(xiàn)場提問：目前，雅居樂在成本控制方面是怎么做的？基本毛利率是增加還是下降？

　　管理層：關(guān)于基本毛利率，有幾組數(shù)據(jù)都是增加了一些的。而銷售營銷成本較去年有增加，而銷售營銷成本的增加主要是因?yàn)槲覀兊匿N售策略。但毛利虧損主要是我們的債務(wù)，匯率問題而致。

　　現(xiàn)場提問：公司上半年的核心盈利情況如何？上半年買地使用了很多開支，會不會對下半年資本開支情況有影響？

　　管理層：其實(shí)我們的核心盈利沒什么改變，毛利率較去年同期有下降，主要是因?yàn)槲覀兘衲晟习肽甑匿N售策略調(diào)整，實(shí)際上，我們的凈利潤率在行業(yè)里面是有穩(wěn)健的增長。

　　目前，已有四五家同行公布了他們的凈利潤，對比來看，我們有些指標(biāo)在同行里算是偏多的，而毛利率和凈利潤率在同行里算偏高的。這樣看，我們在上半年增長還是比較大的。下半年我們就要看資金的情況，但這么多年來，我們的資金情況可以說都是比較穩(wěn)健的。

　　現(xiàn)場提問：目前很多已公布了中期業(yè)績的房地產(chǎn)公司，毛利率都存在下跌的現(xiàn)象，面對這樣的行業(yè)趨勢，有些地產(chǎn)商稱以后或會進(jìn)行精細(xì)化的運(yùn)營管理的模式，雅居樂在這方面的對策如何？

　　管理層：現(xiàn)在的地價(jià)以及成本都很高，雅居樂毛利率有30%，已算不錯了。

　　現(xiàn)在地方政府給開發(fā)商的壓力還是有點(diǎn)大的，因?yàn)橹坝泻芏嗟恼雠_了地價(jià)政策，現(xiàn)在的地價(jià)很高，最低的地價(jià)也有兩千多元，但實(shí)際上還有稅收、建筑費(fèi)等很多種類的稅，所以說我們的毛利率去到30%，已經(jīng)不錯了。目前，我們在廣州、佛山等還有一些市中心的地塊，以及一些旅游度假項(xiàng)目，這些產(chǎn)品在未來發(fā)展都是很好的。

　　現(xiàn)場提問：剛才提到，雅居樂未來會朝著“短、平、快”去發(fā)展項(xiàng)目，那么雅居樂如何確保“短、平、快”的實(shí)現(xiàn)？在內(nèi)部管理上，雅居樂會怎樣去改善？

　　管理層：實(shí)際上，“短平快”包括了一系列的策略和措施。首先談土地，我們主要聚焦在本身可以做得“快”的地塊，比如說少一些拆遷和少一些前期征地等；其次談產(chǎn)品，我們也有很明確的指向，主要聚焦剛需市場及一些相對大眾化的產(chǎn)品；第三，在內(nèi)容上梳理了很多優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，不僅在產(chǎn)品上、還在我們的運(yùn)作上、材料物品等方面我們都有標(biāo)準(zhǔn)化；最后，就是我們的項(xiàng)目如何落地、我們的施工組織以及節(jié)點(diǎn)目標(biāo)，我們很明確地強(qiáng)調(diào)，我們在拿地之后，5天內(nèi)進(jìn)場探察，15天內(nèi)定方案，30天內(nèi)申報(bào)，150天進(jìn)行開工，240天內(nèi)涉及政府領(lǐng)域，320天-420天內(nèi)開售，開售之后，3-6個(gè)月之內(nèi)現(xiàn)金流要回正。

　　比如我們5月8日拿的地，到現(xiàn)在為止，方案申報(bào)已經(jīng)完成，接下來就是馬上準(zhǔn)備示范區(qū)的開工。所有的一切都是跟我們的控制目標(biāo)、控制計(jì)劃相互吻合的。而這些在下半年經(jīng)過這一系列配套和策略、方式方法可以令我們完成全年的銷售目標(biāo)。

　　現(xiàn)場提問：目前有傳或會放寬樓市措施，預(yù)期下半年樓市會有怎樣的發(fā)展？

　　管理層：房地產(chǎn)市場應(yīng)該不會放松調(diào)控，無論政府、地產(chǎn)商來說，現(xiàn)在新一屆政府對經(jīng)濟(jì)、地產(chǎn)等方面都是比較理性對待的。

　　現(xiàn)場提問：接下來，雅居樂是否再進(jìn)行土地儲備？目前的土地儲備情況在一線城市及二三線城市的比例如何？

　　管理層：現(xiàn)在的土地，地價(jià)與樓價(jià)是相應(yīng)調(diào)整的，我們希望政府在地價(jià)方面有更多的措施，希望地價(jià)能夠有平穩(wěn)的增長。我們在海南和云南的項(xiàng)目，所拿的地塊都是我們的項(xiàng)目所在地或在附近周邊，我們就可以利用好這個(gè)區(qū)域的管理，所以這也是我們拿地儲備的最主要原因。

　　當(dāng)然，我們在不同的區(qū)域里面，會比較、會尋找發(fā)展空間、會考慮那些城市對于我們來說是最好的，價(jià)格是合適的。下半年如果地塊的價(jià)格不是很合理，我們就不會那么快買。

　　而關(guān)于一線城市，我們在廣州、上海都是有很多的項(xiàng)目，其他的，我們也希望去二線城市發(fā)展。

　　現(xiàn)場提問：至今年年底，雅居樂還需在土地上支付多少？

　　管理層：我們的報(bào)表講，我們上半年拿地用了108億，在下半年需要付的地價(jià)有68億，現(xiàn)在開始算就還有50億，因?yàn)槲覀冊?月上旬以及8月上旬都有支付。

　　現(xiàn)場提問：上半年不少開發(fā)商降價(jià)促銷，雅居樂今年以來的定價(jià)策略如何？根據(jù)公司現(xiàn)金流情況，接下來有沒有發(fā)展或者是融資的計(jì)劃？

　　管理層：目前我們已經(jīng)調(diào)整了一部分產(chǎn)品的售價(jià)，現(xiàn)在的銷售價(jià)格還不錯。比如廣州，我們新推出的盤，包括策劃、包括地價(jià)成本，現(xiàn)在已經(jīng)去到一萬一千多元每平方米，按照目前的價(jià)錢，按照我們目前的策略，我們有很多的項(xiàng)目都是熱賣的項(xiàng)目，比如說廣州雅居樂項(xiàng)目以及中山的雅居樂項(xiàng)目。

　　我們產(chǎn)品的定價(jià)都會按照市場來定銷售價(jià)格，我們現(xiàn)有的資金超過150億，有足夠的資金去應(yīng)付我們下半年的支出，所以現(xiàn)在暫時(shí)不會再有融資計(jì)劃。

　　現(xiàn)場提問：下半年雅居樂有很多新盤入市，面對一個(gè)較大的待售面積，是否會對銷售產(chǎn)生一定壓力？雅居樂如何保持一個(gè)較高的去化率？

　　管理層：其實(shí)今年我們的可售面積大概650萬平方米，預(yù)計(jì)賣370萬平方米，去化率在50%、56%左右的幅度，跟往年的數(shù)字差不多。當(dāng)然，我們會根據(jù)公司的需要，特別是對于某一些項(xiàng)目，我們會有一些價(jià)格上的處理，加強(qiáng)它的區(qū)劃，提升公司現(xiàn)金流的水平，但是我相信那是個(gè)別的情況，整體來講，我們認(rèn)為下半年整個(gè)市場還是平穩(wěn)的，我們對自己的產(chǎn)品也很有信心，去化率還是會維持在去年大體的水平。