為什么地產(chǎn)行業(yè)在過去的十幾年里呈現(xiàn)出百花齊放，全民都干地產(chǎn)的局面呢？

　　黎振偉：兩天的論壇，我自己從頭到尾聽了，我感覺到一點(diǎn)，今年的博鰲論壇跟以往不一樣，沒有以往這么激烈，也沒有這么針鋒相對(duì)，特別是昨天晚上的對(duì)話，這么多大腕對(duì)話，都找不出一些好的話題。我想可能是今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)跟以往不一樣，我們的政府換屆了，新的環(huán)境大家還沒有看得很透徹，政府還沒有很明確的政策出臺(tái)，所以大家都不知道怎么下手，不知道怎么開口，還是做自己的事情。

　　今天上午我們幾位嘉賓的對(duì)話，我又有這么一個(gè)感想，我覺得中國(guó)的房地產(chǎn)還是不容易，有三難：第一，政策不確定，預(yù)測(cè)難。第二，市場(chǎng)不完善，健康難。第三，管理不規(guī)范，企業(yè)做起來也難。當(dāng)然這個(gè)難歸難，我們的房地產(chǎn)也在這個(gè)難的過程中發(fā)展了這么多，我們才有今天的輝煌。接下來我們的市場(chǎng)發(fā)展要走入正軌，我想我們的難才是真正的難。

　　接下來我想改變一下問問題的方式，大家談?lì)A(yù)測(cè)都覺得很難談，我們改變一下，我們對(duì)未來的市場(chǎng)，從市場(chǎng)、稅收，從企業(yè)的對(duì)策與應(yīng)變來多談一些更實(shí)際的東西。首先我想請(qǐng)問一下秦虹主任，秦虹主任每次對(duì)話都會(huì)提出她的一些很有責(zé)任感的提醒。我們下半年馬上要召開三中全會(huì)，三中全會(huì)以后，我們很多東西都會(huì)明確。您能不能跟開發(fā)商說一下，如果這個(gè)政策完善的話，房地產(chǎn)的管理將是一個(gè)什么樣的狀況？我們下一步的政策管理將會(huì)給企業(yè)創(chuàng)造一個(gè)什么樣的環(huán)境？這個(gè)環(huán)境從政府的角度，它將怎么管理這個(gè)市場(chǎng)？原有的領(lǐng)導(dǎo)的方式都是調(diào)控，接下來可能不會(huì)采取調(diào)控的方式，它可能在管理上更加規(guī)范，更多地用市場(chǎng)的行為來做。那么這種管理方式跟原有的管理方式有什么不同？對(duì)企業(yè)來說，它要做什么準(zhǔn)備呢？

　　秦虹：因?yàn)橄乱徊降恼邲]有，我們只能猜測(cè)，如果是說有什么不同，我想第一個(gè)不同恐怕應(yīng)該是更加尊重市場(chǎng)規(guī)律，運(yùn)用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)手段這方面，可能應(yīng)該特色更明顯一點(diǎn)。比如說最近資本市場(chǎng)上上市企業(yè)再融資大家很期待，這個(gè)問題本來就是一個(gè)市場(chǎng)的手段來為企業(yè)提供資金支持的一個(gè)重要的方面，這才是市場(chǎng)化，沒有說要用行政手段來支持誰、限制誰，而是靠市場(chǎng)，你是不是符合條件，市場(chǎng)是不是認(rèn)可你，你能不能拿到資金，我覺得這就是市場(chǎng)化的一個(gè)表現(xiàn)。我覺得如果有不同，我們很期待的就是能夠在尊重市場(chǎng)，運(yùn)用市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)手段方面能有所不同。另外我覺得，我們就是在期待它市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)手段能夠更充分的運(yùn)用，我想短時(shí)間內(nèi)，過去已經(jīng)實(shí)施的一些調(diào)控政策恐怕也很難退出，不是說有此非彼，它可能還是有一個(gè)過程。我不知道是不是回答了您想了解的問題。

　　黎振偉：有一個(gè)廣州的記者問我，因?yàn)橛幸粋€(gè)房地產(chǎn)商提出來，今后取消所謂的房地產(chǎn)開發(fā)資格，不要用過去那種很行政化的方式，這可能也是一種改變。

　　秦虹：現(xiàn)在的房地產(chǎn)資質(zhì)的取消，我覺得恐怕還有難度，現(xiàn)在我們看，從土地拿地，它已經(jīng)資質(zhì)弱化了，資金強(qiáng)化了，但是實(shí)際上在政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)管理手段并不充分的情況下，這個(gè)資質(zhì)恐怕還是不能取消。比如說，它可能跟房地產(chǎn)沒有太大關(guān)系，但是它是一個(gè)管理手段，比如說開發(fā)商拖欠施工企業(yè)、農(nóng)民工的工資，影響了社會(huì)的穩(wěn)定，它怎么管你？現(xiàn)在就有一個(gè)好辦法，我管你的資質(zhì)，你如果拖欠農(nóng)民工工資，我就降你的資質(zhì)，這樣來進(jìn)行管理，這種方式我覺得一時(shí)還難以取消。很多時(shí)候我們感覺政府的決策，可能我們單一的市場(chǎng)角度來講，你可能要有這樣的改變，那樣的改變，可能政府考慮的時(shí)候更廣泛，不是單一的房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題，可能還有其它的決策。

　　黎振偉：所以我覺得市場(chǎng)化也是一個(gè)過程，但這個(gè)過程我想可能也是要逐步推進(jìn)的。賈康所長(zhǎng)，從您每次的發(fā)言，而且從您的對(duì)話里面都能感受到，您對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)稅是積極推動(dòng)的，而且你也認(rèn)為這是很健康的做法，另外你剛才也特別提到了信息化的問題，這一點(diǎn)上我非常認(rèn)同。現(xiàn)在大家普遍關(guān)心一個(gè)問題，房地產(chǎn)稅老是實(shí)施不了，如果真的實(shí)施起來，將會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生什么樣的變化呢？會(huì)不會(huì)很多人不買房了，很多官員也退出市場(chǎng)了，很多灰色收入不敢進(jìn)去了，這個(gè)市場(chǎng)就變得跟原來不一樣了。所以，賈所長(zhǎng)，您可以給大家描繪一下，如果真正實(shí)行房地產(chǎn)稅以后，這個(gè)市場(chǎng)將會(huì)怎么樣？而我們?cè)趺礃尤ッ鎸?duì)房產(chǎn)稅實(shí)行下的新市場(chǎng)？

　　賈康：我盡量簡(jiǎn)短地勾畫一下。我們做研究，提改革思路、建議，一定要有假設(shè)條件下的情景的模擬。假設(shè)按照我理解的，主要調(diào)節(jié)高端房地產(chǎn)，它在中國(guó)有一定的推進(jìn)以后，它對(duì)房地產(chǎn)的影響大概怎么分析，在這方面我們提出一個(gè)基本的認(rèn)識(shí)框架。總體來說還是要考慮這樣一個(gè)經(jīng)濟(jì)手段，而且這個(gè)經(jīng)濟(jì)手段是依托法制背景的，因?yàn)槎惗际且婪?，要有?guī)范性、可預(yù)期性，來實(shí)施這個(gè)經(jīng)濟(jì)手段調(diào)節(jié)，它影響了什么呢？關(guān)鍵還是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)上面的供需關(guān)系。

　　首先看看它對(duì)需求方有些什么影響？需求方大概分三類，一類我買房是自住，這種極端的情況下我很有錢，什么負(fù)擔(dān)我都不在乎，比如說頂級(jí)的富豪，我就是想在杭州西湖邊上買一座別墅，那還有沒有？沒有我就等著，已經(jīng)有的房主誰愿意出手，我就會(huì)競(jìng)價(jià)，這種價(jià)再高，配的稅再重，他志在必得，那么我們不分析這種極端情況。分析更多的人，更多的人他對(duì)這個(gè)稅負(fù)是有反應(yīng)的。

　　稅以后如果成為預(yù)期中間的一個(gè)經(jīng)濟(jì)參數(shù)，以后每年他都要處理的事情，那么很多的購(gòu)房者自住這樣一個(gè)目標(biāo)之下，他購(gòu)房的行為，他會(huì)更多的考慮在滿足其它的條件，比如地段，比如有的人買的就是學(xué)區(qū)房，考慮下一代的教育。樓層、朝向，自己認(rèn)同的風(fēng)格等等之外，他放松的是什么條件？他放松的是關(guān)于戶型的要求，我原來想的無所謂，我買到手，我可以用一個(gè)大戶型來感覺生活質(zhì)量的提高。但是在經(jīng)濟(jì)約束的情況下，如果是考慮到這個(gè)是稅收要覆蓋的購(gòu)買的住房，我轉(zhuǎn)而考慮購(gòu)買一個(gè)中小戶型，其它的要素我都盡量的滿足，但是中小戶型對(duì)他來說，是一個(gè)新的在影響之下的選擇。

　　如果說有一批人更多的考慮中小戶型，對(duì)于中國(guó)實(shí)際的正面效應(yīng)是什么？是土地的集約利用程度提高了，符合我們新型城鎮(zhèn)化里邊的總體要求。當(dāng)然，這樣的一個(gè)情況會(huì)加劇其它一些因素上面的競(jìng)爭(zhēng)，但總體來說更多的在需求方，自住者需要的中小戶型是使我們整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)上的那個(gè)單套房的房?jī)r(jià)在指標(biāo)上看起來是更沉穩(wěn)的，而不是上揚(yáng)的，這是所謂房?jī)r(jià)上面應(yīng)該估計(jì)到的影響，這個(gè)影響不會(huì)非常大，但你也不能說它毫無影響。

　　第二，買房子以后，我就是想給自己增加一個(gè)投資的品種，而且我是想長(zhǎng)期持有，我給自己買一個(gè)商業(yè)性的社會(huì)保險(xiǎn)，有道理，因?yàn)槟憧礈?zhǔn)了在中國(guó)城鎮(zhèn)化還要走幾十年，城鎮(zhèn)化高速發(fā)展期，幾十年內(nèi)中心區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)，包括住房，它一定是一個(gè)上揚(yáng)曲線，它沒有任何力量可以改變，那么我現(xiàn)在有錢，我給自己買第二套、第三套，給自己買一些商業(yè)保險(xiǎn)，我認(rèn)為這種做法是合理的。過去這個(gè)房拿到手里以后，沒有成本，而且我還可以看到周邊不斷的價(jià)格上揚(yáng)。但是在房產(chǎn)稅出臺(tái)之后，你這個(gè)房要交稅的話，很多人考慮要把它租出去。租出去增加的是供給，使我們新房市場(chǎng)上沒有一分錢投入，就涌流出一部分供給，它對(duì)租房市場(chǎng)的影響是使供需得到改善，它的價(jià)位不是上揚(yáng)，而是下調(diào)。

　　這就回應(yīng)有的人的說法，說你這個(gè)稅全都會(huì)轉(zhuǎn)嫁到租房人的頭上，實(shí)際上不會(huì)全部轉(zhuǎn)嫁。我們知道有大量的空置房，我們希望用經(jīng)濟(jì)手段把它擠出來，這是一種資源的優(yōu)化配置方式。

　　最后一種，我就是要炒作，就想合適的時(shí)候出手，有人說他只要出手成功，他的錢完全沖抵到你的手上，其實(shí)是不會(huì)的，他炒的時(shí)候他會(huì)收斂一點(diǎn)，我原來炒100套，現(xiàn)在可能炒30套、50套，炒10套8套的，可能現(xiàn)在炒3套、2套，市場(chǎng)瘋炒的情況有所改善，價(jià)位會(huì)趨于穩(wěn)定。這些信息傳遞給開發(fā)商的是什么？我分析這個(gè)市場(chǎng)，它應(yīng)該有一些結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，比如更多的中小戶型，更小的肆無忌憚的炒房團(tuán)的力量。

　　開發(fā)商一定要分析市場(chǎng)、做出預(yù)測(cè)，從地開始，到他做出的產(chǎn)品，他一定會(huì)做出符合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品。開發(fā)商一定要分析市場(chǎng)、順應(yīng)市場(chǎng)，所以需求方由于這個(gè)稅收杠桿可能引起的影響變化，一定會(huì)調(diào)節(jié)、制約供給方。合成的最后的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展結(jié)果一定是更健康、更少泡沫，更符合我們現(xiàn)在所說的可持續(xù)發(fā)展的結(jié)果。但是，這個(gè)稅并不能決定一切，只是假定，種種條件下它所能起的作用，其它的假定條件不配合的情況下，這個(gè)結(jié)果也是達(dá)不到的。

　　黎振偉：我覺得賈所長(zhǎng)給大家描繪了一個(gè)環(huán)境，可能豪宅要適當(dāng)減少一點(diǎn)，拿高地價(jià)的要小心，我們的剛需會(huì)更多，供求會(huì)平衡，當(dāng)然，對(duì)投資者要理性。如果按這個(gè)理解，如果我們房地產(chǎn)稅能夠順利落地，應(yīng)該說對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)是一個(gè)很好的市場(chǎng)化的推進(jìn)。當(dāng)然還要看大家是否配合。

　　賈康：這就可以使經(jīng)濟(jì)手段更多地起作用，別再采取那些副作用極大的限購(gòu)、限價(jià)那些行政手段。

　　黎振偉：接下來就是我們幾位企業(yè)家面對(duì)的問題了，如果政府真的是用這種市場(chǎng)的手段來管理市場(chǎng)的話，我們又將怎么做？請(qǐng)何總先談?wù)?。我們講新力量，現(xiàn)在環(huán)境變了，我們?cè)趺醋鲂铝α磕?？我們五礦怎么應(yīng)對(duì)這種新的環(huán)境？金融改革、稅收改革下來，我們?cè)趺慈プ?？何總?cè)ツ晏貏e介紹了哈斯塔特，它的前途應(yīng)該說還是非常大的，你們做這種項(xiàng)目怎么做到它的長(zhǎng)遠(yuǎn)，能夠符合未來的健康市場(chǎng)？

　　何劍波：這次我們討論的一個(gè)大的主題，叫做地產(chǎn)的新力量，新力量的背景還是說我們?cè)谛乱粚谜畧?zhí)政過后，應(yīng)該說大家對(duì)這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)有一些新的期待，大家也看到了一些新的變化，這個(gè)變化在我看來主要是兩個(gè)方面，一個(gè)是我們整個(gè)的經(jīng)濟(jì)政策，它是走新型城鎮(zhèn)化的道路，這就是跟過去一個(gè)粗放式的城市化的發(fā)展有很大的不同，它的內(nèi)涵是不一樣的，它是把人的幸福、人的發(fā)展放在第一位，這個(gè)我覺得是一個(gè)很大的變化，這個(gè)變化會(huì)對(duì)我們房地產(chǎn)企業(yè)下一步的發(fā)展帶來很大的影響。這兩天有很多嘉賓也都從不同的角度講了很多，講了大家的一些理解。

　　第二個(gè)變化就是國(guó)家走向一個(gè)市場(chǎng)化的改革，這既是一種趨勢(shì)，也是大家的期望。在這樣的大的背景下，房地產(chǎn)的行業(yè)可能會(huì)迎來更多的一些市場(chǎng)化的外部的環(huán)境。作為企業(yè)來說，我覺得我們現(xiàn)在其實(shí)是要更多地轉(zhuǎn)變一個(gè)思路，就是說在這個(gè)大的背景下，我們?cè)趺慈プ觥?/p>

　　剛才我們談到了一些金融方面的話題，我也想說一下，我覺得房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)資金密集型企業(yè)，也是一個(gè)類金融的行業(yè)，和資金是密切相關(guān)的，在我們這樣一個(gè)新的環(huán)境下，我覺得作為企業(yè)來說，我們應(yīng)對(duì)這個(gè)市場(chǎng)，其實(shí)是要更多地從多個(gè)渠道、多種形式安排我們的資金來源，籌集資金、降低成本，保障我們的業(yè)務(wù)發(fā)展。包括我們的直接融資、間接融資，還有我們的銀行、股份等等。而且作為企業(yè)來說，現(xiàn)在一個(gè)很重要的趨勢(shì)，很多企業(yè)都已經(jīng)走出國(guó)門了，我們有些房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始走出去開發(fā)、投資了，但是更多的是我們把資本的通道放在境外，尤其是在香港，所以從這一點(diǎn)來說，這是我們很多企業(yè)應(yīng)對(duì)即將到來的新的市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)的一個(gè)渠道，也是一個(gè)手段，很多企業(yè)已經(jīng)走到前頭了。

　　剛才我們幾位嘉賓也都介紹了，在中國(guó)的資本市場(chǎng)還不完善的情況下，在中國(guó)的金融體系、政府管制還很嚴(yán)的情況下，作為一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是大型的房地產(chǎn)企業(yè)，我們確實(shí)需要更好的一個(gè)海外通道，我們能夠更好地低成本地籌集資金，我們能夠在市場(chǎng)中更好地獲取資源，來發(fā)展壯大自己。

　　黎振偉：本來我還是希望何總講講案例，不過接下來我們還可以探討，你這個(gè)投入很大的項(xiàng)目，怎么讓它可持續(xù)。

　　下面問到卓越的張總，現(xiàn)在一線城市的地產(chǎn)越來越好，但是同時(shí)價(jià)格也越來越高，這不是一般企業(yè)能做得了的。你們最近拍下前海這個(gè)地，大家很關(guān)注，你們?nèi)绾位赓Y金風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)呢？你們拿了這個(gè)地，網(wǎng)上有很多評(píng)論，這是不是你們新的發(fā)展方式和動(dòng)力呢？

　　張遠(yuǎn)：我先違反點(diǎn)紀(jì)律，我想對(duì)房地產(chǎn)稅先談一下我的看法。今天上午賈主任講了對(duì)房地產(chǎn)稅的一個(gè)通盤的考慮，但是我覺得好像有幾個(gè)問題。

　　我們描述的是，可能這個(gè)房產(chǎn)稅可能帶有地方對(duì)民主的改革這樣一種效能，我覺得它是沒有那么容易實(shí)施的。我有幾個(gè)觀點(diǎn)：第一，在西方經(jīng)濟(jì)學(xué)里面有一個(gè)結(jié)論，如果信息是充分完備的，競(jìng)爭(zhēng)是不存在的；在政治體制里面，如果信息是完備的，權(quán)力尋租就不存在了。這個(gè)對(duì)于房地產(chǎn)來講，如果所有的信息都是透明的，我覺得至少會(huì)有阻力，就是說如果我們通過這個(gè)來推動(dòng)民主制度的建設(shè)，推動(dòng)政治上的一些改革，我覺得通過房產(chǎn)稅這個(gè)東西來推的話，或者說住宅聯(lián)網(wǎng)的話，我覺得阻力會(huì)更大，單方面它是推動(dòng)不了的。

　　第二個(gè)是具體的操作上的問題，其實(shí)要收房產(chǎn)稅的人都是有三四套、四五套房子的人，我們瞄準(zhǔn)的是這一塊。這一塊的人我覺得至少有兩類在操作上是比較難收的，一個(gè)就是我在兩個(gè)城市，哪個(gè)城市算首套？地方政府兩個(gè)城市都要收你的，兩個(gè)都會(huì)當(dāng)仁不讓?？赡芪以谏钲谟幸惶祝诒本┮灿幸惶?，北京要收我的，深圳也要收我的，這個(gè)道理在哪里？你的基礎(chǔ)是只收一套，這就是操作上會(huì)有的問題。另外，在一個(gè)城市里有幾套住房的，非商品化的，更多的是公務(wù)員系統(tǒng)，他在不同的單位轉(zhuǎn)換的過程中，每一個(gè)單位都會(huì)有他的房子，他有幾套房子，他會(huì)說是政府給他的，那么你怎么收他的稅？我覺得這些細(xì)節(jié)在操作層面可能會(huì)有點(diǎn)難度。

　　下面我簡(jiǎn)單解釋一下卓越在前海拿的這個(gè)地，我們一直不叫地王。我覺得有三個(gè)符合，第一，符合卓越開盤的節(jié)奏，因?yàn)槲覐?004年開始在深圳CBD做寫字樓，2004—2006年，我的卓越大廈、卓越時(shí)代廣場(chǎng)銷售了，2009年我賣的是卓越世紀(jì)中心的3號(hào)樓，去年賣的是世紀(jì)中心的一號(hào)樓，包括上海的世紀(jì)中心，今年賣的是卓越城和深圳的卓越中心，明年我們和金地合作的深圳中心要大量面世，后年我賣什么？沒貨了，卓越需要拿項(xiàng)目了，所以就瞄準(zhǔn)了前海。

　　第二，符合我的戰(zhàn)略，我的戰(zhàn)略是商住并舉，前海是國(guó)家戰(zhàn)略要實(shí)施的地方，深圳市政府也投入了很多資源進(jìn)去，我作為在深圳做寫字樓的企業(yè)，我干嗎不去拿？那我就應(yīng)該去拿。

　　第三個(gè)符合，我覺得這個(gè)就說得大了一點(diǎn)，它還是符合深圳市政府的期望，卓越的樓的品質(zhì)是有保障的，前海這個(gè)定位也是高端的，卓越做樓應(yīng)該說也是對(duì)得起這個(gè)地段的。所以我覺得這三個(gè)符合。

　　我們拿地只不過是和競(jìng)爭(zhēng)者比起來，我們的個(gè)頭小了一點(diǎn)，好像顯得突出一點(diǎn)。但是如果認(rèn)識(shí)了這三個(gè)符合，我要不拿別人才問我，卓越怎么不去拿那個(gè)地？我要不拿那個(gè)地，可能在深圳受到的質(zhì)疑還會(huì)更多一點(diǎn)。至于資金、開發(fā)的問題，我對(duì)各個(gè)新聞媒體也講了很多，7天之內(nèi)我已經(jīng)付了一半的錢，還有一半的錢要在一年之內(nèi)付，這個(gè)我按規(guī)定來。做什么業(yè)態(tài)，政府的招投標(biāo)里面已經(jīng)說得很清楚了，我要三個(gè)月之內(nèi)動(dòng)工，爭(zhēng)取明年年底面世，我后來主要銷售的寫字樓就是前海的項(xiàng)目。在這個(gè)節(jié)奏上，我覺得是可以解釋清楚的。

　　賈康：我非常簡(jiǎn)要地回應(yīng)一下，有四個(gè)要點(diǎn)：第一，我承認(rèn)這個(gè)改革是不容易的，現(xiàn)在中國(guó)進(jìn)入了任何改革都不容易的階段，涉及到推進(jìn)民主化、法制化的改革更不容易，但是恰恰在經(jīng)濟(jì)事務(wù)上，在改進(jìn)管理上的改革，它相比你正面去設(shè)計(jì)政治體制改革，還是相對(duì)容易一些，所以我們要抓住類似美國(guó)進(jìn)步時(shí)代的啟示這樣一個(gè)路徑，通過建立現(xiàn)代稅制，通過建立跟現(xiàn)代稅制配套的公共財(cái)政體系，以及公眾意愿表達(dá)機(jī)制，以及輿論多重監(jiān)督，約束機(jī)制，來使中國(guó)的現(xiàn)代化往前推進(jìn)，所以這個(gè)事情不容易，并不能否定這個(gè)事情不能做。

　　第二，信息的不對(duì)稱是到處都存在的，但是在地方政府層面卻可以最大限度地減少不動(dòng)產(chǎn)稅收方面的不對(duì)稱，前提是要透明，需要保密的信息要保密。我作為納稅人，我掌握的信息和你網(wǎng)絡(luò)信息里面掌握的信息要對(duì)應(yīng)得過來，我如果不符的話有仲裁程序，仲裁過程中替他個(gè)人保密，但不妨礙這個(gè)信息由不對(duì)稱變成對(duì)稱。

　　第三，在操作方面的協(xié)調(diào)，您說的假設(shè)情景，我覺得可以這樣處理，比如說按我的方案來說，第一套房不征，我在北京有一套房，在青島有三套房，由我個(gè)人確定這四套房里面哪個(gè)是我的第一套房，剩下三套房照章納稅。

　　剩下一點(diǎn)，公務(wù)員有幾套房，我不認(rèn)為他是違法亂紀(jì)，各種歷史原因都有，財(cái)政部房改的時(shí)候就有這種情況，老同志手上有多套房，不是他搞什么鬼，但是以后公務(wù)員必須服從長(zhǎng)遠(yuǎn)的制度建立，他的第一套房照樣是可以不用交稅，如果是其它的房，他覺得需要賣出去避稅，正好增加了市場(chǎng)供給，他如果不賣出去，他可以租出去，都可以處理。

　　張遠(yuǎn)：農(nóng)民工在深圳交了社保，最后我要回到自己本來的省份，這個(gè)比房地產(chǎn)收稅的事情簡(jiǎn)單多了，為什么辦不成？如果說能把轉(zhuǎn)社保這個(gè)事情辦好，我覺得先把這個(gè)辦好了，再來辦這個(gè)，我更相信。

　　賈康：這個(gè)先后順序是要考慮的，我的想法是如果不矛盾的話，這兩個(gè)要一起來做。基本養(yǎng)老全社會(huì)統(tǒng)籌這個(gè)問題，現(xiàn)在只有一個(gè)部門反對(duì)，這個(gè)問題要統(tǒng)籌之后，以后就是個(gè)人保障號(hào)碼了，以后還是個(gè)人納稅號(hào)碼了，以后這個(gè)全部都會(huì)打通了。

　　黎振偉：下面問到歌斐的甘總，他之前是做企業(yè)融資的，感受房地產(chǎn)企業(yè)還是比較暴利的，甘總從企業(yè)融資到產(chǎn)業(yè)融資，到地產(chǎn)融資，他也有些感受。我們這個(gè)產(chǎn)業(yè)應(yīng)該怎么做，怎么找到好的企業(yè)，甘總可以跟大家談?wù)?，你作為一個(gè)從產(chǎn)業(yè)融資到為地產(chǎn)來做融資的時(shí)候，您是怎么來做的？您可以講講從實(shí)業(yè)的角度，我們房地產(chǎn)怎么樣做得更好，您才看中他這個(gè)企業(yè)，您去投資它。

　　甘世雄：我們首先從基金投資的角度大體的講。房地產(chǎn)行業(yè)相比較而言，尤其我們給PE在投其它行業(yè)相比，我們的PE母基金做了3年，大概60來億，地產(chǎn)基金一年半居然有180億，這當(dāng)中很重要的有兩點(diǎn)，因?yàn)镻E好多的退出，尤其以前的PE是要經(jīng)過IPO，地產(chǎn)基金相比較PE基金的話，在退出的確定性及盈利的確定性上是有優(yōu)勢(shì)的，我們的客戶是聰明的，是能夠做出選擇的。整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，盡管在座各位的感覺，可能包括政府的調(diào)控，有方方面面的問題，方方面面的困難，但是不管怎么說，在中國(guó)出福布斯富豪最多的、增長(zhǎng)最快的、利潤(rùn)最高的，還是在這個(gè)行業(yè)。因此，我覺得房地產(chǎn)企業(yè)要有感恩的心態(tài)、知足的心態(tài)。

　　當(dāng)然，我們從投資的角度，我們有四句話：第一，慎選交易對(duì)手。我們對(duì)開發(fā)商，對(duì)合作伙伴還是有我們的一些篩選標(biāo)準(zhǔn)。第二，精選投資項(xiàng)目。你在什么區(qū)域做什么業(yè)態(tài)，我們也要做一些專業(yè)的判斷，就是對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)有我們的看法。第三，創(chuàng)新交易結(jié)構(gòu)。這一點(diǎn)我們當(dāng)然跟海外比還有一些局限，但是隨著中國(guó)的金融的改革開放，我們是有越來越多的方法和手段，是可以進(jìn)行一些創(chuàng)新的。第四，加強(qiáng)溝通服務(wù)。跟我們的合作伙伴，包括與開發(fā)商形成一種共贏，我們除了原來的合作伙伴，還在尋找新的合作伙伴，畢竟從幾千家企業(yè)里選出一些好企業(yè)，還是比較容易的，我們自上而下和自下而上地進(jìn)行篩選，我們力爭(zhēng)找到好的投資標(biāo)的。

　　黎振偉：我剛才跟甘總講，我們現(xiàn)在融資需要的是商業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)，但這種行業(yè)特別需要專業(yè)，特別是旅游地產(chǎn)比商業(yè)地產(chǎn)更難，因?yàn)槁糜蔚禺a(chǎn)需要更多的經(jīng)營(yíng)和管理，下來以后我們可以進(jìn)一步地探討。

　　萊蒙的王總在香港工作了16年，我也跟香港的企業(yè)合作了好多年，講到在香港上市，大家都有一些感慨，香港是比較市場(chǎng)化的，香港的法治也是很嚴(yán)格的，我跟香港的公司合作，一般送禮他是不敢要的，他們是比較自覺和規(guī)范的。王總也可以跟在座的講一講，如果我們真的要在香港上市，我們的企業(yè)除了專業(yè)，還有其它方面，怎么樣建立一個(gè)完善的、自身的管理體系和制度，你才能去香港上市，才能贏得香港的資本。因?yàn)橄愀凼?font style="">市場(chǎng)化的，它看你的選擇也是很嚴(yán)格的，它沒有一些臺(tái)下的東西，這個(gè)您能不能給大家更多的一些建議？

　　王天也：實(shí)際上香港看似是一個(gè)很寬松的營(yíng)商環(huán)境，一個(gè)市場(chǎng)環(huán)境，但是它更多的是靠法規(guī)和制度去約束企業(yè)的，當(dāng)我們內(nèi)房企業(yè)在香港上市，假設(shè)你是符合規(guī)定的，你不僅僅把這個(gè)市場(chǎng)作為融資的考量，一定還要考慮到其它的方面，其中一個(gè)很重要的因素就是公司管制。就是說你從一個(gè)私營(yíng)企業(yè)，老板百分之百的擁有，變成了公眾企業(yè)，至少25%是由公眾股東持有，這時(shí)候你做的任何事情一定要防止任何的利益沖突，也就是說你不僅僅是代表你個(gè)人的利益，你是代表整個(gè)公眾的利益，在香港上市的企業(yè)，一個(gè)是你要嚴(yán)格地受公司法的限制，從公司的確立到公司的行為都受公司法的約束，另外就是上市規(guī)則，這兩個(gè)大的系統(tǒng)執(zhí)行好的話，公司就不會(huì)有任何問題。另外就是我們工作過程中有很多需要注意的，比如說你的法律問題要實(shí)時(shí)地進(jìn)行了解，還有就是會(huì)對(duì)公司的管理層經(jīng)常進(jìn)行培訓(xùn)，你要知道你的行為是對(duì)還是不對(duì)。

　　黎振偉：我認(rèn)同，因?yàn)槲医?jīng)歷了三家上市公司。我發(fā)現(xiàn)老板們上市的目的，首先不是融資，是想讓公司更規(guī)范，讓公司更加完善和跟國(guó)際接軌。

　　因?yàn)闀r(shí)間關(guān)系，我們留點(diǎn)時(shí)間給臺(tái)下的嘉賓提問，可惜賈康主任走了，如果他不走，估計(jì)還有很多人會(huì)問他。看看我們下面誰有問題。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：非常感謝有這個(gè)機(jī)會(huì)提問，剛才主持人說我們的論壇缺乏熱點(diǎn)和焦點(diǎn)，我也覺得論壇到現(xiàn)在為止，好像有一個(gè)問題一直避而不談，我想把這個(gè)問題提出來，我的問題分做三個(gè)層面，第一個(gè)問題，昨天我們談的李克強(qiáng)經(jīng)濟(jì)學(xué)，這半年實(shí)施下來，對(duì)國(guó)有企業(yè)不利，對(duì)全國(guó)幾萬家小型房地產(chǎn)公司也不利，只有大型的，特別是全國(guó)性的品牌開發(fā)商很有利，不知道幾位贊不贊同這個(gè)觀點(diǎn)？

　　第二個(gè)問題，隨著新的變革和李克強(qiáng)經(jīng)濟(jì)學(xué)的實(shí)施，就是去杠桿化的事實(shí)，下一步房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度將會(huì)更高，而且將會(huì)加速，不管在一二線城市，還是在二三線城市，我們現(xiàn)在說的TOP10、TOP100，在有些城市，它的市場(chǎng)份額可能已經(jīng)超過了50%，這種情況下，你們這些大企業(yè)融資成本很低，土地成本很低，經(jīng)營(yíng)成本很低，建安成本很低，銷售的影響力巨大，那么我們廣大的中小企業(yè)怎么活？

　　第三，請(qǐng)你們預(yù)測(cè)一下市場(chǎng)集中度還會(huì)怎么發(fā)展？全國(guó)據(jù)說有四五萬家開發(fā)企業(yè)，大量的中小企業(yè)如何生存，如何突圍？

　　黎振偉：這個(gè)問題還是蠻大的，我們請(qǐng)秦主任回答一下。

　　秦虹：這個(gè)現(xiàn)象不是今天才有的，所以不要把房地產(chǎn)企業(yè)的集中度和李克強(qiáng)經(jīng)濟(jì)學(xué)聯(lián)系在一起，我們近幾年來都是這個(gè)趨勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)分化的趨勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)分化的格局體現(xiàn)在兩個(gè)方面，第一個(gè)方面是城市在分化，第二個(gè)方面是企業(yè)在分化。

　　企業(yè)為什么分化？當(dāng)然和我們過去堅(jiān)持的土地和金融制度有關(guān)系，房地產(chǎn)做開發(fā)，一個(gè)是地，一個(gè)是錢，缺了這兩個(gè)，任何一個(gè)項(xiàng)目你都不能開發(fā)，但是我們的土地是招拍掛，招拍掛說白了就是價(jià)高者得，不管有沒有保障房的配建，即使現(xiàn)在配建保障房，也是體現(xiàn)在你的實(shí)力上，所以它的本質(zhì)就是價(jià)高者得，什么樣的企業(yè)才能出高價(jià)？當(dāng)然是大企業(yè)，有實(shí)力的企業(yè)，所以中小企業(yè)連地都拿不到，你還搞什么開發(fā)。

　　第二，我們過去很少直接融資，大量的間接融資，通過銀行貸款，而我們的銀行通過名單式管理，他要實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)控制，誰能列到那個(gè)名單里？當(dāng)然是大企業(yè)，他們的風(fēng)險(xiǎn)小、實(shí)力強(qiáng)，他們可以最低成本，最先拿到銀行貸款的支持。在這樣一個(gè)土地和金融制度的情況下，一定決定了房地產(chǎn)企業(yè)集中度逐年提高，不是今年這樣，我們這幾年已經(jīng)是這樣了，這樣的制度決定了大著橫大、強(qiáng)者橫強(qiáng)，這是必然的格局。

　　你說下一步怎么辦？我覺得在現(xiàn)有的局面沒有改變的情況下，中小企業(yè)要合作，要抱團(tuán)，要改變你的策略，過去你靠本地的關(guān)系，你還能拿點(diǎn)地，你現(xiàn)在拿不到地，你怎么辦？去投資，去和大企業(yè)合作，和有能力拿地的企業(yè)合作，這都是你的選擇。下一步如果我們制度改革了，你有更多的機(jī)會(huì)了，那當(dāng)然好。如果我們下一步的制度，更加有利于中小企業(yè)的發(fā)展，比如說在銀行貸款方面，或者在金融支持方面，在開放市場(chǎng)方面給了中小企業(yè)更多的機(jī)會(huì)，你有實(shí)力了，你當(dāng)然是可以參與競(jìng)爭(zhēng)的，能不能參與這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)，取決于你的實(shí)力。

　　黎振偉：這也是我剛才想跟秦主任談的一點(diǎn)。如果中國(guó)的房地產(chǎn)還是這么幾萬家來做的話，確實(shí)有問題，就等于中國(guó)早年的汽車，以前只做幾百臺(tái)的企業(yè)也做汽車，它注定是會(huì)被淘汰的。在座的很多企業(yè)不是各個(gè)都是萬科，也不是各個(gè)都是恒大，他們也在面臨競(jìng)爭(zhēng)，我想我們?cè)谧钠髽I(yè)家也回答一下這個(gè)問題。

　　何劍波：剛才這位聽眾提的問題，我覺得這確實(shí)是一個(gè)非常突出的現(xiàn)象，但實(shí)際上我們從產(chǎn)業(yè)的角度來說，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律來說，一個(gè)市場(chǎng)它只要是自由競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，它肯定是強(qiáng)者恒強(qiáng)、弱者愈弱，而且一個(gè)企業(yè)一旦在規(guī)模、品牌、資金實(shí)力等方面占據(jù)優(yōu)勢(shì)之后，其它企業(yè)就會(huì)很快被打下去。我覺得在很多行業(yè)里邊都有先例，包括我們的家電行業(yè)、汽車行業(yè)，其它的類似的行業(yè)都很多。

　　為什么地產(chǎn)行業(yè)在過去的十幾年里呈現(xiàn)出百花齊放，全民都干地產(chǎn)的局面呢？我覺得這跟我們的制度和地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)有關(guān)系。一個(gè)是因?yàn)榈禺a(chǎn)行業(yè)進(jìn)入的門檻很低，它不像一些制造業(yè)，它需要比較高的技術(shù)，它也不像一些壟斷性行業(yè)，它需要政府的批準(zhǔn)，地產(chǎn)行業(yè)你只要有錢、有地你就可以蓋房子去賣，所以使很多企業(yè)參與進(jìn)來。

　　第二個(gè)原因，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)，它不像商品，它可以運(yùn)輸，可以流通，可以到不同的地方賣，我在一個(gè)地方建立了總部之后，可能我能占領(lǐng)全部的市場(chǎng)。房地產(chǎn)必須是一個(gè)城市一個(gè)城市的攻城略地，而每一個(gè)城市，從一線城市到二三四線城市，差別是很大的，這就讓我們的很多企業(yè)尤其是中小企業(yè)有生存的空間。再加上我們過去的土地制度不完全是招拍掛，有很多其它的特殊的情況，所以很多土地資源沒有開放出來，所以中小企業(yè)有一些生存的空間。

　　今后一個(gè)階段，我認(rèn)為還是有兩點(diǎn)值得注意，一個(gè)是在整個(gè)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上來說，還是一個(gè)兩極分化，集中度不斷增加，甚至是加速增加的狀況。但另一方面，我認(rèn)為在三四線城市，其實(shí)中小企業(yè)還是有比較大的一個(gè)發(fā)展空間，也不是說完全沒有空間的，三四線城市，首先在一個(gè)城市里邊它的規(guī)模比較小，一個(gè)大企業(yè)進(jìn)去的話，它可能是水土不服，成本很高，但是我們?cè)谝粋€(gè)比較低端的市場(chǎng)，我們可能做出來的東西反倒是有人去買，我的價(jià)格、成本也能匹配，這就好象我們現(xiàn)在手機(jī)，我這個(gè)蘋果手機(jī)是全世界的高端人群用的，四五千塊錢一臺(tái)，但是我們這幾年也出了很多國(guó)產(chǎn)的手機(jī)，它是切合了低端的、低收入的、低消費(fèi)人群的需要，所以它也有生存的空間，而且還不斷地發(fā)展壯大。所以從這個(gè)角度來說，我認(rèn)為我們這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)也是多樣化的，各種企業(yè)只要找對(duì)了路子，應(yīng)該也有發(fā)展空間。

　　黎振偉：空間是有的，問題還要做專業(yè)。張總簡(jiǎn)單回答一下。

　　張遠(yuǎn)：西方經(jīng)濟(jì)學(xué)就能回答這個(gè)問題，任何一個(gè)行業(yè)的平均利潤(rùn)率要向社會(huì)平均利潤(rùn)率靠近，行業(yè)的集中度要提高，這不用李克強(qiáng)經(jīng)濟(jì)學(xué)，西方經(jīng)濟(jì)學(xué)都能解釋。我覺得你更多的不要去強(qiáng)調(diào)大和小的問題，我覺得更多的要講公平的問題，你哪些方面遇到的是不公平的待遇，和大小沒有關(guān)系。這次好像我們個(gè)頭小拿了個(gè)地，這么多輿論，投標(biāo)的時(shí)候是公平的，我覺得這就是合理的。另外一個(gè)，馬克思經(jīng)濟(jì)學(xué)講得很清楚，社會(huì)的發(fā)展，分工越來越細(xì)，小企業(yè)可以去和大企業(yè)合作，你做其中的一部分。所以說西方經(jīng)濟(jì)學(xué)也能回答你的問題，馬克思經(jīng)濟(jì)學(xué)也能回答你的問題。

　　黎振偉：謝謝各位嘉賓，我們這場(chǎng)對(duì)話到此結(jié)束。

（審校：劉滿桃）