在房地產(chǎn)或房?jī)r(jià)調(diào)控方面，估計(jì)不會(huì)用舊的方法，而是用新的方法。

　　編者按：伴隨著中國(guó)房地產(chǎn)一路前行，博鰲房地產(chǎn)論壇至今已歷十二載，見(jiàn)證了行業(yè)曾經(jīng)的春風(fēng)得意或彷徨無(wú)措，有過(guò)黃金十年也有晦暗歲月，但終究還是跨過(guò)所有羈絆，走到了第十三年的門(mén)前。

　　進(jìn)入新改革時(shí)代，如果說(shuō)房地產(chǎn)已經(jīng)被部分巨頭壟斷了絕大部分的影響力和商業(yè)利益。那么，我們?cè)?013博鰲房地產(chǎn)論壇完全有必要尋找更多新的聲音、新的面孔及內(nèi)在多元素的新力量，這樣也許可以看到更不一樣的未來(lái)。

　　8月13-16日，2013博鰲房地產(chǎn)論壇將在海南如期開(kāi)幕，圍繞論壇主題“改革時(shí)代的地產(chǎn)新力量”，觀(guān)點(diǎn)新媒體遍訪(fǎng)眾多重量級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家、行業(yè)大腕、企業(yè)領(lǐng)袖等人士，推出“改革時(shí)代的地產(chǎn)新力量”2013博鰲房地產(chǎn)論壇系列報(bào)道。

　　觀(guān)點(diǎn)網(wǎng) 武瑾瑩 楊曉敏 盡管調(diào)控很?chē)?yán)厲，房?jī)r(jià)依然平穩(wěn)上漲。第一太平戴維斯南區(qū)董事長(zhǎng)林木雄認(rèn)為，現(xiàn)在政策調(diào)控基本沒(méi)辦法扭轉(zhuǎn)這種趨勢(shì)，特別是在住宅上。

　　隨著新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子上臺(tái)，林木雄估計(jì)，新政府未來(lái)在房地產(chǎn)或房?jī)r(jià)的調(diào)控方面，不會(huì)再用舊的方法，而是用新的方法，并預(yù)計(jì)新政可能在今年三中全會(huì)召開(kāi)時(shí)出臺(tái)。

　　此外，林木雄反復(fù)強(qiáng)調(diào)，房產(chǎn)稅治不了房?jī)r(jià)問(wèn)題，因?yàn)樗皇菍?duì)癥下藥。

　　“不過(guò)，如果政府征收房產(chǎn)稅，地方收入會(huì)增加將減輕政府的財(cái)政壓力，或許政府可以多一些渠道、多一些空間和本錢(qián)去做保障房。像現(xiàn)在政府賣(mài)地也會(huì)提出要求配建保障房等土地政策，這樣房?jī)r(jià)才能控制下來(lái)。”林木雄稱(chēng)。

　　以下為觀(guān)點(diǎn)新媒體專(zhuān)訪(fǎng)第一太平戴維斯中國(guó)南區(qū)董事長(zhǎng)林木雄先生實(shí)錄：

　　觀(guān)點(diǎn)新媒體：“錢(qián)荒”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有什么影響？對(duì)下半年寫(xiě)字樓市場(chǎng)的交易會(huì)有影響嗎？

　　林木雄：資金緊或松，不能簡(jiǎn)單地從一件事判斷另一件事，而是應(yīng)該有一些指標(biāo)，比如利率和銀行儲(chǔ)備金會(huì)不會(huì)收緊，這個(gè)才最重要，至于下半年會(huì)不會(huì)收緊要問(wèn)金融專(zhuān)家。

　　觀(guān)點(diǎn)新媒體：聽(tīng)說(shuō)很多銀行的房貸利率都已經(jīng)調(diào)高了，如果是這樣的話(huà)，證明企業(yè)獲取資金的成本和難度在加大，是不是代表流動(dòng)資金比較緊？

　　林木雄：都是有可能的，關(guān)鍵還是要看經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。政府一邊調(diào)一邊控，調(diào)控的目標(biāo)是穩(wěn)定發(fā)展，但穩(wěn)定發(fā)展還是發(fā)展，而利率是其中一個(gè)重要影響因素。

　　提高房貸利率會(huì)影響下半年寫(xiě)字樓到使用者購(gòu)買(mǎi)的意愿，主要原因是他們會(huì)考慮未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前景。如果我是企業(yè)，同樣會(huì)想下面的路會(huì)怎么樣，買(mǎi)了寫(xiě)字樓貸款會(huì)不會(huì)頂不住，在這個(gè)時(shí)候，假如經(jīng)濟(jì)狀況不明確，自己投資都會(huì)保守一點(diǎn)。

　　觀(guān)點(diǎn)新媒體：土地市場(chǎng)高地價(jià)會(huì)促使未來(lái)的政策抓得比較嚴(yán)嗎？

　　林木雄：新的班子肯定會(huì)有一個(gè)新的想法、新的思維來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià)。這個(gè)新的方法、新的思維，已經(jīng)可以在金融、利率表現(xiàn)上看到。像銀行間拆借利率為什么會(huì)升得這么厲害？是因?yàn)橹醒氡沏y行把錢(qián)放回它們應(yīng)該去的地方，這就是一個(gè)新的思維。

　　在房地產(chǎn)或房?jī)r(jià)調(diào)控方面，估計(jì)不會(huì)用舊的方法，而是用新的方法。

　　觀(guān)點(diǎn)新媒體：您認(rèn)為的新方法是什么？

　　林木雄：當(dāng)然新方法里面也是不外乎舊辦法，政府的行政手段和市場(chǎng)手段，是多一點(diǎn)市場(chǎng)手段還是一個(gè)組合拳？或者是在行政手段里面一些規(guī)管的手段？或者在市場(chǎng)里面用利息？就今年來(lái)說(shuō)利息是最直接的方法，或者像香港政府那樣，征稅。

　　觀(guān)點(diǎn)新媒體：征稅是一種方法，那您認(rèn)為房產(chǎn)稅是不是有效的政策？

　　林木雄：房產(chǎn)稅治不了房?jī)r(jià)問(wèn)題，它不是對(duì)癥下藥。

　　不過(guò)房產(chǎn)稅征收的話(huà)，地方的財(cái)政壓力可能就沒(méi)這么大，地方的收入會(huì)增加，或許政府會(huì)多一些渠道、多一些空間和本錢(qián)去做保障房之類(lèi)。另外，現(xiàn)在像賣(mài)地也要求配建多少保障房等土地政策，目的是好的，這樣房?jī)r(jià)才能控制下來(lái)。

　　觀(guān)點(diǎn)新媒體：很多人都說(shuō)現(xiàn)在的房?jī)r(jià)不合理，很多人都買(mǎi)不起房，而在中國(guó)的傳統(tǒng)思想里面沒(méi)房就沒(méi)安全感，您是怎么理解的？

　　林木雄：雖然現(xiàn)在社會(huì)是這樣，但有些東西不是必然的。比如說(shuō)你對(duì)今天的狀況不滿(mǎn)意，但是不是很多要求已經(jīng)超出了他們應(yīng)該有的合理期望？怎樣才是合理？像現(xiàn)在香港有些年輕人不努力工作，整天伸手跟政府說(shuō)，我買(mǎi)不到房，這就是不合理。

　　所以說(shuō)政府只能先保證人民最基本的需要，如果連基本需要都做不到，卻去控制房?jī)r(jià)，這就本末倒置了。也就是說(shuō)，滿(mǎn)足人們最基本需要不是從控制房?jī)r(jià)入手，這是滿(mǎn)足不了的。

　　增加供應(yīng)是一方面。“住”是一個(gè)社會(huì)保障，而房子還是一個(gè)商品，買(mǎi)不買(mǎi)都沒(méi)事。你買(mǎi)不到一個(gè)商品，關(guān)政府什么事呢？如果是基本福利，那當(dāng)然還是問(wèn)政府。以前香港政府為什么做這么多公共房屋？其實(shí)這是很實(shí)際的，就是政府想你從事生產(chǎn)，你不工作，沒(méi)地方住，這就是一個(gè)社會(huì)問(wèn)題。

　　第二個(gè)是生產(chǎn)力。住房去到哪個(gè)水平、哪個(gè)層次，這個(gè)就是按照社會(huì)情況而定了。以前是六個(gè)人住在一個(gè)房間，現(xiàn)在可能是四個(gè)人，資源增加了一些，居住情況也就不同了。

　　所以，第一件事還是先做需要保障的--社會(huì)保障，如果社會(huì)保障做好了，這時(shí)候買(mǎi)地買(mǎi)房都是人們自己的事情。但現(xiàn)在事情都混亂了，要買(mǎi)房的買(mǎi)不到，基本保障也沒(méi)有做到。

　　新一屆政府說(shuō)調(diào)控的要少一點(diǎn)，希望他們像說(shuō)的那樣去做吧。

　　觀(guān)點(diǎn)新媒體：您怎么看新一屆政府上臺(tái)之后這半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況？

　　林木雄：現(xiàn)在看之前頒布的調(diào)控政策，可能當(dāng)時(shí)感覺(jué)像是新班子的，但其實(shí)跟舊班子是一樣的。所以我的評(píng)價(jià)是，這一屆政府的新方法現(xiàn)在也還沒(méi)拿出來(lái)。

　　觀(guān)點(diǎn)新媒體：預(yù)計(jì)今年會(huì)拿新的方法嗎？

　　林木雄：有很多人說(shuō)，可能在今年三中全會(huì)召開(kāi)的時(shí)候出來(lái)，我覺(jué)得也是。

　　延續(xù)上一任的一些政策也不是不合理，其實(shí)是合理的、正常的，但這要等一段時(shí)間先看看這些政策的效果?，F(xiàn)在從效果上可以看到，政策調(diào)控基本是沒(méi)辦法扭轉(zhuǎn)這種趨勢(shì)，特別是在住宅上。因?yàn)榛镜膯?wèn)題像基本保障沒(méi)解決的話(huà)，問(wèn)題還是一樣的。

　　當(dāng)然包括土地增值、投資戰(zhàn)略等政策都會(huì)相互影響的，也不是那么容易做的。譬如說(shuō)征稅，征什么？怎么征？如果本身制度還不完善，可能根本上就沒(méi)辦法實(shí)施。

　　觀(guān)點(diǎn)新媒體：現(xiàn)在的一些政策地方上不能落實(shí)，比如之前一直說(shuō)要進(jìn)行的住房信息聯(lián)網(wǎng)，是不是地方的阻力會(huì)更大一些呢？

　　林木雄：這就是“說(shuō)的容易，執(zhí)行難”。其實(shí)這跟管理一個(gè)公司是一樣的，譬如我想做一件事，并不是每個(gè)部門(mén)都想做的，每個(gè)部門(mén)都會(huì)看，這個(gè)事情對(duì)他來(lái)說(shuō)有什么益處。所以說(shuō)，中央有中央的難處，地方有地方的難處，幫地方解決了他們的難處，執(zhí)行力就會(huì)強(qiáng)。

　　當(dāng)然，其中很重要的就是兩個(gè)字--利益。利益至少有兩個(gè)層面，個(gè)人利益和組織利益。個(gè)人利益這個(gè)是沒(méi)得說(shuō)的，重點(diǎn)是組織或地方政府層面，也是要養(yǎng)活很多人，地方也有很多建設(shè)項(xiàng)目，這些就是地方利益。

　　中央與地方利益要如何協(xié)調(diào)？簡(jiǎn)單說(shuō)就是稅收的問(wèn)題。你讓我關(guān)閘，我賣(mài)不了地，那我修這么多路，建這么多學(xué)校，要怎么還債呢？不要說(shuō)還債了，每年所謂的經(jīng)常性開(kāi)支可能都搞不定，這要怎么辦呢？這就是問(wèn)題所在了。如果這些問(wèn)題談不攏，你的利益就反應(yīng)不了，政策就沒(méi)力，落實(shí)不了這是自然的。

　　所以說(shuō)到底政策是否對(duì)大家都有利，就是中央的政策不要害了地方的政策。這和管理公司是一樣的，公司的政策一定要讓人看到是對(duì)大家都有利的，可能有時(shí)你利多些，有時(shí)我利多些，但不要讓人覺(jué)得這是完全損害了他們的利益。

　　當(dāng)然每樣?xùn)|西都是有得有失，主要是怎么去平衡，我相信會(huì)有這樣的政策，而這就要看政策制定人的智慧了。