大型房企能夠獲得低成本融資從而尋找收購(gòu)機(jī)會(huì)，所以小型房企只能苦苦掙扎以適應(yīng)不斷變化的市場(chǎng)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 彭飛 “競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力較弱的中資房地產(chǎn)開發(fā)商今年將面臨借款難度增大或借款成本高企的局面?！痹?月1日的電話會(huì)議上，標(biāo)普對(duì)下半年中小房企的融資前景作出如是預(yù)判。

　　標(biāo)普的預(yù)判依據(jù)來源于近段時(shí)間國(guó)內(nèi)金融環(huán)境的變化，先是6月份出現(xiàn)銀行間拆借利率飆升，從而引發(fā)信貸緊縮；而隨著7月份央行決定取消銀行貸款利率下限，使得貸款利率將隨著銀行間競(jìng)爭(zhēng)加劇而下降，則更加劇了這種擔(dān)憂。

　　對(duì)此，標(biāo)普分析師符蓓直言，近期金融環(huán)境的變化，無疑會(huì)加劇國(guó)內(nèi)銀行對(duì)行業(yè)龍頭以及行業(yè)內(nèi)比較弱的公司區(qū)分對(duì)待。

　　“所以我們認(rèn)為，一些相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力較弱的開發(fā)商，他們可能會(huì)面對(duì)相對(duì)趨緊的環(huán)境，同時(shí)也面臨更高的財(cái)務(wù)成本?！?/p>

　　符蓓還表示，這些中小地產(chǎn)商為了進(jìn)一步發(fā)展，拿地也好，開發(fā)也好，它們獲取融資的能力和成本，相對(duì)更大型的、全國(guó)化的發(fā)展商來說，還是會(huì)面臨非常嚴(yán)峻的形勢(shì)。

　　流動(dòng)性趨緊

　　對(duì)一些中小房企而言，銀行貸款無疑是其主要融資來源，而除銀行貸款外，信托融資近年來也成為支撐這類房企發(fā)展的主要因素。

　　不過，就算是在信托融資方面，中小房企今后也可能會(huì)面臨更嚴(yán)格的監(jiān)管和限制。

　　此前在銀行“錢荒”危機(jī)爆發(fā)后，中國(guó)央行的反應(yīng)是決定不向貨幣市場(chǎng)注入資金，這一舉措的目的在外界看來主要是想遏制中國(guó)快速膨脹的“影子銀行”系統(tǒng)的發(fā)展，而通過信托渠道流向房地產(chǎn)的資金被認(rèn)為是嚴(yán)格監(jiān)管對(duì)象。

　　符蓓也認(rèn)為，在房企過去比較常用的信托融資方面，監(jiān)管機(jī)構(gòu)目前對(duì)此類融資渠道非常關(guān)注，因此短期來看，想要獲取信托方面的融資也不一定是那么順利和簡(jiǎn)單的事情。

　　如果說，國(guó)內(nèi)融資渠道的收緊對(duì)房企而言是斷其一臂，那么對(duì)境外上市房企而言，可能還會(huì)寄望海外資本市場(chǎng)。

　　而事實(shí)上，今年上半年的海外資本市場(chǎng)也確實(shí)相當(dāng)火爆。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年上半年共有34家上市房企海外募集903億元，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過去年上市房企海外融資約700億元的總額。

　　但隨著美國(guó)QE3的退出，海外資本市場(chǎng)熱度也逐漸退卻，這從近期登陸港股的五洲國(guó)際、開元酒店信托等被大幅削價(jià)就可看出。

　　符蓓也稱，跟第一季度比起來，目前的國(guó)際債券市場(chǎng)明顯沒有那么活躍，雖然今年下半年這方面的活動(dòng)還是會(huì)有，但絕不會(huì)在達(dá)到年初那么火熱的狀態(tài)。

　　另外，在政策層面，雖然日前的中央政治局會(huì)議僅提出“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”，未提及調(diào)控。

　　但標(biāo)普還是認(rèn)為，中央政府可能將采取措施提高獲得信貸的難度以及增加企業(yè)融資成本，這種影響可能將在未來6-12個(gè)月內(nèi)逐漸顯現(xiàn)。

　　此外，標(biāo)普還提及，在銷售業(yè)績(jī)方面，一些小型開發(fā)商仍然需要努力實(shí)現(xiàn)全年目標(biāo)，因?yàn)檫@些開發(fā)商容易受到信貸狀況變化的影響，且對(duì)競(jìng)爭(zhēng)加劇敏感，其中還明確提到了恒盛地產(chǎn)、明發(fā)集團(tuán)和寶龍地產(chǎn)。

　　兩極分化加劇

　　隨著中小房企融資環(huán)境和難度的增加，行業(yè)整體態(tài)勢(shì)無疑會(huì)加劇朝兩級(jí)分化方向發(fā)展，這也是標(biāo)普近年來一直堅(jiān)持的預(yù)判。

　　標(biāo)普表示，隨著今年上半年大型房企銷售額的持續(xù)增長(zhǎng)，前10大房企的市場(chǎng)占有率已上升至15%，而未來3年內(nèi)市場(chǎng)占有率還將升至20%。

　　就此，符蓓強(qiáng)調(diào)，其實(shí)這幾年這種兩極分化是很明顯的，這個(gè)分化還不僅體現(xiàn)在銷售上，因?yàn)樽鳛槿珖?guó)性的大房企，抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力相對(duì)比較強(qiáng)，同時(shí)各個(gè)地方政府對(duì)政策的執(zhí)行力度也不一樣，所以這幾年也證明了，一些大型、多元化的開發(fā)商確實(shí)在銷售上有很大的優(yōu)勢(shì)。

　　“其實(shí)融資方面也是一個(gè)比較大的分水嶺，大的公司不僅在海外有很多低成本的融資渠道。就算在國(guó)內(nèi)，銀行對(duì)它們也是非常優(yōu)惠，融資成本也是相對(duì)有利的?！狈矸Q。

　　而在現(xiàn)實(shí)層面，實(shí)力較弱的開發(fā)商可能尋求并購(gòu)來提供流動(dòng)性支持，如盛高置地就出于此原因在上半年被綠地集團(tuán)收購(gòu)。

　　另外，隨著土地成本的持續(xù)上升，越來越多的開發(fā)商選擇通過合資企業(yè)來收購(gòu)項(xiàng)目。

　　在標(biāo)普看來，合資企業(yè)的好處是開發(fā)商能夠共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)和投資成本，并且避免在土地收購(gòu)中進(jìn)行價(jià)格戰(zhàn)。

　　不過標(biāo)普也警示了這其中的風(fēng)險(xiǎn)，“如果合作各方不能實(shí)現(xiàn)良好合作，則這種結(jié)構(gòu)會(huì)帶來經(jīng)營(yíng)或財(cái)務(wù)問題?！?/p>

　　標(biāo)普還表示，因小型房企在適應(yīng)不斷變化的市場(chǎng)方面困難重重，大型全國(guó)性房企則能夠繼續(xù)獲得低成本融資從而尋找收購(gòu)機(jī)會(huì)，所以小型房企只能苦苦掙扎以適應(yīng)不斷變化的市場(chǎng)。