資金量并不充裕的鑫苑置業(yè)欲進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)或者并不容易，畢竟商業(yè)地產(chǎn)“養(yǎng)商期”需要大量的資金投入。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯 楊澤偉 近日，首家于美國(guó)主板上市的鑫苑(中國(guó))置業(yè)有限公司旗下河南鑫苑置業(yè)營(yíng)銷總監(jiān)馮楠向媒體透露，在公司的第16個(gè)年頭里，鑫苑將向商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)軍。

　　據(jù)其介紹，鑫苑置業(yè)新聘執(zhí)行總裁曾供職國(guó)內(nèi)某商業(yè)運(yùn)營(yíng)大鱷。未來(lái)3年，鑫苑會(huì)形成自己特色的商業(yè)產(chǎn)品系列和商業(yè)模式。

　　試水商業(yè)地產(chǎn)

　　鑫苑上述人士亦指稱，公司在成立以來(lái)的這16年里，一直只做住宅地產(chǎn)，較少涉足商業(yè)地產(chǎn)。

　　而事實(shí)也正如其所言，鑫苑在近年開發(fā)的住宅地產(chǎn)中，所涉商業(yè)產(chǎn)品幾乎都只有臨街商鋪，像鑫苑國(guó)際城市花園、鑫苑世紀(jì)東城、鑫苑現(xiàn)代城、鑫苑名家等都不例外。

　　其中，鑫苑現(xiàn)代城最為典型，它由10棟15-34層的小高層和高層組成，一層為商業(yè)群房，均為臨街街鋪，二層以上為住宅?？偨ㄖ娣e約26萬(wàn)平方米，其中住宅建筑面積達(dá)到21萬(wàn)平方米，商業(yè)建筑面積僅約5萬(wàn)平方米。查閱項(xiàng)目信息可知，鑫苑之前的少量商業(yè)地產(chǎn)結(jié)構(gòu)基本如是。

　　就鑫苑上述產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型計(jì)劃，觀點(diǎn)新媒體還向該公司營(yíng)銷總監(jiān)舒總采訪求證，但其拒絕透露更多相關(guān)信息，并未就此作出正面回應(yīng)。

　　而身處業(yè)內(nèi)的RET睿意德執(zhí)董張家鵬，對(duì)此作出了肯定的判斷。

　　張家鵬稱，據(jù)其長(zhǎng)期的觀察，“鑫苑想進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)有挺長(zhǎng)一定時(shí)間了”，很早就與顧問(wèn)公司合作，并且募資用于購(gòu)置或新建物業(yè)，在鄭州有個(gè)幾萬(wàn)方的項(xiàng)目找顧問(wèn)公司，想做成代表作。

　　他續(xù)稱，一個(gè)公司在營(yíng)收達(dá)到一定規(guī)模進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)必然，住宅地產(chǎn)是一個(gè)政策市，而商業(yè)地產(chǎn)能為企業(yè)帶來(lái)更大的現(xiàn)金流，為企業(yè)股票上漲帶來(lái)更多的利好。

　　盡管如此，但其間就有華高萊斯研究員姜鵬評(píng)論認(rèn)為，住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)非常困難，并且，目前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目面臨融資渠道單一，資金周期與回報(bào)等較長(zhǎng)，這可能會(huì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目帶來(lái)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　而截至2012年底，鑫苑置業(yè)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅4.96億美元，短期及長(zhǎng)期債務(wù)為3.141億美元。截止8月1日，其總市值也僅為3.65億美元。并且，在鑫苑今年一季度的業(yè)績(jī)報(bào)告中，該公司凈利潤(rùn)僅2660萬(wàn)美元，環(huán)比下降了20.8%。

　　而在資金上，針對(duì)美國(guó)融資方式，另有資深地產(chǎn)業(yè)內(nèi)指出，美國(guó)上市公司雖然融資方式更多元、成本更低廉，但由于中國(guó)實(shí)行外匯管制，所以境外融資怎么把錢帶回國(guó)內(nèi)，以及日后如何還款還有諸多不暢與困難。

　　據(jù)此，鑫苑即便擁有美國(guó)上市平臺(tái)，融資也有多種困難。

　　“零庫(kù)存”開發(fā)模式

　　而事實(shí)上，作為赴美上市第一家及唯一一家的國(guó)內(nèi)房企，鑫苑置業(yè)給投資者講述的是一個(gè)“高周轉(zhuǎn)、零庫(kù)存”的故事，但這“一招鮮”的開發(fā)模式對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言恐怕并不美好。

　　在2010年時(shí)，鑫苑中國(guó)的董事長(zhǎng)張勇，還著力介紹其赴美上市的經(jīng)驗(yàn)，即不存地、不存房、零庫(kù)存的運(yùn)營(yíng)模式，具體的生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方式即"快速拿地、快速建設(shè)、快速銷售"。

　　對(duì)于鑫苑上述滾動(dòng)發(fā)展模式，惠譽(yù)于今年4月份發(fā)布評(píng)級(jí)報(bào)告指出，鑫苑屬于輕資產(chǎn)小型地產(chǎn)商，該公司的土地儲(chǔ)備低于同行企業(yè)的一半。

　　而事實(shí)表明，鑫苑置業(yè)在行業(yè)調(diào)控嚴(yán)厲的2010年-2011年幾乎未進(jìn)行任何重大的土地購(gòu)買行為。在2011年底行業(yè)環(huán)境稍稍回暖后，其僅斥資5.55億元和2.35億元在鄭州東部開發(fā)區(qū)及江蘇徐州購(gòu)買了土地。

　　此后，去年至今，鑫苑置業(yè)在國(guó)內(nèi)共以13億元拍得蘇州、北京兩幅地塊。

　　據(jù)此，另有業(yè)內(nèi)人士也指出，鑫苑置業(yè)規(guī)模不大，其“零庫(kù)存”的另一個(gè)意思就是，沒有大量資金批量拿地，只能是獲取少量項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)，項(xiàng)目銷售后再用回籠的資金進(jìn)行新項(xiàng)目的獲取和開發(fā)。

　　在此種情況下，資金量并不充裕的鑫苑置業(yè)欲進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)或者并不容易，畢竟商業(yè)地產(chǎn)“養(yǎng)商期”需要大量的資金投入。

　　另悉，鑫苑置業(yè)在4月25日公布，發(fā)行一筆2億美元五年期的債券，年利率為13.25%，遠(yuǎn)高于業(yè)內(nèi)同行。而綠城中國(guó)5月7日宣布發(fā)行的三年期25億元人民幣優(yōu)先票據(jù)，年利率僅5.625%。

　　如此種種，也釋放出了鑫苑置業(yè)資金吃緊的信號(hào)。

　　對(duì)于一家小規(guī)模的上市房企，在傳統(tǒng)的住宅市場(chǎng)并未做大的情況下，轉(zhuǎn)而進(jìn)軍"水更深"的商業(yè)地產(chǎn)江湖，無(wú)疑是一個(gè)巨大的變數(shù)。