土地出讓方或已吸取前車之鑒，借此規(guī)避此類城市核心區(qū)域黃金地塊被部分土地“炒家”用以轉(zhuǎn)手獲利的風(fēng)險。

　　觀點網(wǎng) 李雯露 上海“東八塊”地塊，SOHO中國與美國漢斯之間的這場上海灘土地爭奪戰(zhàn)絕對不乏看點。

　　先是“東八塊”熱地與原上海首富周正毅以及香港首富李嘉誠的錯綜歷史，再到“東八塊”之一的靜安區(qū)石門二路街道60號街坊地塊招標(biāo)出讓遭遇延期，而今開標(biāo)公示未明確發(fā)布時間再次令人眼鏡大跌。

　　7月29日，觀點新媒體從上海市規(guī)劃和國土資源管理局獲悉，上述地塊招標(biāo)結(jié)果目前還未有定論，最終結(jié)果將在10個工作日之內(nèi)公示，可在網(wǎng)上查詢。

　　不過，就在“東八塊”低調(diào)遭遇延期定標(biāo)的同日，上海市徐匯區(qū)規(guī)劃與土地管理局發(fā)布的“徐家匯中心項目”地塊答疑紀(jì)要亦吸引了不少關(guān)注的目光。

　　175億地塊答疑

　　資料顯示，“徐家匯中心項目”地塊包括57、150、151三個街坊，土地用途為商辦、餐飲、旅館業(yè)用地，總出讓面積約9.92萬平方米，總建筑面積為58.4萬平方米，起始總價高達175.26億元，并已于7月19日正式預(yù)申請。

　　根據(jù)出讓文件，該項目地塊之中，有不小于60%的總建筑面積須由競得人持有10年以上，其余建筑物原則應(yīng)整棟出售。

　　對此，上海市徐匯區(qū)規(guī)劃與土地管理局在7月29日發(fā)布的答疑紀(jì)要中指出，60%的自持物業(yè)，10年后可按登記單元銷售。除持有建筑外，辦公用途建筑物原則應(yīng)整棟出售，不過如若樓宇為商業(yè)辦公綜合的，可分用途后整體出售。

　　同時，在進行房地產(chǎn)登記時，辦公建筑最小基本單元以“層”、商業(yè)建筑最小基本單元以“幢”予以登記。

　　此外，出讓文件中還涉及，徐家匯中心項目地塊包括57、150、151三個街坊，其中地塊150-09內(nèi)有一個“可變之公共通道”及一個“可變之連通道”通往地塊151-11-C。對此，規(guī)土局在答疑紀(jì)要中指出，該“可變之連通道”應(yīng)由競得人自行建設(shè)和管理，通道中不可建商業(yè)設(shè)施。

　　150-1-A、150-5-A、150-5-B、150-9、151-11-C地塊根據(jù)方案，如確需對建筑容量微調(diào)平衡，在總建筑量不變的前提下，可在上述地塊內(nèi)適當(dāng)微調(diào)，微調(diào)幅度不超過2000平方米，超過該幅度需通過專家程序論證。

　　對于地塊內(nèi)商業(yè)設(shè)施的布局、面積分割，規(guī)土局稱，根據(jù)“出讓條件及建設(shè)要求匯總表”中綜合用地各用途比例確定。經(jīng)營業(yè)態(tài)方面，不鼓勵大型超市及服裝、電子、建材、農(nóng)副、電器等各類(批發(fā))市場。

　　另據(jù)答疑紀(jì)要，該地塊以凈地交付，地下建（構(gòu)）筑物及管線由競得人自行辦理有關(guān)搬遷或拆除手續(xù)和承擔(dān)相應(yīng)費用。

　　值得注意的是，上海市徐匯區(qū)規(guī)劃與土地管理局還明確指出，企業(yè)在競得地塊并支付全部出讓價款后，完成投資開發(fā)總額25%以上，方可進行股權(quán)轉(zhuǎn)讓。

　　除此之外，預(yù)申請文件亦明確規(guī)定，“徐家匯中心項目”的開工時間為“交地后12個月內(nèi)”，竣工時間為“動工后60個月內(nèi)完成總建筑面積的70%，動工后84個月內(nèi)全部竣工”。

　　上海土地“炒家”

　　關(guān)于“徐家匯中心項目”地塊對自持年限與比例等的諸多出讓規(guī)定，令人不禁聯(lián)想起曾被多次轉(zhuǎn)手，最終上實城開無奈退出的88號地塊；也令人想起如今外灘地王正經(jīng)歷的股權(quán)糾紛。

　　對于土地出讓方而言，這些規(guī)定或許意味著上海市徐匯區(qū)規(guī)劃與土地管理局吸取前車之鑒，借此規(guī)避此類城市核心區(qū)域黃金地塊被部分土地“炒家”用以轉(zhuǎn)手獲利的風(fēng)險。

　　不論“東八塊”亦或“徐家匯中心”，外資近來在上海土地市場異?；钴S，其中不乏“借地生利”的土地“炒家”。

　　以“東八塊”的競標(biāo)候選人美國漢斯為例，這家美國房企大佬就曾在上海連續(xù)套現(xiàn)。

　　翻閱歷史資料發(fā)現(xiàn)，早在2006年，漢斯曾斥資17.1億元獲得上海城投悅城置業(yè)新江灣城C5地塊70%股權(quán)，與上海城投合作開發(fā)該項目。

　　不過，4年之后，2010年11月9日，漢斯將其所持有的70%股權(quán)以23.5億元的代價售予富力地產(chǎn)及合景泰富聯(lián)合體，順利套現(xiàn)退出，若不考慮匯率變動，漢斯在此間曾獲利6個多億。

　　不僅如此，當(dāng)年11月17日，漢斯還將其持有的上海二十一世紀(jì)中心大廈股權(quán)出售予瑞安建業(yè)。該項目用地最初由中國光大集團于1997年購得，2006年1月，中國光大集團引入美國漢斯合作開發(fā)。

　　對于美國漢斯地產(chǎn)當(dāng)年在上海連續(xù)出售控股項目一事，有專業(yè)人士曾分析指出，外資投資地產(chǎn)項目一般有比較嚴格的抗風(fēng)險計劃，在收益能夠滿足的前提下，會將項目套現(xiàn)，再去尋找其他優(yōu)質(zhì)項目。

　　“外資都有自己的一個投資年限，可能3-5年不等，到期需要體現(xiàn)投資回報。”上述人士曾如此表示。

　　另有專業(yè)人士在接受觀點新媒體采訪時指出，美國漢斯當(dāng)時之所以會轉(zhuǎn)讓江灣新城的項目，應(yīng)該主要是投資組合搭配的一種重新調(diào)整。

　　“這些海外開發(fā)商、基金在國內(nèi)的投資，最重要的目的肯定是賺錢，而且每一個基金都會有一定的投資周期。到了投資周期之后，他們就會把資金各方面返還給投資者。他們可能出于各種方面的考慮，決定把項目整體出售，而不是自己去開發(fā)。”該人士如此坦言。

　　而“徐家匯中心項目”地塊的意向企業(yè)包括，新鴻基地產(chǎn)、香港怡和、恒基兆業(yè)、香港置業(yè)以及九龍倉等港企，在此之中也不乏土地“炒家”。

　　對此，上海業(yè)內(nèi)人士就認為，目前備受關(guān)注的幾塊土地，確實存在這些公司“借地生利”的可能性。

　　“他們的一貫做法也都是這樣的，不論商辦、住宅都會囤積很久。”

　　不過，該業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)在的市場背景與之前有相當(dāng)大的不同，通過這種方式（囤地）獲取的收益已無法與過去十幾年中所獲取的（收益）相提并論。

　　“只能說之前的市場背景給了他們這樣的機會，但不見得現(xiàn)在他們是為了投機而來。”

　　該人士續(xù)稱，“東八塊”和“徐家匯中心”有一個共同點，即屬于城市核心區(qū)域中心，國內(nèi)企業(yè)無法盤活的。

　　“為什么把‘徐家匯中心’從上實城開手里調(diào)配出去？就是因為你捂在手里做不了，這是一個很嚴重的技術(shù)性問題，不是錢的問題。如要解決這一問題，必然就要導(dǎo)入一些先進性技術(shù)，這就會得從香港、新加坡、美國的企業(yè)身上去尋找。國內(nèi)企業(yè)對于這種大型核心區(qū)商辦地塊的開發(fā)整合能力不一定能夠支撐當(dāng)下這幾塊地所要體現(xiàn)的價值，這個是關(guān)鍵問題。”該人士如是說。