若地方政府性債務(wù)壓力較大，由于地方政府高度依賴(lài)土地財(cái)政，我們認(rèn)為這對(duì)于緩解房地產(chǎn)政策的調(diào)控壓力是有利的，有助于地產(chǎn)板塊的估值修復(fù)。

　　繼續(xù)維持我們6月26日重大觀點(diǎn)轉(zhuǎn)變報(bào)告《房地產(chǎn)：由謹(jǐn)慎轉(zhuǎn)樂(lè)觀》的觀點(diǎn)，下半年政策壓力逐步趨緩、板塊估值持續(xù)修復(fù)將逐步得到驗(yàn)證，建議超配地產(chǎn)、逢股價(jià)回調(diào)則勇敢增持。地方政府資金狀況和土地財(cái)政關(guān)系非常緊密。

　　土地市場(chǎng)上半年大幅恢復(fù)，但分化非常嚴(yán)重，熱度僅集中在一二線城市。我們判斷三四線城市整體在未來(lái)2-3年土地市場(chǎng)仍難以大幅改善。13年1-7月賣(mài)地收入一線城市火爆、同比升350%(僅北上廣深杭今年至今賣(mài)地已近3200億元)，二線城市雖然也火熱，但升幅49%遠(yuǎn)低于一線，三四線城市仍未明顯恢復(fù)。即開(kāi)發(fā)商普遍集中在一二線城市拿地，而三四線城市由于前幾年供應(yīng)過(guò)大、需求卻不足，仍處于低迷狀態(tài)，該狀況很難快速得到改善。

　　地方政府財(cái)政對(duì)于賣(mài)地收入的依賴(lài)度非常高，主流城市13年1季度賣(mài)地收入占地方財(cái)政收入的44%，而2010全年更高達(dá)75%，同時(shí)預(yù)計(jì)小城市對(duì)賣(mài)地的依賴(lài)度會(huì)更高。雖然大城市土地火熱遠(yuǎn)高于小城市，但其對(duì)賣(mài)地收入的依賴(lài)度卻更低。13年1季度一線城市賣(mài)地收入占地方政府財(cái)政收入的39%、二線城市占50%，雖然今年賣(mài)地情況同比已大幅回復(fù)，但歷史高點(diǎn)2010年時(shí)一線城市達(dá)57%、二線達(dá)到96%，預(yù)計(jì)三四線城市會(huì)更高。

　　所以，從地方政府資金角度，其對(duì)于賣(mài)地依賴(lài)度非常高，而三四線城市由于其土地市場(chǎng)并不如前幾年火熱，而且預(yù)判未來(lái)2年預(yù)計(jì)也難以明顯改善，使得其地方政府的資金壓力可能更趨于緊張。

　　若地方政府性債務(wù)壓力較大，由于地方政府高度依賴(lài)土地財(cái)政，我們認(rèn)為這對(duì)于緩解房地產(chǎn)政策的調(diào)控壓力是有利的，有助于地產(chǎn)板塊的估值修復(fù)。因?yàn)閴褐迫愿叱砷L(zhǎng)、卻極低估值的地產(chǎn)股的不是開(kāi)發(fā)商盈利的基本面，而是市場(chǎng)對(duì)于政策的悲觀預(yù)期。該事件將進(jìn)一步改變市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控的預(yù)期，在下半年房?jī)r(jià)上漲壓力將得到明確抑制的市場(chǎng)里，調(diào)控再加碼的必要性在下降，同時(shí)也會(huì)促使局部政策趨好的可能性增大。均有助于板塊估值修復(fù)。

　　建議配置招商地產(chǎn)、榮盛發(fā)展、保利地產(chǎn)、華僑城A、金地集團(tuán)、蘇寧環(huán)球、冠城大通、香江控股、中南建設(shè)、陽(yáng)光城等全國(guó)性高周轉(zhuǎn)公司。

　　房地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告：國(guó)泰君安-房地產(chǎn)行業(yè)：地方債務(wù)審計(jì)風(fēng)暴，有助于地產(chǎn)政策環(huán)境好轉(zhuǎn)