　　我們認(rèn)為，我國城鎮(zhèn)化涉及大規(guī)模農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，因此，農(nóng)村居民是否可以同城鎮(zhèn)居民一樣，平等地分享城鎮(zhèn)化帶來的收益，是新型城鎮(zhèn)化推進的關(guān)鍵問題。由于我國的體制遺留問題，許多農(nóng)村產(chǎn)權(quán)，主要是農(nóng)村土地，其確權(quán)和流轉(zhuǎn)，一直以來都面臨著較大的瓶頸。這導(dǎo)致了兩個方面的問題，一方面，由于農(nóng)村土地地理位置上的分散性，使得農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的規(guī)?；?jīng)營受到阻礙，另一方面，農(nóng)村土地的集體所有權(quán)屬，降低了土地作為資產(chǎn)的收益性。因此，我們認(rèn)為農(nóng)村產(chǎn)權(quán)的有序流轉(zhuǎn)是農(nóng)民獲得城鎮(zhèn)化紅利的重要前提。

　　農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所的建立，將原本分散的、小規(guī)模的、農(nóng)民自發(fā)的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)引入了交易所，形成了集中的、大規(guī)模的、政府規(guī)范的產(chǎn)權(quán)交易市場。其中，土地承包經(jīng)營權(quán)的有序流轉(zhuǎn)，高效地整合了農(nóng)村的土地資源，提升了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的規(guī)模效應(yīng)，從而增加了農(nóng)民的勞務(wù)收入，同時，各地方試點的農(nóng)村房屋租賃以及宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，增加了農(nóng)民的資產(chǎn)性收入。

　　農(nóng)村房屋和閑置宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)是未來方向

　　盡管農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓如火如荼，農(nóng)村房屋和閑置宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)是相對滯后的，這是與我國獨特的土地所有權(quán)制度帶來的改革瓶頸有關(guān)?？紤]到我國城鎮(zhèn)用地稀缺與農(nóng)村土地閑置的內(nèi)在矛盾，在集體使用權(quán)屬性不變的大前提下，我們認(rèn)為，未來農(nóng)村房屋，尤其是農(nóng)村閑置宅基地的使用權(quán)流轉(zhuǎn)將是未來改革的重要方向。事實上，上述矛盾的愈發(fā)尖銳也使得各地早在2003年其，就陸續(xù)開始嘗試各種方法來實現(xiàn)農(nóng)村閑置宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。同時，在2013年初深圳又開始推出試點，允許農(nóng)村集體產(chǎn)業(yè)用地入市流轉(zhuǎn)并轉(zhuǎn)化為國有產(chǎn)業(yè)用地。

　　土地流轉(zhuǎn)與房地產(chǎn)市場

　　整體來看，我們認(rèn)為，在新型城鎮(zhèn)化下的土地制度改革，對于整個房地產(chǎn)市場將主要帶來兩個方面的影響。第一，農(nóng)村集體用地的流轉(zhuǎn)入市，尤其是處于城鄉(xiāng)結(jié)合處的農(nóng)村集體用地，將有效地增加建設(shè)用地的供給，緩解大中城市土地資源稀缺的問題，有助于平抑地價，降低土地成本，同時也會增加商品房市場供給。第二，土地經(jīng)營承包權(quán)的流轉(zhuǎn)有利于實現(xiàn)適當(dāng)?shù)霓r(nóng)業(yè)生產(chǎn)規(guī)模經(jīng)營，提高外出務(wù)工的農(nóng)民的收入，同時，在農(nóng)村房屋的租賃以及閑置宅基地流轉(zhuǎn)的過程中，也可以享受土地增值帶來的收益。這樣也將使得進入城市務(wù)工的農(nóng)民有能力在城市置業(yè)，分享城市發(fā)展的成果。

廣發(fā)證券-房地產(chǎn)行業(yè)：新型城鎮(zhèn)化，土地流轉(zhuǎn)亟待進一步改革

（審校：勞蓉蓉）