相對于信托以及其他融資渠道來講，房地產基金還只是一個小角色。

　　編者按：伴隨著中國房地產一路前行，博鰲房地產論壇至今已歷十二載，見證了行業(yè)曾經的春風得意或彷徨無措，有過黃金十年也有晦暗歲月，但終究還是跨過所有羈絆，走到了第十三年的門前。

　　進入新改革時代，如果說房地產已經被部分巨頭壟斷了絕大部分的影響力和商業(yè)利益。那么，我們在2013博鰲房地產論壇完全有必要尋找更多新的聲音、新的面孔及內在多元素的新力量，這樣也許可以看到更不一樣的未來。

　　8月13-16日，2013博鰲房地產論壇將在海南如期開幕，圍繞論壇主題“改革時代的地產新力量”，觀點新媒體遍訪眾多重量級經濟學家、行業(yè)大腕、企業(yè)領袖等人士，推出“改革時代的地產新力量”2013博鰲房地產論壇系列報道。

　　觀點網 見習編輯 趙思茵 房地產屬于資金密集型行業(yè)，房企的融資能力決定了其今后的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

　　在安泰盤實股權投資管理有限公司總裁蓬鋼看來，過去一年半銀行大量縮減房地產信貸，導致信托、理財、基金等其它融資渠道的迅猛發(fā)展。

　　蓬鋼認為，相對于信托以及其他融資渠道來講，房地產基金還只是一個小角色。

　　但是，在今后的這一兩年里面，隨著金融整頓的開展，對于替代銀行開發(fā)貸的信托計劃以及資產管理計劃等的監(jiān)管可能會更加嚴厲，基金類的融資手段作用就顯得更突出一點。

　　而對于中國經濟與改革形勢，蓬鋼也一陣見血地指出，中國經濟的問題在于結構并不平衡，制造等產業(yè)利潤率過低，三駕馬車中過度依賴投資，出口變得越來越弱，內需嚴重不足。

　　蓬鋼建議，如果民營企業(yè)能得到資金，資源和政策上較多的支持，就會使整個經濟結構更加富有創(chuàng)造力、及高效率，這比以靠資源壟斷來占領市場的國有企業(yè)為主導的經濟體系更具生命力。

　　以下為觀點新媒體對安泰盤實股權投資管理有限公司總裁蓬鋼先生2013博鰲房地產論壇專訪實錄：

　　觀點新媒體：美國量化寬松政策會取消這個說法，會不會影響安泰盤實？

　　蓬鋼：美聯(lián)儲對于量化寬松政策所用的動詞并不是取消，而是逐漸的減少。實際上，量化寬松政策是目前被全球各國政府廣泛采用的手段，完全取消需要很大的勇氣和決心。

　　量化寬松是短期內緩解經濟因結構失調而帶來的危機性痛苦的救急方法，但對于經濟長久健康發(fā)展并不是好辦法。它使經濟體短期內處于麻醉狀態(tài)，但它所創(chuàng)造的表面繁榮往往使政府忽視經濟結構中的深層疾病，使較為痛苦的深層改革延緩執(zhí)行。

　　美國從2008年金融危機開始經歷痛苦的經濟結構調整。到2010年美國政府開始采取量化寬松政策，以此來緩解2008年金融危機帶來的劇痛。2012？2013美國經濟借助結構調整及量化寬松兩股力量開始逐漸好轉。美國政府對目前的經濟復蘇的可持續(xù)性仍然心有余悸，因此小心觀察，謹慎行事，不看到完全強勁，穩(wěn)定的增長，不會輕易結束量化寬松。

　　安泰盤實從2012年開始觀察美國市場。2012年下半年，美國市場下跌幅度巨大，投資機會廣泛，但是由于對短期未來前景判斷不清，大部分投資者仍然采取謹慎態(tài)度。

　　直到2013年，美國經濟觸底反彈趨勢明顯。房地產市場的復蘇尤其強勁。投資者對美國市場信心增強，大量資金開始迅速涌入美國房地產市場。紐約、洛杉磯、舊金山、邁阿密等門戶型的房地產市場吸收的不止是美國量化寬松政策產生的多余流動性，它們還成為全球各國政府量化寬松產生的多余流動性的匯集地。

　　安泰盤實認為美國門戶城市房地產市場的復蘇才剛剛開始。全球性量化寬松及各國經濟深度疾病，加上美國經濟結構的相對健康及經濟復蘇的相對可持續(xù)性，使美國門戶城市的優(yōu)良資產成為國際資金的避風港。此次回升后的資產價格將創(chuàng)歷史新高。安泰盤實積極主張中國資本盡早參與美國房地產市場投資，借助于其迅速回升過程，從中盈利。

　　觀點新媒體：在調控繼續(xù)進行的情況下，房企資金緊張，您會建議這些企業(yè)與投行進行“對賭”嗎？

　　蓬鋼：房地產和投行進行對賭是商業(yè)中比較常用的交易方式，實際上也是一種相對合理的交易方式。因為企業(yè)對自己的經營情況和未來的發(fā)展情況最為了解，所以用自身未來經營業(yè)績作為降低融資成本的交換手段，這是一個很合理的做法。

　　但是用公司未來股價進行對賭的企業(yè)除了要了解自己經營狀況和未來發(fā)展前景外，還得了解股市的發(fā)展趨勢。這不是房地產企業(yè)的長項。因此建議企業(yè)用未來股價對賭時要更加小心。

　　股市受到的影響因素很多。有時雖然企業(yè)的業(yè)績非常好，但是股票未必漲。因為市場的變動會對股價造成影響，會導致對賭成本的提升。

　　觀點新媒體：如何理解基金與房地產行業(yè)發(fā)展之間的相互作用？房地產商該如何選擇房地產基金？

　　蓬鋼：對于地產企業(yè)來說，基金只是融資渠道之一。一般在選擇基金公司時，地產企業(yè)應該以基金公司在地產行業(yè)的經驗為主要衡量標準?；饘ζ髽I(yè)的投資某種程度上來說是一種合作，很多是采取股權或股權+債權的方式。這種方式相對于信托和銀行來講是一種更加緊密的合作方式，基金對項目開發(fā)過程的參與程度會更。

　　和有經驗的基金公司合作，大家就在合作期間碰到一些市場問題或者開發(fā)過程中遇到的問題就比較容易溝通，大家的意見和想法就比較容易達成一致。否則會因為合作不愉快，或者因為經營開發(fā)理念的差異，導致項目推進的延緩甚至停滯。

　　觀點新媒體：貨幣超發(fā)和流動性泛濫都被認為是房價上漲的推手，您覺得中國現(xiàn)在金融和貨幣政策是否需要調整？

　　蓬鋼：過去兩年來，由于經濟環(huán)境的變化，中國經濟結構出現(xiàn)很多結構性問題。量化寬松政策在這種情況下也解決了一些問題，保證了國內的經濟增長、提高了就業(yè)、給社會帶來了穩(wěn)定。由此看來，量化寬松政策有它的短期作用。

　　量化寬松對一個病人來講就好像是嗎啡的作用，可以讓軀體的病痛得到暫時的減緩，但這并不是一個長久之計，對于健康來講還是要進行根本醫(yī)治。

　　所以，量化寬松在某種程度上使經濟結構不合理現(xiàn)象更加嚴重，因為它麻痹了經濟中很多的病態(tài)，使結構上的不平衡更加嚴重。

　　新一屆政府也是處在這樣一個矛盾之中：是讓經濟放緩下來進行深度的調整，還是繼續(xù)維持量化寬松政策，創(chuàng)造表面上的繁榮，把結構上的問題推到更晚的時間解決？現(xiàn)在看來，這個平衡任務越來越艱巨。

　　六月份出現(xiàn)的“錢荒”，在某種程度上說明政府有意愿來進行結構性的調整，甚至可以以犧牲一些眼前經濟繁榮為代價來進行經濟結構的調整。但是本屆政府也未必能夠，或者說有決心承受由于調整帶來的經濟蕭條的困惑。這種情況下，政府比較有可能采取的是逐步改革的方式，緩慢地降低流動性，在保證一定經濟繁榮的情況下逐漸進行結構調整。但是這個分寸怎么掌握，是本屆政府眼下的難題。

　　貨幣政策的調控未必會長久，錢荒未必會持續(xù)很長時間，市場仍有回升的空間。如果政府能夠將改革力度控制得比較好，使得印鈔票的速度比原來慢一點，整個GDP速度稍微慢一點，就不會對市場有太大的影響。

　　觀點新媒體：貨幣超發(fā)會產生哪些“不合理，甚至更嚴重”的問題？

　　蓬鋼：現(xiàn)在中國經濟的問題在于結構性失衡，三駕馬車中過度依賴投資，出口變得越來越弱，內需起不到應有的作用。這樣的發(fā)展結構是有嚴重問題的，是不能夠持久的。

　　人工成本、土地成本和生產原料成本的迅速上升使得產業(yè)經濟受到很大的影響。國內需求的疲軟加上海外需求的減少，將產業(yè)經濟體推到破產倒閉的邊緣。

　　政府現(xiàn)在的投資規(guī)模已經非常龐大，并已經造成產能過剩。再繼續(xù)依靠低效的政府投資不利于優(yōu)化經濟結構，提升發(fā)展質量。

　　在過去十年中，民營企業(yè)和國有企業(yè)之間對于整體經濟的貢獻呈現(xiàn)出國退民進的趨勢。這樣的結構不利于創(chuàng)新和效率的提高。民營經濟在創(chuàng)新、高效方面優(yōu)于國有經濟。但是國有經濟現(xiàn)在占據(jù)了資金、政策等方面的更多資源。民營經濟生存壓力越來越大。如果民營經濟能得到資金和政策更多的支持，就會使整個經濟結構更加富有創(chuàng)造力，更加有效率。這比以靠資源壟斷來占領市場的國有企業(yè)為主的經濟體更具有創(chuàng)新力和高效率。這就是中國經濟所存在的一些深層次問題，這些都需要調整。

　　觀點新媒體：根據(jù)您這么多年的經驗，房地產基金未來將會如何發(fā)展？

　　蓬鋼：過去這兩年，銀行對房地產行業(yè)的信貸支持嚴重縮減，取而代之的是信托、基金、海外融資等。房地產行業(yè)對資金的需求以及銀行開發(fā)貸款業(yè)務的減少，促進了信托，理財，基金等行業(yè)迅猛的發(fā)展。

　　相對于信托以及其他融資渠道來講，房地產基金只是一個小角色。但在今后的這一兩年里面，隨著金融整頓的展開，對替代銀行放貸的信托計劃以及資產管理計劃的監(jiān)管有可能會更加嚴厲，基金類等的融資手段的作用可能會顯得更突出一點。

　　觀點新媒體：今年以來，已經有五洲國際、金輪天地等內地房企在香港上市，未來房企上市前景如何？是否擔心港股IPO窗口收緊甚至關閉？

　　蓬鋼：這個肯定需要擔心，國際市場風云變幻，而且不僅僅是受國內經濟形勢的影響。作為房企來講只能盡量準備好，隨時根據(jù)海外市場的變化尋找機會上市。有的時候窗口期不好，一耽誤就好幾年，但是也沒有別的辦法，房企只能做好準備，隨時伺機上市。

　　觀點新媒體：房地產和金融關系一直都非常的密切，房企應如何尋找融資上的突破點？

　　蓬鋼：房地產行業(yè)是資金密集型行業(yè)，和金融之間的關系非常密切。過去房企依賴銀行的程度比較大，在新的環(huán)境下要多開辟一些融資渠道。比如說，非銀行業(yè)的金融機構、信托，資產管理公司，第三方理財，基金等。房企如果和他們建立起像以前和銀行一樣的關系，就會有一個比較靠得住的、多元化的資金渠道來支撐其發(fā)展。

　　今后金融市場總體趨勢是變動可能會越來越大，政策不確定性也會越來越大，單純以銀行為資金來源，有可能會在關鍵時刻出問題。而且，國內的市場非銀行融資渠道發(fā)展非常迅猛，會越來越多元化，這對于房企來講會是一個比較好的融資渠道?？赡艹杀旧蠒性黾樱窃陉P鍵時刻有錢總比沒錢好，貴的錢也比沒錢好。