“房企融資渠道拓寬了，發(fā)展方向變了，洗牌不會很快發(fā)生。”

　　編者按：伴隨著中國房地產(chǎn)一路前行，博鰲房地產(chǎn)論壇至今已歷十二載，見證了行業(yè)曾經(jīng)的春風得意或彷徨無措，有過黃金十年也有晦暗歲月，但終究還是跨過所有羈絆，走到了第十三年的門前。

　　進入新改革時代，如果說房地產(chǎn)已經(jīng)被部分巨頭壟斷了絕大部分的影響力和商業(yè)利益。那么，我們在2013博鰲房地產(chǎn)論壇完全有必要尋找更多新的聲音、新的面孔及內(nèi)在多元素的新力量，這樣也許可以看到更不一樣的未來。

　　8月13-16日，2013博鰲房地產(chǎn)論壇將在海南如期開幕，圍繞論壇主題“改革時代的地產(chǎn)新力量”，觀點新媒體遍訪眾多重量級經(jīng)濟學家、行業(yè)大腕、企業(yè)領袖等人士，推出“改革時代的地產(chǎn)新力量”2013博鰲房地產(chǎn)論壇系列報道。

　　觀點網(wǎng) 見習編輯 趙思茵 在中國，趙駒很大程度上已經(jīng)等同于“瑞銀”兩個字，瑞銀投資銀行在中國市場迅速崛起與其現(xiàn)任中國區(qū)主席趙駒密不可分。

　　在接受觀點新媒體的采訪時，趙駒一直表現(xiàn)出對房地產(chǎn)方方面面認識的深刻。他很明確地指出，房地產(chǎn)還是有一定的擴張范圍，還沒有到整個行業(yè)處于極度蕭條或者極度壓抑的情況。原因則是，“房企融資渠道拓寬了，發(fā)展方向變了，洗牌不會很快發(fā)生”。

　　但是對于中國房地產(chǎn)的未來發(fā)展，趙駒也很清晰地表示，在未來十年，房地產(chǎn)肯定不會繼續(xù)保持這么高的發(fā)展速度，因為“增長速度還與中國的家庭數(shù)量、現(xiàn)在的存量有關系。所以，房地產(chǎn)肯定會有一個見頂?shù)臅r候”。

　　而對于國家對房地產(chǎn)的金融調(diào)控問題，他認為，金融控制對房企會產(chǎn)生一定影響，但不能說控制了國內(nèi)銀行的信貸就能控制房企的融資安排。“調(diào)控之下，房企還是各自有各自的出路，各自有各自的辦法”。

　　此外，這幾年港股IPO始終不是很景氣，上市的房企不是很多。但趙駒并不擔心，只要股票足夠便宜，總有投資人愿意來買，房企赴港上市的前景仍然會有。

　　對于房企來講，在香港上市只是目的之一，目的之二是希望在香港利用債務資本進行融資，“盡管通過債務資本進行融資速度緩慢，但前景還是非常不錯的”。

　　以下為觀點新媒體對瑞銀證券有限責任公司董事總經(jīng)理、瑞銀投資銀行中國區(qū)主席趙駒先生2013博鰲房地產(chǎn)論壇專訪實錄：

　　觀點新媒體：國內(nèi)融資環(huán)境非常嚴峻，您認為開發(fā)商如何解決資金問題？未來房地產(chǎn)金融改革的方向是什么？

　　趙駒：金融控制對房企會產(chǎn)生一定影響，但不能說控制了國內(nèi)銀行的信貸就能控制房企的融資安排。調(diào)控之下，房企還是各自有各自的出路，各自有各自的辦法。

　　第一、房企自身的股本，這些年開發(fā)商都賺了很多前，房企之前的資金就可以支持其一段時間的發(fā)展。

　　第二、今年房企的房子都賣得不錯，回款都很高。一些在香港的紅籌房企，都表示今年回款不錯，暫時沒有融資的計劃。

　　第三、通過國內(nèi)的信托市場、擔保公司、資產(chǎn)管理公司、典當公司等都可以解決房企短期融資的問題。

　　第四、相當部分房企都有境外融資的渠道，特別是紅籌房企、境內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)以各種方式在香港市場發(fā)行了大量的美元債券。今年來就有萬科、世茂、河南建業(yè)、雅居樂、奧園、合生創(chuàng)展等房企，都在五月前的窗口期進行了大量的融資。

　　觀點新媒體：貨幣超發(fā)與流動性泛濫被認為是房價上漲的推手，中國金融與貨幣政策是否需要調(diào)整？

　　趙駒：要維持經(jīng)濟增長還是要有一點量化寬松政策。目前來看，我國每個月的新增貸款量還是很大的。雖然六月底的時候資金有過緊張的時候，但這并沒有改變宏觀政策的基本面。

　　銀行對于房地產(chǎn)企業(yè)或者涉房企業(yè)的貸款已經(jīng)非常大了，銀行的內(nèi)部風險控制也會關注到這一點。長遠來看，銀行信貸政策對房企來說不會有太大的變化。

　　觀點新媒體：在這種情況下，是否擔心港股IPO窗口收緊甚至關閉？

　　趙駒：這幾年港股IPO始終不是很景氣。從2009年起，北京金隅、龍湖等大塊頭企業(yè)在香港上市以后，現(xiàn)在每年都有幾宗房企赴港上市的案例，但總的來說，上市的房企不是很多。

　　只要股票足夠便宜，總有投資人愿意來買，房企赴港上市的前景仍然會有。

　　另外，現(xiàn)在房企在香港上市以后大量轉(zhuǎn)向境外融資，在香港上市只是目的之一。目的之二是希望在香港利用債務資本進行融資。盡管通過債務資本進行融資速度緩慢，但前景還是非常不錯的。

　　觀點新媒體：接下來的融資趨勢會有什么變化？

　　趙駒：目前看來，國家對純房地產(chǎn)企業(yè)和涉房地產(chǎn)企業(yè)都沒有任何的開放國內(nèi)股本市場和債務市場的融資跡象，房企融資目的和融資的方向并不會有什么改變。一旦國外市場窗口期出現(xiàn)，國內(nèi)房企還會積極準備到境外融資。

　　境內(nèi)銀行對融資額度仍然會控制得比較嚴，境內(nèi)金融機構(gòu)對于房貸或者開發(fā)貸款還是有內(nèi)部的控制額度，并沒有發(fā)現(xiàn)像2008年底、2009年初對房地產(chǎn)企業(yè)特別傾斜和特別支持的跡象。

　　此外，境外融資對于境內(nèi)房企來講依然很有吸引力，特別是用美元債務融資。未來兩三年時間內(nèi)，人民幣仍是升值的趨勢，美元融資還能夠給房企帶來匯率上的收益。

　　觀點新媒體：房地產(chǎn)信托與基金都取得了長足發(fā)展，如何看信托和基金與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展之間的相互作用？

　　趙駒：盡管其他國家也有房地產(chǎn)，但是像中國這樣房地產(chǎn)對于GDP增長具有很大的推動作用的很少見到。然而，房地產(chǎn)這么大的推動力量和國內(nèi)的城鎮(zhèn)化和經(jīng)濟發(fā)展是同步的。這種大的規(guī)模建設一定要有融資的支持，因為這樣才能轉(zhuǎn)動，各方都能夠獲得利益。房地產(chǎn)商得到了利益，金融機構(gòu)也得到了利益。

　　金融是逐利的，信托公司、擔保公司、典當公司等都是在房地產(chǎn)市場進行逐利，而房地產(chǎn)本身短期利益相當穩(wěn)定。要維持一定的GDP增長，房地產(chǎn)就必須在一定的量上運行，房地產(chǎn)金融業(yè)也會在一定量上運行。

　　而且，市場上的信托產(chǎn)品以及很多的短期融資產(chǎn)品的出現(xiàn)和發(fā)展，都與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有直接或者間接的關系。

　　觀點新媒體：很多人認為這次宏觀調(diào)控可以使中國整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度減緩，行業(yè)可能出現(xiàn)一次大的洗牌，您同意這種說法嗎？

　　趙駒：房地產(chǎn)還是有一定的擴張范圍，還沒有到整個行業(yè)處于極度蕭條或者極度壓抑的情況。

　　發(fā)展速度放緩就會產(chǎn)生很多機會，房企原來的開發(fā)計劃和想法，現(xiàn)在可能會有一些新的考慮?，F(xiàn)在房企的資金狀況并不像2008年下半年、2009年上半年那樣緊張。房企融資渠道拓寬了，發(fā)展方向變了，洗牌不會很快發(fā)生。

　　但在未來十年，房地產(chǎn)肯定不會繼續(xù)保持這么高的發(fā)展速度。“一年一千萬套房，五年就五千萬套房”的增長速度不會再維持，增長速度還與中國的家庭數(shù)量、現(xiàn)在的存量有關系。所以，房地產(chǎn)肯定會有一個見頂?shù)臅r候。

　　觀點新媒體：您提到房地產(chǎn)這幾年之內(nèi)還有一定的擴張，具體指哪幾個方面？

　　趙駒：我認為這不叫擴張，而是房企在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、經(jīng)營方式、經(jīng)營理念上會有一定的變化。例如高端產(chǎn)品、服務配套方面、養(yǎng)老社區(qū)方面、公共服務方面、教育等方面，用戶的追求和心理都會向更高層次追求。這種追求會促使房地產(chǎn)企業(yè)從最初的“建房子賣房子”到考慮商業(yè)的運作、開發(fā)、商業(yè)物業(yè)的持有與養(yǎng)老社區(qū)、文化社區(qū)的融合等問題。

　　觀點新媒體：中國經(jīng)濟正面臨改革與轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)行業(yè)在新形勢下如何保持增長？

　　趙駒：房地產(chǎn)是GDP的推手，雖然GDP增長速度也減緩了，但哪怕每年只保持7.5%的增長，在經(jīng)濟結(jié)構(gòu)性沒有發(fā)生大的變更之前，房地產(chǎn)仍然是重要支柱。而且從我國往年的經(jīng)濟發(fā)展模式來看，要維持一定的GDP發(fā)展，只有幾個行業(yè)能夠起到最終消費的作用：汽車、房地產(chǎn)。

　　現(xiàn)在很多房企在尋求境外發(fā)展，在美國新房量并不大的情況下，一些房企去美國尋找各種生存機會和空間，甚至也有一些跟國內(nèi)房企進行聯(lián)合，一起推進建設。這些都可能對中國的經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生一定推動作用，房企能夠不斷取得增值，這對GDP本身來講也是有很大的幫助。

　　此外，房企在品質(zhì)、數(shù)量、經(jīng)營方面會尋求一些變化。從普通的建房、賣房，以及粗放式的經(jīng)營轉(zhuǎn)向精細化，投入產(chǎn)出比會升高。目前在提高質(zhì)量，在細分行業(yè)，甚至在進行國際化方面，房企還會面臨很多空間、很多機會以及很多挑戰(zhàn)，這些可能都會成為房企發(fā)展的動力和支柱。

　　觀點新媒體：2013博鰲房地產(chǎn)論壇主題為“改革時代的地產(chǎn)新力量”，在推進改革的過程中，房地產(chǎn)的新力量體現(xiàn)在哪些方面？

　　趙駒：房企尋求新的發(fā)展思路、新的發(fā)展立足點，中國經(jīng)濟發(fā)展也會給社會帶來發(fā)展，人們各方面需求會隨著經(jīng)濟發(fā)展也產(chǎn)生相應變化。

　　諸如，就業(yè)呈現(xiàn)多元化的方式、人口逐步老齡化，社區(qū)和養(yǎng)老的問題逐漸會變得突出等，對于房地產(chǎn)本身來講也會有這方面的發(fā)展需求，很多問題都可以為房企提供新的發(fā)展機會。

　　此外，房企為國家文化建設、人文建設、精神建設等方面的進步和發(fā)展貢獻了力量，建筑藝術方面會給社會增加很多色彩，會給社會發(fā)展帶來很多想象空間。相比之下，外國比較鼓勵個人建房子，一個社區(qū)會有不同造型的房子。在一些東歐國家，他們的建筑往往能夠體現(xiàn)出過去的歷史人文風貌，建筑模式都是一個時代的代表，很難將它們抹去。

　　我國是以整體力量為主，這種模式下，地產(chǎn)公司可以給社會帶來改革、帶來發(fā)展、帶來一些新的色彩和力量。

　　同樣，在新的時代里面，房地產(chǎn)或各種標志性建筑都會成為這個時代發(fā)展的動力，都會留給這個時代很多記憶的東西。

　　以后不能簡單地把房地產(chǎn)企業(yè)看成是造房子和批量生產(chǎn)的單位，房企也是在實現(xiàn)地產(chǎn)商的一種理想：改變?nèi)藗兊木幼…h(huán)境、生活環(huán)境。