　　7月24日，華夏幸福公告稱與霸州市人民政府簽訂了<整體合作開發(fā)建設(shè)經(jīng)營霸州市約定區(qū)域合作協(xié)議>，同意公司接受霸州市人民政府的授權(quán)，負(fù)責(zé)霸州市委托區(qū)域的開發(fā)建設(shè)管理工作。委托區(qū)域占地面積約為14平方公里，委托開發(fā)年限為18年，該項目分兩期開發(fā)。一期總面積約為5.22平方公里，分為兩大功能組團(tuán)即工業(yè)園區(qū)和溫泉特色小鎮(zhèn)。工業(yè)園區(qū)面積約為2.29平方公里(約3440畝)；溫泉特色小鎮(zhèn)面積約為2.93平方公里(約4396.4畝)。

　　2.我們的分析與判斷

　　(一)加快圍繞第二機(jī)場布局，簽約條件更加有利霸州市地處河北省冀中平原東部，是省轄縣級市(由廊坊市代管)，位于京、津、保三角地帶中心，屬環(huán)京津、環(huán)渤海城市群。

　　北距首都北京80公里，地處固安縣以南25公里；東臨海港城市天津70公里，西距古城保定65公里，經(jīng)大廣高速，距離新建的首都第二機(jī)場車程在30分鐘以內(nèi)，園區(qū)地理位置稍遜固安，但通勤也極為便利。

　　這次新簽訂園區(qū)的收益分成模式除了延續(xù)以往基建、土地整理成本加成15%和落地投資額45%分成外，還對投資和土地出讓的進(jìn)度分別進(jìn)行約定，簽約條件更加有利，這樣更容易規(guī)范政府的行為，為公司按既定計劃進(jìn)行住宅開發(fā)提供了保證。

　　(二)定位差異化，主打溫泉小鎮(zhèn)

　　該園區(qū)距離固安縣只有25公里左右，經(jīng)大廣高速，車程不到20分鐘即可到達(dá)，通勤即為便利，溫泉小鎮(zhèn)北區(qū)商住用地至少為1724畝，南區(qū)不低于689畝，合計住宅可開發(fā)用地不少于2413畝(約160萬方)，首期產(chǎn)品定位于高端別墅項目，均價預(yù)計在6000左右，未來至少為公司貢獻(xiàn)逾百億銷售。

　　3.投資建議

　　根據(jù)我們預(yù)測，未來三年，公司可保持至少30%的復(fù)合增速，公司正持續(xù)積極拓展異地園區(qū)開發(fā)項目，沈陽蘇家屯園區(qū)今年8月份即將實(shí)現(xiàn)住宅銷售，未來兩年內(nèi)，異地園區(qū)將會逐步對公司銷售和結(jié)算業(yè)績形成貢獻(xiàn)，公司加速成長期即將到來，公司所具備的獨(dú)有產(chǎn)業(yè)促進(jìn)和服務(wù)能力有理由享有更高的估值溢價，繼續(xù)維持“推薦”評級。

　　4.風(fēng)險提示

　　房地產(chǎn)調(diào)控區(qū)域化，住宅銷售受阻。

　　銀河證券-華夏幸福：加快環(huán)首都第二機(jī)場布局

（審校：勞蓉蓉）