　　3月的政策末班車效應(yīng)結(jié)束后，六城市二手住宅成交量均理性回落，成交價格上漲幅度亦有所放緩。但是由于各地房地產(chǎn)市場所處階段和需求結(jié)構(gòu)上的差異，造成了主要六城市二手住宅市場在2013年2季度的不同表現(xiàn)。其中一線城市表現(xiàn)為價格漲幅有所收窄，但成交維持活躍；而天津和成都則表現(xiàn)為價格漲幅顯著收窄并有下跌跡象，成交量則逐月萎縮。

　　【中原地產(chǎn)研究2013上半年刊】介紹，造成上述現(xiàn)象的主要原因有三個方面。首先是一線城市的常住人口仍增長較快，外來人口比重較高，為其帶來大量的新增購房需求；二是二手房發(fā)展的階段不同，一線4城市的二手住宅成交占比約在60%左右，龐大的二手房存量使得一線城市每年存在大量的改善型需求，這部分需求在2012年下半年至今的樓市成交中占據(jù)較高比重；三是，由于一季度房價上漲過快，為了完成年度房價調(diào)控目標，北京、廣州、深圳、南京等城市實施預(yù)售監(jiān)管及對新批預(yù)售進行限價，導(dǎo)致新房入市受阻，使得部分需求轉(zhuǎn)向二手房市場。

　　在四個一線城市中，北京受政策影響的程度相對較大，其市場表現(xiàn)與另外三個城市又有不同。這主要是由于目前僅北京嚴格征收20%的個稅，且上調(diào)二套房的首付比例至70%；而其他地方細則均較為溫和。根據(jù)中原集團研究中心統(tǒng)計，6月北京二手住宅成交面積為82萬平方米，較2012年月均成交量仍有近2成的回落；而其他三城市較2012年月均有3~4成的增長。與此同時，根據(jù)中原CLI二手住宅價格指數(shù)數(shù)據(jù)顯示，北京二手住宅價格指數(shù)在4、5兩月持續(xù)下跌，而其他三城市價格指數(shù)一直保持上漲。

　　自2010年宏觀調(diào)控以來，投機、投資性需求陸續(xù)被擠出市場，樓市成交基本以自住性需求為主，在這樣的情況下，中小戶型一直占據(jù)樓市成交的主體地位。根據(jù)中原成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2013年上半年，北京、上海、廣州、深圳、天津五城市單套面積在90平方米以下的二手住宅成交占比分別為53%、59%、63%、65%、77%，而144平方米以下的成交占比均在90%左右。

　　雖然小戶型仍占據(jù)絕對的主體地位，但2013年2季度開始出現(xiàn)的大戶型成交占比增加的這一特征十分顯著。根據(jù)中原成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2013年上半年五城市大戶型的成交比重均較2012年有1~3個百分點的增長。

　　【中原地產(chǎn)研究2013上半年刊】指出，改善型需求的增加，是近期大戶型成交占比增加的主要原因。另一方面，歷次調(diào)控不斷增加房地產(chǎn)的交易費用使得換房成本大幅上升，認房又認貸使得即使是“賣一買一”的購房也會被界定為二套從而要支付更高的利息，而新國五條的20%所得稅雖未執(zhí)行但催生了對于交易成本進一步增加的擔(dān)憂，以上原因促使近期“一步到位”的購房行為增加，從而導(dǎo)致大戶型成交占比上升。

（審校：勞蓉蓉）