隨著“國(guó)五條”影響的逐漸消化，2013年下半年主要城市二手房市場(chǎng)將有望繼續(xù)二季度的量?jī)r(jià)平穩(wěn)走勢(shì)。

　　2013年，多地樓市開(kāi)局良好，成交持續(xù)活躍，價(jià)格加速上漲。為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，調(diào)控新政“國(guó)五條”應(yīng)運(yùn)而生，核心內(nèi)容包括限購(gòu)、限貸的升級(jí)以及個(gè)人所得稅從嚴(yán)按照20%計(jì)征。受政策影響，3月各地均出現(xiàn)二手住宅成交集中過(guò)戶現(xiàn)象，隨后二手住宅市場(chǎng)迅速降溫，價(jià)格漲幅有所趨緩?！局性禺a(chǎn)研究2013上半年刊】預(yù)計(jì)，下半年主要城市二手房市場(chǎng)將有望繼續(xù)二季度的量?jī)r(jià)平穩(wěn)走勢(shì)。

　　末班車(chē)效應(yīng)結(jié)束成交量理性回落

　　2013年伊始，各主要城市二手住宅市場(chǎng)表現(xiàn)良好，成交持續(xù)活躍，業(yè)主跳價(jià)現(xiàn)象增多，價(jià)格加速上漲。在此背景下，2月20日國(guó)務(wù)院出臺(tái)了“國(guó)五條”，時(shí)隔一周后細(xì)則落地，主要涉及房?jī)r(jià)控制目標(biāo)、限購(gòu)政策的執(zhí)行、二手房個(gè)稅征收、土地供應(yīng)管理以及市場(chǎng)監(jiān)管等方面。

　　其中，嚴(yán)征20%的個(gè)人所得稅的預(yù)期對(duì)二手房市場(chǎng)影響顯著，受此影響，3月各地二手房市場(chǎng)出現(xiàn)恐慌性交易，二手住宅成交量井噴。根據(jù)中原集團(tuán)研究中心統(tǒng)計(jì)，3月六城市二手住宅成交面積合計(jì)約1623萬(wàn)平米，創(chuàng)2007年以來(lái)月度新高，較第二高位點(diǎn)2009年12月的成交量高出46.7%。

　　4月隨著政策窗口期的結(jié)束，各地二手住宅市場(chǎng)普遍降溫，成交量理性回落。5、6兩月，隨著“國(guó)五條”影響的逐漸消化，各主要城市二手房市場(chǎng)成交量趨于平穩(wěn)。目前六城市合計(jì)二手住宅成交量與2012年月均值大致相當(dāng)。

　　漲價(jià)預(yù)期減弱價(jià)格漲幅趨緩

　　據(jù)【中原地產(chǎn)研究2013上半年刊】介紹，2012年下半年，主要城市二手住宅成交價(jià)格開(kāi)始出現(xiàn)溫和上升。進(jìn)入2013年，由于二手住宅成交量持續(xù)放大，二手房業(yè)主對(duì)后市預(yù)期普遍看好，報(bào)價(jià)屢屢調(diào)高，導(dǎo)致二手住宅成交價(jià)格快速上漲。根據(jù)CLI中原領(lǐng)先指數(shù)數(shù)據(jù)顯示，從2012年3月到2013年3月，六城市二手住宅價(jià)格指數(shù)已連續(xù)13個(gè)月上漲，累計(jì)漲幅在6.7%~29.4%之間。其中京穗累計(jì)漲幅均超過(guò)20.0%；滬深累計(jì)漲幅在17.0%左右；津蓉累計(jì)漲幅在10.0%以內(nèi)。

　　受到“國(guó)五條”的出臺(tái)及房產(chǎn)稅和個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)等消息的影響，業(yè)主心態(tài)有所弱化，而購(gòu)房者亦不再急于入市，價(jià)格上漲趨勢(shì)因此有所放緩。根據(jù)CLI中原領(lǐng)先指數(shù)數(shù)據(jù)顯示，4月北京二手住宅價(jià)格指數(shù)率先小幅下跌，5月天津和成都二手住宅價(jià)格指數(shù)亦出現(xiàn)下跌，但環(huán)比跌幅均不超過(guò)1.0%；6月六城市二手住宅價(jià)格指數(shù)全線上揚(yáng)，但環(huán)比漲幅趨緩，除廣州和深圳外其余城市環(huán)比漲幅均在0.5%以內(nèi)。

　　租賃供求平穩(wěn)租金平穩(wěn)上揚(yáng)

　　不同于買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)供求易受宏觀調(diào)控影響而大起大落，租賃市場(chǎng)供求相對(duì)平穩(wěn)。自2009年初經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇以來(lái)，受經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入水平提高、房?jī)r(jià)上漲、外來(lái)人口增加，以及通貨膨脹等因素的影響，六城市租金走勢(shì)保持平穩(wěn)上漲的態(tài)勢(shì)。根據(jù)CLI中原領(lǐng)先指數(shù)數(shù)據(jù)顯示，從2009年5月至2013年6月，六城市二手住宅租金累計(jì)漲幅在14%~47%。其中，滬穗累計(jì)漲幅最高，已超過(guò)40%；京津累計(jì)漲幅在30%左右；深蓉累計(jì)漲幅相對(duì)較低，在20%以內(nèi)。

　　與此同時(shí)，由于自2012年3月以來(lái)二手住宅成交價(jià)格持續(xù)上漲，因此租金回報(bào)率再度下探。截至6月底，六城市二手住宅租金回報(bào)率在2.05%~3.09%之間，其中，除成都外，其他五城市租金回報(bào)率均不超過(guò)2.6%，以北京租金回報(bào)率最低，僅為2.05%。