佳兆業(yè)之所以敢在土地市場(chǎng)上狂舞，底氣還是在于有較充足的資金。

　　編者按：伴隨著中國(guó)房地產(chǎn)一路前行，博鰲房地產(chǎn)論壇至今已歷十二載，見證了行業(yè)曾經(jīng)的春風(fēng)得意或彷徨無措，有過黃金十年也有晦暗歲月，但終究還是跨過所有羈絆，走到了第十三年的門前。

　　進(jìn)入新改革時(shí)代，如果說房地產(chǎn)已經(jīng)被部分巨頭壟斷了絕大部分的影響力和商業(yè)利益。那么，我們?cè)?013博鰲房地產(chǎn)論壇完全有必要尋找更多新的聲音、新的面孔及內(nèi)在多元素的新力量，這樣也許可以看到更不一樣的未來。

　　8月13-16日，2013博鰲房地產(chǎn)論壇將在海南如期開幕，圍繞論壇主題“改革時(shí)代的地產(chǎn)新力量”，觀點(diǎn)新媒體遍訪眾多重量級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家、行業(yè)大腕、企業(yè)領(lǐng)袖等人士，推出“改革時(shí)代的地產(chǎn)新力量”2013博鰲房地產(chǎn)論壇系列報(bào)道。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 彭飛 今年上半年的土地市場(chǎng)，各地不斷上演著"錢多、地好、出地王"的故事，佳兆業(yè)也參演了數(shù)場(chǎng)好戲。

　　6月8日下午，廣州正式推出黃埔南玻地塊。在經(jīng)過200輪競(jìng)價(jià)后，佳兆業(yè)力壓中海、萬科等巨頭，以45.6億的最高保密地價(jià)、15.78萬平方米的競(jìng)配面積一舉拿下。

　　45.6億元的價(jià)格，使該宗地順理成章成為廣州今年的總價(jià)地王，這也只是佳兆業(yè)上半年土地市場(chǎng)表現(xiàn)的一個(gè)縮影。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，佳兆業(yè)今年上半年在土地市場(chǎng)上的投入共達(dá)133.46億元，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過2012年45億元的土地支出。

　　這或許還只是開始，佳兆業(yè)方面曾表示，所獲地塊都屬于優(yōu)質(zhì)土地資源，拿地結(jié)果也符合公司預(yù)期，當(dāng)前仍然是相對(duì)比較好的拿地時(shí)機(jī)，今年仍然會(huì)更多考慮在一二線城市拿地。

　　從拿地區(qū)域看，佳兆業(yè)今年獲取的土地幾乎都在上海、廣州、深圳、杭州、青島、武漢、成都等一二線和區(qū)域核心城市。

　　如果深究佳兆業(yè)的拿地策略，原因不外乎戰(zhàn)略回調(diào)。在2010年調(diào)控初期，佳兆業(yè)曾將發(fā)展重心逐步轉(zhuǎn)向三城市，并以恒大模式為樣板。但經(jīng)歷2012年結(jié)算均價(jià)大幅下滑，同時(shí)一二線市場(chǎng)逐步回暖，佳兆業(yè)又重新調(diào)整了戰(zhàn)略。

　　佳兆業(yè)主席郭英成在今年初就曾明確表示，公司已從去年開始將發(fā)展重心重新調(diào)整為以一二線城市為主，未來在一二線城市的發(fā)展投資可能會(huì)達(dá)70%，余下30%則留在三線城市。

　　重回大城市的另一原因，是佳兆業(yè)在廣州、武漢、成都等城市項(xiàng)目進(jìn)入銷售尾聲的事實(shí)，為了避免"缺糧"，佳兆業(yè)也不得不大舉拿地，甚至不惜拿高價(jià)地。

　　雖說佳兆業(yè)此舉是補(bǔ)倉需要，但不少業(yè)內(nèi)人士也擔(dān)心，房企不應(yīng)該忘卻"冬天的故事"，在2010年經(jīng)歷土地市場(chǎng)狂飆突進(jìn)后，馬上迎來"國(guó)五條"的打壓，此次土地市場(chǎng)的高溫是否將再次迎來政策高壓，這對(duì)任何高價(jià)拿地的房企都是一個(gè)未知風(fēng)險(xiǎn)。

　　在房地產(chǎn)行業(yè)，只有做到"手中有糧"才能"土地不荒"。而佳兆業(yè)之所以敢在土地市場(chǎng)上狂舞，底氣還是在于較充足的資金。

　　佳兆業(yè)今年上半年兩度發(fā)行共計(jì)10.5億美元的優(yōu)先票據(jù)，之后又于4月份發(fā)行了一筆18億元人民幣的優(yōu)先票據(jù)，三次海外發(fā)債共獲得約83億元人民幣。

　　在大舉拿地的同時(shí)，佳兆業(yè)上半年還提前以2.8億美元總價(jià)贖回了2015年到期的優(yōu)先票據(jù)，使公司的債務(wù)結(jié)構(gòu)和財(cái)務(wù)狀況得到了極大改善。

　　同時(shí)，佳兆業(yè)今年上半年已累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售額110億元，同比大幅增長(zhǎng)71%；累計(jì)合約銷售面積約119萬平方米，同比增長(zhǎng)8%。

　　值得注意的是，銷售均價(jià)也呈現(xiàn)大幅上升，達(dá)到9253元/平方米，同比增長(zhǎng)58%。

　　以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)佳兆業(yè)集團(tuán)的采訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：今年上半年，佳兆業(yè)在廣州、上海等地相繼拿下多幅地塊，其中不乏高溢價(jià)項(xiàng)目，公司為何會(huì)選擇這個(gè)時(shí)間段大規(guī)模拿地？

　　佳兆業(yè)：公司對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景看好，如廣州、上海此類國(guó)內(nèi)一線城市市場(chǎng)仍有很大的發(fā)展空間，公司一直關(guān)注并參與已進(jìn)入一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，近期拿地符合集團(tuán)抓住一線城市發(fā)展機(jī)會(huì)，深耕已進(jìn)入城市的投資戰(zhàn)略。

　　一線城市競(jìng)爭(zhēng)雖然激烈，但供應(yīng)也少，去化率很快，相應(yīng)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)也比較小。在土地價(jià)格還沒有出現(xiàn)大幅反彈的市場(chǎng)背景下，當(dāng)前仍然是相對(duì)比較好的拿地時(shí)機(jī)。

　　觀點(diǎn)新媒體：除了公開土地市場(chǎng)，佳兆業(yè)今年在深圳又獲得鹽田和尖崗山兩大舊改項(xiàng)目，公司在深圳舊改的總體量達(dá)到多少？對(duì)今后的發(fā)展有哪些具體意義？

　　佳兆業(yè)：公司目前已擁有30多個(gè)城市更新項(xiàng)目，業(yè)務(wù)遍及深圳、廣州、珠海、東莞等地，總占地面積超過1000萬平米。舊改項(xiàng)目為佳兆業(yè)集團(tuán)提供了大量的優(yōu)質(zhì)土地，這些項(xiàng)目大部分處于市區(qū)范圍內(nèi)，且周邊生活配套相對(duì)完善、交通相對(duì)便利。

　　觀點(diǎn)新媒體：譚禮寧副主席曾強(qiáng)調(diào)，深圳項(xiàng)目的整體毛利率可以達(dá)到50%，能否簡(jiǎn)單介紹一下在舊改項(xiàng)目的具體運(yùn)作中，如何保持這么高的毛利率？

　　佳兆業(yè)：運(yùn)作周期越短越能保障利潤(rùn)。城市更新項(xiàng)目涉及規(guī)劃、前期簽約、搬遷、建設(shè)等眾多環(huán)節(jié)，每個(gè)環(huán)節(jié)都有可能影響到開發(fā)周期。集團(tuán)旗下專業(yè)城市更新項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的專業(yè)化和規(guī)?；a(chǎn)生的強(qiáng)大整合能力，是縮短運(yùn)作周期有力保證。

　　佳兆業(yè)集團(tuán)擁有全國(guó)范圍內(nèi)最大最專業(yè)的舊城改造公司--佳兆業(yè)置業(yè)發(fā)展（深圳）有限公司，這也是全國(guó)第一家專注于舊城改造的企業(yè)。

　　觀點(diǎn)新媒體：去年至今，商業(yè)地產(chǎn)繼續(xù)大熱，那么公司在這方面的具體發(fā)展計(jì)劃又是怎樣的？

　　佳兆業(yè)：雖然商業(yè)地產(chǎn)是佳兆業(yè)集團(tuán)業(yè)務(wù)的組成部分之一，但集團(tuán)仍以住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù)開發(fā)為主，堅(jiān)持開發(fā)剛需住宅產(chǎn)品，并將商業(yè)地產(chǎn)的比例控制在10%以內(nèi)。目前集團(tuán)旗下的商業(yè)版塊以"佳兆業(yè)廣場(chǎng)"為主要產(chǎn)品線，運(yùn)營(yíng)集團(tuán)旗下開發(fā)或持有的商業(yè)物業(yè)。

　　觀點(diǎn)新媒體：中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在如此復(fù)雜的政策經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下發(fā)展至今天，未來的可持續(xù)發(fā)展道路是什么？佳兆業(yè)如何做到發(fā)展與存續(xù)的平衡？

　　佳兆業(yè)：中國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展，城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)，以及住房需求的剛性增長(zhǎng)，在可預(yù)見的未來，房地產(chǎn)行業(yè)仍有發(fā)展空間。在未來的發(fā)展中，高性價(jià)比產(chǎn)品將成為絕對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

　　佳兆業(yè)一直以來都非常關(guān)注購房者的需求，用心打造產(chǎn)品，提高產(chǎn)品品質(zhì)及附加值，將競(jìng)爭(zhēng)壓力轉(zhuǎn)化成專注做好產(chǎn)品品質(zhì)的動(dòng)力。無論在什么環(huán)境下，高品質(zhì)的產(chǎn)品都會(huì)受到市場(chǎng)的追捧，企業(yè)也才能夠?qū)崿F(xiàn)持續(xù)的發(fā)展。