“并區(qū)”、“撤縣設(shè)市”之后帶來的諸多房地產(chǎn)市場問題也值得我們?nèi)リP(guān)注。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 日前媒體報(bào)道，上報(bào)國務(wù)院的“國家中長期新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃”將對城市規(guī)模進(jìn)行重新設(shè)定，各級別城市的劃分標(biāo)準(zhǔn)均有變化，不僅眾多小城鎮(zhèn)將升級為市，目前部分認(rèn)定為特大城市或大城市也將面臨“降級”。

　　在這樣的市場背景下，許多縣級地區(qū)早在多年前就已經(jīng)制定了完備的”縣改市”方案和時間表，就只等政策閘門開啟。據(jù)媒體報(bào)告醞釀“撤縣設(shè)市”的縣域全國至少超過130個。

　　此外，大城市的“并區(qū)”也成為新型城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中的趨勢。

　　今年2月21日，南京市行政區(qū)劃調(diào)整方案已正式獲得國務(wù)院、江蘇政府批復(fù)同意。根據(jù)方案，南京市將撤銷秦淮區(qū)、白下區(qū)，以原兩區(qū)所轄區(qū)域設(shè)立新的秦淮區(qū)；撤銷鼓樓區(qū)、下關(guān)區(qū)，以原兩區(qū)所轄區(qū)域設(shè)立新的鼓樓區(qū)；撤銷溧水縣，設(shè)立南京市溧水區(qū)；撤銷高淳縣，設(shè)立南京市高淳區(qū)。

　　城市“并區(qū)”并不新鮮，僅僅就近2-3年時間就有北京、上海、天津、合肥、蘇州等多地“并區(qū)”事件。城市“并區(qū)”在新型城鎮(zhèn)化大背景下，或許還會上演一輪全國“并區(qū)”浪潮。

　　眾多周知，行政區(qū)“并區(qū)”，有利于精簡機(jī)構(gòu)，合理配置地區(qū)經(jīng)濟(jì)、社會資源，提高行政效能，降低行政成本，提升核心區(qū)規(guī)劃建設(shè)和整體管理水平。

　　那么，就城市“并區(qū)”、“撤縣設(shè)市”而言，“并區(qū)”、“撤縣設(shè)市”對于房地產(chǎn)市場有哪些影響，對于房企來講有哪些機(jī)會？城市“并區(qū)”或“撤縣設(shè)市”之后的房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)該注意哪些問題？

　　根據(jù)城市“并區(qū)”類型不同，其對于市場的影響也會有所區(qū)別。單就城市“并區(qū)”主要分為三類：

　　第一、城市核心區(qū)域行政區(qū)的”并區(qū)”，例如上海原盧灣區(qū)、黃浦區(qū)合并成為新的黃浦區(qū)，北京市原東城和崇文區(qū)、原西城和宣武區(qū)的合并。

　　“并區(qū)”解決了主城區(qū)部分市轄區(qū)規(guī)模較小、實(shí)力較弱，影響了資源整合，制約經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的問題。對于房地產(chǎn)市場而言，由于城市核心區(qū)域行政區(qū)土地價值較為接近，及并無大規(guī)模土地出讓及開發(fā)的可能性，總體來看，“并區(qū)”后對于新的行政區(qū)商圈資源的重新規(guī)劃、整合提供了基礎(chǔ)，因此，“并區(qū)”對于該區(qū)域內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了機(jī)會。對于住宅地產(chǎn)來講，土地資源的有限性、區(qū)域市場價值的趨同性等決定了“并區(qū)”對于住宅市場影響并不大，但市中心的中高端住宅市場的開發(fā)仍將會受到市場追捧。

　　第二、城市核心行政區(qū)域與城市非核心區(qū)“并區(qū)”，例如上海原南匯區(qū)并到浦東新區(qū)，成立新的浦東新區(qū)。主要為了解決城市核心行政區(qū)受制于土地資源有限，城市發(fā)展后備用地不足的問題。

　　對于房地產(chǎn)市場來講，“并區(qū)”非核心區(qū)土地及市場價值逐漸向城市核心區(qū)看齊，相對應(yīng)的也會帶動非核心區(qū)尤其是靠近核心區(qū)的相應(yīng)板塊或區(qū)域的的價值的快速提升。因此，”并區(qū)”有利于非核心區(qū)的房地產(chǎn)市場尤其是住宅市場的快速發(fā)展，開發(fā)企業(yè)也會加速在這個區(qū)域的布局。

　　此外，非核心區(qū)還承載著城市核心區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、人口轉(zhuǎn)移的作用，此時，一定意義上，非核心區(qū)有可能成為核心行政區(qū)的“新城”?！靶鲁恰钡牡匚粚?dǎo)致非核心區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將迎來新一輪的市場發(fā)展機(jī)會。

　　第三、城市非核心行政區(qū)升級，通過”撤縣(縣級市)建區(qū)”等方式完成”并區(qū)”。如此次南京行政區(qū)劃調(diào)整過程中溧水、高淳”撤縣建區(qū)”。

　　通過“撤縣(縣級市)建區(qū)”等方式完成“并區(qū)”，使原有縣市區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施、政策，交通、教育、就業(yè)等與城市主城區(qū)同城化，相對應(yīng)的土地及市場的價值也會相對應(yīng)的提升。一定意義上，“撤縣(縣級市)建區(qū)”后這個區(qū)域也有可能成為核心行政區(qū)的“新城”?！靶鲁恰钡牡匚粚?dǎo)致開發(fā)企業(yè)大量“造城”項(xiàng)目落地于這個區(qū)域，短期內(nèi)來看“并區(qū)”后區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場迎來新一輪的發(fā)展機(jī)會。

　　此外，就“撤縣設(shè)市”而言，“撤縣設(shè)市”勢必會導(dǎo)入新的產(chǎn)業(yè)與人口，與此同時會帶來城市功能空間結(jié)構(gòu)的變化，這對于房地產(chǎn)市場來講將會有一些投資機(jī)會。

　　例如，近日，河北省供銷合作總社與11家企業(yè)簽署協(xié)議，這標(biāo)志著由省供銷合作社組織發(fā)起的縣城商貿(mào)綜合體開發(fā)合作聯(lián)盟正式成立。力爭用5年時間，在全省100個縣(市)建成100個高標(biāo)準(zhǔn)商貿(mào)綜合體，初步完成網(wǎng)絡(luò)布局。

　　商貿(mào)綜合體是指以商貿(mào)物流為主，包括商務(wù)辦公、酒店公寓、會議展覽、文化娛樂、高檔住宅等三項(xiàng)功能以上的綜合性建筑。縣城通過打造高端的居住、消費(fèi)、娛樂環(huán)境，提供”一站式”便捷服務(wù)，來滿足當(dāng)前城鄉(xiāng)居民日益增長的生活需求。

　　而類似于這樣的項(xiàng)目在縣(市)當(dāng)中正在如火如荼的建設(shè)?！俺房h設(shè)市”后，城市發(fā)展規(guī)劃勢必會重新設(shè)計(jì)，那么，在新的城市規(guī)劃發(fā)展背景下，當(dāng)然，也勢必會帶來新的房地產(chǎn)市場投資機(jī)會。

　　總的來看，無論哪種類型的城市“并區(qū)”，還是“撤縣設(shè)市”蠢蠢欲動的欲望，都是城市發(fā)展中的必然。放大地圖，我們可以看到里面有星羅棋布的街道、正在擴(kuò)建的商場、即將改造的圖書館、正在擴(kuò)容的學(xué)校、正在招商的工業(yè)區(qū)、正在新建的“新城”……都與“并區(qū)”相關(guān)。

　　但是，“并區(qū)”、“撤縣設(shè)市”之后帶來的諸多房地產(chǎn)市場問題也值得我們?nèi)リP(guān)注。

　　首先應(yīng)該注意的就是，“并區(qū)”、“撤縣設(shè)市”之后都會面臨短期內(nèi)的市場炒作與開發(fā)企業(yè)新一輪拿地布局市場的機(jī)會，房價也會面臨炒作與上漲的壓力。例如在上海原南匯區(qū)并浦東新區(qū)之后，原南匯區(qū)尤其是周康板塊、臨港新城等板塊引來市場炒作熱潮。在樓市調(diào)控初見成效的今天，“并區(qū)”有可能短期內(nèi)不利于維護(hù)樓市調(diào)控成果，會引起市場短期炒作與市場泡沫的產(chǎn)生。政府在做“并區(qū)”、“撤縣設(shè)市”調(diào)整之前應(yīng)該充分考慮到行政區(qū)化的調(diào)整與房地產(chǎn)市場調(diào)控的關(guān)系，維系市場健康穩(wěn)定發(fā)展，防止市場過熱的現(xiàn)象。

　　其次，大規(guī)模的“造城”有可能導(dǎo)致“空城”現(xiàn)象，政府在“并區(qū)”、“撤縣設(shè)市”規(guī)劃新區(qū)時，應(yīng)做到產(chǎn)業(yè)先行，切實(shí)做到“產(chǎn)城融合”，最終形成產(chǎn)業(yè)新城。

　　產(chǎn)業(yè)新城的發(fā)展要實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合。產(chǎn)業(yè)新城作為“并區(qū)”或“撤縣設(shè)市”后產(chǎn)業(yè)專業(yè)及發(fā)展的載體，僅僅靠園區(qū)發(fā)展產(chǎn)業(yè)很難做好，因?yàn)槿狈幼?、生活等配套。如果說僅僅搞城市化，只是做房地產(chǎn)市場開發(fā)建一些住宅“造城”來吸引人住，在沒有產(chǎn)業(yè)支撐的市場環(huán)境下也是不可行的。如果產(chǎn)業(yè)和新城之間不能夠?qū)崿F(xiàn)城市、資本、產(chǎn)業(yè)與人口的協(xié)調(diào)發(fā)展，不僅僅或造成城市交通負(fù)荷加重，也可能最終導(dǎo)致“空城”的現(xiàn)象發(fā)生。因此，城鎮(zhèn)化和工業(yè)化要同步推進(jìn)，也就是城鎮(zhèn)化過程中要切實(shí)實(shí)現(xiàn)“產(chǎn)城融合”，依靠產(chǎn)業(yè)的發(fā)展支持城市的建設(shè)，同時城市的基礎(chǔ)設(shè)施配套反過來促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級，這樣相互的互動與推進(jìn)，才是“并區(qū)”或”撤縣設(shè)市”之后新型城鎮(zhèn)化過程中防止產(chǎn)業(yè)新城泛濫的最有效的方法。

　　張宏偉 觀點(diǎn)新媒體專欄作者