“城鎮(zhèn)化給碧桂園帶來的機(jī)會(huì)大于挑戰(zhàn)，尤其是碧桂園在城鎮(zhèn)化建設(shè)的道路上已經(jīng)先邁出了一步。”

　　編者按：伴隨著中國房地產(chǎn)一路前行，博鰲房地產(chǎn)論壇至今已歷十二載，見證了行業(yè)曾經(jīng)的春風(fēng)得意或彷徨無措，有過黃金十年也有晦暗歲月，但終究還是跨過所有羈絆，走到了第十三年的門前。

　　進(jìn)入新改革時(shí)代，如果說房地產(chǎn)已經(jīng)被部分巨頭壟斷了絕大部分的影響力和商業(yè)利益。那么，我們?cè)?013博鰲房地產(chǎn)論壇完全有必要尋找更多新的聲音、新的面孔及內(nèi)在多元素的新力量，這樣也許可以看到更不一樣的未來。

　　8月13-16日，2013博鰲房地產(chǎn)論壇將在海南如期開幕，圍繞論壇主題“改革時(shí)代的地產(chǎn)新力量”，觀點(diǎn)新媒體遍訪眾多重量級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家、行業(yè)大腕、企業(yè)領(lǐng)袖等人士，推出“改革時(shí)代的地產(chǎn)新力量”2013博鰲房地產(chǎn)論壇系列報(bào)道。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯 鄭鵬 “我相信只要內(nèi)部競(jìng)爭力足夠的強(qiáng)大。所有買房子的人，如果第一時(shí)間能夠考慮碧桂園，我們就算成功了。”碧桂園總裁莫斌如此解釋碧桂園的戰(zhàn)略。

　　7月3日，碧桂園控股有限公司發(fā)布公告，今年上半年，集團(tuán)共實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約336.5億元，合同銷售建筑面積約507萬平方米。已完成其全年620億元銷售目標(biāo)54.27%。

　　莫斌介紹，碧桂園今年將著重通過激勵(lì)機(jī)制帶動(dòng)銷售額的增長。自其上任以來，碧桂園就開始逐漸將土地拓展權(quán)下放到區(qū)域及項(xiàng)目公司，以碧桂園董事局主席楊國強(qiáng)為首的審核組會(huì)在每周一對(duì)區(qū)域公司的意向項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一評(píng)估，這種流程管理使得快速拿地的決策得以實(shí)施，也有利于保證碧桂園項(xiàng)目拓展速度的加快。

　　此外，碧桂園今年3月份開始在各地開展“全民營銷”活動(dòng)，除了8000名碧桂園員工的內(nèi)部宣傳攻勢(shì)外，還將發(fā)動(dòng)社會(huì)和業(yè)主網(wǎng)絡(luò)等各種途徑帶動(dòng)項(xiàng)目銷售。

　　以下是觀點(diǎn)新媒體對(duì)碧桂園執(zhí)行董事、總裁莫斌先生采訪實(shí)錄

　　觀點(diǎn)新媒體：“國五條”出臺(tái)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生了什么影響？碧桂園會(huì)怎樣調(diào)整？

　　莫斌：中國房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的出臺(tái)都是為了地產(chǎn)市場(chǎng)健康的發(fā)展，而且調(diào)控措施已經(jīng)成為一種常態(tài)。但最重要的，政策出臺(tái)之后我們應(yīng)該有自己的步驟，就是怎么樣做好自己的事情。

　　出臺(tái)的政策對(duì)我們來說重要也不重要。重要的是可能對(duì)市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生觀望情緒的增加，讓大家期待房地產(chǎn)會(huì)降價(jià)。不重要是因?yàn)槲覀冎灰龊米约簝?nèi)部的事情就好了。我們內(nèi)部是什么事情呢？兩件事，第一件事就是產(chǎn)品競(jìng)爭力，一定要把我們產(chǎn)品的競(jìng)爭力做好，我認(rèn)為最高性價(jià)比的產(chǎn)品就是精品，精品一定不是最貴的產(chǎn)品，是最高性價(jià)比的產(chǎn)品。第二就是我們自己的內(nèi)部管理水平，包括一定要不斷地提高我們的效率。我相信這樣內(nèi)部競(jìng)爭力就足夠的強(qiáng)大。所有買房子的人，如果第一時(shí)間能夠考慮碧桂園，我們就算成功了。

　　觀點(diǎn)新媒體：碧桂園今年銷售情況是否達(dá)到公司預(yù)期？完成全年銷售目標(biāo)有無壓力？

　　莫斌：從現(xiàn)在的銷售情況來看，今年1-4月份，碧桂園共實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約230.5億元，合同銷售建筑面積約344萬平方米，已完成全年目標(biāo)的近四成。“五一”小長假期間，碧桂園共實(shí)現(xiàn)認(rèn)購金額約34.5億元，比去年同期的15.7億元增長近120%。

　　此外，我們有足夠的貨量。我們現(xiàn)在130個(gè)項(xiàng)目左右，有舊盤新推，也有新盤入市，所以我相信完成620億元一定有強(qiáng)大的支撐。最重要的是，我們還有一些激勵(lì)機(jī)制，這種激勵(lì)機(jī)制把同事的利益和股東的利益緊密的捆綁在一起，大家朝著一個(gè)目標(biāo)去努力。

　　觀點(diǎn)新媒體：碧桂園馬來西亞項(xiàng)目開發(fā)及銷售情況如何？是否會(huì)考慮選擇到其他國家或區(qū)域投資？

　　莫斌：馬來西亞正在建設(shè)之中的有3個(gè)，順利的話今年都會(huì)開盤。馬來西亞的項(xiàng)目是我們海外市場(chǎng)的第一步，會(huì)很慎重的去做好這些項(xiàng)目，這些項(xiàng)目為我們今后在其他海外區(qū)域的發(fā)展提供寶貴的經(jīng)驗(yàn)，所以我們也組織了強(qiáng)大的團(tuán)隊(duì)進(jìn)行深入的調(diào)研和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾?，現(xiàn)在所有的進(jìn)展還是非常順利的。目前為止我們給海外市場(chǎng)充分的嘗試，所以沒有確定具體的銷售目標(biāo)。至于去不去其它海外的項(xiàng)目，除了馬來西亞的市場(chǎng)以外，可能對(duì)東南亞市場(chǎng)甚至歐美市場(chǎng)進(jìn)行研究，只要有合適的土地我們都會(huì)去嘗試，我想如果馬來西亞的項(xiàng)目取得了成功，我們?cè)诳偨Y(jié)出一套經(jīng)驗(yàn)之后，會(huì)根據(jù)集團(tuán)的實(shí)力和能力來確定發(fā)展目標(biāo)和國家。

　　觀點(diǎn)新媒體：碧桂園在境外開發(fā)如何去避免或者減低風(fēng)險(xiǎn)？

　　莫斌：由于當(dāng)?shù)氐姆ㄒ?guī)和條例以及辦事效率跟中國政府有很大的區(qū)別，所以我們?cè)诿鬟@個(gè)市場(chǎng)，希望它能夠給我們帶來寶貴的經(jīng)驗(yàn)，特別是馬來西亞的項(xiàng)目?，F(xiàn)在項(xiàng)目進(jìn)展得比較順利，一切在我們風(fēng)險(xiǎn)控制范圍之內(nèi)。

　　至于海外市場(chǎng)的中長期規(guī)劃，我們會(huì)成立一個(gè)海外事業(yè)部專門研究海外市場(chǎng)，這種嘗試有利于對(duì)碧桂園的營業(yè)額和成為一個(gè)跨國公司做有益的補(bǔ)充。

　　風(fēng)險(xiǎn)控制方面，這是我們最重視的。到目前為止，雖然沒有成立海外事業(yè)部，但是整個(gè)風(fēng)險(xiǎn)的控制就在總裁辦?？刂频倪^程中遇到什么問題，我們解決的效率也非常高，所以我希望我們的海外項(xiàng)目能夠一炮成功，真正把我們的海外市場(chǎng)做得更好，打破我們所想象的空間。當(dāng)然我們也看到很多同行進(jìn)入了海外市場(chǎng)，但我們也沒有做橫向的比較，我們學(xué)習(xí)他們進(jìn)入海外市場(chǎng)的一些經(jīng)驗(yàn)，如果說他們有好的經(jīng)驗(yàn)我們可以復(fù)制過來去選用。

　　觀點(diǎn)新媒體：對(duì)于一直以低成本拿地的碧桂園來說，現(xiàn)在是擴(kuò)張拿地的好時(shí)機(jī)嗎？是否擔(dān)憂土地成本的上升？總部如何控制下放后的權(quán)力，如何執(zhí)行？

　　莫斌：我們選擇哪一些項(xiàng)目和土地，有自己內(nèi)部的一套固定的模式，但重點(diǎn)是一個(gè)原則，就是我們面對(duì)的市場(chǎng)是誰，還有利潤是能夠控制到多少，另外基于快速開發(fā)，我們的核心競(jìng)爭力能否跟發(fā)展模式相匹配。基于這三點(diǎn)，我們更多地去選擇合適的土地。同時(shí)，碧桂園也順應(yīng)政府的要求，把可以選擇的土地盡量快速開發(fā)、快速銷售、快速回籠資金，實(shí)現(xiàn)保持碧桂園核心競(jìng)爭力的優(yōu)勢(shì)。

　　集團(tuán)今年一季度買地總價(jià)已有50億元，碧桂園認(rèn)為今年起三年內(nèi)都是買地的黃金時(shí)期，會(huì)積極物色合適買地機(jī)會(huì)作業(yè)務(wù)擴(kuò)張。但是，我們?nèi)匀痪S持嚴(yán)格的把關(guān)，每個(gè)土地收購必須符合集團(tuán)既定的回報(bào)及資金回籠速度的要求。此外，在買地的同時(shí)亦會(huì)力求維持健康的現(xiàn)金流及杠桿比率。

　　至于拿地權(quán)限的下放，這是我到碧桂園之后一直在致力做的事情。當(dāng)然，一定是我們區(qū)域要具備這種能力，而且比較成熟的時(shí)候才做這件事，現(xiàn)在我們已經(jīng)是全面下放。當(dāng)然，全面下放并不是說區(qū)域就一定有能力獨(dú)立找到合適的土地，只是在下放的過程中，我們會(huì)有指導(dǎo)、監(jiān)督以及把關(guān)。

　　我們有兩條標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)是我們所有項(xiàng)目和區(qū)域，根據(jù)土地的性質(zhì)和集團(tuán)的成就共享計(jì)劃去算一算，集團(tuán)和項(xiàng)目地區(qū)能不能達(dá)到集團(tuán)基本的利益。第二，集團(tuán)有投資管理中心，會(huì)作為一個(gè)獨(dú)立的部門專門對(duì)土地進(jìn)行審核和監(jiān)督，然后提出對(duì)這塊土地的建議。當(dāng)然最重要的就是我們每周一晚上有兩個(gè)小時(shí)的商會(huì)制度，這個(gè)商會(huì)就是我們的投資決策委員會(huì)，委員會(huì)由楊主席當(dāng)組長，相關(guān)的執(zhí)行董事做組員的一個(gè)集體小組，對(duì)所有的土地進(jìn)行商會(huì)討論，然后再內(nèi)部決策，這種機(jī)制也能夠快速地對(duì)拿地進(jìn)行決策。到目前為止推行得非常好，所以區(qū)域拿地的權(quán)限和集團(tuán)的互動(dòng)，應(yīng)該說是非常的有效。

　　今年我們準(zhǔn)備推出多個(gè)新盤，希望通過這種權(quán)限的下放，能夠?qū)ふ业礁嘤幸嬗诩瘓F(tuán)發(fā)展的土地。

　　觀點(diǎn)新媒體：碧桂園濱海旅游類型項(xiàng)目采取怎樣的銷售策略，以后濱海項(xiàng)目是否會(huì)成為碧桂園發(fā)展的重點(diǎn)方向？

　　莫斌：現(xiàn)在我們有4個(gè)濱海項(xiàng)目。一個(gè)是惠州的十里銀灘，第二個(gè)是海南的金沙灘，第三個(gè)山東靠近青島的十里金灘，還有就是馬來西亞靠近新加坡的項(xiàng)目。這四個(gè)濱海項(xiàng)目現(xiàn)在是捆綁在一起進(jìn)行聯(lián)動(dòng)宣傳。全民營銷的方式，是我們長期堅(jiān)持的一種銷售策略。同時(shí)我們要組成另外一種網(wǎng)絡(luò)，就是業(yè)主網(wǎng)絡(luò)以及社會(huì)網(wǎng)絡(luò)。當(dāng)然，我們的營銷宣傳也會(huì)控制在內(nèi)部的額度范圍之內(nèi)，除了加大對(duì)員工的激勵(lì)以外，最重要的是能夠保證我們的產(chǎn)品讓業(yè)主滿意，這是我們銷售的方法。

　　對(duì)于這種濱海項(xiàng)目，自從十里銀灘成功以后，我們總結(jié)出了一套完整的經(jīng)驗(yàn)，我們也希望這種濱海旅游度假項(xiàng)目能成為碧桂園發(fā)展的方向之一。當(dāng)然，是否成為重點(diǎn)的發(fā)展方向，還要看有沒有合適的地塊，有沒有合適的地方來支撐這個(gè)發(fā)展的愿景，我們也在不斷地總結(jié)，不斷地提煉。

　　觀點(diǎn)新媒體：根據(jù)碧桂園自身的定位和策略，在推進(jìn)“新型城鎮(zhèn)化”的大環(huán)境下，碧桂園如何適應(yīng)形勢(shì)，獲取機(jī)會(huì)？

　　莫斌：城鎮(zhèn)化給碧桂園帶來的機(jī)會(huì)大于挑戰(zhàn)，尤其是碧桂園在城鎮(zhèn)化建設(shè)的道路上已經(jīng)先邁出了一步，就是我們做的很多樓盤的配套和服務(wù)設(shè)施，包括成熟的管理方式，已經(jīng)為未來我們?cè)趪鴥?nèi)發(fā)展城鎮(zhèn)化的模式打下了基礎(chǔ)。所以在城鎮(zhèn)化方面，我相信我們會(huì)隨著國家政策的進(jìn)一步細(xì)化，和當(dāng)?shù)卣囊恍┮筮M(jìn)行配合，我們應(yīng)該會(huì)體現(xiàn)出我們的優(yōu)勢(shì)，把這個(gè)做得很好。

　　觀點(diǎn)新媒體：在進(jìn)一步加強(qiáng)調(diào)控的背景下，您如何理解“地產(chǎn)新力量”？對(duì)您來說，“新力量”指的是什么？

　　莫斌：這個(gè)問題仁者見仁智者見智，我們所理解的新力量還是比較傳統(tǒng)，即為城鎮(zhèn)化提供更多的剛需型產(chǎn)品，為改善性需求提供更多物超所值的五星級(jí)的家。