總體而言，以3萬元左右的樓板價(jià)拿下此地塊，未來不論出租或出售，盈利空間都是較有保證的。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 曹萍 如果說外灘地王案一審敗訴對SOHO中國而言是一個(gè)壞消息，那么獲得上海古北地塊可以算得上是一個(gè)好消息了，另外，這也是繼去年宣布轉(zhuǎn)型后，SOHO中國第一次拿地。

　　32億元拿地

　　4月25日，SOHO中國以總價(jià)31.9億元競得位于上海虹橋黃金地段的古北5-2地塊，成交樓板價(jià)為30244萬元/平方米，溢價(jià)率48.37%。

　　該地塊全稱為“長寧區(qū)虹橋路街道261街坊6丘A0-02地塊(古北5-2)”，位于虹橋CBD，東至伊犁路，南至紅寶石路，西至瑪瑙路，北至虹橋路道路隔離帶。

　　地塊規(guī)劃為辦公及商業(yè)用途，用地面積16558.3平方米，總建筑面積約15萬平方米，地上建筑面積10.5萬平方米。容積率6.37，起始總價(jià)21.5億元，起始樓板價(jià)20384元/平方米。

　　據(jù)悉，該幅地塊在掛出后，便吸引了80多家企業(yè)領(lǐng)取申請書。最終進(jìn)入現(xiàn)場競拍的有4家，分別為3號SOHO中國、5號中瀛、古北高島屋、臺(tái)灣國揚(yáng)集團(tuán)，地塊最終花落SOHO中國。

　　資料顯示，古北5-2地塊由中華企業(yè)完成一級開發(fā)，2010年中華企業(yè)因資金鏈告急，被迫以13.8億元的價(jià)格將該地塊交由長寧區(qū)土地資源儲(chǔ)備中心收儲(chǔ)。

　　德佑地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，該地塊未能刷新今年黃浦江沿岸E20地塊(E-4-1地塊)34821元/平方米的樓板價(jià)紀(jì)錄，也未能刷新浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)D-05-01地塊37.75億元的今年總價(jià)紀(jì)錄，不過依然成為今年以來上海全市土地成交總價(jià)及樓板價(jià)的雙料亞軍。

　　德佑地產(chǎn)商業(yè)事業(yè)部總監(jiān)惠凱稱，古北地區(qū)已多年沒有地塊推出，該地塊南距黃金城道200米，北靠伊犁路地鐵站，是近年來少見的位置優(yōu)越的商辦地塊。

　　“目前，古北地區(qū)部分優(yōu)質(zhì)商鋪的單價(jià)超過7萬元/平米，每平米日租金可達(dá)十多元，寫字樓的日租金也可以達(dá)到6-7元/平方米?？傮w而言，以3萬元左右的樓板價(jià)拿下此地塊，未來不論出租或出售，盈利空間都是較有保證的。”

　　對于此次購地，SOHO中國董事長潘石屹表示，“我們認(rèn)為，這是一個(gè)合理的市場價(jià)格。而且，約15萬平方米的總建筑面積對于開發(fā)商業(yè)物業(yè)尤其是辦公樓而言，是一個(gè)理想的規(guī)模。”

　　商業(yè)持有現(xiàn)狀

　　古北“5-2”地塊，緊鄰日本高檔百貨店古北高島屋商場及古北財(cái)富中心等甲級寫字樓，項(xiàng)目建成后將與地鐵十號線及規(guī)劃中的十五號線伊犁路站地下連通。因此，這一次買地也符合SOHO中國一貫的風(fēng)格——城市中心、靠近地鐵、商業(yè)地塊。

　　這也是SOHO中國自2009年8月進(jìn)入上海以來收購的第12個(gè)項(xiàng)目，也是其在長寧區(qū)的第4個(gè)項(xiàng)目。

　　截至目前，SOHO中國相繼在上海南京西路、外灘、虹橋交通樞紐、徐家匯、浦東等完成布局，總的收購金額為287億元，項(xiàng)目全部建成后的總投資額將近500億元。

　　事實(shí)上，無論是在北京還是上海，距SOHO中國上次的收購行為已經(jīng)整整一年多。這一年里，SOHO中國也發(fā)生了一系列的變化。

　　首先，從區(qū)域來看，雖然SOHO中國一直強(qiáng)調(diào)公司的發(fā)展重心在北京和上海，但就現(xiàn)實(shí)情況而言，SOHO中國持續(xù)在上海投資項(xiàng)目，而北京卻幾無進(jìn)展。

　　其次，SOHO中國的銷售一落千丈。2012年初，SOHO中國宣布年度銷售目標(biāo)為230億，雖然在年中宣布轉(zhuǎn)型持有之時(shí)將目標(biāo)降至120億元，但最終完成的銷售金額僅僅94億元。

　　這種情況或?qū)⒃?013年持續(xù)。據(jù)消息人士透露，SOHO中國在北京的銷售將整體進(jìn)入收尾階段，之后，北京公司的銷售人員將會(huì)轉(zhuǎn)到租務(wù)部，目前，負(fù)責(zé)銷售的副總裁王勝江也已宣布離職。

　　根據(jù)此前的計(jì)劃，到今年6月份，SOHO中國只將在上海保留部分銷售人員，北京的銷售部門正式裁撤。

　　銷售部門的大力裁剪，意味著SOHO中國以往的散售模式將正式畫上句號，從而向轉(zhuǎn)型持有邁進(jìn)。

　　2012年，SOHO中國銷售物業(yè)占比約25%，自持投資物業(yè)占比約75%。按照計(jì)劃，SOHO中國之后將不斷提高自持物業(yè)的比例，直到2015年，持有物業(yè)比例將達(dá)到100%。

　　但2012年SOHO中國投資物業(yè)的租金收入僅1.48億元，在2011年9109萬元的基礎(chǔ)上有所增長。

　　與此同時(shí)，作為公司首個(gè)自持項(xiàng)目——前門大街的經(jīng)營模式，SOHO中國仍在探索中。

　　加上此次買地，SOHO中國在北京和上海的繁華地段持有的商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)超過185萬平米，這部分的物業(yè)經(jīng)營需要大量的資金。

　　雖說截至2012年底，SOHO中國擁有現(xiàn)金約222億元，凈資產(chǎn)負(fù)債率為2.6%，但如何有效利用手中資金盤活旗下物業(yè)，對SOHO中國而言也是一個(gè)考驗(yàn)。