房價調控目標的事實就存在不明確的地方，等于是政府給自己留了一條后路。

　　觀點網(wǎng) 見習編輯 魯鵬 南京3月存量房跌破兩年以來新低，其樓市火爆程度可見一斑。

　　對此，合富輝煌（中國）江蘇公司常務副總經理、合富輝煌（中國）江蘇公司業(yè)務中心總經理表示，該火爆趨勢將會維持一段時間，至少上半年會繼續(xù)保持下去。

　　季曉東分析，造成這種火爆場面，首先是市場供應量規(guī)模不足，造成供不應求；其次是開發(fā)商在這種競爭當中，為把控推盤節(jié)奏也會采取饑餓營銷的手段等；最重要的是“國五條”的出臺，一定程度把二手房需求轉換到一手房市場。

　　據(jù)了解，今年以來南京的平均房價漲幅在10%到15%之間。而此前南京公布房價調控目標--新建商品房住宅的價格低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的實際增幅。

　　季曉東特別指出，不能忽略南京撤縣劃區(qū)的動作，高淳和溧水兩縣現(xiàn)在劃分為區(qū)，而這兩個地區(qū)是不限購的。從這個情況來看，房價調控目標的事實就存在不明確的地方，等于是政府給自己留了一條后路。

　　對于調控，季曉東認為，“房地產還是要靠市場自己去調整”?？啃姓侄蔚母深A去抑制，短期內達到一定的成效。反過來看都是一些治標不治本的舉措。

　　不過他也認為調控給部分老百姓帶來了實惠。

　　“比如開發(fā)商積極行動，采取以價來換量的舉措；又比如開發(fā)商雖有拉升價格的企圖，但是大多數(shù)都一致認為不宜拉得過高，要在老百姓能夠承受的常規(guī)范圍內增長，也就是造成沒有盲目地去漲價。這都是老百姓能看到的實實在在的結果。”

　　以下是采訪實錄：

　　提問：南京樓市的火熱進一步加強，不僅別墅成交量創(chuàng)新高，3月數(shù)據(jù)顯示存量房兩年來首度跌破3.8萬套，您如何看待當前南京樓市的火爆？這是可持續(xù)的增長呢還是短期內的爆發(fā)？形成這種或火爆場面的主要原因是什么？

　　季曉東：目前南京的樓市基本保持著供銷兩旺的勢頭，而且這種熱銷的局面還會持續(xù)保持一段時間，至少上半年會繼續(xù)保持下去。

　　造成這種火爆場面，結合南京本地情況，我認為原因是多樣的。全國一二線城市都是價漲量噴，南京作為二線城市也符合這個特征。

　　談到具體原因，首先還是市場供應量規(guī)模不足，造成供不應求；其次是開發(fā)商在這種競爭當中，為把控推盤節(jié)奏也會采取饑餓營銷的手段等；最重要的是“國五條”的出臺，一定程度把二手房需求轉換到一手房市場。

　　提問：截至到目前，今年南京房價平均漲幅是多少？您覺得要達成南京政府此前公布的房價調控目標是否現(xiàn)實？南京政府是否會就此采取其他的措施？

　　季曉東：由于樓盤之間的差異，平均來看增幅在10%到15%之間。

　　其實南京房價調控的目標還是相對明確的，新建商品房住宅的價格低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的實際增幅，是非常明確的。且新建商品房剔除了安置房的數(shù)據(jù)，房價可能摻水的可能性也變得更小。

　　不過不能忽略南京撤縣劃區(qū)的動作，高淳和溧水兩縣現(xiàn)在劃分為區(qū)，而這兩個地區(qū)是不限購的。從這個情況來看，上述數(shù)據(jù)就有點模糊，等于是政府給自己留了一條后路。

　　如果國家層面有新的政策舉措，或者對地方城市微調的話，南京政府或許也會采取一定的措施。

　　提問：河西板塊無疑是南京最火熱的板塊，也是開發(fā)商一致看好的板塊。您怎么看待眾多開發(fā)商在河西扎堆？河西能提供的發(fā)展?jié)摿κ欠褡銐蜻@么多的開發(fā)商去消耗？

　　季曉東：區(qū)域的發(fā)展和政府的政策導向有必然的聯(lián)系。河西CBD二期現(xiàn)在已經啟動，青奧會也將在2014年召開，再加上江心洲項目的整體開發(fā)啟動，讓河西版塊形成南北呼應的格局。

　　可以這么講，河西板塊的價值騰飛就在眼前。在這樣的大導向下，造成這種多家開發(fā)企業(yè)到河西投資絕對是必然的。

　　另外，河西的地塊本來也是非常稀缺的，根本不愁賣，價格也很堅挺。而是在城市的配套、交通便利性上，也是其他區(qū)塊目前是無法替代的。

　　提問：“國五條”出臺后，南京當?shù)卣蠖鄶?shù)地方政府一般，可以說并未出臺嚴格的落地政策。在這樣的調控環(huán)境下，您認為南京房地產市場的出路應該是怎樣的方向？

　　季曉東：從大方向來看，市場的出路還是由市場自己去主導?？啃姓侄蔚母深A去抑制，短期內達到一定的成效。反過來看都是一些治標不治本的舉措。房地產還是要靠市場自己去調整。

　　提問：那在您看來，當前調控對南京市場的影響是積極的還是消極的，調控的意義在哪里？

　　季曉東：本來大家對調控是抱有緊張心態(tài)的，但在過完春節(jié)后，緊張心態(tài)反而是消失了。

　　調控帶來的是市場積極反應，量更加稀缺，價格沒有控制下來的結果。當前的調控政策對南京本地的市場沒有起到原先預期的作用。

　　當然也不能用積極、消極這樣的詞來概括。對于購房者來說，已經對政策拉低房價的期許不再抱有明顯的信任感。

　　不過一輪又一輪的調控，雖然沒能一直高漲的房價，但部分老百姓在這輪過程當中是得到了實惠。如開發(fā)商積極行動，采取以價來換量的舉措；又比如開發(fā)商雖有拉升價格的企圖，但是大多數(shù)都一致認為不宜拉得過高，要在老百姓能夠承受的常規(guī)范圍內增長，也就是造成沒有盲目地去漲價。這都是老百姓能看到的實實在在的結果。

　　解決這個問題的根本還是增加供應量。從最近的土地市場來看是在放量，開發(fā)商也在積極拿地，從這兩方面走，對中低消費者的剛需而言，還是帶來了一定意義。

　　市場的另一方面，現(xiàn)在從行業(yè)的整體的情況來看，改善性商品房觀望的情緒還是有的。價格不漲的情況下，量上升得很慢。這也是今年下半年大多數(shù)開發(fā)商需要應對的一個問題。

　　提問：在不少開發(fā)商為規(guī)避調控影響而將目光投向商業(yè)地產的大趨勢下，南京本地開發(fā)商的態(tài)度是怎樣的？您怎么看現(xiàn)在的商業(yè)地產？

　　季曉東：我們南京本土的開發(fā)商態(tài)度還是相對謹慎的，大部分的開發(fā)商都有個未公開的共識，傾向于更大比例的自持。

　　商業(yè)地產的發(fā)展方向、盈利方式，都是所有從事這個行業(yè)的開發(fā)商所認可的。但是商業(yè)地產的開發(fā)難度，需要開發(fā)商本身具備經驗和相應的團隊實力，實質性不在開發(fā)而在運營。

　　涉及到不同企業(yè)的開發(fā)能力，整合企業(yè)資源的不同因素，進軍商業(yè)地產的風險和回報是相等的，回報更高但是難度更大。

　　提問：您十多年的房地產從業(yè)經驗，可以說是歷經了江蘇房地產市場發(fā)展的各個歷史階段。在您看來，江蘇樓市區(qū)別于其他區(qū)域最獨特之處是什么？

　　季曉東：江蘇整體房地產發(fā)展可能比其他省從整體上會好一點，但也不代表省內的各個區(qū)域都是同等的。省內區(qū)位性的特點也比較明顯，比如蘇南經濟比較好的地方，明顯比蘇北的房地產發(fā)展好很多。

　　從細節(jié)上來看，不管是歷史上哪個階段，反應的都是同樣一個規(guī)律。

　　經濟相對富裕相對發(fā)達的地方，社會資源包括教育、配套的相對集中，同時老百姓的收入能力比較強，就具備了人口導入和發(fā)展的基礎。江蘇省的樓市發(fā)展也有不平衡性，不過相對于更發(fā)達的一線城市，還儲備了很好的空間和潛力。