新政后，方興首發(fā)業(yè)績(jī)出現(xiàn)按月下降近7成、北京預(yù)售證難拿、梅溪湖土地零成交這一現(xiàn)實(shí)，還是令人為其后市感到擔(dān)憂(yōu)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 李雯露 盡管在新政落地之前，方興地產(chǎn)有關(guān)“針對(duì)改善和自住型需求的高端物業(yè)受‘新國(guó)五條’影響較小”的說(shuō)法頗為合乎邏輯。

　　但是在新政實(shí)施之后，該公司首發(fā)業(yè)績(jī)出現(xiàn)“按月下降近7成、北京預(yù)售證難拿、梅溪湖土地零成交”這一現(xiàn)實(shí)，還是令人為其后市感到擔(dān)憂(yōu)。

　　三月七成降幅

　　上周，方興地產(chǎn)公布其最新銷(xiāo)售情況，今年3月，公司實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售建筑面積共約3.29萬(wàn)平方米；實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)簽約銷(xiāo)售額6.48億，環(huán)比下降67.6%。

　　對(duì)此，有市場(chǎng)分析師表示，3月份錄得簽約銷(xiāo)售額按月下降，主要是由于當(dāng)月方興地產(chǎn)在售項(xiàng)目數(shù)量不多，可售貨源有限，不過(guò)由于單月業(yè)績(jī)并不具備普遍性意義，所以尚難就此判斷其銷(xiāo)售的好與壞。

　　“如果從第一季度來(lái)看，方興地產(chǎn)已完成近40億的簽約銷(xiāo)售額，已經(jīng)達(dá)到全年130億銷(xiāo)售目標(biāo)的31%，而行業(yè)的平均水平是26%，所以方興在這方面表現(xiàn)尚可。”

　　數(shù)據(jù)披露，今年1-3月份，方興地產(chǎn)累計(jì)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)簽約銷(xiāo)售額39.40億，累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售建筑面積約11.62萬(wàn)平方米。

　　但另一市場(chǎng)研究人士就表示，從單月來(lái)看，方興的地產(chǎn)項(xiàng)目不是特別多，而且有些項(xiàng)目單筆的銷(xiāo)售會(huì)比較大，所以月與月之間其銷(xiāo)售業(yè)績(jī)會(huì)有波動(dòng)性。

　　“該公司的產(chǎn)品相對(duì)比較高端，在過(guò)去政策持續(xù)趨緊的一年多時(shí)間里，方興地產(chǎn)北京、上海的高端項(xiàng)目銷(xiāo)售尚好，反映了其項(xiàng)目具有一定的需求量，特別是改善型需求。”但他認(rèn)為，隨著現(xiàn)在“新國(guó)五條”細(xì)則的落地，各個(gè)地方政府對(duì)高售價(jià)項(xiàng)目預(yù)售等多多少少方面都會(huì)有一些考慮，其后續(xù)影響尚難估計(jì)。

　　因此，他認(rèn)為，方興地產(chǎn)短期的業(yè)績(jī)波動(dòng)現(xiàn)在并不能說(shuō)明太大的問(wèn)題，但倘若這一趨勢(shì)一直持續(xù)的話(huà)，就會(huì)令人擔(dān)憂(yōu)。

　　北京預(yù)售證難拿

　　值得注意的是，上述兩位分析人士都認(rèn)為，方興地產(chǎn)3月業(yè)績(jī)下滑的主要原因是由于當(dāng)月該公司可售貨源不多。

　　事實(shí)上，3月份，方興僅在北京就有多個(gè)樓盤(pán)曾有開(kāi)盤(pán)推新的計(jì)劃，但均出現(xiàn)延期開(kāi)盤(pán)的情況。

　　根據(jù)此前的樓盤(pán)廣告，亞奧·金茂悅二期原計(jì)劃在3月底面市，推出5號(hào)樓和8號(hào)樓，而后延期至5月份開(kāi)盤(pán)；金茂府·悅公館項(xiàng)目18號(hào)樓原計(jì)劃于3月24日推出，共計(jì)154套房源，目前仍未有開(kāi)盤(pán)動(dòng)作。

　　有知情人士援引市場(chǎng)消息表示，目前北京對(duì)于高端項(xiàng)目預(yù)售證的發(fā)放把控的非常嚴(yán)，特別是對(duì)于均價(jià)在6萬(wàn)元/平方米以上的高端項(xiàng)目，北京市住建委已開(kāi)始分批約談。據(jù)項(xiàng)目銷(xiāo)售人員透露，目前金茂府·悅公館在售房源售價(jià)已達(dá)8萬(wàn)/平方米。

　　另有市場(chǎng)消息稱(chēng)，3月份，亞奧·金茂悅新一期取證房源因要求漲價(jià)而被住建委駁回，因此。自3月下旬起，北京已暫停20多個(gè)熱銷(xiāo)項(xiàng)目的網(wǎng)簽，這些被停止網(wǎng)簽的項(xiàng)目成交均價(jià)普遍在2萬(wàn)元/平米。

　　截至發(fā)稿日，在北京住建委網(wǎng)站上仍未能查到方興地產(chǎn)上述兩項(xiàng)目新一期房源的預(yù)售證。

　　“其實(shí)，北京國(guó)五條細(xì)則中就已明確提出，今年要確保新建商品房的價(jià)格與2012年保持穩(wěn)定。而一季度已經(jīng)出現(xiàn)較高漲幅，如果二季度遏制不住這一勢(shì)頭，全年的調(diào)控目標(biāo)就會(huì)很難達(dá)到。”北京一家主要中介代理公司副總裁如此表示，他認(rèn)為盡管約談以及限制發(fā)放預(yù)售證等手段在去年也有使用，但北京今年會(huì)更為嚴(yán)格。

　　“去年方興的幾個(gè)樓盤(pán)（價(jià)格）漲的比較快，所以今年（對(duì)這些項(xiàng)目的監(jiān)管）肯定會(huì)有所加強(qiáng)。”

　　現(xiàn)在來(lái)看，方興地產(chǎn)北京項(xiàng)目今年能否順利取得預(yù)售證，無(wú)疑將關(guān)乎其全年業(yè)績(jī)。

　　據(jù)介紹，今年方興地產(chǎn)在北京共有4個(gè)項(xiàng)目將陸續(xù)推新，除了上述兩項(xiàng)目之外，該公司還計(jì)劃在4月推出望京金茂府二期，共計(jì)96套房源。據(jù)望京金茂府銷(xiāo)售人員介紹，其項(xiàng)目二期已于近日開(kāi)盤(pán)，并已售完。

　　下半年，亞奧金茂悅?cè)?、望京金茂府三期以及廣渠金茂府樓王產(chǎn)品將相繼面世；而位于亦莊的新項(xiàng)目也將在年內(nèi)入市。

　　長(zhǎng)沙“勾地”零成交

　　方興除了北京高端項(xiàng)目銷(xiāo)售，長(zhǎng)沙梅溪湖土地項(xiàng)目無(wú)疑是其業(yè)績(jī)又一關(guān)鍵增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　前不久，摩根大通在研究報(bào)告中就表示，過(guò)往方興地產(chǎn)欠缺足以反映其執(zhí)行力的記錄，目前僅長(zhǎng)沙及北京項(xiàng)目能展現(xiàn)快速資產(chǎn)周轉(zhuǎn)策略。

　　然而據(jù)了解，3月份長(zhǎng)沙梅溪湖區(qū)域并無(wú)新成交土地，僅有2、3宗成交意向。

　　查詢(xún)公開(kāi)資料可得，今年1至3月，該片區(qū)累計(jì)錄得出讓土地計(jì)容建筑面積約95.84萬(wàn)平方米，累計(jì)成交金額共計(jì)26.09億人民幣。

　　而春節(jié)后，僅有的一單地塊編號(hào)為[2013]網(wǎng)掛005號(hào)的岳麓區(qū)梅溪湖G-11地塊為方興出讓?zhuān)贿^(guò)僅是由方興地產(chǎn)自身旗下的長(zhǎng)沙金茂梅溪湖國(guó)際廣場(chǎng)置業(yè)有限公司以底價(jià)10.08億元摘得的?？傉嫉丶s5.33萬(wàn)平方米。

　　據(jù)長(zhǎng)沙業(yè)內(nèi)人士介紹，目前梅溪湖項(xiàng)目的土地成交大多是以“勾地”的模式進(jìn)行，之前已經(jīng)達(dá)成共識(shí)，簽訂協(xié)議，然后再掛牌成交。

　　“實(shí)際上，已經(jīng)達(dá)成了意向的企業(yè)才會(huì)在掛牌過(guò)程中做出摘牌的動(dòng)作。相對(duì)來(lái)說(shuō)，掛牌成交與‘勾地’成交之間有一定的滯后性。”該業(yè)內(nèi)人士補(bǔ)充解釋稱(chēng)，有意向進(jìn)入梅溪湖片區(qū)的企業(yè)可以與土地一級(jí)運(yùn)營(yíng)商去談，在股款方式、價(jià)格等方面達(dá)成共識(shí)之后，再行掛牌成交。

　　“通過(guò)這種‘勾地’的方式，目前在濱江新城、梅溪湖等板塊都有大量的這種公開(kāi)的土地供應(yīng)。這些都可以直接與土地一級(jí)運(yùn)營(yíng)商取得聯(lián)系，談好付款方式、價(jià)格再行掛牌。”