“此次引入歌斐成立基金投入項(xiàng)目，不如說是新城的一次借貸”。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)  見習(xí)編輯 魯鵬  在融資渠道不算豐富的房地產(chǎn)行業(yè)，同基金合作似乎成為更多房企的選擇。

　　4月12日，江蘇新城發(fā)布公告，其子公司上海新城萬嘉房地產(chǎn)有限公司（上海萬嘉）擬與蕪湖歌斐資產(chǎn)管理有限公司（歌斐）合作，由歌斐安排蕪湖歌斐嘉湖投資中心（以下稱“基金”，系歌斐作為普通合伙人發(fā)起設(shè)立并管理的私募房地產(chǎn)基金）共同向上海萬嘉項(xiàng)目公司投資。

　　公告顯示，該投資基金對(duì)項(xiàng)目公司投資額預(yù)計(jì)為5億元?；鸬馁Y金投入分兩部分：一部分以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式(基金對(duì)項(xiàng)目公司持股5%，對(duì)應(yīng)注冊(cè)資金本金3100萬元)；一部分以股東委托貸款形式。

　　值得注意的是，公告中明確基金的用途為：項(xiàng)目公司支付與項(xiàng)目地塊有關(guān)的競(jìng)拍保證金、土地出讓金；歸還上海萬嘉在2013年5月10日前為項(xiàng)目公司項(xiàng)目地塊墊付的競(jìng)拍保證金、土地出讓金；及經(jīng)基金書面同意的其他用途。

　　其中基金用途為歸還上海萬嘉土地墊付款一條，宋會(huì)雍分析是新城通過引入歌斐基金，來緩解資金方面的壓力。“此次引入歌斐成立基金投入項(xiàng)目，不如說是新城的一次借貸”。

　　資金壓力

　　資料顯示，上述項(xiàng)目公司開發(fā)項(xiàng)目位于上海市嘉定區(qū)嘉定新城A06-1和A06-2地塊。該兩幅地塊為上海新城萬嘉房地產(chǎn)有限公司于2012年12月7日以總價(jià)12.47億元競(jìng)得，樓板價(jià)分別為平方米7802元和7604元，溢價(jià)率均超過50%。

　　同時(shí)該次拿地也是自2010年10月22日，新城萬嘉競(jìng)得嘉定區(qū)洪德路以南、云谷路以西取得的地塊（A09-01、A09-02）后，兩年來首次在嘉定購地。彼時(shí)新城萬嘉競(jìng)得地塊樓板價(jià)為9100元/平方米。

　　據(jù)上海中原宋會(huì)雍介紹，新城萬嘉是在土地價(jià)格處于高點(diǎn)時(shí)，以較高的價(jià)格競(jìng)得A09-01、A09-02地塊的。到后期又碰上調(diào)控低谷，加上建造營銷成本，該項(xiàng)目并沒能給新城帶來盈利。洪德路項(xiàng)目沒能帶來良好的盈利，也導(dǎo)致新城萬嘉存在投入資金運(yùn)轉(zhuǎn)項(xiàng)目后出現(xiàn)資金問題。

　　新城控股2012年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2012年末新城控股的債務(wù)以短期債務(wù)為主，有53.2%的短期債務(wù)，兩年以上的債務(wù)占18.8%。

　　其中，計(jì)入非流動(dòng)負(fù)債的借款，6個(gè)月或以內(nèi)的為17.86億元，6到12個(gè)月的為12.09億元，1到5年的為15.15億元。計(jì)入流動(dòng)負(fù)債的借款，于2012年12月31日，6個(gè)月或以內(nèi)的為50.4億元，6至12個(gè)月的為9000萬元。

　　截至2012年末江蘇新城的資產(chǎn)負(fù)債率為81.64%，較上一年降低了大約4個(gè)百分點(diǎn)。

　　而據(jù)江蘇新城最新披露的數(shù)據(jù)，2013年公司計(jì)劃新開工項(xiàng)目19個(gè)，新開工建筑面積278.04萬平方米，計(jì)劃竣工項(xiàng)目24個(gè)，建筑面積約220.96萬平方米。公司需要維持當(dāng)前業(yè)務(wù)并完成在建投資項(xiàng)目及2013年新開工項(xiàng)目所需資金約125億元。

　　引入歌斐

　　事實(shí)上，在同房企和合作上，歌斐可算得上是輕車熟路。

　　資料顯示，蕪湖歌斐資產(chǎn)管理有限公司成立于2010年3月，是諾亞財(cái)富全資子公司。截止2012年年底，該公司管理資產(chǎn)規(guī)模逾95億元。

　　3月5日，陽光城集團(tuán)股份有限公司發(fā)布公告稱，公司及其全資子公司福建陽光城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬與蕪湖歌斐資產(chǎn)管理有限公司簽訂《合作投資協(xié)議》。

　　1月31日，中弘股份于公告中表示，公司為了加快推進(jìn)北京市平谷區(qū)夏各莊新城項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，公司及全資子公司北京中弘投資有限公司擬與蕪湖歌斐弘軒投資中心(有限合伙)簽署《投資協(xié)議》，擬以股權(quán)加債權(quán)的方式，通過新設(shè)立子公司，對(duì)夏各莊新城項(xiàng)目進(jìn)行投資開發(fā)。

　　而此次江蘇新城引入歌斐基金5億元，也符合公司之前的計(jì)劃。

　　在2012年業(yè)績(jī)會(huì)上，新城控股財(cái)務(wù)總監(jiān)陸忠明回應(yīng)公司短期債較高的問題時(shí)曾表示，公司過往的負(fù)債結(jié)構(gòu)里面有40%是信托，信托的平均成本在13%以上，這對(duì)公司整體的業(yè)績(jī)影響還是比較大的。這一塊的利息通過資本化之后會(huì)影響到2011年和2012年的交付遲慢。

　　關(guān)于短期負(fù)債和長期負(fù)債的關(guān)系，陸忠明補(bǔ)充，目前公司采用的主要融資方式還是項(xiàng)目貸款。這次引入歌斐的基金，除基金對(duì)項(xiàng)目公司持股5%的部分是以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式投資外，余下部分將以股東委托貸款的方式進(jìn)行投資。

　　另外，此前1月24日新城控股及子公司擔(dān)保人就發(fā)行本金總額為2億美元的優(yōu)先票據(jù)與初始買方簽訂購買協(xié)議，票據(jù)將于2018年1月31日到期。

　　陸忠明表示，該項(xiàng)發(fā)債對(duì)公司整個(gè)債務(wù)的期限結(jié)構(gòu)有明顯的促進(jìn)作用，明顯的改善了公司的債務(wù)結(jié)構(gòu)。