清水灣已經(jīng)成為過去式，尋找替代清水灣為公司貢獻(xiàn)較高毛利率的項(xiàng)目，成為當(dāng)務(wù)之急。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 楊曉敏 一直在佛山都表現(xiàn)活躍的雅居樂，近期因?yàn)榉鹕降赝蹴?xiàng)目--雅居樂·曼克頓山的即將入市而更加引人注目。

　　據(jù)悉，雅居樂·曼克頓山已在近日開放銷售中心，首期單位包括90-200平方米的戶型，涵括多種業(yè)態(tài)。之前有消息稱，預(yù)計(jì)4月初會開放90平米樣板房，截至目前，該項(xiàng)目依然沒有進(jìn)一步動作。

　　地王項(xiàng)目將入市

　　3月30日，雅居樂·曼克頓山正式對外開放銷售中心接受購房者咨詢，但因尚未啟動誠意登記，相關(guān)折扣優(yōu)惠、價格暫時不得而知。

　　該項(xiàng)目位于佛山禪城魁奇路與文華路交界處，是雅居樂2010年在經(jīng)歷5個小時的競拍后，以5.25億元的總價競得，樓面價逾7000元/平米，成為佛山當(dāng)時地王。事實(shí)上，這也是亞藝板塊最后一塊價值比較高的地塊。

　　但是，該地王項(xiàng)目進(jìn)行的并不順利。2011年，佛山開始史上最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策，雅居樂地王項(xiàng)目也因此受到一定影響，在之后的一年半時間內(nèi)都擱置不動。直到2012年6月才開始打地基，并不斷加快工程進(jìn)度。目前，雅居樂·曼克頓山5座樓宇都已封頂，預(yù)計(jì)將于2014年年底毛坯交房。

　　然而，對于該項(xiàng)目定價情況頗受坊間關(guān)注。雅居樂·曼克頓山的樓面地價為7121元/平米，按照地價占樓價40%的常理來推算，曼克頓山的入市單價或?yàn)?7000元/平米。

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，雅居樂·曼克頓山的保底價也要13000元/平米。但因曼克頓山與佛山雅居樂相鄰，有利于降低與分?jǐn)傞_發(fā)成本。

　　據(jù)銷售人員透露，預(yù)計(jì)雅居樂·曼克頓山首批小戶型售價在14000元/平米以上。

　　這個價格與周邊項(xiàng)目相比并不算高。目前該板塊的碧桂園城市花園洋房起價1.15萬元/平米，保利天璽洋房均價1.2萬元/平米，金地九瓏璧在售毛坯二手房均價在11000元/平米，龍光天湖酈都二手售價多在15000元/平米左右。

　　佛山世聯(lián)地產(chǎn)分析員表示，曼克頓山項(xiàng)目中90平米戶型占80%，面積不大而且定價不高，預(yù)計(jì)未來會是一個熱銷樓盤。

　　受制毛利率下滑

　　雅居樂·曼克頓山定位為繼佛山雅居樂花園之后，在佛山禪城區(qū)的又一豪宅項(xiàng)目，銷售人員對觀點(diǎn)新媒體表示，曼克頓山的客戶群大部分是來自佛山雅居樂的老客戶。

　　事實(shí)上，有分析師對于雅居樂項(xiàng)目做這種高端定位表示懷疑，其稱將項(xiàng)目定位高端，就意味著項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群要收窄，甚至?xí)絹碓叫?。但雅居樂此前并沒有多少真正的高端項(xiàng)目，如何有能滿足銷售的準(zhǔn)備客戶群呢？

　　更重要的是，如果曼克頓山以14000每平米的價格入市，該地王項(xiàng)目的利潤空間將會壓低不少。

　　對于利潤率逐年下降的雅居樂來說，這并不是什么好消息。從去年毛利率來看，由2011年的53.8%跌至41.4%，原因正是利潤較高的海南項(xiàng)目貢獻(xiàn)減少。

　　業(yè)內(nèi)大多數(shù)人也表示，雅居樂近兩年銷售業(yè)績表現(xiàn)與清水灣項(xiàng)目的銷售緩慢有直接的關(guān)系。

　　顯然，清水灣已經(jīng)成為過去式，尋找替代清水灣為公司貢獻(xiàn)較高毛利率的項(xiàng)目，成為當(dāng)務(wù)之急。

　　因此，雅居樂在高端策略中研發(fā)出“A+”項(xiàng)目來接替清水灣為公司提供更高的毛利率。事實(shí)上，雅居樂來尋找高利潤率的并不只是A+產(chǎn)品線中的三個項(xiàng)目，包括曼克頓山在內(nèi)的不少高端項(xiàng)目，也被寄以厚望。

　　然而從佛山項(xiàng)目來看，這顯然有兩難之處。如果以1.4萬元/平米的均價入市，利潤空間有限；而如果以更高的價格進(jìn)行銷售，那么在調(diào)控的情況下，能吸引到多少真正的購房者又將成疑問。

　　不過，對于已經(jīng)被多家券商指稱“銷售疲軟”的雅居樂來說，這或許并不是太難的事情。畢竟，對于一個房地產(chǎn)企業(yè)保持良好的銷售速度是至關(guān)重要的。因此，雅居樂會做出怎么樣的選擇也似乎可以預(yù)計(jì)。

　　當(dāng)然，同時要做好準(zhǔn)備的是，雅居樂提升毛利率的想法也不能太快達(dá)到。