城市觀點(diǎn)論壇在云貴高原上架起討論的平臺(tái)，共同探討貴陽的發(fā)展之道，分析二三線城市在新一輪城鎮(zhèn)化建設(shè)中的機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)。

　　貴陽，云貴高原上的風(fēng)向標(biāo)，雖身處內(nèi)陸卻從沒被忘記。從旅游地產(chǎn)到超級(jí)大盤，探索貴陽的城市建設(shè)與發(fā)展之路從未停止。

　　一紙公文《全國促進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展規(guī)劃(2011-2020年)》激起千層浪，貴陽究竟是房產(chǎn)行業(yè)的下一片藍(lán)海，還是下一座鄂爾多斯？旅游地產(chǎn)的前景又有多明朗？超級(jí)大盤在2013的市場(chǎng)是否繼續(xù)火熱？

　　為此，城市觀點(diǎn)論壇將在云貴高原上架起討論的平臺(tái)，力邀秦虹（住建部政策研究中心主任）、舒筱波（貴陽市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長兼秘書長）、譚遠(yuǎn)國（威海市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管委會(huì)副主任）、黎振偉（世聯(lián)地產(chǎn)首席技術(shù)官）、趙云偉（洲聯(lián)集團(tuán)(WWW5A)五合國際CEO）、高志（加拿大寶佳國際建筑師有限公司駐華首席代表）、胡港文（世邦魏理仕華西區(qū)董事總經(jīng)理）、合富輝煌（中國）貴州公司總經(jīng)理李瑋與貴陽地產(chǎn)精英們暢所欲言，共同探討貴陽的發(fā)展之道，分析二三線城市在新一輪城鎮(zhèn)化建設(shè)中的機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)。

　　4月11日上午，由觀點(diǎn)新媒體、貴州都市報(bào)、貴陽市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)辦的2013城市觀點(diǎn)論壇貴陽行開幕。觀點(diǎn)網(wǎng)作為論壇官方網(wǎng)站，將對(duì)會(huì)議進(jìn)行全程網(wǎng)絡(luò)圖文直播，敬請(qǐng)關(guān)注！

　　進(jìn)入專題：2013城市觀點(diǎn)論壇貴陽行

　　直播實(shí)錄：2013城市觀點(diǎn)論壇貴陽行（一）

　　主持人：謝謝黎先生。

　　親愛的各位來賓，我們今天論壇的演講環(huán)節(jié)到這里就告一段落了。接下來，我們將進(jìn)入城市觀點(diǎn)論壇中國行貴陽圓桌。

　　新城鎮(zhèn)化大幕已啟動(dòng)，西南中心貴陽雄心百倍，大盤造城與旅游興市戰(zhàn)略齊頭并進(jìn)，如何在新時(shí)期下辯明形勢(shì)，更進(jìn)一步？因此，本次貴陽圓桌的主題是：西部雄心 貴陽房地產(chǎn)時(shí)與機(jī)

　　我們首先請(qǐng)出圓桌討論的主持嘉賓：

　　世聯(lián)地產(chǎn)首席技術(shù)官黎振偉(先生)

　　下面，有請(qǐng)參加本次討論的嘉賓上臺(tái)，他們是：

　　住建部政策研究中心主任秦虹(女士)

　　貴陽俊發(fā)房地產(chǎn)有限責(zé)任公司總經(jīng)理張播(先生)

　　貴陽中鐵置業(yè)有限公司副總經(jīng)理王成平(先生)

　　貴州宏德置業(yè)有限公司副總裁賈響(先生)

　　貴陽思源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理彭方(先生)

　　洲聯(lián)集團(tuán)(WWW5A)五合國際CEO趙云偉(先生)

　　世邦魏理仕華西區(qū)董事總經(jīng)理胡港文(先生)

　　貴州合富輝煌房地產(chǎn)顧問有限公司項(xiàng)目總監(jiān)魏萊(先生)

　　黎振偉：在貴陽，確實(shí)機(jī)遇跟挑戰(zhàn)是并存的，我們的嘉賓可以從這方面來探討。首先，第一位是秦主任。我發(fā)現(xiàn)秦主任每次都談到發(fā)展方式的轉(zhuǎn)型，我記得在2001年在長沙論壇上已經(jīng)談到，您說我們通過房地產(chǎn)過去十年，其實(shí)是2010年的開發(fā)量是2001年的十倍。2010年的投資額是2001年的九倍。您特別談到了我們不能再這樣靠量靠擴(kuò)張。那回到今天在西部貴陽的城市，我們?cè)诿媾R著下一輪城鎮(zhèn)化發(fā)展的時(shí)候，您如何延續(xù)您的觀點(diǎn)，給西部的貴陽這個(gè)城市如何轉(zhuǎn)型，客觀把握這個(gè)時(shí)機(jī)來發(fā)展。

　　秦虹：過去十年市場(chǎng)擴(kuò)張十倍，確實(shí)是有些不具備的外部環(huán)境，這是不可比的。我覺得未來發(fā)展，我始終認(rèn)為這個(gè)行業(yè)，遠(yuǎn)的不說，2020年之前肯定還是有很多很多機(jī)會(huì)的，空間很大，但關(guān)鍵是我們?cè)趺窗l(fā)展。

　　第一，從簡(jiǎn)單的過去數(shù)量上的增長要轉(zhuǎn)向質(zhì)量。要提高服務(wù)的質(zhì)量、配套的質(zhì)量，一系列綜合的項(xiàng)目質(zhì)量，我覺得這很重要。

 

　　第二，剛才黎總說我們企業(yè)遇到一些挑戰(zhàn)，的確是這樣?，F(xiàn)在的發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，政府也很強(qiáng)勢(shì)，下一步企業(yè)的發(fā)展的確要面臨著如何和政府能夠共同遵守市場(chǎng)的規(guī)律，這也是挺大的挑戰(zhàn)。開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中始終受到政府控制，你可能想遵守市場(chǎng)規(guī)律，但是政府如果不遵守市場(chǎng)規(guī)律的話，就沒有辦法，必須要服從政府。商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)過剩的問題，還有住宅供應(yīng)過多的問題，其實(shí)有很多地方是因?yàn)檎囊?guī)劃，政府的詳細(xì)規(guī)劃條件要求所決定的，這個(gè)問題我覺得對(duì)企業(yè)挑戰(zhàn)挺大的。

　　2未來我們要關(guān)注資金的挑戰(zhàn)，特別是對(duì)民營中小企業(yè)來講，現(xiàn)在的金融政策對(duì)你們是不利的，現(xiàn)在的金融政策利率不是市場(chǎng)化的，是搞市場(chǎng)管理。有限的錢貸給誰呢？傾向于貸給國有大企業(yè)，因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)最低，這樣對(duì)民營的中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，路越來越難。所以，我覺得確實(shí)是要多考慮一點(diǎn)，直接融資的替代辦法，解決今后發(fā)展的可持續(xù)性的問題。

　　我覺得這兩個(gè)挑戰(zhàn)最大。謝謝！

　　黎振偉：我們必須跟政府捆綁在一起，這確實(shí)是一個(gè)很大的挑戰(zhàn)。第二個(gè)嘉賓，來自貴陽俊發(fā)房地產(chǎn)公司的張總，從昆明到貴陽，張總，這兩個(gè)城市的發(fā)展不一樣，應(yīng)該說昆明發(fā)展更快一點(diǎn)，貴陽的后發(fā)優(yōu)勢(shì)。你們企業(yè)到貴陽來，怎么看貴陽的機(jī)會(huì)跟挑戰(zhàn)？或者是貴陽你已經(jīng)不怕，這個(gè)市場(chǎng)沒關(guān)系，或者我們企業(yè)有更好的對(duì)策？

　　張播：到貴陽來首先看中的是機(jī)會(huì)。站在昆明的角度來看貴陽是一個(gè)機(jī)會(huì)。第一是從房地產(chǎn)價(jià)格來講。其實(shí)昆明的房地產(chǎn)均價(jià)已經(jīng)是在整個(gè)西部地區(qū)是最高的，它整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)均價(jià)要略微高于成都，明顯高于貴陽。昆明的均價(jià)在八千多一點(diǎn)，基本上是貴陽的兩倍。從價(jià)格來講，我們認(rèn)為同屬西南地區(qū)，同樣在云貴高原，山水相依，我們認(rèn)為貴陽是很有市場(chǎng)的。對(duì)開發(fā)商來講，獲得有一定量的大盤情況下，可以享受城市的發(fā)展，土地價(jià)格帶動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上升所帶來的紅利，雖然貴陽這一年的房地產(chǎn)價(jià)格在下降，但是我們依然看好這樣的機(jī)會(huì)。

　　從量上來講，這個(gè)事情要發(fā)生扭轉(zhuǎn)，昆明的成交量要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于貴陽。應(yīng)該說在西部的城市里面，我掌握的數(shù)據(jù)也僅有重慶的成交量在2012年高于貴陽，貴陽整個(gè)市場(chǎng)的成交量有一個(gè)非常大的上升空間，基本上從2010到2012年有50%的增幅，我覺得開發(fā)商是有機(jī)會(huì)在這個(gè)廣大的市場(chǎng)來分一杯羹的。

　　但是，我們也有一個(gè)觀點(diǎn)，我們認(rèn)為所有的優(yōu)勢(shì)就直接是一個(gè)大的挑戰(zhàn)和風(fēng)險(xiǎn)。價(jià)格是機(jī)會(huì)，但是價(jià)格也是風(fēng)險(xiǎn)，各項(xiàng)成本都在增加，土地拆遷的成本，基礎(chǔ)設(shè)施的成本，這些都是不可降低的，也沒有降低的趨勢(shì)。第二，我們?cè)黾恿?0%的成交量，這樣的成交量意味著可能對(duì)未來成交量的透支，在未來會(huì)不會(huì)出現(xiàn)下滑的趨勢(shì)，這也是我們擔(dān)心的。

　　黎振偉：您對(duì)這個(gè)價(jià)格挑戰(zhàn)，你們將有什么對(duì)策？在成本不斷增加，樓價(jià)看來還會(huì)上升。

　　張播：企業(yè)力量。

　　黎振偉：第三個(gè)嘉賓是來自貴陽中鐵置業(yè)有限公司總經(jīng)理王總，你們的盤不在市區(qū)，距離比較遠(yuǎn)。你們企業(yè)怎么來看貴陽的機(jī)會(huì)跟挑戰(zhàn)？你們是央企，怎么來長遠(yuǎn)看市場(chǎng)？這很重要，因?yàn)槟銈兏ü麍@不一樣，你們?cè)趺纯催@個(gè)問題？

　　王成平：大家好，我們是中國中鐵置業(yè)集團(tuán)旗下專門從事房地產(chǎn)開發(fā)的二級(jí)集團(tuán)。我們?cè)谡麄€(gè)中國中鐵應(yīng)該說對(duì)貴州的發(fā)展還是充滿信心的。中國中鐵在整個(gè)貴州，包括基礎(chǔ)建設(shè)、房地產(chǎn)，整個(gè)投資是超過千億的投資的，整個(gè)中國中鐵對(duì)貴州的后發(fā)趕超的趨勢(shì)，包括國務(wù)院2012年國發(fā)2號(hào)文件完全是支持的，完全是看中后發(fā)的后勁。

　　第二，從房地產(chǎn)板塊來講我們是這樣認(rèn)識(shí)的，貴陽是后發(fā)，我們認(rèn)為這是發(fā)展的機(jī)會(huì)。我們講城市的價(jià)值，最近幾年會(huì)有極大的提升。表現(xiàn)在，剛才幾位都說到的高鐵的開通，會(huì)極大的改善貴陽交通樞紐城市中心的位置，這些方面會(huì)帶來整個(gè)城市價(jià)值大幅度提升。我們有個(gè)觀點(diǎn)叫“城市的物業(yè)=城市價(jià)值÷城市面積”。整個(gè)貴陽的房價(jià)還是處在一個(gè)基礎(chǔ)，就像前面兩位說到的，我們的房價(jià)的上漲空間還是非常大，城市價(jià)值的提升，應(yīng)該說物業(yè)價(jià)值也會(huì)提升，價(jià)格往上行的趨勢(shì)是存在的，這種機(jī)會(huì)是存在的。

　　同時(shí)來講，壓力也是存在的，尤其是最近表現(xiàn)在集中量、供應(yīng)量蠻大。這一點(diǎn)，我覺得可能要化解這個(gè)矛盾，還是要在政府層面來做。就是說，整個(gè)城市價(jià)值提升，它的基礎(chǔ)設(shè)施，它的交通的改善，但是產(chǎn)業(yè)資源并沒有得到有效的配置。比如高速公路、高速鐵路開通以后，原來在沿海廣州、華南、華東地區(qū)的產(chǎn)業(yè)，有沒有有效地轉(zhuǎn)移進(jìn)來。我之前也在成都工作過，成都這個(gè)城市的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，重慶的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，我個(gè)人認(rèn)為是做得比較好的，如果貴州在這個(gè)方面，能夠把產(chǎn)業(yè)資源有效引入，真正的增加一些就業(yè)，收入提升，我想貴陽的房地產(chǎn)應(yīng)該會(huì)隨著后發(fā)趕超的發(fā)展，還有很大的發(fā)展空間和機(jī)會(huì)。

　　這是我們的觀點(diǎn)。

　　黎振偉：王總，你們的項(xiàng)目發(fā)展周期大概多長？

　　王成平：中國中鐵在貴州板塊的房地產(chǎn)，大的項(xiàng)目是中鐵生態(tài)城，在龍里。現(xiàn)在中鐵還有逸都國際，中鐵12刊、中鐵逸都湖、中鐵興隆城市花園、中鐵朱家灣。中鐵生態(tài)城有三萬畝，量比較大，但我想講，它是一個(gè)規(guī)劃的概念，它從國家的用地來講，至少開發(fā)周期要達(dá)到20年，不是說一年兩年就供應(yīng)出來的，它也要看市場(chǎng)的情況來確定推出的具體量，還要受國家用地政策、用地指標(biāo)的一系列限制。

　　黎振偉：我們房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)在這里，一說大盤就是幾萬畝，我們?cè)趺唇邮芩?，說法很重要，避免引起誤導(dǎo)。

　　下一位嘉賓和貴州宏德置業(yè)有限公司副總裁賈響先生。第一，您作為從廣州大盤走下來的營銷總監(jiān)，您怎么看今天的貴陽大盤？第二，你們企業(yè)為什么不選擇這么熱的住宅而去做旅游地產(chǎn)？我覺得這個(gè)項(xiàng)目是貴陽市非常重要的，我認(rèn)為貴陽最要做的就是住宅，另外就是旅游。你們企業(yè)的選擇是怎么考慮的？

　　賈響：非常感謝黎總給了我兩個(gè)方向的問題。我來貴陽的時(shí)間不長，今年才來的，也參與了板塊波瀾壯闊的產(chǎn)生過程。我代表我個(gè)人說一下對(duì)貴陽房地產(chǎn)的看法，我覺得貴陽人很幸福，價(jià)格現(xiàn)在很多盤都在三千多點(diǎn)，這是貴陽人最幸福的一點(diǎn)。第二，貴陽人其實(shí)也老不幸福。我見到這里的限行和限牌比哪里都嚴(yán)格，因?yàn)槌鞘猩降乇容^多，有很多條道路不能跑，貴陽人在這一方面又不太幸福，因?yàn)橘F陽人的城區(qū)太小了。貴陽以后能夠要做好土地，我想這取決于它的交通。所以，在這里要呼吁一句，那些還堅(jiān)守在老城區(qū)的貴陽人，走出來吧，給你自由，不要再住在老城區(qū)了。

 

　　還有一點(diǎn)，貴陽現(xiàn)在是大盤圍城的時(shí)候，各種開發(fā)商都來了。剛才王總說他們的這個(gè)項(xiàng)目三萬畝要做20年，我覺得算下來挺不經(jīng)濟(jì)，但是對(duì)國計(jì)民生是有好處的。我想大盤開發(fā)短期內(nèi)消耗掉了貴陽多年積累的財(cái)富。政府著手做的事情不僅僅在房地產(chǎn)，而是要配套支撐產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因?yàn)闆]有支撐就沒有可持續(xù)的發(fā)展。

　　樂灣國際這個(gè)項(xiàng)目是第一居所，這個(gè)項(xiàng)目相當(dāng)于廣州白云區(qū)的概念。之所以我們企業(yè)選擇做這樣的項(xiàng)目，實(shí)際上也有很多的考慮，一是貴陽的自然環(huán)境非常好，這里的山水條件各方面都非常好。而貴陽人本身居住在老城區(qū)的擁擠，必須往外擴(kuò)展才能得到有效的舒緩，而貴陽現(xiàn)在也在著重建設(shè)環(huán)路，建成以后會(huì)讓貴陽格局發(fā)生一些變化，今天還堅(jiān)守在老城區(qū)的人以后會(huì)慢慢搬出來。林樹森當(dāng)然做領(lǐng)導(dǎo)以后，第一年報(bào)告，他說很高興，廣州老城區(qū)很多居民都出來了，我想未來貴陽也會(huì)出現(xiàn)類似的城市中心轉(zhuǎn)移的問題。

　　最后，整個(gè)貴陽的發(fā)展到現(xiàn)在為止成為全國矚目的，作為我們同行來說，我們應(yīng)該為這個(gè)行業(yè)多說一些實(shí)話，多干一些實(shí)事，而不是一味鼓吹一些泡沫。

　　羅馬不是一天建成的，我們要慢一點(diǎn)，讓貴陽的樓市走得更穩(wěn)妥。謝謝！

　　黎振偉：我相信中鐵的王總，一個(gè)這么大的盤能夠做20年嗎，但是是必須做的，這是態(tài)度。賈總，您的企業(yè)出來的話，也會(huì)面臨價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，這幾年過度消耗，你的客戶定位將怎么去延續(xù)定位準(zhǔn)確？有沒有不同的開發(fā)方式？

　　賈響：我覺得現(xiàn)在要做的是把貴陽做成貴州人的貴陽，而不是去模仿哪一個(gè)板塊，模仿全國任何一個(gè)城市，這是一個(gè)單核的省份，就只有一個(gè)貴陽，大家都往這個(gè)中心聚攏，我想這個(gè)模式下貴陽有自己的道路要走。但是面臨大規(guī)模的開工，高昂的用工成本，材料非常緊缺，大家現(xiàn)在還在控制賣三千多塊錢的房開商，的確是成本太高了。

　　黎振偉：我想媒體也要提醒那些買房子的，當(dāng)你今天還買到很便宜的房子的人，當(dāng)你成本跟售價(jià)不平衡的時(shí)候。貴陽思源房地產(chǎn)開發(fā)的彭總，從您的感覺，一個(gè)營銷機(jī)構(gòu)的觀點(diǎn)，怎么看貴陽房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)消費(fèi)者而言，對(duì)開發(fā)商而言？

　　彭方：我環(huán)顧一下左右，我覺得我沒資格坐在這。為什么？一個(gè)是我沒穿西裝，二是我覺得我左右兩邊都是大開發(fā)商，上千個(gè)平方公里的建設(shè)規(guī)模，我們公司非常小，是這里面最小的，我們最近的項(xiàng)目只有兩百畝。我今天的感覺是特別忐忑，特別慌亂。這種感覺就像這兩天我看湖南衛(wèi)視的《我是歌手》，我估計(jì)我是第一個(gè)被淘汰的。如果我被淘汰，希望大家鼓鼓掌。謝謝！

　　首先，我謝謝組委會(huì)能夠邀請(qǐng)我坐在這，感謝！黎總，我們思源是貴州本土的一個(gè)房開企業(yè)，是個(gè)項(xiàng)目公司，我們的項(xiàng)目也是貴州目前最具國際化的一個(gè)項(xiàng)目。為什么？聽我們的名字“丹麥童話”。二是我們有最貴的別墅，一億元的別墅。當(dāng)然，項(xiàng)目不大，是一個(gè)非常精致的宜居的盤。我們想把它做成經(jīng)典，我們只能把這個(gè)小項(xiàng)目做成貴陽人的項(xiàng)目，貴陽人的小的宜居樓盤。秦主任，講到了很多城市化的概念和發(fā)展。

　　講到發(fā)展不僅僅要速度和規(guī)模，尤其是貴陽這樣一個(gè)老小邊窮地區(qū)，速度和規(guī)模貴陽已經(jīng)走得非?？臁?月9日貴陽市政府十三屆人大第二次會(huì)議有一個(gè)人口規(guī)模的控制，說貴陽未來五年新增人口是150萬，平均每年是30萬人口，使城鎮(zhèn)化率達(dá)到75%。這個(gè)概念，假設(shè)每年進(jìn)入貴陽的常住人口30萬人都買房子，平均可能30幾平米，這樣我們每年的銷售大概是900萬方。貴陽的剛需可能就是900萬方，如果再大就會(huì)超過了。未來五年，貴陽要開發(fā)銷售的面積，可能規(guī)模控制在4500萬方左右，而我們現(xiàn)在賣的地，截止到今天為止，我粗略算了一下已經(jīng)超過一億萬方了?；ü麍@一家就占了大部分的份額，那么剩下的一百多家房開商占有率可能只有三萬方左右。在座的房開商，如果你的開工面積是五萬方，銷售面積是三萬方，可能會(huì)活下來，如果超過這個(gè)數(shù)字，可能會(huì)非常累。

　　第二，張總剛才講到了昆明的房價(jià)均價(jià)八千，我想這可能是指昆明的市區(qū)。貴陽市區(qū)的房價(jià)貴的一般也在一萬左右。

　　第三，兩倍于市場(chǎng)的供應(yīng)量，這種情況下，還想有價(jià)格大幅度的增長的話，我想是不容易的。比如像別墅、度假型的，可能還有增長的空間，尤其是別墅，也包括我們的小項(xiàng)目丹麥童話。我非常贊同的一點(diǎn)是剛才賈總說的，就是慢慢開發(fā)，不要著急。就是把貴陽的開發(fā)速度降慢一點(diǎn)，把它的品質(zhì)做得高一點(diǎn)，這一點(diǎn)其實(shí)在貴陽做得最好的是誰？就是中鐵。我覺得中鐵的路確實(shí)走得不錯(cuò)，我們就是向它學(xué)習(xí)。因?yàn)槲覀兊耐顿Y方是在深圳，是在深圳做頂級(jí)別墅的，我們項(xiàng)目很小，想把它做成精品。開發(fā)的節(jié)奏慢一點(diǎn)，不要把追求利益作為唯一的考量，這樣的話會(huì)對(duì)不住貴陽這片山水。貴陽是非常宜居的城市，雖然我是外地人。賈總說，來到貴陽看到貴陽人，覺得他們是很幸福的。我倒是有一個(gè)想法，我覺得貴陽的發(fā)展就應(yīng)該是四個(gè)字：吃喝玩樂。這是貴陽的一個(gè)發(fā)展前景。我們要是講工業(yè)，講產(chǎn)業(yè)，講升級(jí)，貴陽政府也在提，比如未來規(guī)劃一百億的項(xiàng)目要增加兩個(gè)，十億的要增加五個(gè)，一億的要增加50個(gè)，這個(gè)我覺得不一定現(xiàn)實(shí)，很難做到。但是貴陽這里有一個(gè)傳統(tǒng)，吃喝玩樂，大家很幸福，氣候比較溫和。夏季平均氣溫才23.2，冬天也不太冷，也不長。整個(gè)全年平均氣溫在15度左右，是個(gè)很宜居的地方。民間流傳：冬住三亞，夏住貴陽。貴陽的房價(jià)我認(rèn)為應(yīng)該長期處在低水平才對(duì)，大家記住，高房價(jià)的地方一定是不幸福的。一定要低房價(jià)，這個(gè)城市的人才幸福。

　　第二，常住人口不要太多，應(yīng)該是流動(dòng)人口多一點(diǎn)，這樣的地方才是宜居。他來了他會(huì)走，他來消費(fèi)后走掉，而常住人口太多的話，對(duì)貴陽的城市建設(shè)壓力非常大，比如能源的占有，資源的配套，公共設(shè)施，教育、醫(yī)療、學(xué)校等等所有要求都非常高。

　　第三，不要堵車。貴陽號(hào)稱堵城，白天堵車，晚上賭錢。這就是加快周邊建設(shè)，現(xiàn)在貴陽的交通建設(shè)投資增長率應(yīng)該是排前兩位，具體數(shù)字不說了。

　　如果達(dá)到這三點(diǎn)，加上貴陽溫和的氣候，以及貴陽人純樸的高原性格，豪爽好客熱情的性格，我覺得貴陽是非常好的城市。做到這點(diǎn)，要大家努力。

　　黎振偉：彭總，您的公司是從深圳過來的，我想問一下您的一億元的別墅現(xiàn)在能賣嗎？

　　彭方：可以賣。

　　黎振偉：要去看看，丹麥童話。下個(gè)嘉賓來自洲聯(lián)集團(tuán)·五合國際CEO趙總。您從以北海過來，房地產(chǎn)也很特別。您有兩個(gè)身份，一個(gè)是規(guī)劃政府的官員，作為公司的CEO怎么看貴陽的發(fā)展？貴陽這樣的城市群，看現(xiàn)在開發(fā)商的發(fā)展，如何跟城市群結(jié)合？回到實(shí)際，貴陽應(yīng)該怎么樣定位城市發(fā)展，而不是簡(jiǎn)單模仿沿海城市？也讓開發(fā)商容易進(jìn)到這個(gè)城市，否則太高或者太低也不行。

　　趙云偉：我原來是在清華大學(xué)當(dāng)老師，后來在北海規(guī)劃局掛職，剛好是在92年之后，最冷清那段時(shí)間辛苦工作。體會(huì)很深，確實(shí)相黎總說的，北海城市不大，有一個(gè)宏偉的規(guī)劃，要在近期發(fā)展到150萬人，要做到120米寬的馬路，而且修了。后來那個(gè)馬路上放牛。北海銀灘的那些別墅，后來很多養(yǎng)豬。我們還和市政府做了土地盤整，以貴州和四川的土地為主，把土地收回來讓農(nóng)民種菜，那個(gè)地方怎么干也干不好，說白了，就是沒有人氣。到目前為止，那個(gè)規(guī)劃還是超前。涉及到貴陽這邊的實(shí)際情況。我對(duì)貴陽不是很熟，在報(bào)紙上看了很多，比如貴陽的試驗(yàn)是不是朝著鄂爾多斯在發(fā)展。城市規(guī)劃師看的是20年，我們的近期規(guī)劃師是五年，所以這是有一個(gè)時(shí)差的，地產(chǎn)商必須看的是近期的利潤。正常理解，是為了要實(shí)現(xiàn)宏觀目標(biāo)，是為了給老百姓一個(gè)交代，是看20年。地產(chǎn)商是看短期的，所以長期短期的矛盾就出來了。貴陽是屬于中國為數(shù)不多的首位度不高的城市，那就不能只有房地產(chǎn)業(yè)，不能只有吃喝玩樂，還必須有產(chǎn)業(yè)進(jìn)入，產(chǎn)業(yè)可以不放在市區(qū)，做一些高端的產(chǎn)業(yè)，或者向西部轉(zhuǎn)移過來的都可以。制造業(yè)還是最發(fā)達(dá)的地區(qū)，人口轉(zhuǎn)移只是不在市中心了。比如國際報(bào)道中的底特律成了鬼城的情況。

　　貴陽市，我也贊成要慢一點(diǎn)，我估計(jì)市政府也很明白現(xiàn)在的問題在哪?，F(xiàn)在是政府搭臺(tái)，你們唱戲，但是必須把基礎(chǔ)設(shè)施，共同配套盡快做好。修完之后，到底房價(jià)能不能漲，我覺得除了競(jìng)爭(zhēng)之外，跟政府有很大關(guān)系，基礎(chǔ)設(shè)施能不能跟得上?？偟膩碚f，我覺得貴陽這么一個(gè)城市，首位度不高，決定了它在發(fā)展過程中，面臨著和其他城市競(jìng)爭(zhēng)的條件下，需要盡快解決這些問題。所以，我覺得政府可能有它的想法。

　　黎振偉：這是機(jī)遇。機(jī)遇抓住以后怎么做好，那就是問題。下一個(gè)嘉賓，來自世邦魏理仕的胡總。我們跟世邦也有很多項(xiàng)目在合作。我自己在感覺貴陽現(xiàn)在在高速發(fā)展中，它接著一個(gè)很重要的問題就是物業(yè)管理。胡總以一個(gè)有三百年歷史的公司的角度，怎么看貴陽的發(fā)展？從您的角度看貴陽，怎么切入？

　　胡港文：今天，我們?nèi)A西地區(qū)的物業(yè)管理的王總在，大家有興趣可以找他問這個(gè)問題。

　　我簡(jiǎn)單來看，物業(yè)管理是做服務(wù)方面。物業(yè)管理是在服務(wù)方面，我們也看到在很多國內(nèi)，包括以前在一線城市發(fā)展，服務(wù)要考慮到它的落地性跟實(shí)踐性。我們會(huì)有一個(gè)很好的期望，我們也想今天能一步到位，能像歐美城市的服務(wù)水平，但我覺得這有一個(gè)適應(yīng)的過程。但是，我們集中最大的一個(gè)能幫到開發(fā)企業(yè)解決的問題就是，我們除了餐飲管理之外，我們的經(jīng)營成本和水平會(huì)比本土公司高，在這方面我們對(duì)進(jìn)入二三線城市的競(jìng)爭(zhēng)不如本地的一些物業(yè)管理公司。但是，我們?cè)谖飿I(yè)很多的前期顧問方面，我覺得我們有優(yōu)勢(shì)，就是我們能提前介入。我們很多時(shí)候會(huì)在施工或是規(guī)劃，尤其在施工前跟各個(gè)工程單位在協(xié)調(diào)，你希望這個(gè)項(xiàng)目將來入住之后或是開業(yè)之后要達(dá)到什么樣的管理水平，一定要有硬件上的支撐，要有這樣的設(shè)施設(shè)備，才能提供相應(yīng)的服務(wù)。

　　另外，還有對(duì)服務(wù)人員培訓(xùn)的過程。這個(gè)培訓(xùn)的過程，改變他們的服務(wù)意識(shí)是最困難的。我們現(xiàn)在在國內(nèi)發(fā)現(xiàn)有個(gè)很普遍的問題，一般服務(wù)行業(yè)女性員工比男性員工容易找，因?yàn)檫B農(nóng)村的男性都不需要服務(wù)的，在家里面從小到大就沒有要服務(wù)的意識(shí)。所以，這是我們現(xiàn)在物業(yè)管理中的一個(gè)問題。

　　可能王總這方面會(huì)有更多的意見。

　　我補(bǔ)充一個(gè)問題，剛才我看到秦主任說的產(chǎn)業(yè)的問題，我說我不需要補(bǔ)充，但是剛才聽了一些嘉賓講的時(shí)候，我覺得我還是講一點(diǎn)，配合到貴陽的時(shí)候，在西部地區(qū)開發(fā)的時(shí)候，我發(fā)現(xiàn)有個(gè)問題，就是我們?cè)谥v產(chǎn)業(yè)的時(shí)候，一窩蜂都是在研究第二產(chǎn)業(yè)。但是我們?cè)谘芯康诙a(chǎn)業(yè)的時(shí)候，雖然我們現(xiàn)在有高鐵，在貴陽也有些機(jī)遇，但企業(yè)要西移的話，交通是個(gè)因素，土地成本是個(gè)因素，但我們還有其他因素一定要改善，才能成功吸引到這些產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移。其中看到，現(xiàn)在在西南地區(qū)的城市，一個(gè)共同問題就是人才問題。今年，成都要舉辦財(cái)富五百強(qiáng)，成都市政府也找各個(gè)領(lǐng)導(dǎo)把脈，城市的硬件形象全出來了，但問題是人才、第三產(chǎn)業(yè)、服務(wù)行業(yè)，包括我們講的要走高科技、科研，這些人才還是在西部城市是很困難的問題。所以，如果這些綜合的問題能解決的話，那么我們的產(chǎn)業(yè)發(fā)展還會(huì)遇到一個(gè)很嚴(yán)重的瓶頸，會(huì)影響房地產(chǎn)發(fā)展。所以，我覺得有些時(shí)候在研究西南地區(qū)、西部地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的時(shí)候，也應(yīng)該再看看本身自有的資源，在某一方面，我們?cè)谘芯可虡I(yè)時(shí)要研究消費(fèi)，消費(fèi)群體、消費(fèi)目標(biāo)。中國已經(jīng)不是發(fā)展中國家了，應(yīng)該是最快的發(fā)展中國家的時(shí)候，我們現(xiàn)在的消費(fèi)已經(jīng)不是單一的消費(fèi)。而且在統(tǒng)計(jì)當(dāng)中發(fā)覺，現(xiàn)在中國的有錢人挑選旅游目的地的時(shí)候，前兩位還是歐美地區(qū)，第三位原來是云南省。所以，我認(rèn)同為什么昆明相對(duì)的房價(jià)在西南地區(qū)相對(duì)高，因?yàn)槠鋵?shí)可以看到云南在旅游方面的產(chǎn)業(yè)是做得最好的。我不能說它已經(jīng)非常好，但起碼在現(xiàn)在西南地區(qū)是非常好的。所以，我覺得在我們看貴州這個(gè)地區(qū)的時(shí)候，我們的旅游資源應(yīng)該是好的行業(yè)，在開發(fā)的時(shí)候也要配合綠色環(huán)保、原生態(tài)的要求。旅游的消費(fèi)者，他要去貴陽，不是要去看上海。

　　我記得，我們?cè)谘芯可虾Ｐ绿斓刈鳛樯虾Ｗ畛晒Φ囊粋€(gè)人工的旅游景點(diǎn)。他說，去了上海新天地的時(shí)候，老外覺得去了中國，中國人覺得去了國外，所以我們?cè)谀莻€(gè)地方從來不愁旅游消費(fèi)，每次你到那個(gè)地方你總會(huì)找到一個(gè)新鮮點(diǎn)。云南，現(xiàn)在不僅在吸引中國的游客，我們每一次做項(xiàng)目，都在幫開發(fā)企業(yè)研究，怎么樣令國外的游客在這個(gè)地方多停留一天兩天，讓消費(fèi)額增長上去。

　　這是我對(duì)貴陽的一些看法。

　　黎振偉：其實(shí)現(xiàn)在在中國的發(fā)展是不缺硬件，但缺軟件。最后一位嘉賓，來自合富輝煌的魏總。您是最后一位，前面這么多位嘉賓講完以后，您總結(jié)一下，怎么樣貴陽的時(shí)與機(jī)？

　　魏萊：謝謝黎總，剛才也聽了很多嘉賓的討論。其實(shí)合富來貴陽不是最好的時(shí)機(jī)。為什么這么說？合富來貴陽是2008年，我們整個(gè)團(tuán)隊(duì)是從成都過來的，因?yàn)楫?dāng)時(shí)汶川地震，整個(gè)08年四川的房地產(chǎn)市場(chǎng)很糟糕，當(dāng)時(shí)我們也是為了生存來到了貴陽。來到貴陽，從08年到2012年，四年時(shí)間的發(fā)展，08年我們進(jìn)貴陽就有一個(gè)超級(jí)大盤，叫世紀(jì)城。我們有幸參與了中天會(huì)展城的銷售，當(dāng)時(shí)我們覺得很不可思議的事情，就是四天之內(nèi)銷售了4800套房子，締造了一個(gè)神話。

　　剛才黎總讓我談一下貴陽的時(shí)與機(jī)，我覺得不可能像之前的貴陽房地產(chǎn)市場(chǎng)。第一，貴陽有很大的市場(chǎng)份額。第二，我們集團(tuán)的領(lǐng)導(dǎo)專門到貴陽來，開玩笑說來貴陽的主要目的是來膜拜、學(xué)習(xí)一下超級(jí)大盤怎么操盤。第三，越來越多的品牌開發(fā)商進(jìn)入貴陽。都在說貴陽房地產(chǎn)市場(chǎng)有泡沫，或者是有什么問題，甚至有些崩盤說也好，首先說貴陽市中心，可以看到大量的該拆不拆的房子，在主城區(qū)的舊城改造基本沒做。我現(xiàn)在就住在貴陽的市中心，前段時(shí)間我家門口就貼了保密，因?yàn)橐M(jìn)去做房屋測(cè)量。其實(shí)貴陽有大量的舊城改造項(xiàng)目是沒有做的。

　　首先，剛才賈總提到的，貴陽是貴州的貴陽。我覺得貴陽的房地產(chǎn)市場(chǎng)肯定還是有一個(gè)比較好的發(fā)展。其次，房價(jià)。消費(fèi)者和開發(fā)商都關(guān)心這個(gè)問題。整個(gè)貴陽2013年的房價(jià)，我覺得可能會(huì)有略微的上升，這只是我個(gè)人的一個(gè)觀點(diǎn)。謝謝大家！

　　黎振偉：時(shí)間關(guān)系，提問環(huán)節(jié)到此為止。謝謝各位嘉賓！我覺得貴陽是一個(gè)發(fā)展中的貴陽，機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)并行的貴陽，當(dāng)然，貴陽市也是給很多人造夢(mèng)的貴陽。希望明年我們?cè)賮砜促F陽，把今年所迷惑的在明年來反思，帶來不同一般的模式。

　　謝謝各位！

（審校：劉滿桃）