佳兆業(yè)一季度銷售額與銷售均價的增長，主要是由于項目區(qū)域和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，其中深圳兩個舊改項目貢獻最大。

　　觀點網(wǎng) 彭飛 4月2日上午，佳兆業(yè)披露3月銷售情況，3月共實現(xiàn)合約銷售約18億元，同比增長64%，環(huán)比增長67%；實現(xiàn)合約銷售面積約18.7萬平方米，同比下降2%，環(huán)比增長25%。

　　截至3月底，佳兆業(yè)今年已實現(xiàn)累計合約銷售額48億元，同比增長78%；實現(xiàn)累計合約銷售面積約50.85萬平方米，同比增長15%。

　　值得注意的是，佳兆業(yè)3月份的銷售均價約9588元/平方米，同比大幅增長67%，環(huán)比增長33%；今年一季度的銷售均價則為9450元/平方米，同比亦增長55%。

　　均價大增

　　在以往均價下跌時，佳兆業(yè)總稱是由于地區(qū)組合中來自深圳以外區(qū)域的項目均價較低所致。

　　但在此次的公司通訊中，佳兆業(yè)卻并未言及均價大幅上升的原因。不過，從佳兆業(yè)一季度各區(qū)域合約銷售發(fā)布表中，還是能找到一些原因。

　　在整個一季度的銷售中，珠三角地區(qū)占比高達55%，而目前佳兆業(yè)在珠三角有項目發(fā)售的的城市只有深圳、佛山、惠州及珠海。其中，深圳項目為去年12月開盤銷售的佳兆業(yè)城市廣場和龍崗大道一號，且均為舊改項目。

　　在去年開盤時，龍崗大道1號均價約2萬元/平米，隨后的佳兆業(yè)城市廣場折后均價也在1.7萬-2.2萬元/平方米，而佳兆業(yè)在售的佛山、惠州及珠海項目均價都在1萬元/平米以下。

　　以此看來，佳兆業(yè)今年一季度均價大幅上升的最主要原因就是得益于兩個深圳舊改項目，且該看法也得到了相關(guān)分析師的認同。

　　穆迪助理副總裁兼分析師梁鎮(zhèn)邦就表示，佳兆業(yè)一季度銷售額與銷售均價的大幅增長，主要是由于項目區(qū)域和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，其中深圳兩個舊改項目貢獻最大。

　　梁鎮(zhèn)邦還提到，相信佳兆業(yè)今年的整體銷售會好于去年，同時由于今年在珠三角特別是深圳區(qū)域可售貨量同比去年會增加，因而在銷售能力上也會有一定程度的提升。

　　此外，作為負責佳兆業(yè)的主分析師，梁鎮(zhèn)邦還表示，佳兆業(yè)于3月份發(fā)行的5億美元票據(jù)，再加上今年1月份已發(fā)行的另一筆5億美元票據(jù)，佳兆業(yè)近期會有十分穩(wěn)定的資金基礎(chǔ)，可以進一步降低未來兩年的再融資風險，從而在銷售和拿地方面留有余地。

　　重返一二線

　　談及拿地，佳兆業(yè)主席郭英成在此前的業(yè)績會上也曾明確強調(diào)，佳兆業(yè)今后會主要以一二線城市為主，未來在一二線城市的發(fā)展可能會達到70%，余下30%會留到三線城市。

　　至于調(diào)整的原因，郭英成表示，在調(diào)控剛開始的時候，佳兆業(yè)主要是到三線城市發(fā)展，但從2012年開始，公司基本上拿的土地90%都是在一二線城市。

　　截至今年3月底，佳兆業(yè)的在建項目為820萬平方米，待發(fā)展項目為1540萬平方米。其中，舊改項目占地面積接近一千萬平方米，主要位于深圳和廣州，兩地占比達到70%左右。

　　而對于大本營深圳，佳兆業(yè)也報以了較高期望。其副主席譚禮寧之前就提到，目前公司在深圳擁有的土地儲備已達到200萬平方米。今年在深圳可售樓面面積達50萬平，貨值超過100億元。

　　“未來四五年內(nèi)，深圳區(qū)域能提供公司整體銷售額的30%左右，深圳項目的整體毛利率可以達到50%。”譚禮寧當時還稱。

　　此外，佳兆業(yè)今年約有400億的可售貨源，銷售目標則為220億元，共包括43個項目，其中15個為全新項目，大部分會在今年下半年推出。