　　“今年公司可以回籠的資金包括兩個部分：一部分是當年的簽約回款，一般情況下，我們的回款能夠達到七成，但是今年由于賣的產品不同，回款能夠達到八成。另外一部分是上一年度留下的應收賬款，這部分有68億人民幣左右。因此，回籠資金共計220億人民幣。”江南表示，今年方興地產于二級開發(fā)方面的銷售目標是130億人民幣，即賣樓的目標。而今年長沙梅溪湖項目的一級開發(fā)還有約50億人民幣。

　　“一級開發(fā)這部分在今年年初已經開始賣了，所以總的銷售目標應該是180億人民幣，我們預計今年回款率會比較高。”江南如是說。

　　于業(yè)績會同日，方興地產公布2012年業(yè)績。去年該公司實現(xiàn)總收入171.76港元，同比增長161%；實現(xiàn)毛利71.98億港元，同比增101%。期內，方興地產所有者應占溢利為33.77億港元，同比增44%；基本每股盈利36.87港仙，同比增44%，扣除投資物業(yè)公平值收益后每股基本盈利23.56港仙。

　　具體來看，2012年，方興物業(yè)銷售收入約134.45億港元，占收入總額78%，較上年增長349%，主要來自北京廣渠金茂府項目、上海國際航運中心項目、長沙梅溪湖項目及上海港國際客運中心地塊B項目。

　　物業(yè)租賃收入占收入總額6%，較上年增長12%；酒店經營收入占收入總額12%，較上年下降6%。

　　對于酒店經營收入下降，方興地產方面，主要由于酒店業(yè)面臨的不利市場環(huán)境的影響。

　　方興地產執(zhí)行董事兼副總裁賀斌表示：“此類超五星級酒店以前的目標客群更多是歐美的商務客人，而這幾年歐洲和美國的經濟問題對我們造成了一定的影響。再加上中國經濟增速下降，這些對于2012年的酒店行業(yè)都會造成影響，包括方興。”

　　另外，他還指出，方興地產有分拆酒店業(yè)務上市的考慮，但目前沒有具體時間表，因為只屬該公司的初步構思。

　　以下為2012年方興地產（中國）有限公司業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場實錄：

　　現(xiàn)場提問：不少地區(qū)都在醞釀地方“國五條”細則，您覺得新政策的出臺會給方興地產帶來怎樣的影響？另外，你們的酒店入住率比去年同期有所下降，尤其是三亞，為什么方興這兩家酒店的入住率不到60%？

　　管理層：我們認為國家出臺“新國五條”，對中國房地產市場健康發(fā)展會起到很大的作用，而且這個調控也是有必要的，有利于企業(yè)在穩(wěn)定的環(huán)境下持續(xù)發(fā)展。

　　而在短期之內，“國五條”在各個地方對于房地產商都會有一定的影響，但要思考為什么進行調控？無疑，調控的核心是打擊投資客，對于剛需以及改善型，國家仍會要求各個地方要健康、快速的供給土地，使市場盡快走向健康狀態(tài)。

　　對于方興地產而言，我們定位是高端產品，更多的是針對改善型需求。經過對于市場細分客戶的分析之后，我們發(fā)現(xiàn)自住型的客群不應該屬于政策打壓的范圍。

　　比如，方興地產在北京、長沙銷售的高端物業(yè)，90%以上的客戶都是自住型客戶，對于改善和自住型客戶國家會鼓勵，而不是調控打擊的對象。所以，出于這樣的定位，“新國五條”對方興地產的影響或許小于別的地產公司。

　　關于酒店行業(yè)的問題，首先，此類超五星級酒店以前的目標客群更多是歐美的商務客人，而這幾年歐洲和美國的經濟問題對我們造成了一定的影響。再加上中國經濟增速下降，這些對于2012年的酒店行業(yè)都會造成影響，包括方興。

　　三亞的兩個酒店，在去年的綜合排名之中，我們仍然位居第一和第二，而且這兩個酒店在當?shù)氐挠闆r非常好。之所以會出現(xiàn)出租率適當下降，與三亞當?shù)鼐频甑墓┙o不無關系，算期內出現(xiàn)大量供應造成了入住率的波動，但是我們預計未來這兩個酒店會逐步恢復，入住率回到60%以上。

　　現(xiàn)場提問：2012年，方興地產累計投資多少資金用于拿地？今年在土地方面有怎樣的預算？土地儲備情況如何？

　　管理層：去年買地支付的土地款是63億，超過當時設定的55億的拿地目標。今年方興地產計劃會買110億左右的土地，這些資金基本上來自于我們經營中的回款，回款的現(xiàn)金將用于買地，進行新一輪的發(fā)展。

　　目前，方興地產的土地儲備接近600萬平方米，今年我們會賣掉一部分再買進一部分，還是穩(wěn)定在600萬-700萬平方米。

　　未來拿地，我們還是會集中在一線城市，另外二線核心城市，比如北、上、廣、深，再加上一些中部、南部以及東北的一些核心城市。其實，我們兩三年前就已經在按照這個戰(zhàn)略去做了。

　　現(xiàn)場提問：方興地產今年的銷售目標大概是多少？剛才提到，去年公司住宅銷售均價同比上漲，那么毛利率大概是多少？

　　管理層：今年我們二級開發(fā)方面的銷售目標是130億，即賣樓的目標。而今年長沙梅溪湖項目的一級開發(fā)還有約50億，這部分在今年年初已經開始賣了。所以總的銷售目標應該是約180億，今年我們的回款率會比較高。

　　毛利率方面，如果不考慮一級開發(fā)，我們的毛利率為42%，盡管相比2011年50%以上的毛利率有所下降，但仍然遠超業(yè)內30%左右的平均水平。

　　現(xiàn)場提問：在您提到的180億銷售目標之中，可以回籠的資金有多少？

　　管理層：可以回籠的資金包括兩個部分：一部分是當年的簽約回款，一般情況下，我們的回款能夠達到七成，但是今年由于賣的產品不同，回款能夠達到八成。另外一部分是上一年度留下的應收賬款，這部分有68億左右。因此，回籠資金共計220億。

　　現(xiàn)場提問：今年公司在廣州、深圳有具體拿地的計劃嗎？

　　管理層：有計劃，在南方我們會考慮成立專門的公司來運作，但目前還沒有落實項目。

　　現(xiàn)場提問：對于標的項目，您有怎樣的判斷？

　　管理層：不想花太多的錢，但是想拿更多的地。

　　現(xiàn)場提問：如何實現(xiàn)這一想法？會否考慮與當?shù)氐钠髽I(yè)合作？

　　管理層：對，這正是方興地產今后發(fā)展的一個方向和目標，或者說主要的投資就是合作。過去幾年，方興地產的管理和合作能力得到顯著提高，下一步的發(fā)展還是要依靠合作。同時結合政策導向，國家要大力發(fā)展的區(qū)域我們就去做。

　　另外，我們也會與產業(yè)相結合，因地制宜。比如，對于適合發(fā)展旅游、文化或者金融等產業(yè)的地區(qū)，我們會與相應的產業(yè)相結合，這樣就容易找到共同點，也容易達到“花小錢辦大事”的目的。

　　第三，發(fā)揮大股東--中化集團的背景優(yōu)勢，利用大股東和各地方的公共關系以及產業(yè)結合優(yōu)勢。

　　我們目前做的幾個模式是可以參考和發(fā)展的，通過現(xiàn)有項目合作可以使我們的現(xiàn)金回流一部分，繼續(xù)釋放我們發(fā)展的潛力。另外，下一步合作可能一次性或短期不需要投入太多的資金，這樣就可以增強公司的發(fā)展后勁。

　　現(xiàn)場提問：能否分享一下方興地產在合作模式方面是如何做的？

　　管理層：方興地產有很多項目都是在合作過程中形成的，比如青島的項目，我們和當?shù)氐某峭豆竞献?，他們手上有很多土地，而我們則具備操盤能力。上海的項目也是類似，我們與港務局合作，他們手上有很多的土地，我們有操盤能力和經驗。

　　另外，方興地產也跟一些操盤手合作，比如融創(chuàng)。此類合作可以緩解資金壓力，也可以使大家的資源優(yōu)勢得到互補。另外，長沙梅溪湖項目，我們和中建地產合作，進行一二級聯(lián)動開發(fā)，這也是一種合作模式。而在長沙二級市場上，我們跟當?shù)卣灿心玫睾献鏖_發(fā)的經歷，目前這些合作都非常成功。

　　此外，三亞也是一樣，當?shù)氐钠髽I(yè)有很好的土地，我們有操盤能力，又有資金方面的優(yōu)勢，因而就與他們合作。

　　現(xiàn)場提問：目前合作項目在公司整體項目之中所占比重多大？

　　管理層：從規(guī)模來看，占了80%-90%。

　　現(xiàn)場提問：剛才您提到青島的項目，對于最近才拿到的青島西海岸項目，公司有怎樣的開發(fā)計劃？

　　管理層：準確的說還沒有拿到，現(xiàn)在正在拿，此前簽訂的是戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，大家正在往這個方向和模式上研究。

　　現(xiàn)場提問：您預計大概會在何時落定？

　　管理層：現(xiàn)在還不好說，仍在努力溝通。

　　現(xiàn)場提問：方興地產租賃和酒店的業(yè)務收入不錯，會否打算把酒店分拆出來上市？

　　管理層：這個問題現(xiàn)在回答為時尚早，不過已經處于我們的考慮之中。

　　現(xiàn)場提問：是考慮將酒店連同寫字樓一起分拆嗎？

　　管理層：單酒店。

　　現(xiàn)場提問：可以理解為方興已在考慮將酒店分拆上市，但是沒有時間表？

　　管理層：對，目前還沒有到這個時候。

　　現(xiàn)場提問：在投資物業(yè)方面，公司對于2013年上海、北京兩地有怎樣的預期，特別是租金方面的走勢？

　　管理層：這方面北京的市場非常好，去年直到年底，北京的空置率只有5.7%，基本處于滿租，90%的寫字樓都是滿租，而且去年的租金也保持兩位數(shù)的增長。

　　相比之下，上海方面會稍弱一些，增長幅度比北京略小，而且空置率略高，但總體來說，上海還處于供不應求的狀況。

　　我們認為，2013年北京和上海的增長都會放緩，空置率并不可以得到很大的緩解，尤其是北京。2011年北京增長40%，2012年百分之十幾，2013年我們覺得會放緩，但是還有一定的增長。

　　現(xiàn)場提問：有沒有兩位數(shù)？增長放緩的原因是什么？

　　管理層：現(xiàn)在不好預測。北京的寫字樓出租受整個經濟的影響不是很大，因為去年出租率非常好，原來空置率高的地方現(xiàn)在都滿租。所以，中國經濟平穩(wěn)的發(fā)展支撐北京和上海等一線城市的寫字樓市場是沒有問題的。

　　現(xiàn)場提問：去年，方興地產拿了很多土地，其中包括一些地王，您覺得今年毛利率能夠維持在什么水平？

　　管理層：方興地產一直以來都在堅持做高端物業(yè)開發(fā)，所以毛利率一直很高。去年我們買了一塊地王，即上海海門路55號商辦地塊。盡管是全國總價地王，但是我們認為買的地價還是非常合適的。

　　2012年我們的毛利率水平比2011年有所下降，是因為2012年做收的幾塊土地（主要是長沙）相對來說沒那么好。長沙梅溪湖項目是很大一片地，有很好的地塊也有不怎么好的，去年碰巧著手的好幾個都是不怎么好的，這是結構問題。

　　我們還是非常有信心，方興地產擁有這樣的定位，毛利率會保持在行業(yè)中比較領先的水平。

　　方興地產的毛利之所以高，與其本身的價值創(chuàng)造能力和高端定位是有關系的。如果從絕對數(shù)字來講，整個地產行業(yè)的毛利是一個基礎，在同樣的背景下，作為同行業(yè)的公司，你如何比別的公司做得更好，做到更高毛利？這就取決于價值創(chuàng)造能力和自身的定位取向。

　　過去幾年，方興地產毛利率最高水平達到50%多，后來達到40%，稍微有所下降。總體來看我們會比同行的毛利率高一些。

　　現(xiàn)場提問：剛才你說拿的這幾塊地價格都很高，將來毛利率會不會受影響。

　　管理層：我覺得一定要把調控和土地價格作為一種常態(tài)來思考，土地就是企業(yè)的原材料，當你擁有原材料之后，將來的發(fā)展是跟周圍同樣的企業(yè)競爭和比較。不管現(xiàn)在價格高還是低，你只要在谷底拿到這個地價，你將來價值創(chuàng)造能力都會超越別的企業(yè)，這是一種能力的競爭。不要僅僅考慮當前土地價格是高還是低，因為土地的價值一定會持續(xù)上升。

　　上海地王是我們在去年12月26日拿的，而今年1月30日，同樣在黃埔江邊的一塊地，位置比海門路55號遠一點，其地價是34500元/平方米，我們是23300元/平方米。就差一個月，每平方米相差10000多元，你說這個毛利率相差多少？

　　現(xiàn)場提問：去年，方興地產在寧波也想拿項目，但在競價當天遇到一些問題，現(xiàn)在是否有一些新的進展？

　　管理層：這塊地確實有特殊情況，因為這件事情，我們和當?shù)卣年P系更近了一步，雙方在探討合作之時，都不再局限于這塊地感興趣，也不再只是參加土地招拍掛的概念了。我們也在關注寧波其他地方的土地和規(guī)劃情況，也都有參與，但目前還沒有明確具體的目標資源。

（審校：勞蓉蓉）