數(shù)據(jù)披露，截止于2012年底，上實城開錄得除稅后溢利為3331.1萬港元，而2011年底，集團錄得虧損約5.66億港元。

　　觀點網(wǎng) 梁嘉欣 根據(jù)上實城開3月22日公布的2012年年度銷售數(shù)據(jù)，報告期內(nèi)，集團商品房及保障房的全年合約銷售金額為66.82億元，合約銷售面積為60.8萬平方米。

　　對上實城開自身而言，這未嘗不是一個可賀的數(shù)字。對比2011年僅27.57億元的合約銷售額及23.6萬平的合約銷售面積，上實城開2012年的合同銷售額及合同銷售面積獲得大幅增長，同比分別達到142.3%及157.6%。

　　年報

　　分別來看，2012年上實城開商品房合約銷售額為38.65億元，同比上升40.2%。據(jù)介紹，年內(nèi)，上海萬源城、西安滻灞半島、天津老城廂及重慶城上城為主要銷售項目，分別占本年度商品房合約銷售收入約43%、21%、8%及7%。

　　銷售的上漲，與上實城開在去年調(diào)整銷售模式，加快銷售、降低開支不無關(guān)系。

　　上實城開在公告中披露，集團過去一年積極改善分銷模式，引入分銷商并開展聯(lián)合代理，可有效降低分銷及銷售開支，并取得較好的銷售成績。

　　與此同時，2012年度，上實城開分銷及銷售開支約為1.58億元，同比減少47.8%。

　　至于保障房項目，自2012年7月首次推出市場以來，年內(nèi)合共銷售面積達28.1萬平方米，銷售金額約28.17億元。

　　年報披露，年內(nèi)上實城開整體合約銷售平均售價為11000元/平方米，同比下降6.0%。上實城開對此表示，當中已包括毛利較低的保障房在內(nèi)，若扣除保障房的因素，合約銷售的平均售價為11800元/平方米，較去年上升1.0%。

　　另據(jù)數(shù)據(jù)顯示，報告期內(nèi)，上實城開全年總動工面積約343.4萬平方米，當中27.3萬平方米屬新動工。竣工總面積為125.1萬平方米，合共交付100.4萬平方米，包括商品房88.7萬平方米及保障房11.7萬平方米。

　　另據(jù)上實城開披露信息所知，2013年集團在建項目達13個，總建筑面積約268.5萬平方米，其中新開工項目達4個，總建筑面積約31.9萬平方米，與2012年相若。

　　上實城開指出，2012年受益于整體交付量增加，特別是消化西安滻灞半島的預售款，加上保障房上海晶城的銷售收入于本年度開始陸續(xù)入帳，盡管有關(guān)項目的毛利率水平遠低于商品房，但由于建設規(guī)模及交付量龐大，對集團的收入貢獻甚大。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至2012年12月31日止年度，上實城開全年收入為87.83億港元，較2011年度的44.33億港元同比增長98.1%。

　　其中95.3%來自物業(yè)銷售收入，當中西安滻灞半島、上海萬源城及保障房項目上海晶城，三個項目占本年度物業(yè)銷售收入的比重分別約32%、22%及15%。

　　其余來自租金收入、管理和服務、及酒店業(yè)務收入分別為2.36億港元、8400萬港元及8900萬港元，分別占集團總收入約2.7%、1.0%及1.0%。

　　然而值得注意的是，上實城開的存貨量仍相當巨大，接下來如何消化該部分貨量依然是難題。

　　根據(jù)年報數(shù)據(jù)所示，集團物業(yè)開發(fā)的存貨值依然達到363億港元，其中包括發(fā)展中物業(yè)309.4億港元，持作出售物業(yè)53.53億元。

　　盤整

　　不過，得益于銷售情況大大改善，上實城開于2012年終于實現(xiàn)扭虧為盈。

　　數(shù)據(jù)披露，截止于2012年底，上實城開錄得除稅后溢利為3331.1萬港元，而2011年底，集團錄得虧損約5.66億港元。

　　但年內(nèi)集團股東應占仍錄得虧損約1.9億港元，不過已較2011年虧損6.02億港元顯著減少68.4%。上實城開稱，這主要由于包括收入的大幅上升，及來自出售成都項目之一次性特殊收益，還有分銷和行政開支的明顯下降。

　　此外，由于房屋交付量大增而令營業(yè)額大幅增長，2012年上實城開錄得毛利為13.59億港元，同比增長約20.6%。

　　然由于部分保障房銷售于同年入賬，加上集團策略性地加速消化毛利率低于正常水平的舊有項目，加快交付包括西安滻灞半島、成都公園大道及天津老城廂項目中一些早年已銷售的部份房屋，集團整體毛利率由2011年的25.4%下降至2012年的15.5%.

　　另據(jù)公告，上實城開于2012年底錄得錄得投資物業(yè)估值收益凈額1860萬港元。這部分主要由于2011年度旗下九久青年城項目改以投資物業(yè)方式入帳，加上其他投資物業(yè)重估，因此去年度錄得共6.06億港元的投資物業(yè)重估收益。

　　除了在銷售方面加大力度，在過去的一年里，上實城開也在積極改善集團的財務狀況。

　　回顧2012年，上實城開獲得高息債券持有人大比數(shù)通過修改債項條款，讓集團可以處置不再合乎其業(yè)務策略的舊有資產(chǎn)。同時，上實城開亦以1.58億元出售持有成都公園大道項目子公司全部股權(quán)，產(chǎn)生稅前利潤共約3.59億港元。

　　此外，上實城開年內(nèi)還因參與保障房建設而符合條件在中國境內(nèi)發(fā)行合共人民幣15億元債券，及分別獲股東上實控股及上實集團延續(xù)10億港元及人民幣10億元貸款分別從2012年6月及12月延至2013年6月及12月，進一步加強集團現(xiàn)金流。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至2012年底，上實城開凈借貸比率下降至50.2%（2011年度：55.6%）；集團持有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物升至52.495億港元（2011年度：34.906億港元）；流動比率為2.00（2011年度：1.99）。

　　上實城開透露，集團接下來仍將會逐漸剝離不符合集團長遠發(fā)展策略的資產(chǎn)，而把重心放于長三角及華東沿岸，集中投放資源于盈利能力強、庫存量大的項目。

　　數(shù)據(jù)披露，截至2012年末，上實城開土地儲備共有24個項目，分布在12個城市，可售面積約899.9萬平方米。