由于華遠(yuǎn)沒有從公開資本市場上拿到資金，因此還無法進(jìn)一步擴(kuò)大持有物業(yè)的比例。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 李雯露  “由于我們沒有從公開資本市場上拿到資金，因此還無法進(jìn)一步擴(kuò)大持有物業(yè)的比例。” 華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)面對股東以及投資者坦言。

　　“但我們每年會根據(jù)資金的需求適度的逐步擴(kuò)大商業(yè)物業(yè)的比例，在城市化率超過55%的城市里，（我們會增加）商業(yè)地產(chǎn)的比重?！?月22日，華遠(yuǎn)地產(chǎn)舉辦2012年度業(yè)績說明會，任志強(qiáng)通過網(wǎng)上交流平臺如此表示。

　　業(yè)績與目標(biāo)

　　自華遠(yuǎn)地產(chǎn)3月20日公布2012年全年業(yè)績以來，比起銷售數(shù)據(jù)，外界關(guān)注最多的是兩個“20%”，即任志強(qiáng)的稅前年薪以及華遠(yuǎn)地產(chǎn)今年銷售目標(biāo)的同比增長幅度。

　　將2013年銷售額增長率目標(biāo)設(shè)定為20%，任志強(qiáng)表示，我們確定銷售目標(biāo)是已考慮了宏觀政策可能發(fā)生的變化，如今年的貨幣量指標(biāo)比去年低，還有可能出臺新的調(diào)控政策，如“國五條”等。

　　“我們認(rèn)為我們要確定切實(shí)可能的增長目標(biāo)?！比沃緩?qiáng)指出，目前國五條還沒有一個城市出細(xì)則。他認(rèn)為國五條中最嚴(yán)厲的是對二套住房的信貸政策。

　　任志強(qiáng)表示，如果提高了二套住房的首付和貸款利率，將會對市場有較大影響。對二手房交易征收個人所得稅的做法會讓更多的人進(jìn)入一手房市場，對于開發(fā)商基本上是利好的，但二套房的信貸政策如果改變是不利于一手房市場的。

　　“我們需要等待各個城市發(fā)布細(xì)則才能選擇對策。而目前的國五條如果沒有實(shí)施細(xì)則等于沒用?！比沃緩?qiáng)如此表示。

　　據(jù)華遠(yuǎn)地產(chǎn)2012年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，去年全年其共實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入30.8億元，同比增長18%。其中，華北地區(qū)約14.85億，華東地區(qū)8969萬元，西北地區(qū)15.04億元。

　　與此同時，華遠(yuǎn)地產(chǎn)去年完成銷售簽約額56.2億元，按年增長150%；銷售簽約面積51.5萬平方米，同比增長101%。其中，簽約銷售的住宅產(chǎn)品48%是90平方米以下的戶型，32%是90-144平方米的戶型。

　　除此之外，數(shù)據(jù)另披露，截至去年年底，華遠(yuǎn)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)開復(fù)工面積183萬平方米，比2011年同期增長37%，其中新開工70.3萬平方米，同比增長7%；竣工52萬平米，同比增長138%。

　　土地儲備方面，去年，華遠(yuǎn)地產(chǎn)新增了西安太華北路項(xiàng)目（華遠(yuǎn)錦悅）和北京通州區(qū)梨園鎮(zhèn)新項(xiàng)目（華遠(yuǎn)銘悅好天地），地上建筑面積合計(jì)約24.5萬平方米。

　　對于上述業(yè)績，中信建投分析師蘇雪晶認(rèn)為，華遠(yuǎn)地產(chǎn)2012年結(jié)算收入基本符合預(yù)期，結(jié)算毛利方面，由于北京九都會項(xiàng)目毛利較高，推升了該公司的整體利潤水平。

　　“2013年，華遠(yuǎn)地產(chǎn)主要結(jié)算項(xiàng)目是西安君城和海藍(lán)城為主，長沙項(xiàng)目也將貢獻(xiàn)部分業(yè)績，但由于北京保障房項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算，因此整體毛利率將會走低，預(yù)計(jì)今年華遠(yuǎn)地產(chǎn)的營業(yè)收入將會有30%左右的增長?！?蘇雪晶于研報(bào)中如此表示。

　　融資難題

　　值得一提的是，不久前曾高調(diào)表示將大力發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的任志強(qiáng)，在業(yè)績說明會上再一次闡述了其之于商業(yè)地產(chǎn)的想法和難題。

　　“目前華遠(yuǎn)地產(chǎn)的商業(yè)部分占比例還不夠大，每年我們通過出租物業(yè)取得的資金還不到一個億。（但是）由于我們沒有從公開資本市場上拿到資金，因此還無法進(jìn)一步擴(kuò)大持有物業(yè)的比例?！比沃緩?qiáng)如此坦言。

　　任志強(qiáng)進(jìn)一步表示：“持續(xù)不斷的宏觀調(diào)控，壓縮了房地產(chǎn)企業(yè)的融資空間，由于公司業(yè)務(wù)不斷擴(kuò)張需要大量資金的支持，2012年華遠(yuǎn)地產(chǎn)合并報(bào)表稅后利潤5.41億元之中，除現(xiàn)金紅利7902.87萬元以外的4.62億元將體現(xiàn)為公司送紅股形成的股本和未分配利潤，從而留存公司，用于補(bǔ)充華遠(yuǎn)地產(chǎn)發(fā)展所需流動資金?！?/p>

　　另據(jù)華遠(yuǎn)地產(chǎn)財(cái)務(wù)總監(jiān)焦瑞云介紹，因?yàn)橘Y本市場對房地產(chǎn)公司沒有開放，所以華遠(yuǎn)地產(chǎn)上市后未拿到資金。

　　其稱，目前華遠(yuǎn)地產(chǎn)的資金結(jié)構(gòu)是依據(jù)項(xiàng)目情況，在保證財(cái)務(wù)安全的前提下，配備中長期金融產(chǎn)品。主要融資渠道有銀行貸款、信托、基金，以及其他合作單位。

　　“公司目前的綜合融資成本基本與市場水平相當(dāng)。” 焦瑞云續(xù)稱，目前華遠(yuǎn)地產(chǎn)的資金面不錯，2012年年末貨幣資金比上年年末增長202.67%。

　　作為長期研究華遠(yuǎn)地產(chǎn)的分析師，蘇雪晶亦認(rèn)為，目前來看，華遠(yuǎn)地產(chǎn)貨幣現(xiàn)金充足，凈負(fù)債率明顯降低。2013計(jì)劃房地產(chǎn)開發(fā)直接投資總額75億元，新項(xiàng)目拓展投資約40億元。

　　近兩年來，由于調(diào)控的層層深入，房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)逐步增加，內(nèi)房企的融資環(huán)境也進(jìn)一步惡化。

　　早前，研究人士在接受觀點(diǎn)新媒體的采訪時就曾表示，最近三年，資本市場對地產(chǎn)行業(yè)已是完全關(guān)閉，沒有任何企業(yè)完成資本市場的融資，無論是股票還是債券，都不可以發(fā)。

　　因而“找錢”并非易事，融資困難重重。為求“突圍”，除了賣地賣股權(quán)這些極端生存方式，不少房企將目光更多瞄向海外資本市場。

　　不過，談及這一話題，任志強(qiáng)回應(yīng)表示，華遠(yuǎn)地產(chǎn)目前并沒有到境外或者香港發(fā)債融資的計(jì)劃。華遠(yuǎn)會借助于資本市場不斷的增資擴(kuò)股，并擴(kuò)大在全國的布局。

　　“目前，受資金的影響我們只能在有限的城市開展自己的業(yè)務(wù)，我們也在尋求增加城市中心的開發(fā)，要根據(jù)資本市場和現(xiàn)金流的情況做適度調(diào)整?！比沃緩?qiáng)如此表示。

　　焦瑞云透露，2013年華遠(yuǎn)地產(chǎn)準(zhǔn)備進(jìn)一步拓展融資渠道，加強(qiáng)與銀行、信托及房地產(chǎn)私募基金的合作，利用創(chuàng)新金融衍生產(chǎn)品為其下一步發(fā)展提供支持。

　　“近期正在與多家銀行及基金公司洽商下一步融資事宜?！?焦瑞云如是說。