事實(shí)上，長(zhǎng)實(shí)此番分拆香港酒店銷售，是幾次欲用旗下物業(yè)在資本市場(chǎng)融資未果后采取的做法。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 武瑾瑩 蛇年的正月還沒過完，華人首富李嘉誠(chéng)旗下的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)最近已在香港鬧得滿城關(guān)注，不但全城議論，就連特首和政府方面也頻頻出聲，這在香港似乎也不多見。

　　事實(shí)上，這次李嘉誠(chéng)給香港政府提出了一個(gè)新的法律問題：酒店到底能不能分拆銷售？

　　港府再三警告

　　18日晚，長(zhǎng)實(shí)突然宣布將旗下葵涌“雍澄軒”酒店全數(shù)房間拆售。據(jù)悉，雍澄軒酒店共涉360房間，首批65個(gè)平均尺價(jià)5236港元，入場(chǎng)費(fèi)最低339萬港元，該批單位已于當(dāng)晚全數(shù)賣出，料套現(xiàn)約2.46億港元。

　　據(jù)長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)執(zhí)行董事趙國(guó)雄于2于20日透露，截止19日深夜，360個(gè)酒店房間全部賣出，初步統(tǒng)計(jì)，超過九成買家是香港永久居民，以投資客為主，業(yè)主均清楚了解所買物業(yè)并非住宅，相信市場(chǎng)主要看好旅游業(yè)發(fā)展前景。

　　而趙國(guó)雄在19日接受訪問時(shí)亦表示，項(xiàng)目反應(yīng)熱烈，將于19日及20日分批推售余下房間。當(dāng)中30個(gè)會(huì)于19日下午推出，但只是員工內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，而這批單位訂價(jià)與首批相若，料套現(xiàn)1至1.2億港元。

　　最終，雍澄軒在不到48小時(shí)內(nèi)，全部360個(gè)套房悉數(shù)售罄，預(yù)計(jì)套現(xiàn)逾14億港元。

　　然而，對(duì)于長(zhǎng)實(shí)此舉，因在香港歷史上無先例可循，亦造成香港全城關(guān)注和熱議，其焦點(diǎn)就在于，在香港目前的法律法規(guī)下，分拆酒店出售是否合法，以后的管理或發(fā)展應(yīng)如何？

　　至少香港政府方面對(duì)此尚不肯定。

　　香港特區(qū)行政長(zhǎng)官梁振英21日傍晚對(duì)媒體宣布，香港特區(qū)政府非常重視長(zhǎng)實(shí)拆售旗下雍澄軒酒店房間的事件，他已責(zé)成有關(guān)政策局和部門密切跟進(jìn)。

　　梁振英要求有關(guān)部門從地契、城市規(guī)劃、旅館管理、消防以及保障消費(fèi)者權(quán)益等角度繼續(xù)跟進(jìn)該事件，并且要求賣方提供數(shù)據(jù)，以厘清任何法律、政策規(guī)定和將來因管理等引起的問題。

　　梁振英指出，雍澄軒酒店的買家所買的既不是“住宅單位”，也不是一般物業(yè)的分層業(yè)權(quán)，買家并不擁有單位的獨(dú)有享用權(quán)。他呼吁買家要非常審慎，并且建議買家詳細(xì)了解該物業(yè)的業(yè)權(quán)性質(zhì)，及自己的權(quán)利和責(zé)任。

　　而香港政府方面亦在2月19日就發(fā)布正式公告，稱“雍澄軒”出售的單位只可用作旅館用途，并受旅館牌照管制，而并非住宅單位。

　　香港政府補(bǔ)充，根據(jù)批地文件，雖然并無禁止業(yè)權(quán)人把單位分拆出售，但業(yè)權(quán)人卻未有就房間是否及如何仍用作旅館用途向當(dāng)局提供足夠資料，讓當(dāng)局信納出售安排不會(huì)違反旅館用途的最低樓面總面積要求。若證實(shí)違反任何條款，地政總署會(huì)采取行動(dòng)，包括收回有關(guān)物業(yè)。

　　券商看好獲益

　　對(duì)此，趙國(guó)雄回應(yīng)指，拆售酒店是“合情、合法、合理”的，早在一年前政府未推出買家印花稅和特別印花稅時(shí)就已做籌畫，不擔(dān)心政府會(huì)收回物業(yè)。

　　趙強(qiáng)調(diào)，房間拆售后，長(zhǎng)實(shí)仍為酒店的實(shí)際運(yùn)營(yíng)及管理者，2018年牌照到期后，只要業(yè)主同意，集團(tuán)會(huì)申請(qǐng)續(xù)牌管理。

　　而對(duì)于外界所指長(zhǎng)實(shí)可能會(huì)繼續(xù)分拆其他酒店進(jìn)行銷售的說法，趙國(guó)雄也表示，暫時(shí)無計(jì)劃開售其他酒店項(xiàng)目。

　　趙國(guó)雄續(xù)稱，拆售雍澄軒不是為套現(xiàn)，長(zhǎng)和系現(xiàn)金流強(qiáng)勁，杠桿比率只得單位數(shù)字；同時(shí)他指出，該項(xiàng)目超過95%為本地買家，估計(jì)內(nèi)地買家占比不超2-3%。

　　不過，雖政府對(duì)此事態(tài)度保留，但券商卻是樂見其成。

　　最早發(fā)布報(bào)告的交銀國(guó)際表示，長(zhǎng)實(shí)拆售葵涌雍澄軒酒店房間，首批65伙迅即售罄，拆售酒店房間無疑創(chuàng)新的產(chǎn)品，不過，由于礙于酒店房間的性質(zhì)，買家需要另外簽署入住協(xié)議。

　　報(bào)告續(xù)指，在雍澄軒成功銷售后，長(zhǎng)實(shí)可望繼續(xù)將旗下酒店房商品化，靈活地實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值，包括之前考慮分拆的四間酒店，為數(shù)4800個(gè)房間，估計(jì)可套現(xiàn)約180億港元，其他潛在可出售酒店房約4000間，則約值110億港元。

　　瑞信則認(rèn)為，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)拆售葵涌雍澄軒酒店項(xiàng)目，相比分拆酒店項(xiàng)目上市，更加能夠最大量化相關(guān)資產(chǎn)的價(jià)值。

　　其稱，雖然把酒店項(xiàng)目拆售，較分拆上市更花時(shí)間，但由于市場(chǎng)資金充裕，加上二手樓市交投萎縮，故相信市場(chǎng)對(duì)相關(guān)資產(chǎn)需求強(qiáng)勁，去貨速度應(yīng)較快。

　　瑞信又稱，若長(zhǎng)實(shí)原先打算分拆的四家酒店，全部成功拆售，同時(shí)又能繼續(xù)以4.2%的租金回報(bào)率厘訂售價(jià)，估計(jì)可合共套現(xiàn)200億元，而假如這個(gè)做法奏效，相信其他發(fā)展商亦會(huì)效法。

　　星展唯高達(dá)認(rèn)為，基于物業(yè)市場(chǎng)熾熱，長(zhǎng)實(shí)直接銷售以體現(xiàn)物業(yè)價(jià)值做法合理，而長(zhǎng)實(shí)其他Horizon酒店也可按雍澄軒酒店做法拆售。

　　星展稱，雍澄軒酒店在其資產(chǎn)負(fù)債表是以折舊和攤銷形式以成本入賬，由于其相對(duì)低的賬面價(jià)值，估計(jì)其稅前利潤(rùn)率可達(dá)50%以上。

　　資本融資財(cái)計(jì)

　　事實(shí)上，長(zhǎng)實(shí)此番分拆香港酒店銷售，是幾次欲用旗下物業(yè)在資本市場(chǎng)融資未果后采取的做法。

　　2012年8月22日媒體稱，長(zhǎng)實(shí)持股的新加坡房地產(chǎn)基金管理公司ARAAsset Management正計(jì)劃于10月底前重啟當(dāng)?shù)厝嗣駧臝PO，集資6.4億美元。

　　到10月上旬，DynastyREIT向新加坡金管局提交的初步募股說明書中顯示，Dynasty REIT將面向散戶和機(jī)構(gòu)投資者發(fā)售8.939億至9.013億份基金單位，指導(dǎo)價(jià)區(qū)間為每單位0.86至0.92新元，上市后的基金單位將同時(shí)用人民幣及新元交易。

　　但2012年10月24日卻有消息稱，李嘉誠(chéng)旗下持有的新加坡房地產(chǎn)投資信托基金DynastyREIT已暫?；I資至多9.56億新元(約合7.78億美元)的人民幣計(jì)價(jià)首次公開募股，稱原因在于市況不佳。

　　在新加坡融資失利之后，卻又即可傳出消息稱長(zhǎng)實(shí)欲在香港資本市場(chǎng)進(jìn)行新的融資。去年11月5日媒體消息，長(zhǎng)實(shí)擬把酒店業(yè)務(wù)Horizon分拆上市，將在11月15日尋求在港上市批準(zhǔn)。

　　報(bào)道稱，本次將最多集資39至62.4億港元，已委聘美銀美林、星展銀行、渣打銀行證券為安排行。

　　事實(shí)上，在去年11月5日之前就有消息稱，長(zhǎng)實(shí)公布已于10月11日向聯(lián)交所就分拆酒店套房業(yè)務(wù)提交上市申請(qǐng)(A1)，以批準(zhǔn)公司將持有香港4家酒店資產(chǎn)的Horizon Hospitality Investment及Horizon Hospitality (Holdings)發(fā)行的合訂股份于主板上市，集資所得將用于支付收購(gòu)目標(biāo)。

　　當(dāng)時(shí)資料顯示，涉及分拆的酒店資產(chǎn)包括位于馬鞍山的海澄軒海景酒店、紅磡灣的海灣軒及海韻軒海景酒店，與葵涌的雍澄軒酒店。除海澄軒海景海店由長(zhǎng)實(shí)及和黃各持51%及49%權(quán)益，其余由長(zhǎng)實(shí)全資擁有。

　　而有消息人士稱，長(zhǎng)實(shí)本次分拆酒店上市大計(jì)約籌備近一年，在去年長(zhǎng)實(shí)籌備上述分拆時(shí)，相關(guān)酒店的每方呎估值約7000港元至8000港元，以此計(jì)算，四間酒店分拆上市物業(yè)的估值約266億港元。

　　消息人士同時(shí)透露，長(zhǎng)實(shí)計(jì)劃通過分拆旗下酒店業(yè)務(wù)籌資5億-8億美元。

　　然而，僅僅數(shù)日后，長(zhǎng)實(shí)方面對(duì)于分拆酒店上市一事立即改口。其時(shí)11月19日有報(bào)道顯示，長(zhǎng)實(shí)表示目前尚無Horizon Hospitality香港IPO的時(shí)間表，并表示公司正考慮Horizon資產(chǎn)上市以外的其他方案。

　　香港信報(bào)11月20日刊登報(bào)道稱，由于市況波動(dòng)，投資者反應(yīng)未如預(yù)期，長(zhǎng)實(shí)決定擱置分拆旗下酒店套房業(yè)務(wù)Horizon Hospitality上市計(jì)劃，而把有關(guān)酒店套房業(yè)務(wù)擬改為直接出售予投資者。

　　2012年11月25日，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)正式發(fā)布公告稱分拆酒店于香港上市安排延后。