2013年1月9日，于廣州的寒冬之中，城市觀點(diǎn)論壇中國(guó)行2012年度論壇再次激情啟幕，思想綻放。

　　專題：城市觀點(diǎn)論壇中國(guó)行2012年度論壇

　　實(shí)錄：城市觀點(diǎn)論壇中國(guó)行2012年度論壇（一）

　　實(shí)錄：城市觀點(diǎn)論壇中國(guó)行2012年度論壇（二）

　　實(shí)錄：城市觀點(diǎn)論壇中國(guó)行2012年度論壇（四）

　　主持人：歡迎大家回到城市觀點(diǎn)論壇中國(guó)行2012年度論壇，今天下午，更多嘉賓將為我們奉獻(xiàn)精彩的演講。

　　在會(huì)議開始之前，我代表主辦方很抱歉的通知大家，萊蒙國(guó)際集團(tuán)有限公司首席運(yùn)營(yíng)官陳風(fēng)楊先生因?yàn)楹桨嘣驘o法按時(shí)趕到會(huì)場(chǎng)，所以我們的會(huì)議日程有一些變動(dòng)，請(qǐng)大家諒解。

　　從博弈走到平衡，機(jī)會(huì)來自于改變，市場(chǎng)也逐漸成為關(guān)鍵。企業(yè)是延續(xù)原來的道路前進(jìn)，還是努力領(lǐng)先一步，成就新的輝煌？

　　城市觀點(diǎn)論壇中國(guó)行2012年度論壇下午的會(huì)議主題就是：創(chuàng)造改變與選擇

　　首先，有請(qǐng)今天下午首位奉獻(xiàn)演講的嘉賓，他是：中原集團(tuán)主席 黎明楷先生，黎明楷先生的演講題目是：結(jié)構(gòu)調(diào)整 2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)。

　　黎明楷：大家下午好！中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)基本上來講，我自己看，大陸還受政策影響比較多一點(diǎn)，所以我還是先從政策方面跟大家講一下關(guān)于調(diào)控。政府本來就是土地的主要供應(yīng)方，在整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)方面主要的一個(gè)源頭，從調(diào)控來講，原本應(yīng)該政府的政策是從供應(yīng)方面來入手會(huì)比較理性一點(diǎn)，比較容易見效果一點(diǎn)。但是過去我看到政府因?yàn)樵诠?yīng)方面的一些控制并不是做得很好，就只能干預(yù)到需求方面，如果從供應(yīng)方面入手，按照需求方面變化來改變供應(yīng)，這樣也能從價(jià)格方面獲得一定的限制，甚至于你從供應(yīng)方面來改變市場(chǎng)對(duì)未來價(jià)格的預(yù)期，其實(shí)也能調(diào)控需求，但是現(xiàn)在做不到了，只能直接插手需求。一般來講很多政府也有插手需求方面，但是直接插手需求方面一般還只是從金融、稅收方面入手來間接影響需求的變化，大陸的情況有點(diǎn)不同，他也沒法用好金融政策、稅收政策?；蛘哂X得政策不好用，就只能暴力去干預(yù)需求。

　　我們分析房地產(chǎn)需求，有時(shí)候很難完全從供需方面判斷市場(chǎng)的走勢(shì)，因?yàn)檎旧硪彩且粋€(gè)參與方，我們對(duì)國(guó)家的政策也需要有一個(gè)合理的判斷才能比較容易看到未來市場(chǎng)會(huì)有什么變化。如果純粹從供需方面來講，2013年這個(gè)市場(chǎng)應(yīng)該是很好的。估計(jì)樓價(jià)的漲幅應(yīng)該還算是比較多的。有人比喻現(xiàn)在冬天風(fēng)高物燥，容易有火警，但是如果政府在旁邊已經(jīng)拿著滅火器虎視眈眈看著，你想點(diǎn)大火企其實(shí)也點(diǎn)不起來，你想點(diǎn)小火其實(shí)還可以，但是要真正燒起來也并不是會(huì)出現(xiàn)的情況。當(dāng)然了，樓價(jià)大升在2013年或者往后要大升的機(jī)會(huì)并不是很大，但是要跌，也并不現(xiàn)實(shí)，基本上很難跌下來。如果采取一些比較平穩(wěn)、緩升的角度，應(yīng)該并不會(huì)出來很多新的政策出來。

　　房?jī)r(jià)走勢(shì)，中央跟地方博弈的一些情況。從過去來講，05年那一個(gè)階段算是我們的宏調(diào)慢慢開始緊了。05年主要針對(duì)的是上海那邊，因?yàn)樯虾Ｉ谋容^厲害。當(dāng)時(shí)一出來，上海政府跟中央，應(yīng)該力度比較密切，還是大家一致的。所以很快把上海壓下來，把上海壓下來對(duì)其他地方影響并不大，樓價(jià)慢慢升，升到07年那個(gè)階段，深圳是比較嚴(yán)重，當(dāng)時(shí)主要針對(duì)面應(yīng)該是打擊深圳，深圳方面當(dāng)時(shí)也挺配合，深圳第一個(gè)城市出了限外令，限制境外投資。然后慢慢又把樓價(jià)壓下來了，樓價(jià)已經(jīng)升了一段時(shí)間，從高位開始慢慢回落，到了什么時(shí)候地方與中央比較一致，就是09年救市，大家都比較齊心。地方非常配合中央的政策，出臺(tái)很多政策支持市場(chǎng)。所以樓價(jià)那一段時(shí)間又飛漲起來。到2010年7月份因?yàn)樯奶吡?，所以?guó)十條又出來了，陸陸續(xù)續(xù)出臺(tái)很多限購政策，把樓價(jià)壓下去，壓下去一段時(shí)間開始恢復(fù)上升，恢復(fù)上升過程中有一些升的快一點(diǎn)、有一些升的慢一點(diǎn)，變得政策方面國(guó)家跟地方的一致性就開始變差了，地方出了一些微調(diào)政策來改變這樣的現(xiàn)實(shí)。

　　我們看地方政府的一些微調(diào)的尺度其實(shí)跟他本身的交易量有比較大的關(guān)系，剛才說了政府很少從供應(yīng)方面來調(diào)控市場(chǎng)，主要直接針對(duì)需求。直接針對(duì)需求的效果是怎么樣？通常政策出來不是讓樓價(jià)跌下來，主要是讓成交量跌下來，壓需求，成交量一跌，對(duì)地方政府帶來的影響還是比較大的。一些地方過去也有一些微調(diào)的尺度，微調(diào)的多與少就取決于本身這個(gè)市場(chǎng)在過去限購以后，它的成交量減的多還是少，減的少一點(diǎn)基本上也不需要什么微調(diào)政策，如果成交量跌的比較厲害，地方政府也出了很多不同手段來測(cè)試中央的底線，究竟哪些可以微調(diào)，哪些不可以。到目前基本上比較明顯的，從限購這樣的政策上，基本上要他停止的可能性幾乎等于零。地方一觸到限購這條紅線，馬上給中央叫停。但是如果針對(duì)一些剛需的微調(diào)，基本上很多地方政府也可以過關(guān)，包括公積金貸款放寬、購房?jī)?yōu)惠。

　　我們也可以看看從成交量變化，成交量變化這里比較清楚看到從08年市場(chǎng)從高峰開始下滑的時(shí)間，其實(shí)地方已經(jīng)有一些微調(diào)的政策出臺(tái)，中央基本上是觀望的態(tài)度，沒有多少反對(duì)。從08年以后，慢慢地成交量就可以從谷底爬升，到了09年初，中央與地方一起救市，09年一整年成交量暴漲，但是到了2010年慢慢又開始收緊調(diào)控政策，成交量往下走，2011年成交量一手加二手都跌了一定的量。去年開始慢慢好起來了，但是比09、07年高峰，成交量還并不算很火熱，只是算比2011年低潮好一些而已。

　　從十八大以后，我們看中央主要提出是兩方面方向，一個(gè)是市場(chǎng)配置。一個(gè)是政府的保障，來解決住房改革制度。我們看在過去一段時(shí)間從2010年開始，我們的保障房建設(shè)在一直增加，雖然2013年計(jì)劃比過往都要少一些。但是其實(shí)總的加起來這個(gè)量也是不少的。從目前來看，保障房從建設(shè)方面開始進(jìn)入分配方面的一些問題。從保障房講，又看到分配上出現(xiàn)很多不公平或者有些保障房出來，認(rèn)購率還是不足的情況。政策出臺(tái)，小毛病肯定是有的，但是出現(xiàn)大問題應(yīng)該也不會(huì)。長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，保障房應(yīng)該解決了中央關(guān)于輿論方面的壓力。

　　從未來講，從行政干預(yù)方面來看基本上也很難。未來政策變化主要集中在三方面：第一，一些地方的政策微調(diào)應(yīng)該還會(huì)陸陸續(xù)續(xù)有。第二，另外也加大了土地供應(yīng)。第三，房產(chǎn)稅方面的試點(diǎn)我想在未來一段時(shí)間，從2013年開始慢慢到往后應(yīng)該也會(huì)增加。政策方面也提出兩點(diǎn)：住有所居、擴(kuò)大內(nèi)需。住有所居方面主要通過保障房建設(shè)，還有剛需方支持方面。另一方面在擴(kuò)大內(nèi)需，比較明顯可以看到對(duì)于改善型一些需求的釋放應(yīng)該未來會(huì)越來越大。所謂改善型的住房，在未來也會(huì)是一個(gè)很大的商機(jī)，因?yàn)檫^去我們從改革開放以后建了很多房，當(dāng)時(shí)的房從設(shè)計(jì)也好、配套也好，都是比較差一點(diǎn)點(diǎn)的。現(xiàn)在經(jīng)過20、30年這個(gè)階段，我想未來很大的商機(jī)就是產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面怎么可以吸引到改善型需求，未來還是還大一塊可以進(jìn)展的地方。

　　說完了政策方面，我講一下大概的市場(chǎng)的趨勢(shì)，我們統(tǒng)計(jì)了42個(gè)城市，這42個(gè)城市主要都是一線、二線城市，從2012年整體成交量比2011年上升了20%，比全國(guó)平均高了很多。這反映了什么？主要是2011年一些一線、二線城市受的影響比較大。而三四線城市基本沒有受什么影響。但是從去年開始，一二線城市成交量開始發(fā)力，反而跑贏了三四線城市，而未來來看，三四線城市過去土地供應(yīng)大有過多土地出來，未來應(yīng)該還是有一些壓力的。從供應(yīng)量來講，開工從去年上半年開始開工量是開始下降，會(huì)反映到去年年初的供應(yīng)量等于今年下半年以后或者明年初的供應(yīng)量。未來判斷，從總體供應(yīng)量應(yīng)該在下半年開始會(huì)出現(xiàn)一個(gè)階段性的短缺。所以如果純粹從供需關(guān)系來講，對(duì)樓價(jià)是利好的，但是剛才說過要考慮政策方面的壓力。就是樓價(jià)要漲其實(shí)也并不容易。

　　我們統(tǒng)計(jì)了一些標(biāo)桿企業(yè)，市場(chǎng)的聚焦度開始增加，從很早之前就開始盯住十個(gè)標(biāo)桿企業(yè)，從標(biāo)桿企業(yè)上我們看到銷售占有率提升，03年十大企業(yè)只占到市場(chǎng)7%的市場(chǎng)占有率到去年已經(jīng)達(dá)到12%。未來這些大的房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)占有優(yōu)勢(shì)還會(huì)持續(xù)增加。這十大企業(yè)從銷售額比對(duì)去年拿地的量來講，我們也可以看到不同企業(yè)采取方法不同。過去一年，招商地產(chǎn)拿地的量遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于去年的銷售量，而有些企業(yè)基本上按照銷售量定土地的目標(biāo)，就是萬科、保利、中海，基本上是比較平衡的，賣了多少，就補(bǔ)入多少土地。還有一些比較慢的，像富力、華潤(rùn)、金地，他們銷售量遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于拿地。這幾個(gè)企業(yè)當(dāng)中，誰是進(jìn)取一點(diǎn)，誰是保守一點(diǎn)?？赡苣玫乇容^少的，這段時(shí)間還是處于去存貨一個(gè)階段。

　　我們也可以看一下行業(yè)利潤(rùn)率，也拿十個(gè)標(biāo)桿企業(yè)的利潤(rùn)率來講，凈利潤(rùn)來講，現(xiàn)在也看到一個(gè)明顯下降。以前說房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)暴利行業(yè)，現(xiàn)在從銷售凈利潤(rùn)來講，也在下滑。07年的時(shí)候平均是24%凈利潤(rùn)率，現(xiàn)在只有18%，這個(gè)趨勢(shì)有可能以后再會(huì)低一點(diǎn)也說不定。所謂暴利的階段在房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該沒有以前這么高了。為了彌補(bǔ)利潤(rùn)率下降，很多標(biāo)桿企業(yè)來做的就是提高了資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，剛才討論的時(shí)候說的快的問題，誰做的快，生產(chǎn)線跑的快，他在市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)就會(huì)比較好?，F(xiàn)在高周轉(zhuǎn)在我們十個(gè)企業(yè)統(tǒng)計(jì)當(dāng)中，萬科最快，土地周占率達(dá)到31%。其他比較平衡一點(diǎn)的，保利、恒大、華潤(rùn)這些，大概18%。富力、綠城、雅居樂周轉(zhuǎn)率比較偏低，最低的綠城是6%，就是拿了地要很長(zhǎng)時(shí)間才能變現(xiàn)，要跑得快，我們大概可以評(píng)估這些企業(yè)未來利潤(rùn)會(huì)比較高一點(diǎn)。

　　二手市場(chǎng)，從銷售量來講，2011年處于一個(gè)谷底，2012年開始上升，雖然比09年還是沒得比，但是已經(jīng)好了很多。我們判斷今年如果樓價(jià)并不是升的太快，而讓政府要新的出一些比較嚴(yán)厲的政策來限制市場(chǎng)的情況下，應(yīng)該市場(chǎng)成交量還會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大。從成交面積來講，一些剛需型的物業(yè)還是占成交比例是越來越大。其實(shí)我們自己本身也做物業(yè)，在北京、上海、深圳三個(gè)城市做項(xiàng)目調(diào)查，從我們二手市場(chǎng)我們碰到的一些需求，主要是60%的是首次置業(yè)的，還有30%左右是改善型的需求，只有10%是真正的投資型，拿來收租。這個(gè)結(jié)構(gòu)也比較符合國(guó)家的政策，希望降低了投資方面的需求。

　　從我們價(jià)格走勢(shì)來講，統(tǒng)計(jì)了六個(gè)城市價(jià)格趨勢(shì)，從二手價(jià)格來講，從去年3月份開始我們的價(jià)格就一直在逐步走高。我們現(xiàn)在是去到11月份，其實(shí)12月份我們初步跟前線了解過，價(jià)格漲的更快，個(gè)別城市，像北京、上海這些二手價(jià)格這一個(gè)月漲的蠻厲害。而從我們統(tǒng)計(jì)的報(bào)價(jià)指數(shù)，所謂報(bào)價(jià)指數(shù)就是二手房業(yè)主想用什么價(jià)格賣出去，他是漲了還是跌了這樣來統(tǒng)計(jì)，我們看到現(xiàn)在二手的業(yè)主基本上的傾向還是加價(jià)。所以從價(jià)格趨勢(shì)來看，未來二手房?jī)r(jià)格還會(huì)保持一個(gè)平穩(wěn)上升態(tài)勢(shì)。謝謝大家！

　　主持人：謝謝黎明楷先生的精彩演講。下面有請(qǐng)今天下午第二位演講嘉賓：金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司副總裁 李戰(zhàn)洪先生，李戰(zhàn)洪先生的演講題目是：地產(chǎn)新趨勢(shì)判斷與對(duì)策。

　　李戰(zhàn)洪：地產(chǎn)新趨勢(shì)與對(duì)策，十八大之后我們?cè)趺醋觯梦覀冮_發(fā)商在實(shí)踐中比較形象的語言認(rèn)真地做了一下PPT，然后形象地表述出來，然后再這么做。

　　兩個(gè)方面：一個(gè)是地產(chǎn)新趨勢(shì)。第二，轉(zhuǎn)型，如何做。新趨勢(shì)，怎么發(fā)現(xiàn)地產(chǎn)周期性規(guī)律，怎么形象化，第二個(gè)是怎么轉(zhuǎn)型，一線企業(yè)、二線企業(yè)、三線企業(yè)他們是怎么表演的。

　　我一直有一個(gè)觀點(diǎn)，十八大后的趨勢(shì)判斷，第一，由所謂暴利時(shí)代到微利時(shí)代。第二，二元化發(fā)展這是特別明顯。1、品牌企業(yè)搶占市場(chǎng)份額。還有一部分企業(yè)以企業(yè)生存為目的。第三，究竟是黃金十年還是白銀十年、青銅十年。黃金十年就不用說了，現(xiàn)在說我們進(jìn)入白銀時(shí)代，其實(shí)我贊同青銅時(shí)代的觀念，黃金時(shí)代那個(gè)黃金不需要加工，青銅時(shí)代，青銅的價(jià)值需要加工。所以進(jìn)入了一個(gè)產(chǎn)品的時(shí)代。

　　你要發(fā)揮地產(chǎn)的新趨勢(shì)，一定是政策作用之下一直在出現(xiàn)一個(gè)怪圈，一抓就死、一死就叫、一叫就放、一放就活、一活就亂、一亂就抓、一抓就死，現(xiàn)在處于由叫到放的過渡階段。

　　第三個(gè)趨勢(shì)，過去兩年調(diào)整的結(jié)構(gòu)還是一個(gè)“球”。我歸納了一下，包括剛才中原的走勢(shì)圖，前面比較平穩(wěn)，后面走出正玄波，放進(jìn)去就是一個(gè)球。2011年、2012年走了一個(gè)96式。2011年上半年虎頭蛇尾，2012年上半年差，下半年好，走了一個(gè)96式。未來兩年我預(yù)計(jì)可能還是一個(gè)“球”。我們說69式，換了一個(gè)姿勢(shì)。2013年可能會(huì)低開高走。2014年又是一個(gè)9，上半年好，下半年比較微妙。過去兩年和未來兩年就是由96式到69式，換了一個(gè)姿勢(shì)。這種規(guī)律一定要把握好。最后走出一個(gè)“太極”。其實(shí)剛剛我看到中原黎總那張圖就特別有感觸，我從92到02、2012年做了這樣一個(gè)曲線，政策沒有太大作用，他是要平穩(wěn)上升的。自從扶持政策、打壓政策出臺(tái)后，就把它打成一個(gè)正玄波，非峰即谷的走勢(shì)。過去兩年和未來兩年，走了兩個(gè)球，這個(gè)規(guī)律特別重要，牽扯到我們?cè)趺醋鲩_發(fā)。

　　在大年、小年，高峰和低谷的時(shí)候做法不一樣，低谷的時(shí)候，開發(fā)商對(duì)策是一定要先活下去。先活下去，用一個(gè)字形容：“量”為先。行話說就是高周轉(zhuǎn)，輕資產(chǎn)。在高峰的時(shí)候要，對(duì)策以現(xiàn)金流為導(dǎo)向改成以利潤(rùn)率為導(dǎo)向，這個(gè)時(shí)候注重資產(chǎn)質(zhì)量。特別在未來，資產(chǎn)質(zhì)量顯得尤為重要。

　　這張圖上次在博鰲也說了，我說了一定要以量?jī)r(jià)法則應(yīng)對(duì)周期調(diào)整。結(jié)構(gòu)性調(diào)整，你就要轉(zhuǎn)型。在低谷的時(shí)候一定要做好，比如剛剛進(jìn)入低谷的時(shí)候我們一定要按照第一個(gè)階段，這個(gè)時(shí)候去庫存，余貨最小化。第二階段，以現(xiàn)金流為導(dǎo)向。第三階段，順勢(shì)而為，該要降價(jià)的要降價(jià)，價(jià)跌量增，先活下去。第四階段，這個(gè)時(shí)候要開始拿地，為下階段做準(zhǔn)備了。比如自己手上的企業(yè)，我們?cè)?012年低谷的時(shí)候拿了20塊地。

　　在這種球的走勢(shì)里面，其實(shí)三調(diào)還是最重要的：開發(fā)規(guī)模、開發(fā)節(jié)奏、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)要適應(yīng)高峰低谷的時(shí)候。高峰的時(shí)候庫存最小化來做新一輪周期開發(fā)量的準(zhǔn)備。到高峰的時(shí)候就把它賣掉，開發(fā)節(jié)奏跟開發(fā)規(guī)模跟地產(chǎn)周期性規(guī)律特別重要。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，在低谷的時(shí)候做剛需，小年的時(shí)候做剛需，大年的時(shí)候做改善型的比較重要。剛才說了周期性調(diào)整的時(shí)候?qū)Σ呤堑却?，結(jié)構(gòu)性調(diào)整的時(shí)候是轉(zhuǎn)型。

　　上午對(duì)話的時(shí)候也說了周期性調(diào)整和結(jié)構(gòu)性調(diào)整都是企業(yè)兩種能力，一個(gè)是等待、一個(gè)是轉(zhuǎn)型。你就一味地忽略周期性，全部把精力投到轉(zhuǎn)型，會(huì)給企業(yè)帶來很大傷害。周期性面對(duì)結(jié)構(gòu)性調(diào)整，這個(gè)對(duì)企業(yè)最有利。企業(yè)在轉(zhuǎn)型的時(shí)候一定要同時(shí)培養(yǎng)兩種能力。我歸納了兩種能力，不同企業(yè)有不同企業(yè)生產(chǎn)狀態(tài)。我歸納為房地產(chǎn)業(yè)界的轉(zhuǎn)型演唱會(huì)：原生態(tài)唱法、流行唱法、美聲唱法。第一種，原生態(tài)唱法，以三線開發(fā)商為主，他們說的轉(zhuǎn)型其實(shí)不叫轉(zhuǎn)型，其實(shí)是行業(yè)退出，是經(jīng)過調(diào)控，在調(diào)控過程中行業(yè)大洗牌之后，是企業(yè)無奈地退出，找一個(gè)理由。他說他轉(zhuǎn)型了，特別是土地招拍掛規(guī)范之后，靠關(guān)系拿不到地了，這個(gè)情況下他經(jīng)常是無米下鍋，通過招拍掛競(jìng)爭(zhēng)不了品牌開發(fā)商。每次調(diào)整，我說是1/3格局，1/3企業(yè)退出，1/3企業(yè)強(qiáng)大，1/3企業(yè)在掙扎。第二種，以二線開發(fā)商為主的流行唱法。這部分企業(yè)說的轉(zhuǎn)型也不是真正意義上轉(zhuǎn)型，他們?cè)谫Y金、模式、產(chǎn)品、團(tuán)隊(duì)、管理在轉(zhuǎn)型上都沒有準(zhǔn)備好，急著就轉(zhuǎn)型。所以這種做法叫流行唱法。剛才也說了這種情況怎么應(yīng)對(duì)，還是不要忘記周期性，去面對(duì)，然后逐步進(jìn)行結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型。他們有效對(duì)策應(yīng)該是這樣去做。第三種，美聲唱法其實(shí)是最有特色，以一線開發(fā)商為主，一線開發(fā)商說轉(zhuǎn)型，歌聲太美妙，但是很難掩蓋掛羊頭賣狗肉的本質(zhì)。轉(zhuǎn)旅游地產(chǎn)，還是賣房子。轉(zhuǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等等賣的還是住宅，其實(shí)那不叫根本意義上的轉(zhuǎn)型，但是通過美聲唱法可以從政府獲得更多資源、支持。我一直反對(duì)把所有產(chǎn)業(yè)后面都加一個(gè)地產(chǎn)，比如休閑產(chǎn)業(yè)，我們一定要說休閑地產(chǎn)。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，一定要說養(yǎng)老地產(chǎn)，旅游產(chǎn)業(yè)一定說旅游地產(chǎn)，他們就是掛羊頭賣著住宅的肉。這里要注意一個(gè)是產(chǎn)品提升、開發(fā)業(yè)態(tài)拓展、開發(fā)模式轉(zhuǎn)變、開發(fā)融資的創(chuàng)新。

　　未來時(shí)間里，價(jià)平量增應(yīng)該還是2013年主要選擇，也是符合民生、政策導(dǎo)向。轉(zhuǎn)型中，我們第一個(gè)是換價(jià)格，讓它的價(jià)格具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。第二，換產(chǎn)品。把產(chǎn)品換成，掛上商業(yè)、旅游、養(yǎng)老、休閑度假的頭，讓產(chǎn)品快速銷售。以美聲唱法換自己的產(chǎn)品。第三，換客戶。

　　要把握三大形成優(yōu)勢(shì)的因素：第一，轉(zhuǎn)型過程中一定要讓企業(yè)和項(xiàng)目具備高周轉(zhuǎn)性，大陸開發(fā)商和港澳開發(fā)商具備最大區(qū)別，大陸開發(fā)商基本上靠高周轉(zhuǎn)，未來時(shí)間我們不僅僅是高周轉(zhuǎn)，還要注重市場(chǎng)的質(zhì)量。未來的調(diào)控一定還是一個(gè)“球”，球型那個(gè)理論，6和9頂部圓圈那塊的時(shí)候，大年我們回歸一線，小年的時(shí)候通過三四線城市來過渡。這個(gè)布局讓你占到優(yōu)勢(shì)。第三，多業(yè)態(tài)擴(kuò)張，多業(yè)態(tài)擴(kuò)張可以增強(qiáng)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。謝謝大家！

　　主持人：謝謝李戰(zhàn)洪先生的精彩演講。下面有請(qǐng)第三位演講嘉賓，他是：威海市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管委會(huì)副主任、威海雙島灣科技城開發(fā)辦主任 譚遠(yuǎn)國(guó)先生，譚遠(yuǎn)國(guó)先生的演講題目是：美麗雙島灣 生態(tài)科技城。

　　譚遠(yuǎn)國(guó)：尊敬的各位嘉賓，女士們、先生們，朋友們：

　　大家下午好。想問大家一些問題：中國(guó)第一個(gè)最適合人類居住的城市是哪里？走遍四海，還是威海。

　　中國(guó)最美麗的海灣在哪里？威海雙島灣。

　　中國(guó)第一個(gè)海在城中央的地方是哪里？未來的雙島灣科技城。

　　威海位于膠東半島最東端，是世界宜居城市，藍(lán)色休閑之都，有1000公里海岸線，占山東省的1/3，占全中國(guó)的1/18，總?cè)丝?80萬，城區(qū)人口110萬。

　　雙島灣位于煙臺(tái)和威海之間，是威海千公里幸福海岸的起點(diǎn)，也是威海市區(qū)的西大門，規(guī)劃面積41平方公里，將于2014年通車的高鐵設(shè)有雙島灣站，距威海機(jī)場(chǎng)、煙臺(tái)機(jī)場(chǎng)僅40分鐘車程。

　　雙島灣是威海市區(qū)僅存的唯一一片環(huán)境最美、面積最大、適宜開發(fā)建設(shè)的"處女地"。這里最突出的特點(diǎn)就是生態(tài)環(huán)境特別優(yōu)美，空間形制非常獨(dú)特，氣候十分舒適宜人。

　　雙島灣外環(huán)海（北面18公里瑰麗海岸線，沙細(xì)水清，岸坡舒緩，岸線以外2公里范圍內(nèi)水深不超過1.5米，是天然的優(yōu)質(zhì)海水浴場(chǎng)），內(nèi)環(huán)山（東南西三面6座青山環(huán)抱，姿容秀麗），山海圍合，是天然的聚寶盆，是招財(cái)納福、家業(yè)興旺的寶地；

　　雙島灣外有島（北面入海口大島、小島兩座天然海島，礁石林立，海水激蕩，景色迷人）、內(nèi)有灣（內(nèi)陸海灣水面面積7.1平方公里，南北長(zhǎng)達(dá)8公里，東西最寬達(dá)2公里，岸線長(zhǎng)達(dá)40公里，非常適宜親水游樂），四河匯聚（東、南、西三面4條淡水河流于此注入雙島灣），河海交匯，雙島點(diǎn)睛，藏風(fēng)聚氣，是天賜的"五龍匯元"自然景觀，全中國(guó)也找不到第二處。都是哪"五龍"？相信大家的慧眼一定能發(fā)現(xiàn)。

　　還有萬畝松林、多處濕地，草木蔥蘢，魚鳥嬉戲，既是生態(tài)屏障，有時(shí)景觀長(zhǎng)廊，美不勝收，美麗無比。

　　在山、海、灣之間，是一片平坦開闊地帶，非常適宜進(jìn)行城市開發(fā)建設(shè)，也非常易于將灣區(qū)空間與城市空間有機(jī)融合，形成"城在山中、海在城中、碧水環(huán)繞"，"山-海-灣-城"于一體的獨(dú)具特色的城市空間形態(tài)。

　　同時(shí)，雙島灣地處北緯37度，四季分明，冬賞雪景，夏洗海澡，夏天還不用開空調(diào)，非常適合人類居住。

　　多元復(fù)合的稀缺濱海資源集于一身，使雙島灣成為國(guó)際罕見的藍(lán)色海灣。41平方公里的規(guī)劃面積也足以將雙島灣建設(shè)成為一個(gè)集景觀、城市形態(tài)和經(jīng)濟(jì)為一體的現(xiàn)代可持續(xù)都市。有國(guó)內(nèi)知名的規(guī)劃設(shè)計(jì)專家實(shí)地考察后，認(rèn)為雙島灣的建設(shè)潛質(zhì)優(yōu)于香港、溫哥華、巴塞羅那、鹿特丹等世界知名海濱城市，將雙島灣譽(yù)為"中國(guó)第一灣、世界名海灣"。

　　如此美麗的雙島灣，到底能干什么？到底該干什么？我們認(rèn)為，必須要放眼威海、放眼全國(guó)乃至世界的高遠(yuǎn)謀略來確定。當(dāng)前國(guó)與國(guó)之間的競(jìng)爭(zhēng)就是科技的競(jìng)爭(zhēng)。黨的十八大明確提出要實(shí)施創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展戰(zhàn)略，并指出科技創(chuàng)新是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心力量。威海的轉(zhuǎn)型跨越更需要科技做支撐。

　　我們希望用雙島灣美麗的環(huán)境，吸引最高端的人才、最高端的科研機(jī)構(gòu)入駐，建立一流的科研平臺(tái)、集聚一流的科技人才、產(chǎn)出一流的科研成果，成為威海創(chuàng)新發(fā)展、轉(zhuǎn)型跨越的動(dòng)力源泉。

　　因此，確定整個(gè)區(qū)域戰(zhàn)略定位為：雙島灣科技城。主導(dǎo)發(fā)展科教研發(fā)和高新科技兩大產(chǎn)業(yè)，配套發(fā)展濱海特色旅游、健康養(yǎng)生兩大產(chǎn)業(yè)，打造成為以科技教育和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主，多元復(fù)合、產(chǎn)城共融的生態(tài)化科技城。

　　整體發(fā)展布局為"一核、四團(tuán)、三園"。一核：位于和興路中段的中央智慧島；四團(tuán)：位于西南部和東側(cè)的高技術(shù)產(chǎn)業(yè)組團(tuán)，西側(cè)的科教研發(fā)組團(tuán)，南部的生態(tài)人居組團(tuán)，北部的休閑度假組團(tuán)；三園：依托松林、煙墩山、鳳凰山建設(shè)的森林濕地公園、康體娛樂公園、山體運(yùn)動(dòng)公園。

　　目前，雙島灣科技城基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已經(jīng)啟動(dòng)了主干道建設(shè)，正在利用冬季施工間歇期，抓緊完善確定控規(guī)城市設(shè)計(jì)，沿岸景觀設(shè)計(jì)，道路、橋梁、防潮堤等專項(xiàng)設(shè)計(jì)，今年"五一"將全面啟動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，主要進(jìn)行主干道、防潮堤、橋梁建設(shè)，預(yù)計(jì)年度投資超過20億元，計(jì)劃到2015年基本完成市政、交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，發(fā)展框架初步形成，高端產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開始聚集。

　　現(xiàn)階段，我們招商引資的重點(diǎn)是科研機(jī)構(gòu)和研究生院、大型室內(nèi)主題樂園和商業(yè)綜合體、高端養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)。這次重點(diǎn)推介煙墩山區(qū)塊，總面積在1800畝，這里靠山林海，緊鄰?fù)Ｊ袇^(qū)，交通便捷，非常適合發(fā)展科研、游樂、養(yǎng)生項(xiàng)目。希望大家抓緊機(jī)會(huì)，及時(shí)聯(lián)系我們的招商負(fù)責(zé)人。

　　尊敬的各位嘉賓，雙島灣科技城是一個(gè)海在城中央的城市，我們一定按照"尊重自然、順其自然、保護(hù)自然"的原則，以建設(shè)百年精品城市為目標(biāo)，將雙島灣科技城打造成為既有蘇州水城韻味，又有威尼斯影子的水城、橋城、科技城，成為生產(chǎn)生活生態(tài)相協(xié)調(diào)，宜居宜業(yè)宜游相適宜的高科技項(xiàng)目聚集區(qū)、科技人才培育基地、山海林一體休閑基地和最具吸引力人居城，成為美麗中國(guó)的標(biāo)桿區(qū)！

　　最后，祝本屆年會(huì)圓滿成功！祝各位嘉賓身體健康、萬事如意！謝謝大家！

　　主持人：謝謝譚遠(yuǎn)國(guó)先生帶來的演講。下面，有請(qǐng)今天下午第四位奉獻(xiàn)演講的嘉賓：五礦建設(shè)有限公司董事總經(jīng)理 何劍波先生，何劍波先生的演講題目是：轉(zhuǎn)變：商業(yè)與文化、旅游地產(chǎn)的機(jī)會(huì)。

　　何劍波：各位，今天很高興給大家分享一下我們具體的項(xiàng)目案例。上午已經(jīng)很多專家講了宏觀、政策、行業(yè)、未來趨勢(shì)、預(yù)測(cè)等等。我看了一下今天發(fā)言里面具體的一個(gè)項(xiàng)目，我們?cè)谟懻摦?dāng)中很多人都說到現(xiàn)在行業(yè)進(jìn)入到一個(gè)新的發(fā)展階段，競(jìng)爭(zhēng)在加劇、行業(yè)在洗牌、企業(yè)在分化，我們?cè)谶@樣一個(gè)形勢(shì)下，企業(yè)如何去發(fā)展。我們是走一個(gè)超大型的企業(yè)大規(guī)模發(fā)展的路還是做一些有特色的、有創(chuàng)意的、有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目的一個(gè)道路。所以我在這里想跟大家分享一下我們?cè)谧罱龅囊粋€(gè)項(xiàng)目一些思路。這個(gè)項(xiàng)目叫五礦哈施塔特，這個(gè)項(xiàng)目位于廣東省惠州市，離深圳、廣州也就一個(gè)小時(shí)，最初拿到這塊地的時(shí)候，它是離惠州市非常近的博羅縣，三面環(huán)鄉(xiāng)、一面臨路，懷抱一個(gè)17萬平米的水域，自然風(fēng)光非常優(yōu)美。這樣環(huán)境下，我們做一個(gè)什么樣的產(chǎn)品能夠滿足客戶需要，而且能夠帶來一些有特色的、有創(chuàng)意的一些發(fā)展模式呢？所以我們?cè)陧?xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)過程中，就想到和國(guó)外比較好的居住區(qū)、風(fēng)景小鎮(zhèn)去找參照系。

　　在這個(gè)過程中我們發(fā)現(xiàn)在奧地利有一個(gè)項(xiàng)目，叫做哈施塔特，這個(gè)項(xiàng)目是奧地利一個(gè)世界文化遺產(chǎn)，有幾千年歷史，這個(gè)項(xiàng)目從地理上、環(huán)境上跟我們非常相似，我們?cè)谶@個(gè)出發(fā)點(diǎn)上做了很多研究和探索。五礦哈施塔特是以創(chuàng)新的文化地產(chǎn)開發(fā)理念和規(guī)劃布局形成生態(tài)、自然、文化、旅游、人居、教育多種資源、多種屬性的功能完善、形態(tài)豐富、具有獨(dú)特風(fēng)情的文化休閑小鎮(zhèn)。這個(gè)照片都是實(shí)景照片。我們選擇文化主題的時(shí)候討論了什么樣的因素呢？過去國(guó)內(nèi)很多項(xiàng)目，我們地產(chǎn)界有各種各樣的風(fēng)格，尤其是引入了很多西方特別是歐洲的建筑風(fēng)格，我們引入建筑風(fēng)格的時(shí)候僅僅是簡(jiǎn)單借用，我們做哈施塔特的時(shí)候更多從文化主題角度確立這個(gè)項(xiàng)目的特征和發(fā)展模式。我們選擇這個(gè)文化主題的時(shí)候主要是秉承了水土相符、神韻相通的標(biāo)準(zhǔn)。建筑風(fēng)格僅僅是地域文化基小一部分，更多的是地形地貌、微氣候、歷史、經(jīng)濟(jì)、民族民俗、群體性。我們選擇了奧地利哈施塔特就是以它的地域文化內(nèi)涵有相似或者互補(bǔ)的地方，就以水土相合的標(biāo)準(zhǔn)選擇異域文化主題做到神韻相通。我們項(xiàng)目所在地是惠州博羅縣，是中國(guó)歷史上時(shí)間最長(zhǎng)的縣，設(shè)于秦始皇33年就叫博羅，現(xiàn)在已經(jīng)2200多年。這個(gè)縣客家文化、南粵文化沉淀非常深厚。另外還有著名的旅游景點(diǎn)，道教名山羅浮山。也確實(shí)出土了戰(zhàn)國(guó)時(shí)期的文物，編鐘，有優(yōu)越的內(nèi)涵。我們哈施塔特也處于一個(gè)群山、湖泊、村落之中，歷史非常悠久，也是以音樂聞名于世。我們選擇了一個(gè)既是西方的，但是又和我們中國(guó)文化、地理?xiàng)l件結(jié)合起來的這么一個(gè)項(xiàng)目的構(gòu)思。形成了時(shí)間與空間穿越、音樂與色彩聯(lián)動(dòng)、新與舊的交錯(cuò)，細(xì)致與古樸融合，構(gòu)成山、湖、建筑的夢(mèng)幻。上面的圖就是哈施塔特照片，下面就是我們建的項(xiàng)目的情況。這是一部分建完后，從湖面看過去。去年6月份我們請(qǐng)哈施塔特奧地利那個(gè)鎮(zhèn)長(zhǎng)過來訪問，他看了后也非常贊嘆，認(rèn)為我們哈施塔特項(xiàng)目比奧地利的更出色。奧地利建筑是很多年，很舊的房子，我們借鑒的是它的建筑的風(fēng)格。

　　文化地產(chǎn)組成部分主要從三部分考慮：本地文化、外地文化、社區(qū)文化。本地文化，把山、水、建筑與文化主題相統(tǒng)一，形成山是背景，湖面是舞臺(tái)，建筑是山湖之間奏鳴的交響樂。建筑在原生態(tài)土地上自然生長(zhǎng)出來。正是哈施塔特文化內(nèi)涵與奧地利哈施塔特有相似度，所以可以接上地氣，文化就體現(xiàn)地塊的山清水勢(shì)之中。外來文化賦予它一個(gè)建筑之魂。我們做建筑的時(shí)候把異域文化主題做了風(fēng)格，異域文化更多講的是建筑，異域文化主題更多講建筑，項(xiàng)目與文化氛圍全方位統(tǒng)一。將文化主題注入每一處建筑細(xì)節(jié)之中。要做到山、水、建筑統(tǒng)一，建筑形體、負(fù)號(hào)、色彩、內(nèi)裝修與主題的統(tǒng)一，配飾、小品主題統(tǒng)一，建筑、園林與主題統(tǒng)一，音樂、氛圍與主題的統(tǒng)一。這不僅是形式上的模仿，更多是一種氣質(zhì)，靈魂上的創(chuàng)新。項(xiàng)目有藍(lán)天白云，外立面多姿多彩的房屋。這是項(xiàng)目的進(jìn)深堡壘。這是項(xiàng)目其中建筑的風(fēng)格，它的奧地利風(fēng)格，高聳的屋頂，木制的陽臺(tái)，天鵝的雕花等等，這些細(xì)節(jié)都體現(xiàn)了我們的文化。在室內(nèi)，包括一些會(huì)所、售樓部裝修上也追求內(nèi)裝與外裝統(tǒng)一。內(nèi)裝包括壁畫、吊燈都體現(xiàn)了風(fēng)格。

　　風(fēng)情旅游小鎮(zhèn)里面，我的每一個(gè)商店店面的配飾、店招、小品都做到了統(tǒng)一。還有小區(qū)里面的一些雕塑，一些擺件、包括門、窗等等盡量做到精雕細(xì)琢，你感覺他是一個(gè)整體，而不是一個(gè)局部的東西。在建筑園林上，建筑園林和主題也是統(tǒng)一。還有一些像文化廣場(chǎng)、音樂廣場(chǎng)等等，建了各種各樣的廣場(chǎng)。

　　還有音樂、氛圍與主題的統(tǒng)一，奧地利本身就是一個(gè)音樂之鄉(xiāng)，我們作為全國(guó)首家奧地利風(fēng)格的項(xiàng)目，我們?cè)谶@里面也特別強(qiáng)調(diào)了要突出它的音樂特點(diǎn)，所以我們?cè)诿總€(gè)地方都有奧地利的音樂，而我們也有音樂廣場(chǎng)經(jīng)常性舉辦音樂會(huì)。音樂廣場(chǎng)看臺(tái)臺(tái)階上都是藍(lán)色多瑙河五線譜。

　　第三個(gè)文化是社區(qū)的文化。這個(gè)項(xiàng)目不僅有外來異域的文化更講究社區(qū)文化。社區(qū)文化賦予我們生活之美。

　　我們也注重商業(yè)模式結(jié)合，由于項(xiàng)目的特點(diǎn)，它的山情水勢(shì)，我們更講究一個(gè)健康的生活方式，一個(gè)生態(tài)樂觀概念、健康的概念，提倡新的生活、新的風(fēng)尚。小區(qū)內(nèi)的零售業(yè)和其他物業(yè)品種形成良好的效應(yīng)，為居民、為游客、商貿(mào)人士提供更好的平臺(tái)，同時(shí)更好地為城市區(qū)域提供一個(gè)標(biāo)桿的一個(gè)項(xiàng)目。整個(gè)小鎮(zhèn)商業(yè)主要的主題，一個(gè)是親子主題，一個(gè)是婚慶主題，因?yàn)樵谶@樣一個(gè)富有童話色彩的一個(gè)小區(qū)里生活，兒童、女性是特別喜歡這種氛圍。所以我們?cè)谶@個(gè)基礎(chǔ)上發(fā)展出兩大主題的商業(yè)，一個(gè)是親子主題，一個(gè)是婚慶主題，在這個(gè)基礎(chǔ)上，包括購物、文化、餐飲、觀光、娛樂于一體。商業(yè)模式也是社區(qū)文化的體現(xiàn)，五礦哈施塔特形成了建筑形態(tài)與社區(qū)商業(yè)完美結(jié)合，創(chuàng)造了社區(qū)商業(yè)與社區(qū)文化交融的新思路。我們?cè)谡麄€(gè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的時(shí)候因?yàn)樽鳛橐粋€(gè)項(xiàng)目的商業(yè)配套，我們就把它集中設(shè)計(jì)成一個(gè)小鎮(zhèn)的形式，商業(yè)小鎮(zhèn)由于它的異域風(fēng)情，他本身又具有很強(qiáng)的觀光特色，吸引很多外來客流，就使住在小鎮(zhèn)的居民和外來旅游、消費(fèi)的居民很好地融合在一起。商業(yè)規(guī)劃既源于文化主題，又注入了社區(qū)文化的靈魂。

　　我們吸收了歐洲文化廣場(chǎng)的基礎(chǔ)與社區(qū)文化結(jié)合，歐洲一些小鎮(zhèn)都有一些廣場(chǎng)，這些廣場(chǎng)是我們市民、居民、鎮(zhèn)里村民互相交匯的地方，大家在這里是一家人的概念，我們大城市里生活，實(shí)際上都非常疏遠(yuǎn)，哪怕一個(gè)樓層也互相不見面。在哈施塔特這個(gè)項(xiàng)目里，我們?cè)O(shè)計(jì)了各種各樣文化廣場(chǎng)，在這個(gè)廣場(chǎng)里帶來更多的社區(qū)文化活動(dòng)，形成特有的文化。包括我們做的過程中，做的文化、藝術(shù)、音樂方面的一些商業(yè)、展覽，整個(gè)與小鎮(zhèn)氛圍融為一體，還有把文化主題注入商業(yè)街和業(yè)態(tài)當(dāng)中，商業(yè)業(yè)態(tài)布置和結(jié)合都恰恰考慮了社區(qū)商業(yè)需求。在這個(gè)商業(yè)區(qū)里不能簡(jiǎn)單地打一個(gè)店招格格不入的、不倫不類的，而是每個(gè)店招、指示牌都要與環(huán)境融為一體，把文化主題注入商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式中，設(shè)計(jì)了婚紗攝影基地、風(fēng)情的餐飲、聚會(huì)的酒吧、特色的禮品店，一切都與文化主題密切結(jié)合，讓文化宣傳和商業(yè)運(yùn)營(yíng)互相呼應(yīng)。通過商業(yè)模式和規(guī)劃最后體現(xiàn)的是社區(qū)文化。文化是藝術(shù)的、音樂的、休閑的、快樂的、欣欣向榮的，我們倡導(dǎo)的是積極的一種生活方式。

　　現(xiàn)在做的文化地產(chǎn)的創(chuàng)新，要做到水土相合，神韻相通。文化地產(chǎn)組成部分，發(fā)揮當(dāng)?shù)匚幕⑼鈦砦幕?、社區(qū)文化，讓他們發(fā)揮各自功能。商業(yè)與文化結(jié)合方面，我們要把商業(yè)作為文化的助推器，把文化作為商業(yè)的原動(dòng)力。

　　主持人：謝謝何劍波先生的精彩演講。有請(qǐng)下一位的演講嘉賓：金融分析家、北京貝塔咨詢中心合伙人 杜麗虹女士，杜麗虹女士的演講題目是：房地產(chǎn)企業(yè)的資金模型。

　　杜麗虹：很高興有這個(gè)機(jī)會(huì)可以和大家作一個(gè)交流，今天下午想和大家分享的主題就是調(diào)控背景下地產(chǎn)企業(yè)的輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型。2012年地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)出現(xiàn)了復(fù)蘇的跡象，但是地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)擔(dān)仍然在持續(xù)增重，地產(chǎn)上市公司平均的周轉(zhuǎn)速度比2011年減慢了8%，從供需看，當(dāng)前的房?jī)r(jià)處于剛需的上限，未來能否繼續(xù)走高主要依賴于真實(shí)收入的增長(zhǎng)。但是經(jīng)濟(jì)增速減緩，這些都制約剛需釋放，意味著后土地紅利時(shí)代地產(chǎn)行業(yè)必須轉(zhuǎn)型，從重資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)模式。

　　什么是地產(chǎn)行業(yè)的重資產(chǎn)模式，當(dāng)土地升值速度高于資金成本的時(shí)候，這個(gè)時(shí)候所有地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)尋求儲(chǔ)備更多的土地，這也是理性的，這個(gè)時(shí)候只要拿著資產(chǎn)本身就可以獲得豐厚回報(bào)。土地儲(chǔ)備多少也成為衡量地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值的最主要的標(biāo)準(zhǔn)，有時(shí)候也是唯一標(biāo)準(zhǔn)。這個(gè)就是地產(chǎn)行業(yè)的重資產(chǎn)模式。但是當(dāng)土地升值速度減緩的時(shí)候，這個(gè)時(shí)候土地儲(chǔ)備本身的價(jià)值貢獻(xiàn)在減弱，過度的儲(chǔ)備甚至還會(huì)出現(xiàn)新的負(fù)的價(jià)值貢獻(xiàn)，也就是說當(dāng)土地或者房屋升值速度低于資金成本的時(shí)候，這個(gè)時(shí)候持有資產(chǎn)就變成負(fù)的價(jià)值貢獻(xiàn)。于是長(zhǎng)期中，企業(yè)被迫調(diào)整戰(zhàn)略，從重資產(chǎn)模式走向輕資產(chǎn)模式，也就是說從賺取資產(chǎn)升值收益走向賺取增值服務(wù)收益。這里說的增值服務(wù)收益像代工品牌溢價(jià)收益、物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、其他衍生收益，再有，地產(chǎn)基金等多元地產(chǎn)金融服務(wù)過程中費(fèi)用的提成收益。在這個(gè)轉(zhuǎn)型過程中，從重資產(chǎn)釋放出來的資本金會(huì)重新配置到經(jīng)營(yíng)環(huán)境，而不再是土地儲(chǔ)備環(huán)節(jié)，效率越高的企業(yè)轉(zhuǎn)型過程中的優(yōu)勢(shì)越明顯。

　　我們說重資產(chǎn)、輕資產(chǎn)都不是絕對(duì)的，是企業(yè)不同市場(chǎng)環(huán)境下的選擇。在房?jī)r(jià)快速上升，資產(chǎn)升值速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過資金成本的時(shí)候，這個(gè)時(shí)候持有資產(chǎn)為核心的重資產(chǎn)模式就是企業(yè)的理性選擇。但是當(dāng)房?jī)r(jià)上升速度受到抑制，持有資產(chǎn)本身的回報(bào)降低并且不足以彌補(bǔ)持有期的資金成本的時(shí)候，輕資產(chǎn)模式就是企業(yè)的理性選擇。當(dāng)然我們說這種轉(zhuǎn)型并不是瞬間發(fā)生的，因?yàn)槌擎?zhèn)化或者人民幣的升值仍然會(huì)在一段時(shí)期內(nèi)推動(dòng)資產(chǎn)回報(bào)的上升，但是長(zhǎng)期中土地的紅利、資產(chǎn)的超額回報(bào)在衰竭，企業(yè)面臨轉(zhuǎn)型壓力。輕資產(chǎn)模式下，地產(chǎn)企業(yè)很多傳統(tǒng)的優(yōu)勢(shì)比如說拿地的優(yōu)勢(shì)會(huì)被淡化，他仍然重要，但不像以前那么重要。而效率優(yōu)勢(shì)會(huì)被放大，因此并不是所有的企業(yè)都能實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，只有真正具有效率優(yōu)勢(shì)的企業(yè)才能實(shí)現(xiàn)成功的轉(zhuǎn)型。而這種效率優(yōu)勢(shì)我們說它可以在開發(fā)、物業(yè)管理、招商運(yùn)營(yíng)等某個(gè)環(huán)節(jié)中的一招鮮優(yōu)勢(shì)，也可以是在商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等某個(gè)細(xì)分產(chǎn)品線的一招鮮的優(yōu)勢(shì)，還可以是某種綜合性資源整合能力。無論哪種優(yōu)勢(shì)，輕資產(chǎn)時(shí)代，資本資源和效率資源結(jié)合更為緊密，一些企業(yè)會(huì)被放大，一些企業(yè)會(huì)被淘汰。

　　輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，一個(gè)是商業(yè)模式創(chuàng)新、一個(gè)是金融模式的創(chuàng)新。商業(yè)模式，輕資產(chǎn)戰(zhàn)略最簡(jiǎn)單代表就是代工模式。代工模式在日本這些年發(fā)展比較快，主要由于90年代日本土地資產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，企業(yè)大規(guī)模囤地每年要減計(jì)資產(chǎn)減值損失，于是大量企業(yè)進(jìn)入代工市場(chǎng)。比如日本最大地產(chǎn)公司之一積水地產(chǎn)1970年在日本首次推出工廠化生產(chǎn)組合式鋼結(jié)構(gòu)住宅，87年又推出組合式木結(jié)構(gòu)住宅，也就是產(chǎn)業(yè)化地產(chǎn)模式。積水80%建造環(huán)節(jié)都可以在工廠完成，工廠生產(chǎn)房屋構(gòu)件只需要6、7分鐘時(shí)間?，F(xiàn)場(chǎng)打樁也只需要3個(gè)月時(shí)間。盡管利潤(rùn)率不是很高，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率只有10%左右，但是憑著高周轉(zhuǎn)，過去十年公司平均總資產(chǎn)回報(bào)率達(dá)到40%，如果考慮財(cái)務(wù)杠桿，凈資產(chǎn)回報(bào)會(huì)更高。而傳統(tǒng)的開發(fā)銷售周轉(zhuǎn)率只有0.6、0.7倍。回報(bào)率不到10%。

　　除了日本，歐美市場(chǎng)上代工模式也是廣泛用于各種類型物業(yè)，通過代工門檻并不是產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)的技術(shù)優(yōu)勢(shì)，還包括管理優(yōu)勢(shì)、專業(yè)行業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)、資源整合能力。比如波士頓地產(chǎn)公司他是美國(guó)最大的寫字樓上市REITs，當(dāng)租金回報(bào)不足以覆蓋資金成本的時(shí)候，這個(gè)時(shí)候公司轉(zhuǎn)向定式開發(fā)市場(chǎng)，把CBD地區(qū)開發(fā)管理甲級(jí)寫字樓能力應(yīng)用到政府機(jī)構(gòu)、科研機(jī)構(gòu)辦公大樓上，比如89-96年時(shí)期，美國(guó)利率普遍在兩位數(shù)水平，租金回報(bào)不足以覆蓋資金成本，這個(gè)時(shí)候波士頓地產(chǎn)完成了美國(guó)宇航局、聯(lián)邦貨幣管理局、美國(guó)郵政局、醫(yī)療金融局等機(jī)構(gòu)辦公大樓開發(fā)與管理。2000年后，美國(guó)利率水平比較低，但是由于資產(chǎn)價(jià)格持續(xù)攀升，使得租金回報(bào)也不足以覆蓋資金成本，這個(gè)時(shí)候公司完成了麻省理工大學(xué)項(xiàng)目。這種定制開發(fā)的收益保證了公司資本金安全的情況下穩(wěn)健擴(kuò)張和低補(bǔ)充的正常運(yùn)營(yíng)。這是在寫字樓市場(chǎng)上。在商場(chǎng)零售物業(yè)市場(chǎng)上也有很多類似的例子，比如說REG，美國(guó)第三大社區(qū)商業(yè)REITs，他為美國(guó)超市巨頭定制開發(fā)了20多種店面，通過為主力租戶定制開發(fā)店面，鞏固與零售商之間的關(guān)系，開發(fā)店面一部分直接賣給零售商，另一部分先與零售商簽訂10年以上長(zhǎng)期租約，賣給他自己發(fā)起的私募基金，形成了金融平臺(tái)支持代工模式拓展。所以過去十年REG成立了18家商業(yè)地產(chǎn)公司，累計(jì)資金數(shù)超過100億元。城市綜合體領(lǐng)域一個(gè)更為有名的代表公司就是鐵獅門，最大商業(yè)地產(chǎn)公司之一，為金融機(jī)構(gòu)定制開發(fā)再開發(fā)持續(xù)管理這種地標(biāo)性綜合體物業(yè)，88年在花旗支持下建立了德國(guó)當(dāng)時(shí)歐洲最高的建筑物。96年在巴西養(yǎng)老金支持下開發(fā)了巴西最高的建筑。并選為洛克菲勒建造商。設(shè)立14只基金，吸引了150多位進(jìn)投資人上百億資金，之所以獲得投資人的青睞，核心能力既不再開發(fā)建設(shè)的技術(shù)優(yōu)勢(shì)，也不在管理優(yōu)勢(shì)，而在于從設(shè)計(jì)、規(guī)劃、營(yíng)銷、招租、金融服務(wù)、法律服務(wù)的一體化解決能力。代工模式并不限于住宅，在商業(yè)地產(chǎn)等專業(yè)性強(qiáng)的領(lǐng)域，這種定制開發(fā)已經(jīng)成為主導(dǎo)模式。而地標(biāo)性、城市綜合體開發(fā)過程中，金融機(jī)構(gòu)與地產(chǎn)企業(yè)合作已經(jīng)成為一種標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)模式。比如北京中足地塊采取了類似模式。除了產(chǎn)品線上的選擇是多樣的，代工企業(yè)所涉足的產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)也是多樣的，企業(yè)可以憑借廣泛的客戶資源、持續(xù)的運(yùn)營(yíng)管理能力、特殊領(lǐng)域?qū)I(yè)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)入上下游，少數(shù)具有綜合性資源整合能力的企業(yè)會(huì)進(jìn)一步延伸進(jìn)入到資產(chǎn)管理、投資管理的領(lǐng)域，當(dāng)然這也就需要金融模式的配合。

　　所以輕資產(chǎn)戰(zhàn)略還包括金融模式創(chuàng)新。為什么要做金融模式創(chuàng)新呢？這個(gè)在這種商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域表現(xiàn)的會(huì)更為明顯。過去幾年，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)都非常重視商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，有很多企業(yè)都提出要做租售并舉這樣的目標(biāo)，但是實(shí)際中我們看到內(nèi)地的大型地產(chǎn)公司目前投資物業(yè)在總資產(chǎn)中的占比平均只有7%左右，而且每年增年速度并不快，以每年0.5、1個(gè)百分點(diǎn)速度上升。為什么增長(zhǎng)并不快呢？我們做了一個(gè)測(cè)算，投資物業(yè)毛資金回報(bào)能達(dá)到10%，凈資金回報(bào)率達(dá)到5%，這個(gè)在國(guó)內(nèi)出租市場(chǎng)上應(yīng)該是一個(gè)很高的回報(bào)水平了。即使如此，投資物業(yè)每上升10%，企業(yè)由于周轉(zhuǎn)效率減慢，導(dǎo)致開發(fā)物業(yè)銷售額增速減慢30%左右，這是很多企業(yè)不愿意承擔(dān)的。持有物業(yè)比例上升，平均項(xiàng)目資金占用期延長(zhǎng)到3-5年。這顯著于長(zhǎng)于企業(yè)平均資金來源的企業(yè)，使企業(yè)再融資壓力加大。地產(chǎn)企業(yè)迫切需要金融模式創(chuàng)新來消除或者至少減輕這種持有物業(yè)對(duì)整體周轉(zhuǎn)效率負(fù)面的影響，化解輕資產(chǎn)與租售并舉目標(biāo)的矛盾和沖突。如何進(jìn)行創(chuàng)新呢？從原始租售并舉一體化到出現(xiàn)開發(fā)和持有環(huán)節(jié)的分離，也就是地產(chǎn)基金的誕生，再進(jìn)一步，開發(fā)、培育和持有環(huán)節(jié)分離，也就是出現(xiàn)了私募基金和公募基金分化，進(jìn)一步在某些更專業(yè)化的領(lǐng)域里出現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的專業(yè)運(yùn)營(yíng)商，比如酒店管理公司，整個(gè)地產(chǎn)金融創(chuàng)新的脈絡(luò)就是不斷進(jìn)行專業(yè)化分工。這種分工結(jié)果就是我們看到在傳統(tǒng)的租售并舉的模式下地產(chǎn)企業(yè)大概有60%的資金都來自于自有資金，這里說的自有資金除了自身股權(quán)資本投入更多是其他開發(fā)類項(xiàng)目的銷售回款支持?；鹉Ｊ较拢杂匈Y金比例平均降到20%左右，大概有20%、30%來自于外部的基金公司，還有40%來自于外部的債券融資，除了銀行貸款，還包括現(xiàn)代資本市場(chǎng)提供的債權(quán)工具。美國(guó)模式下，企業(yè)自有資金占比不到5%，大部分資金來自于外部市場(chǎng)提供。

　　因此我們說，輕資產(chǎn)戰(zhàn)略不止是我們前面講的代工模式或者基金模式，他是由三個(gè)決策緯度組成：業(yè)務(wù)線選擇、價(jià)值鏈定位、資本資源整合。業(yè)務(wù)線選擇主要根據(jù)企業(yè)自身資源稟賦和外部市場(chǎng)環(huán)境來選擇適合自己一種或者幾種產(chǎn)品線，比如住宅、酒店、商場(chǎng)、寫字樓、工業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、城市綜合體等等。在業(yè)務(wù)線選擇的基礎(chǔ)上，企業(yè)會(huì)根據(jù)自身的人力資本構(gòu)成和在價(jià)值鏈各環(huán)節(jié)上與行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)效率對(duì)標(biāo)分析來定位自己的價(jià)值鏈優(yōu)勢(shì)，是在拿地、開發(fā)、銷售、招租、物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營(yíng)哪個(gè)環(huán)節(jié)或者哪幾個(gè)環(huán)節(jié)上能夠創(chuàng)造出優(yōu)于同行的效率回報(bào)，從而借助相應(yīng)的商業(yè)模式創(chuàng)新，比如代工模式、拓寬模式等來把效率放大。最后隨著產(chǎn)業(yè)鏈延伸，企業(yè)需要借助資本杠桿進(jìn)一步放大效率優(yōu)勢(shì)，這就需要搭建一個(gè)資本資源的平臺(tái)，包括了基金平臺(tái)、私募債券平臺(tái)、證券化平臺(tái)，每個(gè)平臺(tái)又可以細(xì)分為若干種金融工具組合，形成一個(gè)更多樣化的資本組合。這三個(gè)決策緯度又構(gòu)成了輕資產(chǎn)戰(zhàn)略三個(gè)價(jià)值空間，首先是現(xiàn)有戰(zhàn)略資源的優(yōu)化空間，由業(yè)務(wù)線選擇、價(jià)值鏈定位兩個(gè)緯度構(gòu)成，通過將企業(yè)現(xiàn)有資源集中配置在優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)品線、產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)上鞏固強(qiáng)化企業(yè)效率優(yōu)勢(shì)，為輕資產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型奠定基礎(chǔ)。第二，商業(yè)模式的創(chuàng)新空間，價(jià)值鏈的定位和資本資源的整合構(gòu)成商業(yè)模式的創(chuàng)新氛圍，以最恰當(dāng)?shù)姆绞轿Y本資源。最后是金融模式的創(chuàng)新空間，業(yè)務(wù)的選擇和資本資源的選擇構(gòu)成，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)收益特性匹配最適合的金融投資人。這個(gè)圖就是剛才講的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略三位示意圖，最上面是業(yè)務(wù)線的選擇，可以采取單產(chǎn)品線策略、多產(chǎn)品線策略、全產(chǎn)品線策略，單產(chǎn)品線，你可以選擇主導(dǎo)市場(chǎng)進(jìn)入，比如住宅。接下來第二個(gè)緯度就是價(jià)值鏈定位，在拿地、開發(fā)、招商、運(yùn)營(yíng)等哪個(gè)環(huán)節(jié)上具有效率優(yōu)勢(shì)從而可以匹配相應(yīng)的商業(yè)模式創(chuàng)新，包括像期權(quán)模式、代工模式、托管模式、售后回租的模式等等，最后是資本資源整合平臺(tái)，包括基金平臺(tái)、私募債平臺(tái)、證券化的平臺(tái)等等。

　　總之我們說輕資產(chǎn)戰(zhàn)略是一個(gè)立體的戰(zhàn)略組合，它的典型表現(xiàn)是周轉(zhuǎn)率提升，但是這是一個(gè)結(jié)果，輕資產(chǎn)與高周轉(zhuǎn)之間并不是等號(hào)關(guān)系，輕資產(chǎn)是一個(gè)體系，既包括對(duì)現(xiàn)有資源的優(yōu)化配置，又包括構(gòu)建新平臺(tái)來放大現(xiàn)有效率優(yōu)勢(shì)，而這個(gè)新平臺(tái)既包含了商業(yè)模式創(chuàng)新所形成的業(yè)務(wù)集中平臺(tái)，又包含了金融模式創(chuàng)新所形成的資本集中平臺(tái)，同時(shí)由于不同企業(yè)資源稟賦和市場(chǎng)環(huán)境不同，所以在不同的產(chǎn)業(yè)環(huán)境、不同產(chǎn)品線上又會(huì)形成不同的輕資產(chǎn)模式，但是萬變不離其宗，輕資產(chǎn)根本在于是否具有效率優(yōu)勢(shì)，當(dāng)然這個(gè)效率是一個(gè)廣義的概念，包含了運(yùn)營(yíng)的效率、資本使用的效率、金融的理性。

　　2012年在調(diào)控的背景下，越來越多企業(yè)開始關(guān)注輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，但是我們說行業(yè)內(nèi)普遍存在著對(duì)輕資產(chǎn)的誤讀，很多人認(rèn)為輕資產(chǎn)是地產(chǎn)企業(yè)為了解決當(dāng)前資金困境而進(jìn)行的選擇，實(shí)際上輕資產(chǎn)本質(zhì)是在資產(chǎn)回報(bào)降低，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇的時(shí)代，通過效率資源和資本資源的配置優(yōu)化來提高行業(yè)整體的效率水平和優(yōu)勢(shì)企業(yè)的市場(chǎng)空間。比如剛才提到的代工模式，它的本質(zhì)上是那些擁有了土地和政策資源優(yōu)勢(shì)的企業(yè)，把開發(fā)或者物業(yè)管理部分環(huán)節(jié)或者全部環(huán)節(jié)外包給更有效率企業(yè)，從而提升整個(gè)地產(chǎn)價(jià)值鏈水平，由此創(chuàng)造的溢價(jià)空間，比如說外包給一個(gè)更有品牌的企業(yè)來代工，所形成的品牌溢價(jià)?；蛘咭?guī)模企業(yè)代工所形成采購成本、管理成本節(jié)約?；蛘吒咝实钠髽I(yè)代工所形成開發(fā)周期縮短，帶來資金成本節(jié)約，這些被所有方開發(fā)方、管理方共享。至于說地產(chǎn)金融模式創(chuàng)新，本質(zhì)是使金融資源更集中配置在具有效率優(yōu)勢(shì)、創(chuàng)造超額回報(bào)的企業(yè)身上，從而實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)投資領(lǐng)域資源配置優(yōu)化。在國(guó)內(nèi)由于地產(chǎn)基金處于起步發(fā)展階段，感覺上什么樣的企業(yè)都可以發(fā)基金，只要能夠給出足夠高的回報(bào)，但是其實(shí)從成熟市場(chǎng)來看，最終投資者只是追逐能夠創(chuàng)造超額風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)的企業(yè)。當(dāng)然資源配置優(yōu)化的過程同時(shí)意味著資源分布的集中，意味著少數(shù)優(yōu)勢(shì)企業(yè)獲得更多的支持。地產(chǎn)集中度大幅提高。企業(yè)為了應(yīng)付輕資產(chǎn)時(shí)代，從現(xiàn)在就應(yīng)該開始優(yōu)化資源配置，磨煉鍛煉自身優(yōu)勢(shì)，謝謝大家！

　　主持人：謝謝杜麗虹女士精彩的演講。

　　實(shí)錄：城市觀點(diǎn)論壇中國(guó)行2012年度論壇（四）