2013年1月9日，于廣州的寒冬之中，城市觀點(diǎn)論壇中國(guó)行2012年度論壇再次激情啟幕，思想綻放。

　　專題：城市觀點(diǎn)論壇中國(guó)行2012年度論壇

　　實(shí)錄：城市觀點(diǎn)論壇中國(guó)行2012年度論壇(一)

　　實(shí)錄：城市觀點(diǎn)論壇中國(guó)行2012年度論壇(二)

　　實(shí)錄：城市觀點(diǎn)論壇中國(guó)行2012年度論壇（三）

　　主持人：各位來(lái)賓，我們今天下午論壇的演講環(huán)節(jié)到這里全部結(jié)束，再次感謝為我們奉獻(xiàn)精彩演講的各位嘉賓。調(diào)控政策依然在持續(xù)，但市場(chǎng)的法則也應(yīng)尊重和順應(yīng)，唯有如此，房地產(chǎn)行業(yè)才能重回穩(wěn)定增長(zhǎng)的可持續(xù)發(fā)展之路。接下來(lái)我們進(jìn)入年度論壇討論環(huán)節(jié)，本環(huán)節(jié)的主題是“市場(chǎng)的選擇中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展之路”。本次年度論壇討論環(huán)節(jié)分為上下兩個(gè)半場(chǎng)，上半場(chǎng)主題是“研判：持續(xù)回暖的房地產(chǎn)市場(chǎng)”、下半場(chǎng)的主題則是“模式：房地產(chǎn)新周期與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)熱”。首先開(kāi)始上半場(chǎng)的討論，有請(qǐng)主持嘉賓：世聯(lián)地產(chǎn)首席技術(shù)官黎振偉先生主持人：謝謝黎振偉先生，下面有請(qǐng)對(duì)話嘉賓：金地(集團(tuán))股份有限公司董辦總經(jīng)理許亞峰先生東方銀座集團(tuán)中國(guó)有限公司董事副總裁鐘帆飛女士廣州華譽(yù)景觀工程設(shè)計(jì)有限公司董事總經(jīng)理張明燕女士蘭德咨詢(中國(guó))有限公司董事長(zhǎng)宋延慶先生廣州市政協(xié)常委、廣州新城市投資控股集團(tuán)董事長(zhǎng)曹志偉先生合富輝煌集團(tuán)首席市場(chǎng)分析師龍斌先生本環(huán)節(jié)對(duì)話時(shí)間為40分鐘，接下來(lái)請(qǐng)黎振偉先生開(kāi)始主持對(duì)話，有請(qǐng)。

 

　　黎振偉：坐到現(xiàn)在，還堅(jiān)持在會(huì)場(chǎng)的，真的感謝。上午聽(tīng)很多政策大的方向，下午可能都是企業(yè)家最關(guān)心的，我們?nèi)绾巫觥Ｒ驗(yàn)樽罱K還是要回到企業(yè)。我看一下我們這場(chǎng)對(duì)話嘉賓都是從企業(yè)來(lái)的，有做開(kāi)發(fā)的，有做咨詢的，有做設(shè)計(jì)的，很好。我們這里還是回到我們自己該怎么做。談到市場(chǎng)，我們研判持續(xù)回暖房地產(chǎn)，其實(shí)我想這個(gè)題目很容易讀，因?yàn)榛嘏呀?jīng)不容置疑，我們公司去年也超過(guò)2000億，我們很多樓盤都出現(xiàn)了日光盤。問(wèn)題是如果我們簡(jiǎn)單再講回暖了，是不是暖了，不用說(shuō)。問(wèn)題是我們?nèi)绾谓鈽?gòu)這個(gè)暖，如何研判這個(gè)暖，還有一個(gè)問(wèn)題，我們?nèi)绾稳ビ?jì)劃下一個(gè)冷來(lái)的時(shí)候，我們?cè)趺礃尤ププ∵@個(gè)暖，同時(shí)我們?cè)诶涞臅r(shí)候能夠有所計(jì)劃。當(dāng)市場(chǎng)冷的時(shí)候，我們困惑怎么去降價(jià)賣房子？當(dāng)市場(chǎng)暖的時(shí)候，我們困惑怎么買土地，我們做顧問(wèn)的，市場(chǎng)不好的時(shí)候怎么接項(xiàng)目。先講研判，研判錯(cuò)了，我們的決策就麻煩了。第一個(gè)問(wèn)題，我們不要簡(jiǎn)單說(shuō)冷還是暖，而是如何解構(gòu)這個(gè)問(wèn)題，我們?cè)趺纯催@次的暖？首先請(qǐng)金地公司董辦總經(jīng)理談?wù)劇?/p>

　　許亞峰：2012年我們基本上可以劃一個(gè)句號(hào)了，現(xiàn)在各個(gè)公司很多銷售數(shù)據(jù)都已經(jīng)可以看到了。其實(shí)整個(gè)2012年從我個(gè)人來(lái)看，我想這個(gè)暖，我更多地把市場(chǎng)叫做回歸健康。2012年從3月份我們說(shuō)這是一個(gè)小陽(yáng)春，一直到年底我們說(shuō)這是一個(gè)暖冬，從年初到年底整個(gè)市場(chǎng)我們看到是一個(gè)剛需的，我們是首置首改的市場(chǎng)，這個(gè)市場(chǎng)的需求是一個(gè)真正居住的需求，可能講是一個(gè)理性的回歸、健康的回歸，我個(gè)人是這么看。當(dāng)然我們?nèi)绻タ?013年，我個(gè)人還是比較看好剛需的市場(chǎng)前景，我也覺(jué)得2013年會(huì)是一個(gè)相對(duì)供需兩旺的市場(chǎng)，從幾個(gè)方面來(lái)看。第一，我們真實(shí)的居住的需求仍然是一個(gè)非常堅(jiān)實(shí)的需求，同時(shí)十八大以后，我們現(xiàn)在城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，這種需求我們認(rèn)為還會(huì)持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間。第二，在整個(gè)2012年我們也看到了在很多開(kāi)發(fā)商包括一些上市公司在去存貨方面已經(jīng)做的非常好，我們現(xiàn)在面臨著反而是又繼續(xù)補(bǔ)充土地儲(chǔ)備，現(xiàn)在大家過(guò)了一年后，很多公司都是信心滿滿，我們有很多土地儲(chǔ)備來(lái)應(yīng)對(duì)明年市場(chǎng)，供應(yīng)量也是相對(duì)充裕，我覺(jué)得需求會(huì)比較堅(jiān)實(shí)，供應(yīng)也相應(yīng)充分，我認(rèn)為是一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)，但是供需兩旺的市場(chǎng)。第三點(diǎn)，作為房地產(chǎn)企業(yè)我們還要保持一個(gè)理性的態(tài)度，最近局部上有一些局部發(fā)熱的狀況，可能我們?cè)谶@個(gè)時(shí)候，拿地方面，確實(shí)像黎總講的不要在特別高的市場(chǎng)非理性去拿地，這個(gè)時(shí)候還要保持一個(gè)正常的心態(tài)、理性的心態(tài)，因?yàn)槲覀兠鎸?duì)市場(chǎng)是真正的客戶居住的需求，所以我想是相對(duì)平穩(wěn)的一個(gè)心態(tài)比較重要。

　　黎振偉：第一，剛需，真實(shí)的需求，第二，整體供需平衡。第三，這次的暖不是泡沫，所以我們還是要理性對(duì)待我們的暖。下面的嘉賓來(lái)自我們?cè)O(shè)計(jì)公司華譽(yù)景觀張總，張總說(shuō)現(xiàn)在非常忙。張總您作為一個(gè)設(shè)計(jì)公司，這么多客戶找你們，你從暖里面找到有什么好的地方，同時(shí)有什么值得開(kāi)發(fā)商注意的地方？

　　張明燕：這個(gè)回暖從我們的體會(huì)，不是一個(gè)預(yù)測(cè)和估計(jì)，而是一個(gè)事實(shí)。就是春江水暖花先知，就是設(shè)計(jì)行業(yè)，尤其是景觀行業(yè)對(duì)這個(gè)非常敏感。我們現(xiàn)在服務(wù)的招、保、萬(wàn)、金、富力、中海這些高端企業(yè)來(lái)講，現(xiàn)在爭(zhēng)奪優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)商的行為非常明顯，我們最近甚至遇到一個(gè)集團(tuán)有四個(gè)項(xiàng)目找我們，然后我們又不可能同時(shí)簽這么多約，就是想優(yōu)先跟我們簽約，以保證他們項(xiàng)目及時(shí)推進(jìn)的現(xiàn)象，從這些項(xiàng)目可以看出來(lái)，一斑窺全豹，房地產(chǎn)回暖已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)。第二，回暖的量應(yīng)該包括兩個(gè)部分：第一部分，被壓抑的需求，報(bào)復(fù)性反彈。第二部分，確實(shí)剛需的需求。我對(duì)開(kāi)發(fā)商建議，正確估計(jì)第二部分比例，然后把第一部分?jǐn)?shù)字在未來(lái)規(guī)劃里能夠適當(dāng)打一個(gè)折扣去做下一個(gè)階段，包括拿地、銷售額的制定。這是我對(duì)于銷售的一個(gè)看法。

　　第二，關(guān)于地產(chǎn)，我覺(jué)得還有兩個(gè)視角。民生和政治的因素就決定了房?jī)r(jià)不會(huì)過(guò)熱，但是經(jīng)濟(jì)的需求又不會(huì)過(guò)冷，這兩個(gè)因素之間去平衡。第三，我認(rèn)為未來(lái)房地產(chǎn)就是三個(gè)關(guān)鍵詞：控房?jī)r(jià)、穩(wěn)增長(zhǎng)、城鎮(zhèn)化。房地產(chǎn)過(guò)熱的就是政治受不了，房地產(chǎn)過(guò)冷，經(jīng)濟(jì)受不了，所以黃金時(shí)代過(guò)去了，健康時(shí)代來(lái)臨了，這就是我對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)的看法。謝謝！

　　黎振偉：張總從設(shè)計(jì)公司角度談，但是有一點(diǎn)我跟你一樣，剛才我接到一個(gè)電話，我們同事說(shuō)我們時(shí)間太緊了，客戶說(shuō)不行，你們趕緊來(lái)做。如果這個(gè)時(shí)候我們真的派不出人，硬要人去做，做不好怎么辦？我跟同事講我們還要堅(jiān)持，我們?yōu)樗麄冏龊庙?xiàng)目才能接他們的活。不要為了把項(xiàng)目做了再說(shuō)。在旺的時(shí)候，你去倉(cāng)促?gòu)氖?，可能下?lái)市場(chǎng)冷的時(shí)候你就麻煩了，所以這個(gè)時(shí)候我跟張總，越是旺的時(shí)候，我們?cè)叫枰J(rèn)真把好關(guān)，越需要把項(xiàng)目做好，否則的話，您過(guò)了這一關(guān)就難過(guò)下一關(guān)了，也希望開(kāi)發(fā)商理解我們做服務(wù)的機(jī)構(gòu)，我們質(zhì)量第一。下面嘉賓來(lái)自東方銀座總裁鐘總。鐘總公司很特別，不僅是開(kāi)發(fā)商，還有酒店、物業(yè)管理等等。鐘總說(shuō)怕說(shuō)太好了會(huì)不會(huì)影響。其實(shí)如果你的東西是剛性的無(wú)所謂，關(guān)鍵有一點(diǎn)，你們的企業(yè)是一個(gè)綜合性的，你們作為一個(gè)綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)怎么面對(duì)這個(gè)回暖，怎么把握。

　　鐘帆飛：謝謝，其實(shí)我覺(jué)得現(xiàn)在這個(gè)回暖是地產(chǎn)的一個(gè)回歸，應(yīng)該說(shuō)是之前限購(gòu)把大家剛需壓住了，現(xiàn)在我們老百姓確實(shí)有需求，我們消費(fèi)最大的量應(yīng)該是買房子、住房子?，F(xiàn)在股票又跌，又面臨通脹的基礎(chǔ)上，這些老百姓總要有一個(gè)資金的消費(fèi)的窗口，現(xiàn)在剛好又有微調(diào)，微調(diào)的政策其實(shí)對(duì)我們房地產(chǎn)回暖起了很大的推波助瀾作用。中午的時(shí)候，黎老師跟我講要講一些實(shí)例。其實(shí)我們做房地產(chǎn)真的經(jīng)歷了嚴(yán)冬，去年初，來(lái)看樓的很多，但是買樓的不多，如果一天能賣一兩套房就很不錯(cuò)了。但是到了3月份就開(kāi)始發(fā)現(xiàn)已經(jīng)有小陽(yáng)春了，最明顯的我們?cè)跂|莞的一個(gè)樓盤，是東方銀座城市綜合體，我們開(kāi)盤當(dāng)天正是端午節(jié)，當(dāng)時(shí)我們開(kāi)發(fā)商跟我們代理公司都擔(dān)心今天是節(jié)日，剛好又是廣東人最講究的，這一天要拜神的，就擔(dān)心老百姓會(huì)不來(lái)。但是我們剛門開(kāi)，已經(jīng)很多人過(guò)來(lái)了。我們當(dāng)天推出去的樓盤，很快在上午就賣掉80%多，其中包括有住房、商鋪。另外一個(gè)事例，我們?cè)谏蜿?yáng)盤錦東方銀座綜合體，這個(gè)綜合體建筑面積很大，20多萬(wàn)平米，里面有地產(chǎn)、酒店、高端物業(yè)、休閑、娛樂(lè)為一體，當(dāng)時(shí)我們推出來(lái)是500多套房子，推出去前一天晚上就開(kāi)始有人在排隊(duì)，到了第二天上午就已經(jīng)有600、700人。我們的工作人員、保安人員都意想之外的事。這是去年中秋的事情。當(dāng)天也是銷售了好幾百套，也達(dá)到80%以上。所以我覺(jué)得現(xiàn)在說(shuō)的回暖，其實(shí)也是老百姓壓抑太久了，確實(shí)需要有需求。政府要調(diào)控，在調(diào)控過(guò)程中，我們開(kāi)發(fā)商要很聽(tīng)話的，肯定跟政府同步走。我們?cè)趺崔k呢？我們的樓盤除了在設(shè)計(jì)、策劃、戶型、環(huán)保、園林、物業(yè)管理方面做好之外，我們的樓盤管理，因?yàn)闁|方銀座有五星級(jí)酒店管理的經(jīng)驗(yàn)，我們五星級(jí)酒店管理的經(jīng)驗(yàn)運(yùn)用到物業(yè)管理上，我們集團(tuán)給物業(yè)提倡一個(gè)涵養(yǎng)一生高貴的服務(wù)理念，讓我們業(yè)主回到我們的住宅區(qū)里面能夠享受到真正的服務(wù)。謝謝！

　　黎振偉：它的暖有大勢(shì)的暖，也有企業(yè)自身內(nèi)功做的好帶來(lái)的暖，還有一個(gè)他們價(jià)格上。下一位嘉賓來(lái)自蘭德咨詢宋總。宋總，從您角度看，這次的回暖，我們企業(yè)是碰到了一個(gè)好機(jī)會(huì)，去年相信企業(yè)都找你。這次的暖，你又怎么看呢？企業(yè)該怎么面對(duì)這個(gè)暖？我們需不需要在企業(yè)自身管理上做好準(zhǔn)備。你怎么看這個(gè)暖？

　　宋延慶：我講三點(diǎn)，直接回答你的問(wèn)題，什么叫暖。我們也給有關(guān)部門做研究報(bào)告，從我們監(jiān)測(cè)到的4類17項(xiàng)指標(biāo)來(lái)看，有16項(xiàng)指標(biāo)已經(jīng)明顯呈現(xiàn)了觸底昂頭的態(tài)勢(shì)。唯一一項(xiàng)指標(biāo)就是土地成交面積這塊。所以第一個(gè)問(wèn)題是不是回暖，應(yīng)該是確定無(wú)疑的。但是距離全面的回暖或者極為樂(lè)觀的回暖，我個(gè)人保持謹(jǐn)慎樂(lè)觀。

　　第二，關(guān)于今年市場(chǎng)回暖狀況如何。我個(gè)人判斷可能會(huì)呈現(xiàn)一個(gè)先揚(yáng)后抑再揚(yáng)N型呈現(xiàn)45度曲線，3月份之前可能是揚(yáng)的態(tài)勢(shì)，到年中的時(shí)候可能大家有一些政策預(yù)期略有一點(diǎn)失望，再加上政府調(diào)控的準(zhǔn)備，可能有一些回落，10月份以后繼續(xù)揚(yáng)，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是一個(gè)N型的走勢(shì)。價(jià)格就7%加減2%，面積10%加減2%，產(chǎn)品銷售狀況可以毫無(wú)疑問(wèn)說(shuō)首置大于首改，首改大于再改。其中就增速而言，我個(gè)人認(rèn)為隨著住建部推出改善型需求保障，今年有可能首改類成交面積增速會(huì)比其他幾類產(chǎn)品需求要快一些。第三，從我們企業(yè)來(lái)看，2012年，我們?nèi)?xiàng)業(yè)務(wù)，管理咨詢、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、報(bào)告服務(wù)，年初定的目標(biāo)是5、4、1。但是到了2012年10月份，我們業(yè)務(wù)一下反轉(zhuǎn)了，到了年底業(yè)務(wù)收入結(jié)構(gòu)成了3、6、1。增長(zhǎng)速度最快的就是產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、產(chǎn)品線研究與咨詢。包括咱們的海爾地產(chǎn)，我們開(kāi)了十幾個(gè)這樣的單子，產(chǎn)品線研發(fā)。我們公司做年終報(bào)告的時(shí)候，我就寫的可能這意味著什么呢？去年、前年一調(diào)控，把關(guān)注焦點(diǎn)集中在資金這方面。隨著調(diào)控的不斷常態(tài)化和深化，這兩年大家有一個(gè)回歸，回歸到產(chǎn)品層面，企業(yè)畢竟是生產(chǎn)產(chǎn)品、提供服務(wù)。產(chǎn)品無(wú)非兩個(gè)方面：產(chǎn)品創(chuàng)新、標(biāo)準(zhǔn)化。產(chǎn)品創(chuàng)新有難度，標(biāo)準(zhǔn)化實(shí)施起來(lái)相對(duì)可行一些，從我們業(yè)務(wù)來(lái)看，開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)產(chǎn)品的關(guān)注點(diǎn)越來(lái)越強(qiáng)，我們產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化咨詢工作也越來(lái)越多。這里提前給大家透露一下，十八號(hào)我們有一個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)品線專題研討會(huì)，原來(lái)計(jì)劃報(bào)名70人，現(xiàn)在已經(jīng)爆滿了。這兩年開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)產(chǎn)品重視程度越來(lái)越高。謝謝！

　　黎振偉：宋總剛才的觀點(diǎn)，我發(fā)現(xiàn)一點(diǎn)，我們都有共通點(diǎn)，暖的時(shí)候，我們又忙了，費(fèi)用更高了。有沒(méi)有想過(guò)我們冷的時(shí)候多做一些，暖的時(shí)候就可以更寬松面對(duì)機(jī)會(huì)。很多基礎(chǔ)工作、專業(yè)工作應(yīng)該在冷的時(shí)候做，但是發(fā)現(xiàn)中國(guó)企業(yè)先活了命再說(shuō)。下面一位嘉賓是曹志偉先生，曹總在廣州是很有名的房地產(chǎn)專家，他對(duì)房地產(chǎn)的看法、對(duì)企業(yè)的做法有很多獨(dú)到之處。他吃飯的時(shí)候提到好像海南并不暖，房市有點(diǎn)冷。曹總你談?wù)勀阍趺纯催@個(gè)暖，你的企業(yè)怎么面對(duì)這個(gè)暖？

　　曹志偉：很樂(lè)觀、很肯定說(shuō)現(xiàn)在已經(jīng)暖了，我做這個(gè)行業(yè)23年。比去年冷得多的時(shí)候都見(jiàn)過(guò)。如果23年來(lái)看，現(xiàn)在不算暖。而且暖的話，相對(duì)每個(gè)人，就等于說(shuō)今天的天氣，從全國(guó)來(lái)講，這個(gè)度數(shù)有些說(shuō)暖了，有些說(shuō)冷了。對(duì)身體不同的人，他的冷暖感覺(jué)不一樣，所以我們單純講冷暖，沒(méi)有參數(shù)，這也是“思想家”的判斷。中國(guó)人做事經(jīng)常這樣的判斷。你暖了就扒你衣服，加大空調(diào)，在臺(tái)下感覺(jué)很暖，上來(lái)就有冷氣吹來(lái)，有點(diǎn)冷了。所以做這一行一定要有清醒頭腦，不能說(shuō)現(xiàn)在就暖。

　　我14個(gè)月來(lái)第一次講房地產(chǎn)。我說(shuō)我不講了，因?yàn)楦愒?shī)濤是鄰居，所以過(guò)來(lái)講一下。我講話不代表政協(xié)，跟政協(xié)沒(méi)有關(guān)系，雖然我是省房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)，我講話也跟省房協(xié)沒(méi)有關(guān)系，更不代表企業(yè)，只代表個(gè)人。我現(xiàn)在的身份跟我網(wǎng)名一樣是曹同學(xué)，跟大家一樣學(xué)習(xí)。所以錯(cuò)了是正常的，對(duì)了蒙的。我倒是想請(qǐng)那些三年前、五年前將中國(guó)房市泡沫要爆破的人、房地產(chǎn)要崩盤的人，許諾過(guò)很多要裸跑的人，做各種打賭的人，這些專家能不能反思一下，能不能以后講話真實(shí)一點(diǎn)，有點(diǎn)依據(jù)。否則的話，讓別人看我們這一行是很垃圾。所以很簡(jiǎn)單去講暖不暖，這個(gè)有問(wèn)題。從現(xiàn)在來(lái)講，好像銷售額高了一點(diǎn)點(diǎn)，房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上了一點(diǎn)點(diǎn)就叫暖了。但是開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)實(shí)際上有沒(méi)有增加？剛才稅務(wù)籌劃專家講你這個(gè)房?jī)r(jià)上升這么一點(diǎn)，實(shí)際上大頭誰(shuí)拿去了？我們現(xiàn)在的地價(jià)的增幅也還沒(méi)感覺(jué)暖的時(shí)候，地價(jià)已經(jīng)漲了。如果我們覺(jué)得房?jī)r(jià)是暖了，地價(jià)已經(jīng)是火燒了。地價(jià)漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于房?jī)r(jià)漲幅，那這個(gè)利潤(rùn)到哪里去了？所以我更多的思考是我們的地產(chǎn)商包括在座各位，可能不需要多少年，你們都淪為打工人，都替土地?fù)碛姓叽蚬?。你第一塊地賺的利潤(rùn)，加上你的成本，會(huì)成為第二地的成本，這叫重置成本。第二塊地的利潤(rùn)加上第一塊的利潤(rùn)加上原始成本會(huì)成為第三塊地成本，同樣依此類推，最后所有中國(guó)發(fā)展商都成為只是房屋的制造者，這也是我對(duì)未來(lái)的判斷，這個(gè)時(shí)間不需要太長(zhǎng)，很快就來(lái)了。一個(gè)龍頭出水供應(yīng)土地，眾多人去搶，再限制你的銷售，用行政的手段調(diào)節(jié)供求關(guān)系，這是非經(jīng)濟(jì)學(xué)理論。經(jīng)濟(jì)學(xué)家不要覺(jué)得自己很牛，游戲規(guī)則是不一樣的，經(jīng)濟(jì)學(xué)家為什么不懂經(jīng)濟(jì)，就是這樣的原因。我們要做好做土地?fù)碛姓叽蚬ふ叩臏?zhǔn)備?？赡苓@一年干脆我就不賣樓了，不賣樓之后，我們的樓現(xiàn)在賣每一平方能多賺5000、6000元，利潤(rùn)會(huì)增加2倍，當(dāng)時(shí)稅務(wù)籌劃沒(méi)有考慮這一點(diǎn)，我也不知道怎么辦。這個(gè)可能也劃為下一塊地的夠低成本，所以暖還是不暖只有自己知道，不能用你的體溫、你的感覺(jué)套在別人身上，然后在報(bào)紙上暖講，悟道一大堆人，因?yàn)橹钦弋吘故巧贁?shù)，愚者眾多。我們不能譴責(zé)一些制定政策的人，因?yàn)槲覀冏约憾荚诤约?。我們這一行被玩死，最后大家都沒(méi)得玩，我就胡說(shuō)這些。

　　黎振偉：曹總在暖的時(shí)候還保持了冷靜的思考。最后一位嘉賓，龍斌博士，來(lái)自合富輝煌。龍博士，可能在各位里面你是最專業(yè)的，在大家特別暖的情況下，你來(lái)解構(gòu)一下有哪些地方暖、哪些地方不暖，這些暖它的延續(xù)的地方在哪里？

　　龍斌：也抓緊時(shí)間做一個(gè)2012年的研判和2013年的展望。非常明顯從我們觀察來(lái)看，2012年其實(shí)是在政策預(yù)調(diào)、微調(diào)力度非常大的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體向好，回暖也好、向好也好，數(shù)據(jù)可以說(shuō)明一切問(wèn)題。1-11月份，包括12月份，我相信應(yīng)該都是比較圓滿的數(shù)據(jù)，從各個(gè)企業(yè)來(lái)也都是這樣。政策因素，特別是信貸放松應(yīng)該說(shuō)給房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展注入了比較大的動(dòng)力，因?yàn)槲覀兌贾婪康禺a(chǎn)市場(chǎng)一定是離不開(kāi)國(guó)家信貸、房貸這些政策，我們的降息、降準(zhǔn)備金率，我們的重新啟動(dòng)投資，包括我們首套房85折利率，這些給我們市場(chǎng)信心回暖注入非常強(qiáng)大的動(dòng)力。這是非常重要一點(diǎn)。

　　第二方面，非常明顯剛性需求，包括高端的需求，還有我們通常也說(shuō)理財(cái)?shù)男枨?，房地產(chǎn)在中國(guó)比較獨(dú)特，還有理財(cái)?shù)男枨螅@是融合在一起。在年底的時(shí)候應(yīng)該說(shuō)已經(jīng)是很明顯大家看到非常清晰的表現(xiàn)，在這樣一個(gè)剛需、高端需求，還有一些大家有錢怕通脹，怕貨幣貶值這樣一種很明顯的居民心態(tài)之下大家走進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)。或者說(shuō)在自己需求迫切要求下也走進(jìn)這個(gè)市場(chǎng)。各個(gè)城市賣的好的樓盤是什么盤？剛需盤、優(yōu)質(zhì)盤或者資源、地段非常獨(dú)特，它的特征非常明顯，這種我們說(shuō)的附加值非常高，其實(shí)這樣的樓盤大家會(huì)看到在市場(chǎng)上應(yīng)該說(shuō)不管是在降價(jià)的時(shí)候，還是在價(jià)格企穩(wěn)的時(shí)候還是在提價(jià)的時(shí)候，他都走得很好，這也是給我們一個(gè)啟發(fā)。第三點(diǎn)，在全國(guó)的市場(chǎng)來(lái)看，因?yàn)槲覀円彩潜O(jiān)測(cè)很多城市，我們集團(tuán)業(yè)務(wù)也在很多城市有。其實(shí)城市之間的風(fēng)化和差異是存在的，我們很明顯看到一線城市回暖的特別明顯，像一線城市我們看北、上、廣、深圳，2012年增長(zhǎng)非常明顯，最低的都在30%以上，北京最高，50%以上，三四線城市相對(duì)會(huì)比較淡靜，它的市場(chǎng)表現(xiàn)背后驅(qū)動(dòng)因素值得我們思考。這對(duì)我們未來(lái)判斷2013、2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)有有啟發(fā)意義。還有一點(diǎn)很明顯看到，房企之間的分化也是比較明顯的，千億房企進(jìn)一步增加，900億的，2013年肯定會(huì)進(jìn)入千億了。估計(jì)2013年有5、6家達(dá)到1000個(gè)億，這個(gè)全世界范圍都是很罕見(jiàn)的。綜合起來(lái)看，2013年是有延續(xù)性，我們覺(jué)得2013年總體基調(diào)應(yīng)該是樂(lè)觀。但是樂(lè)觀之下也要保持謹(jǐn)慎，這個(gè)謹(jǐn)慎大家都會(huì)看到，房地產(chǎn)政策市，結(jié)合的非常緊密，我們說(shuō)如果個(gè)別城市過(guò)熱，其實(shí)現(xiàn)在已經(jīng)有所苗頭了，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，其實(shí)又會(huì)引發(fā)新一輪的調(diào)控，這種調(diào)控帶來(lái)了市場(chǎng)波動(dòng)可能也會(huì)難免，但是總的來(lái)說(shuō)在中國(guó)城鎮(zhèn)化、城市化、工業(yè)化進(jìn)程加速的情況下，房地產(chǎn)朝陽(yáng)行業(yè)的特征應(yīng)該說(shuō)在很多年都不會(huì)改變。其實(shí)在調(diào)控時(shí)代之下，大家都在思考它的增長(zhǎng)點(diǎn)在哪里。我們覺(jué)得我們要發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)最終的價(jià)值在哪里，這個(gè)價(jià)值我們已經(jīng)看到在現(xiàn)在的調(diào)控時(shí)代，價(jià)值有所分化。這個(gè)價(jià)值歸根到底還是城市的價(jià)值。我們說(shuō)為什么一二線城市、核心城市發(fā)展那么快，它的城市價(jià)值高，它的人口、產(chǎn)業(yè)、購(gòu)買力、財(cái)富積累水平、城市綜合的配套，我們說(shuō)是價(jià)值高的體現(xiàn)。調(diào)控情況下，價(jià)值高的最有抗衡壓力，最能反映房地產(chǎn)發(fā)展的特征，也成為房地產(chǎn)的領(lǐng)導(dǎo)者。我們覺(jué)得2013年這種價(jià)值分化，包括城市、區(qū)域、包括不同的房企、包括不同的產(chǎn)品其實(shí)應(yīng)該都會(huì)延續(xù)。概括來(lái)看，樂(lè)觀中應(yīng)該保持一份謹(jǐn)慎，同時(shí)要去發(fā)現(xiàn)我們的價(jià)值所在，去尋找最能夠提升價(jià)值空間的地方，包括我們的布點(diǎn)也好、項(xiàng)目也好、產(chǎn)品挖掘也好、還有我們對(duì)客戶需求的挖掘，其實(shí)這個(gè)需求非常龐大，除了剛性需求，還有很多需求都會(huì)在今年經(jīng)濟(jì)向好大的趨勢(shì)下會(huì)得到釋放，謝謝大家！

　　黎振偉：除了政策、除了剛需，還有價(jià)值、產(chǎn)品的品質(zhì)，這個(gè)很重要。其實(shí)中國(guó)房地產(chǎn)很特點(diǎn)，沒(méi)有一個(gè)國(guó)家像中國(guó)這樣，所以很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家看跌眼鏡了。中國(guó)它是在發(fā)展中，這個(gè)行業(yè)也在發(fā)展中，所以很多東西我們不要簡(jiǎn)單看暖、也不要簡(jiǎn)單看冷，總之抓好機(jī)會(huì)，做好企業(yè)。最后請(qǐng)每一位嘉賓對(duì)2013年有什么好的忠告給出一句話。

 　　許亞峰：作為2013年我們最希望的應(yīng)該是穩(wěn)定，穩(wěn)定首先包括政策，我們面對(duì)的更多是市場(chǎng)，我們提供客戶滿意產(chǎn)品，包括經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)這對(duì)我們都非常重要。

　　張明燕：2013年我想我們策略就是審慎地選擇項(xiàng)目，然后保證品質(zhì)，這樣就為下一個(gè)冷積累了我們的信譽(yù)和實(shí)力，同時(shí)選擇就是未來(lái)策略有幫助的項(xiàng)目，積累下一步的競(jìng)爭(zhēng)力。謝謝！

　　鐘帆飛：我想調(diào)整是還要繼續(xù)的，也希望政策能夠穩(wěn)定一點(diǎn)，順應(yīng)市場(chǎng)需求，能給我們發(fā)展商，做出更高質(zhì)量的樓盤給到需求的客戶。

　　宋延慶：我們的主題詞已經(jīng)定了：升級(jí)。我始終有一個(gè)觀點(diǎn)，無(wú)論房地產(chǎn)形勢(shì)如何，像天氣一樣，冷死的、被車撞死的人肯定遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于病死的，企業(yè)要好好發(fā)展還是要回歸到企業(yè)本義，包括產(chǎn)品、管理、經(jīng)營(yíng)策略。

　　曹志偉：大家都覺(jué)得是穩(wěn)定，我倒覺(jué)得世界是不穩(wěn)定的，無(wú)論政治上、軍事上、經(jīng)濟(jì)上都是不穩(wěn)定的。給我們購(gòu)房者一點(diǎn)建議，在去年我們有兩個(gè)特別日子，2011年11月11日，2012年12月12日，2013年1月4日，都有很多年輕人結(jié)婚，對(duì)于結(jié)婚的剛需來(lái)講，我建議他們買小房子好過(guò)買大房子，買市區(qū)好過(guò)買郊區(qū)的，千萬(wàn)不要對(duì)你買的第一套房子有感情。第二，對(duì)改善型的人來(lái)講，少買房，買好房。對(duì)發(fā)展商買地來(lái)講，有一個(gè)忠告，沒(méi)有最高的價(jià)，唯有更高的價(jià)，能買你就買吧，能買地的日子不多了。

　　龍斌：八個(gè)字：順應(yīng)變化、優(yōu)化價(jià)值。我們會(huì)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)的發(fā)展一定是在波動(dòng)中發(fā)展，這個(gè)波動(dòng)有時(shí)候會(huì)超過(guò)我們的預(yù)料。

　　黎振偉：謝謝各位！謝謝我們嘉賓。

　　主持人：非常專業(yè)的對(duì)話和討論，非常感謝臺(tái)上各位對(duì)話嘉賓以及我們的主持嘉賓，請(qǐng)各位嘉賓回座休息。我們馬上就進(jìn)入年度論壇下半場(chǎng)，討論主題是：模式：房地產(chǎn)新周期與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)熱首先，有請(qǐng)本環(huán)節(jié)的主持嘉賓上臺(tái)就坐：寒桐(廣州)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理韓世同先生主持人：謝謝韓世同先生，下面有請(qǐng)對(duì)話嘉賓：深圳美佳華實(shí)業(yè)有限公司董事長(zhǎng)洪小佳先生德信資本董事長(zhǎng)陳義楓先生金融分析家、北京貝塔咨詢中心合伙人杜麗虹女士5+1洲聯(lián)集團(tuán)-五合國(guó)際董事、副總經(jīng)理盧求先生本環(huán)節(jié)對(duì)話時(shí)間也是40分鐘，接下來(lái)請(qǐng)韓世同先生開(kāi)始主持，有請(qǐng)！

　　韓世同：我們涉及兩個(gè)話題，我們還好這個(gè)嘉賓沒(méi)有那么多，我看了一下結(jié)構(gòu)，有商業(yè)、地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的，像陳董事長(zhǎng)是資本運(yùn)營(yíng)。我們比較多專業(yè)的組合。我們對(duì)未來(lái)的房地產(chǎn)周期和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)熱這兩個(gè)話題分開(kāi)來(lái)討論兩輪。周期這個(gè)方面，其實(shí)我們今天談?wù)撝芷谶@個(gè)話題也挺多，的的確確從數(shù)據(jù)指標(biāo)，甚至英國(guó)金融時(shí)報(bào)專家非常看好中國(guó)，認(rèn)為中國(guó)各項(xiàng)指標(biāo)都是觸底，認(rèn)為是觸底回升態(tài)勢(shì)。但是我也看到報(bào)紙，發(fā)改委張燕生說(shuō)中國(guó)經(jīng)濟(jì)前些年一直在上坡，2008年以后下坡，但是由于托了一托，今年年初托了一下，實(shí)際上現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)整體處于下坡，下到半山腰。李戰(zhàn)洪上午講了一個(gè)大年、小年，一年當(dāng)中都還有變化，好像這個(gè)看法可能有從大的宏觀角度來(lái)看，也有從縱觀角度，如果大年、小年，近乎于微觀，所有曲線都是波浪一種變化態(tài)勢(shì)。這里面我想來(lái)聽(tīng)聽(tīng)各位對(duì)未來(lái)周期怎樣判斷會(huì)更好一點(diǎn)，從縱觀也好、微觀也好、宏觀來(lái)看都好。我一直認(rèn)為如果要是能看準(zhǔn)未來(lái)趨勢(shì)和方向，就能進(jìn)澳門賭場(chǎng)，我比較贊同大的方面是下行方向到了半山腰。但是未來(lái)會(huì)怎么樣呢，樓市好像還是比較熱，股市是在中間，其實(shí)實(shí)體的經(jīng)濟(jì)或者第二產(chǎn)業(yè)制造業(yè)恐怕還在水深火熱之中，除非跟房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)比較大的。下面談?wù)剬?duì)房地產(chǎn)周期的看法。

　　洪小佳：我先講一講我的看法，對(duì)周期和熱的問(wèn)題，我認(rèn)為這兩個(gè)問(wèn)題關(guān)系比較密切。對(duì)商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在有商業(yè)地產(chǎn)熱，包括我們今天各個(gè)三線城市當(dāng)?shù)匦〉拈_(kāi)發(fā)商，大家都蜂擁進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)。我們作為其中從業(yè)者，我們認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)做得好，收益更大，做得不好，風(fēng)險(xiǎn)更大。商業(yè)地產(chǎn)最終實(shí)現(xiàn)它的收益是到你的商業(yè)設(shè)施收租金的時(shí)候，周期遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅開(kāi)發(fā)。所以累積泡沫時(shí)間會(huì)更長(zhǎng)。當(dāng)你感覺(jué)到的時(shí)候，這個(gè)周期很長(zhǎng)，累積的泡沫會(huì)更大。這也是對(duì)周期的一個(gè)感覺(jué)。第二個(gè)，這幾年電商的發(fā)展突飛猛進(jìn)，銷售額成倍增長(zhǎng)，相對(duì)2012年各個(gè)零售企業(yè)增長(zhǎng)率在下降，這個(gè)給我們一個(gè)啟示，千萬(wàn)不要忽視電商的力量。未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)，我們的購(gòu)物中心、綜合體業(yè)態(tài)調(diào)整面臨一個(gè)重大的轉(zhuǎn)型，是不是能夠適應(yīng)這股浪潮來(lái)決定企業(yè)的成敗。這是我第二個(gè)感受。第三個(gè)，我們現(xiàn)在到很多城市去，城市新城開(kāi)發(fā)熱火朝天，政府推動(dòng)新城商業(yè)建設(shè)動(dòng)力很強(qiáng)，這里也面臨怎么把握周期的問(wèn)題，如果周期把握不好，這也是巨大的陷阱。把握的好，是一個(gè)巨大機(jī)會(huì)。從商業(yè)地產(chǎn)周期跟熱的方面我就先談三點(diǎn)體會(huì)。

　　韓世同：美佳華比較致力于在三四線城市發(fā)展中等規(guī)模的商業(yè)綜合體。我接觸過(guò)你們?cè)谥槿堑捻?xiàng)目，發(fā)展的非常好，他剛才從商業(yè)地產(chǎn)角度解釋。你覺(jué)得現(xiàn)在算是周期的底部還是高位？

　　洪小佳：從商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)總量來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在應(yīng)該是底部。現(xiàn)在第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后第一、二產(chǎn)業(yè)。商業(yè)設(shè)施服務(wù)總量還需要增長(zhǎng)。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，他處于起步階段，但是問(wèn)題在于我們行業(yè)情況，大家都進(jìn)來(lái)的話，他有一個(gè)快速發(fā)展，面臨著總量在短期內(nèi)迅速增加怎么做好。

　　韓世同：下面請(qǐng)陳總從資本運(yùn)營(yíng)角度談?wù)劮康禺a(chǎn)周期。

　　陳義楓：我們公司來(lái)自深圳，華南區(qū)領(lǐng)先的房地產(chǎn)基金，我們投資領(lǐng)域遍及全國(guó)十多個(gè)省，看周期，我們基金更加的嚴(yán)肅認(rèn)真，因?yàn)榭村e(cuò)就虧大錢了。是拿真金白銀在印證自己的看法。今天分享一下自己的看法，周期我可以從宏觀角度、縱觀行業(yè)角度簡(jiǎn)短說(shuō)說(shuō)，最后從房地產(chǎn)金融、從投資角度、微觀角度怎么把握。

　　宏觀來(lái)看，我們認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)具有很強(qiáng)的政策性，離開(kāi)政策看周期，我覺(jué)得不可取。政策無(wú)非是政策制定者的主觀愿望和調(diào)控的能力。我覺(jué)得主觀愿望是什么呢？是不要像以前那樣瘋漲，但是也不要出大的下跌，免得影響經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)。不漲或者說(shuō)平穩(wěn)應(yīng)該是政策制定者主觀愿望。最近這段時(shí)間也許是政策制定者對(duì)地產(chǎn)行業(yè)最滿意的一段時(shí)間，其實(shí)是很滿意的。價(jià)格穩(wěn)定、溫和放量，對(duì)經(jīng)濟(jì)也有所支撐，它的調(diào)控能力有沒(méi)有呢？我們認(rèn)為是有的。過(guò)去這兩年大家領(lǐng)教過(guò)了，既然有愿望，有能力，它的愿望就能實(shí)現(xiàn)。所以我認(rèn)為從周期的角度來(lái)看，周期有長(zhǎng)中短不同的周期，咱們講中期吧，可能5、6年，我們看是橫盤震蕩，震蕩意味著很短的周期內(nèi)還會(huì)起起落落，今天上午有嘉賓講精確到一個(gè)季度的判斷，這個(gè)實(shí)在沒(méi)有辦法看清楚，也是很正常的震蕩，但是幾年時(shí)間來(lái)看，應(yīng)該是比較平穩(wěn)的。平穩(wěn)之后意味著什么？意味著從行業(yè)角度，政策所催生的土地紅利沒(méi)有了。企業(yè)需要靠能力和優(yōu)勢(shì)獲得利潤(rùn)，沒(méi)有自然而然增值的土地利潤(rùn)，這樣的話，資金成本就是一個(gè)大問(wèn)題，土地紅利不能消化資金成本。行業(yè)就進(jìn)入一個(gè)更加激烈競(jìng)爭(zhēng)的，優(yōu)勝劣汰的一個(gè)新周期，一個(gè)行業(yè)性周期，從無(wú)序的比較多元化競(jìng)爭(zhēng)過(guò)渡到更加激烈的寡頭競(jìng)爭(zhēng)階段。我總結(jié)幾句話：大的會(huì)更大、有能力的、強(qiáng)者可以做大，弱小的基本上要退出。一個(gè)巨大的優(yōu)勢(shì)就是融資成本低，融資成本可以低好幾倍，從8%到25%，可以有這樣的差距。大的企業(yè)，尤其是國(guó)資背景的，上市公司第一梯隊(duì)優(yōu)勢(shì)很明顯，強(qiáng)的主要指區(qū)域品牌產(chǎn)品可以賣更高價(jià)錢。市場(chǎng)平穩(wěn)、競(jìng)爭(zhēng)加劇、融資成本成為他的很重要的一個(gè)優(yōu)勢(shì)。第三個(gè)講到作為我們地產(chǎn)基金投資，我們就推動(dòng)強(qiáng)者做大，配合行業(yè)格局的新周期。

　　韓世同：剛才杜女士已經(jīng)講過(guò)輕資產(chǎn)、重資產(chǎn)這方面的轉(zhuǎn)變，從整個(gè)形勢(shì)和格局來(lái)看，我們房地產(chǎn)周期應(yīng)該怎么看？

　　杜麗虹：大家現(xiàn)在最近很熱議一個(gè)詞：城鎮(zhèn)化。我這個(gè)觀點(diǎn)可能有一點(diǎn)不同，我覺(jué)得城鎮(zhèn)化這個(gè)提法是很奇怪的提法，城鎮(zhèn)化是一個(gè)結(jié)果，它不是一個(gè)原因，不是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的原因。就像我們當(dāng)年深圳是因?yàn)猷囆∑秸f(shuō)要把深圳建成改革的一個(gè)試點(diǎn)地方，而不是說(shuō)目標(biāo)要把深圳建成一個(gè)一線城市、千萬(wàn)人口的城市。中國(guó)過(guò)去十來(lái)年地產(chǎn)發(fā)展，實(shí)際上是因?yàn)槲覀冇辛?0年經(jīng)濟(jì)改革的成果，才有了十多年地產(chǎn)的發(fā)展。所以如果說(shuō)一個(gè)國(guó)家單純靠地產(chǎn)來(lái)帶動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)，從歷史證明如果靠以地產(chǎn)起點(diǎn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展都是在吹泡泡。我從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，我覺(jué)得中國(guó)現(xiàn)在的，你要說(shuō)大的周期，我同意是在一個(gè)長(zhǎng)周期的下行過(guò)程中，因?yàn)槲覀冞^(guò)去30年改革的優(yōu)勢(shì)現(xiàn)在基本體現(xiàn)完了，下一階段可能需要做產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)，因?yàn)槲覀冎圃鞓I(yè)處于一個(gè)水深火熱之中。沒(méi)有制造業(yè)的升級(jí)或者第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，中國(guó)整體的經(jīng)濟(jì)都還沒(méi)有完成這樣一個(gè)從低谷中崛起的再次快速增長(zhǎng)這樣的過(guò)程，所以我覺(jué)得從長(zhǎng)周期來(lái)看，整個(gè)經(jīng)濟(jì)周期也包括地產(chǎn)周期實(shí)際上是處于一個(gè)下行過(guò)程中，還沒(méi)有完成產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型和升級(jí)。但是你要從小周期來(lái)說(shuō)，確實(shí)跟政策相關(guān)，政策托一把，可能又會(huì)起來(lái)一兩年、兩三年，但是政策力量并不是萬(wàn)能的和無(wú)窮大的。這個(gè)是對(duì)周期我的一個(gè)看法。

　　無(wú)論長(zhǎng)周期還是短周期，地產(chǎn)企業(yè)自己都不能控制。但是如果你去判斷這個(gè)周期，確實(shí)它又帶有很大的賭博性的成分。我也同意剛才嘉賓講的作為地產(chǎn)企業(yè)只能以不變應(yīng)萬(wàn)變，但是這個(gè)不變就是不斷地提高自身效率，進(jìn)行模式創(chuàng)新，包括商業(yè)模式、金融模式各種模式創(chuàng)新，以這種不變來(lái)應(yīng)對(duì)整個(gè)大周期也好、小周期也好這種波段。

　　韓世同：下面請(qǐng)盧總從設(shè)計(jì)師角度怎么看待房地產(chǎn)周期變化。

　　盧求：大家下午好！五合國(guó)際是一家國(guó)內(nèi)著名的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)企業(yè)，過(guò)去五件年，隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，也隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)也非常感受到了整個(gè)市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)于設(shè)計(jì)行業(yè)的影響。2012年在上半年特別在十八大召開(kāi)之前，我們感覺(jué)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)特別是開(kāi)發(fā)企業(yè)處于一種不確定的氣氛和因素，很多項(xiàng)目都擱置、停滯。十八大確定了推動(dòng)城鎮(zhèn)化主導(dǎo)思想，對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)引導(dǎo)還是非常正面。我們接觸的眾多客戶當(dāng)中，很明顯在2012年最后一兩個(gè)月之內(nèi)大量的項(xiàng)目，以前接觸的項(xiàng)目、擱置的項(xiàng)目又重新啟動(dòng)，所以從設(shè)計(jì)行業(yè)一線企業(yè)來(lái)講，我們很明顯感受到無(wú)論從一線城市、二線城市以及三四線城市大的開(kāi)發(fā)企業(yè)、中小開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目推進(jìn)的動(dòng)力和意愿非常強(qiáng)大。

　　我們過(guò)去參與11個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，其中已經(jīng)有5、6個(gè)落成開(kāi)業(yè)，在大型商業(yè)地產(chǎn)綜合地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上，目前是國(guó)內(nèi)許多開(kāi)發(fā)商非常關(guān)注，真正實(shí)際向前推進(jìn)的。在養(yǎng)老地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)方面，特別是養(yǎng)老地產(chǎn)目前還處于概念炒作上，沒(méi)有幾家開(kāi)發(fā)企業(yè)真正探索出養(yǎng)老開(kāi)發(fā)地產(chǎn)真正盈利模式，更多是炒作概念。從房地產(chǎn)周期來(lái)講，中國(guó)房地產(chǎn)是一個(gè)特別特殊的行業(yè)，用國(guó)外數(shù)據(jù)、理論分析中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎都不會(huì)正確，中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)受政策影響非常巨大，中國(guó)是一個(gè)強(qiáng)勢(shì)的政府，相對(duì)弱勢(shì)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，所以不確定因素非常多。

　　韓世同：我們接著談?wù)労竺孢@個(gè)話題，剛才也提到養(yǎng)老地產(chǎn)，關(guān)于地產(chǎn)熱現(xiàn)在也是非常流行養(yǎng)老的、旅游的、商業(yè)、工業(yè)。這些產(chǎn)業(yè)的地產(chǎn)熱你是怎么看的？

　　盧求：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可以狹義廣義講，狹義就是工業(yè)、物流這些產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，近來(lái)大家把這個(gè)概念更廣義化了，商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)也變成產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。從英文這個(gè)詞來(lái)講，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)沒(méi)有后面中國(guó)人延續(xù)的這些概念。中國(guó)城市開(kāi)發(fā)中，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)用地面積、絕對(duì)比例似乎比其他發(fā)達(dá)國(guó)家有比較大的差距，從我們一線設(shè)計(jì)感覺(jué)，中國(guó)開(kāi)發(fā)有特殊性，雖然統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)比例非常巨大，但是許多開(kāi)發(fā)企業(yè)拿到產(chǎn)業(yè)用地性質(zhì)的土地開(kāi)發(fā)并不是真正開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)用地，所以無(wú)形中又彌補(bǔ)了住宅開(kāi)發(fā)用地或者其他綜合用地土地的欠缺，所以從實(shí)際的現(xiàn)狀來(lái)講，我感覺(jué)差距與其他發(fā)達(dá)國(guó)家不會(huì)有那么大。另外我們很明確感覺(jué)到，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，包括商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)迅猛發(fā)展，主要是由于政策引導(dǎo)。因?yàn)閲?guó)家政策嚴(yán)格限制住宅用地開(kāi)發(fā)，特別限制住宅用地開(kāi)發(fā)購(gòu)買人群的資格，限制了資金流入，也限制了這方面獲利渠道，大量聰明資金必須尋找出路，就進(jìn)入工業(yè)地產(chǎn)以及其他商業(yè)地產(chǎn)等等方面。而工業(yè)地產(chǎn)方面相應(yīng)來(lái)說(shuō)比較復(fù)雜，我們也和國(guó)內(nèi)最大的工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)專業(yè)企業(yè)簽訂了戰(zhàn)略聯(lián)盟協(xié)議，幫助他們?cè)谌珖?guó)范圍內(nèi)做項(xiàng)目的前期、后期開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)，包括產(chǎn)品定位等等，我們感覺(jué)到這樣的企業(yè)他們也在不斷摸索他們的標(biāo)準(zhǔn)化開(kāi)發(fā)模式，以降低成本，包括綜合服務(wù)。很多政府希望引入他們這樣的企業(yè)，并不是說(shuō)他們能夠在開(kāi)發(fā)上能有多大強(qiáng)項(xiàng)，更多是為他們企業(yè)投入，為該城市招商引資和企業(yè)化整體一條龍企業(yè)的介入經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來(lái)帶來(lái)動(dòng)力。

　　韓世同：杜女士談一談產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)熱。

　　杜麗虹：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在中國(guó)肯定還有非常大發(fā)展空間，但是確實(shí)中國(guó)很多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)并不是真正的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，只是打著旗號(hào)的住宅或者商用地產(chǎn)。這也使得實(shí)際上大家做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候還是在博取資產(chǎn)本身的升值收益，但是真正產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是以真正通過(guò)物業(yè)長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)獲取長(zhǎng)期收益。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，第一需要你有一個(gè)很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，不管文化地產(chǎn)也好、養(yǎng)老地產(chǎn)。文化地產(chǎn)要求你有很強(qiáng)的文化產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，比如劇場(chǎng)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)等等。養(yǎng)老地產(chǎn)在國(guó)外更多跟醫(yī)療、介護(hù)這些產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，需要有很強(qiáng)的運(yùn)營(yíng)能力。如果產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)從長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)角度來(lái)說(shuō)，并不是一個(gè)暴利行業(yè)，而且投資回收期很長(zhǎng)，需要很長(zhǎng)期的金融后盾支持。有了很強(qiáng)的運(yùn)營(yíng)能力、有了很強(qiáng)的長(zhǎng)期資金支持，才有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)真正意義的發(fā)展。

　　韓世同：陳總從資本角度談?wù)劇?/p>

　　陳義楓：一方面他很可能當(dāng)噱頭來(lái)拿地，我們可以忽略他。他如果真正想做的話，也可能剛剛開(kāi)始，他的能力還不夠，不一定做得好。還有一個(gè)重要原因，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這個(gè)模式相對(duì)低收益率，跟目前比較高的融資成本不配套，或者說(shuō)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)金融環(huán)境不成熟，所以我們謹(jǐn)慎地來(lái)看待它。

　　韓世同：能不能通過(guò)引入國(guó)際上比較追求穩(wěn)定回報(bào)的資金組合來(lái)發(fā)展國(guó)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)。

　　陳義楓：國(guó)內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)資金從國(guó)外引進(jìn)資金的路徑還不是很暢順，我們公司倒是跟前海在研究，QDGP、QDLP，他的錢在香港拿境外人民幣，通過(guò)前?；亓鞯剿侥蓟鹄铮缓笸兜巾?xiàng)目里。

　　韓世同：國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)資金能不能進(jìn)入產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域？

　　陳義楓：這是另外一個(gè)問(wèn)題，國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)資金數(shù)量龐大，從政策上也允許進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)，但是國(guó)內(nèi)的像我們這個(gè)行業(yè)太年輕了，我們這個(gè)行業(yè)還沒(méi)有出現(xiàn)讓保險(xiǎn)資金非常放心認(rèn)可的主流品牌，也就是說(shuō)管理人還年輕這么一個(gè)情況，所以還需要點(diǎn)時(shí)間，但是每天都在進(jìn)步。

　　韓世同：洪總從商業(yè)角度談?wù)劗a(chǎn)業(yè)熱。

　　洪小佳：如果從商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，目前從近兩年進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量跟開(kāi)發(fā)數(shù)量來(lái)說(shuō)，可以說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)很熱。但是從另外一個(gè)角度來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)又不熱，因?yàn)閷?shí)際上進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的很多企業(yè)，從對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的理解，商業(yè)品牌的整合能力，商業(yè)設(shè)施的規(guī)劃能力到商業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力都沒(méi)有真正建立起來(lái)，所以在這個(gè)行業(yè)里面真正從事商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)并不多，從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)真正的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)并不是很熱，我們現(xiàn)在國(guó)內(nèi)非常缺乏真正的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，所以從這兩個(gè)角度來(lái)理解，作為我們從業(yè)企業(yè)，我覺(jué)得關(guān)鍵還是你練好你的內(nèi)功，把核心要素做好，這個(gè)行業(yè)并不熱。這是我的第一個(gè)觀點(diǎn)。

　　第二，剛才兩個(gè)金融機(jī)構(gòu)的朋友講的，其實(shí)商業(yè)地產(chǎn)非常需要有長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金的支持，按照目前的信托基金、房地產(chǎn)基金這種高回報(bào)方式，商業(yè)地產(chǎn)根本沒(méi)有辦法做。如果做了，只是一種保險(xiǎn)，也是一種殺雞取卵，這個(gè)行業(yè)健康發(fā)展需要一個(gè)好的資金模式，現(xiàn)在我們沒(méi)有辦法跟商業(yè)地產(chǎn)理性開(kāi)發(fā)模式形成一個(gè)銜接，這應(yīng)該也是一個(gè)機(jī)會(huì)，也是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所期待的怎么樣跟金融界朋友共同探討一種模式讓這個(gè)行業(yè)健康發(fā)展。

　　韓世同：剛才各位從不同角度，從設(shè)計(jì)師眼光、從資本運(yùn)營(yíng)角度、商業(yè)運(yùn)營(yíng)角度，向各位解讀了產(chǎn)業(yè)熱背后的原因，還有目前的狀況。像養(yǎng)老有不同的模式，我們看到的養(yǎng)老院還處于傳統(tǒng)的政府補(bǔ)貼方式。旅游地產(chǎn)，早上朱中一會(huì)長(zhǎng)講了旅游地產(chǎn)，這種方式，最近海南那邊有報(bào)道說(shuō)市場(chǎng)很不好。我在央廣節(jié)目中提出轉(zhuǎn)型迫在眉睫，怎么轉(zhuǎn)？我覺(jué)得如果沒(méi)有長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金配合其實(shí)也很難轉(zhuǎn)，他們都是短期資金。當(dāng)然現(xiàn)在海南發(fā)展休閑產(chǎn)業(yè)、度假社區(qū)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)跟當(dāng)前的開(kāi)發(fā)商不一樣，他有實(shí)力，把銷售型逐漸轉(zhuǎn)到持有、租賃型的，這可能跟杜女士講的輕資產(chǎn)的有點(diǎn)背離，但是在市場(chǎng)壓迫下，這種轉(zhuǎn)型可能也是一個(gè)必然，才能朝著旅游業(yè)興旺發(fā)展的角度。

　　最后我們請(qǐng)嘉賓用一句話概括一下對(duì)新的一年房地產(chǎn)的希望和看法。

　　洪小佳：理性思考、立足長(zhǎng)遠(yuǎn)，構(gòu)建企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。

　　陳義楓：我們希望我們能夠共同迎接新周期新的機(jī)會(huì)。

　　杜麗虹：地產(chǎn)企業(yè)就是效率和金融并行。

　　盧求：政策平穩(wěn)，房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)能夠延續(xù)我們國(guó)民經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)地位。

　　韓世同：這一環(huán)節(jié)我們就到這里。

　　主持人：謝謝各位嘉賓的精彩討論！請(qǐng)臺(tái)上的嘉賓留步，工作人員邀請(qǐng)其他嘉賓上臺(tái)，我們一起合影留念，謝謝！

　　尊敬的各位來(lái)賓、親愛(ài)的朋友們，城市觀點(diǎn)論壇中國(guó)行2012年度論壇的全部議程到此就結(jié)束了。

　　復(fù)雜多變的2012年已經(jīng)過(guò)去，全新的2013年才剛剛展開(kāi)，中國(guó)房地產(chǎn)在這一年，正是迎頭奮進(jìn)、再創(chuàng)輝煌的大好時(shí)機(jī)。

　　再一次感謝今天參加論壇的各位來(lái)賓和各位朋友，感謝各位在論壇當(dāng)中對(duì)我們的支持，謝謝大家。

　　2013年的城市觀點(diǎn)論壇中國(guó)行將更加精彩！

（審校：劉滿桃）