2013年1月9日，于廣州的寒冬之中，城市觀點(diǎn)論壇中國(guó)行2012年度論壇再次激情啟幕，思想綻放。

　　專題：城市觀點(diǎn)論壇中國(guó)行2012年度論壇

　　實(shí)錄：城市觀點(diǎn)論壇中國(guó)行2012年度論壇（二）

　　實(shí)錄：城市觀點(diǎn)論壇中國(guó)行2012年度論壇（三）

　　實(shí)錄：城市觀點(diǎn)論壇中國(guó)行2012年度論壇（四）

　　一輪調(diào)控，行業(yè)為了生存卻尋找到發(fā)展與制勝之道，企業(yè)們各自的發(fā)展方向益發(fā)明確。

　　為了探究市場(chǎng)共性與特性，主題為“市場(chǎng)的選擇”的城市觀點(diǎn)2012年度論壇的召開適逢其時(shí)，中國(guó)領(lǐng)先地產(chǎn)傳媒——觀點(diǎn)新媒體在2013年繼續(xù)對(duì)全行業(yè)的數(shù)萬家企業(yè)進(jìn)行調(diào)研，將呈現(xiàn)一批2012年度堪稱卓越、杰出與非凡，并付出100分努力的優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)群體。

　　同時(shí)在論壇上，觀點(diǎn)新媒體還邀請(qǐng)了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一、著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家陳淮、巴曙松、住建部政策研究中心主任秦虹、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康、香港中原集團(tuán)主席黎明楷、五礦建設(shè)總經(jīng)理何劍波、協(xié)信CEO劉愛明等眾多政府、學(xué)者、金融及企業(yè)領(lǐng)袖們一起來共同見證“2012年度中國(guó)房地產(chǎn)卓越100榜”的發(fā)布，共同點(diǎn)評(píng)2012年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)群體的杰出表現(xiàn)。

　　2013年1月9日，于廣州的寒冬之中，城市觀點(diǎn)論壇中國(guó)行2012年度論壇再次激情啟幕，思想綻放。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)作為論壇官方網(wǎng)站，將對(duì)會(huì)議進(jìn)行全程網(wǎng)絡(luò)圖文直播，敬請(qǐng)關(guān)注！

　　以下是1月9日上午論壇現(xiàn)場(chǎng)實(shí)錄

　　主持人：尊敬的各位來賓、親愛的朋友們：

　　大家早上好！

　　歡迎來到城市觀點(diǎn)論壇中國(guó)行2012年度論壇現(xiàn)場(chǎng)。

　　從博鰲到城市，從思想到觀點(diǎn)。城市觀點(diǎn)論壇起步于2005年，并依托觀點(diǎn)新媒體創(chuàng)立和主辦的著名房地產(chǎn)年度盛會(huì)--博鰲房地產(chǎn)論壇，八年以來遍歷青島、南京、濟(jì)南、西安、三亞、大連、深圳、長(zhǎng)沙、沈陽、呼和浩特、武漢、鄭州、哈爾濱、重慶、成都、福州、廈門、無錫、文登、天津、杭州、常州、昆明等全國(guó)眾多著名城市，同時(shí)每年歲末定點(diǎn)于廣州舉辦年度論壇。

　　榮耀八載，攜手同行。每一年，我們都相約于城市觀點(diǎn)論壇，探討中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展。同時(shí)，我們還將一起揭曉華譽(yù)景觀·2012年度中國(guó)房地產(chǎn)卓越100榜。

　　2012年，中國(guó)房地產(chǎn)走過了一段不平凡的歷程。在這一年里，政策與市場(chǎng)仍然互相制約，努力尋找著平衡。但平衡并非終點(diǎn)，行業(yè)更需要發(fā)展，于是我們思考中國(guó)房地產(chǎn)的可持續(xù)之路。

　　“十八大”開啟了的新時(shí)代，調(diào)控與城鎮(zhèn)化一同成為了焦點(diǎn)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)未來將會(huì)是何種命運(yùn)？而這也將是城市觀點(diǎn)論壇中國(guó)行2012年度論壇的焦點(diǎn)所在。

　　與此同時(shí)，我們將再一次盤點(diǎn)中國(guó)地產(chǎn)界最具有代表性的企業(yè)，并在連續(xù)四年推薦“中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)年度30強(qiáng)企業(yè)”基礎(chǔ)上，全新發(fā)布“中國(guó)房地產(chǎn)卓越100榜”，表彰那些卓越、杰出與非凡，并付出了100分努力的房地產(chǎn)企業(yè)。

　　最后，請(qǐng)?jiān)试S我再一次代表本次論壇主辦方觀點(diǎn)新媒體，合作伙伴萊蒙國(guó)際集團(tuán)有限公司、威海雙島灣科技城、山東省文登市人民政府、華譽(yù)景觀、御湖名邸、德信資本、蘭德咨詢及合作媒體華夏時(shí)報(bào)、搜狐焦點(diǎn)、時(shí)代周報(bào)、每日經(jīng)濟(jì)新聞等，歡迎各位朋友來到城市觀點(diǎn)論壇中國(guó)行2012年度論壇暨2012年度中國(guó)房地產(chǎn)卓越100榜發(fā)布儀式的現(xiàn)場(chǎng)。

　　謝謝！

　　下面請(qǐng)?jiān)试S我介紹一下今天出席論壇的嘉賓，他們是：

　　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng) 朱中一先生

　　著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng) 陳淮先生

　　著名財(cái)經(jīng)專家、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng) 賈康先生

　　住建部政策研究中心主任 秦虹女士

　　著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng) 巴曙松先生

　　廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng) 蔡穗聲先生

　　廣州市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng) 許國(guó)碧先生

　　中原集團(tuán)主席 黎明楷先生

　　五礦建設(shè)有限公司董事總經(jīng)理 何劍波先生

　　協(xié)信地產(chǎn)控股有限公司CEO 劉愛明先生

　　金融分析家、北京貝塔咨詢中心合伙人 杜麗虹女士

　　金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司副總裁 李戰(zhàn)洪先生

　　威海市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管委會(huì)副主任、威海雙島灣科技城開發(fā)辦主任 譚遠(yuǎn)國(guó)先生

　　文登市國(guó)土資源局副局長(zhǎng) 賽永忠先生

　　金地（集團(tuán)）股份有限公司董辦總經(jīng)理 許亞峰先生

　　新鴻基發(fā)展（中國(guó)）有限公司華東區(qū)副總經(jīng)理 張永順先生

　　恒大地產(chǎn)集團(tuán)品牌中心常務(wù)副總經(jīng)理 王亞軍先生

　　雅詩閣國(guó)際管理（中國(guó)）有限公司中國(guó)區(qū)業(yè)務(wù)拓展與資產(chǎn)管理助理副總裁 郭沖先生

　　和記黃埔地產(chǎn)有限公司助理總經(jīng)理 曾潔儀女士

　　奧宸地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司執(zhí)行副總裁 楊魯寧先生

　　世聯(lián)地產(chǎn)首席技術(shù)官 黎振偉先生

　　東方銀座集團(tuán)中國(guó)有限公司董事副總裁 鐘帆飛女士

　　廣州市政協(xié)常委、廣州新城市投資控股集團(tuán)董事長(zhǎng) 曹志偉先生

　　廣州華譽(yù)景觀工程設(shè)計(jì)有限公司董事總經(jīng)理 張明燕女士

　　華夏時(shí)報(bào)副總編輯 筆夫先生

　　時(shí)代周報(bào)運(yùn)營(yíng)中心副總經(jīng)理 秦紅艷女士

　　每日經(jīng)濟(jì)新聞華南中心總經(jīng)理 楊勣先生

　　搜狐焦點(diǎn)廣州站主編 熊輝先生

　　觀點(diǎn)新媒體出品人、博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人 陳詩濤女士

　　本次論壇獲得眾多全國(guó)暨華南實(shí)力房地產(chǎn)企業(yè)的參與，我代表主辦方再一次感謝所有嘉賓，以及參與、支持城市觀點(diǎn)論壇中國(guó)行2012年度論壇的朋友們。

　　主持人：接下來，我們將請(qǐng)出本次論壇的致辭嘉賓。首先有請(qǐng)：廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)蔡穗聲先生為我們致辭，有請(qǐng)蔡穗聲先生致辭。

　　蔡穗聲：各位專家、各位來賓，業(yè)界朋友們，新聞媒體朋友們，大家上午好！很高興新年的鐘聲剛響過，僅僅是9天，我們來這里開觀點(diǎn)的年度的論壇，我想這是一個(gè)很有意義的事情。因?yàn)樗鼊偤迷?ldquo;十八大”召開之后，十八大提出了新型的工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，實(shí)現(xiàn)2020年全面建成小康社會(huì)的宏偉目標(biāo)，我想這個(gè)給我們這個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)帶來了新的發(fā)展動(dòng)力和新的發(fā)展空間。當(dāng)然，也給我們帶來一個(gè)新的要求，我們這個(gè)行業(yè)跟中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展一樣，需要在四個(gè)新型的城鎮(zhèn)化、工業(yè)化、信息化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化中轉(zhuǎn)變我們的發(fā)展方式，也就是說轉(zhuǎn)型升級(jí)。應(yīng)該是實(shí)行包容性的增長(zhǎng)，這樣我想將會(huì)給我們這個(gè)行業(yè)有更好的發(fā)展新的動(dòng)力和空間，也給中國(guó)經(jīng)濟(jì)、給中國(guó)老百姓更好地完成全面建成小康社會(huì)提供新的支撐點(diǎn)。

　　這幾天，天氣很冷，但是從這個(gè)行業(yè)來說是一個(gè)暖冬，也是近年來少見的房地產(chǎn)行業(yè)暖冬，我想我們應(yīng)該抓住這個(gè)機(jī)會(huì)，更好地思考新的一年該怎么樣在十八大指引下做得更好，更好的有著新的十年輝煌時(shí)間，我想這是我們論壇一個(gè)目的之一。謝謝各位！

　　主持人：謝謝蔡會(huì)長(zhǎng)，接下來我們有請(qǐng)時(shí)代周報(bào)運(yùn)營(yíng)中心副總經(jīng)理秦紅艷女士為我們致辭。

　　秦紅艷：尊敬的各位來賓、女士們、先生們，大家上午好！今天我們相聚在溫暖、美麗的羊城，回顧不尋常的2012，暢想未來，共商房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展盛舉，在此我謹(jǐn)代表本次論壇的聯(lián)合主辦方時(shí)代周報(bào)對(duì)各位的到來表示熱烈的歡迎和衷心的感謝！

　　借大家的掌聲再次感謝我們的陳詩濤女士。時(shí)代周報(bào)作為一份高端綜合性周報(bào)，以全球化視野、中國(guó)立場(chǎng)關(guān)注中國(guó)的政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化的發(fā)展，洞察全球風(fēng)云，把握時(shí)代脈搏，以銳利的新聞事實(shí)、富有穿透力的思想、成就，與主流人群共同關(guān)注的綜合新聞?lì)愖x物。

　　參與本次盛會(huì)的嘉賓朋友都是業(yè)界的精英，我們通過期待本次的論壇，匯聚你們的智慧，分享成功經(jīng)驗(yàn)，碰撞出思想火花，為正在轉(zhuǎn)型中的中國(guó)房地產(chǎn)尋求新的發(fā)展思路，為中國(guó)的經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展尋求新的動(dòng)力。

　　這是一場(chǎng)思想的盛宴，也是一次美麗的邂逅。最后預(yù)祝本次論壇圓滿成功，也祝各位新的一年天天開心、快樂、幸福，謝謝各位！

　　主持人：謝謝秦紅艷女士，接下來我們有請(qǐng)華夏時(shí)報(bào)副總編輯筆夫先生為我們致辭。

　　筆夫：尊敬的各位來賓、女士們、先生們，大家上午好！首先我謹(jǐn)代表華夏時(shí)報(bào)熱烈歡迎各位來到廣東參加城市觀點(diǎn)論壇，與5個(gè)月前在博鰲的聚會(huì)相比，房地產(chǎn)似乎不再悲觀了，伴隨著中國(guó)政治生活中出現(xiàn)的砰然心動(dòng)的變化，房地產(chǎn)業(yè)有了若隱若現(xiàn)復(fù)蘇的景象。與房地產(chǎn)為主要對(duì)象的宏觀調(diào)控沒有松動(dòng)，宏觀經(jīng)濟(jì)依然疲弱的情況下，市場(chǎng)反彈是對(duì)政治領(lǐng)導(dǎo)層的期待，高層不斷做出改革承諾后，全社會(huì)對(duì)改革的期盼以及政府城鎮(zhèn)化預(yù)期對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)起到至關(guān)重要作用。

　　不過令人憂慮的事情在最近一段時(shí)間也出現(xiàn)了，各界對(duì)改革的終極的目標(biāo)發(fā)生了顯而易見的分歧，甚至可以說兩者在這一點(diǎn)上從未達(dá)成一致，只是一些表面現(xiàn)象下一些人錯(cuò)誤認(rèn)為人們對(duì)改革的預(yù)期是相同的。如果不能保持對(duì)改革的信心，負(fù)面效果很快會(huì)體現(xiàn)出來，勢(shì)必對(duì)房地產(chǎn)造成沖擊。實(shí)踐證明，調(diào)控不是房地產(chǎn)的出路，相反以解除過度管制才是中國(guó)房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。改革也不能僅限于房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)改革，更重要需要從根本上改革影響這個(gè)行業(yè)生產(chǎn)要素。正是要素市場(chǎng)分配不公，導(dǎo)致二級(jí)市場(chǎng)畸形狀態(tài)，而改革二級(jí)市場(chǎng)核心是政府從土地市場(chǎng)逐步退出，讓所有參與者在公平環(huán)境下自由選擇。

　　市場(chǎng)化是我們?nèi)A夏時(shí)報(bào)將永遠(yuǎn)堅(jiān)守的基本宗旨，最后祝論壇圓滿成功，祝與會(huì)者身心健康、愉快，謝謝！

　　主持人：非常感謝，接下來我們有請(qǐng)最后一位致辭嘉賓觀點(diǎn)新媒體出品人、博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人陳詩濤女士為我們致辭。

　　陳詩濤：尊敬的各位來賓：上午好！

　　房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)走過跌宕起伏的2012年，我相信今天在座所有的業(yè)內(nèi)人士比我的感觸更深。

　　今天論壇與會(huì)者近500人，其中全國(guó)卓越100強(qiáng)企業(yè)來了61家，媒體超過四十家。出席者從哈爾濱到海南島，更覆蓋廣東港澳臺(tái)區(qū)域。而此時(shí)正值在農(nóng)歷歲末，大家真的很忙，但都抽出時(shí)間來參與，特別是我們的朱會(huì)長(zhǎng)、陳主任、賈所長(zhǎng)、秦主任、巴博士、蔡會(huì)長(zhǎng)等趕來現(xiàn)場(chǎng)并將奉獻(xiàn)出全新見解，這無疑是對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)最大的支持及肯定！

　　我更想說，因?yàn)榻裉煸谧魑坏闹С郑^點(diǎn)新媒體將以更加專業(yè)的精神、更加認(rèn)真的態(tài)度來與行業(yè)一起走過2013年，未來可期，我們有信心！

　　最后再次感謝支持論壇的華譽(yù)景觀、萊蒙國(guó)際、雙島灣、文登政府，御湖名邸、保利、德信資本、蘭德資訊！

　　感謝所有企業(yè)來賓、媒體朋友，并祝大家2013年一切皆好！

　　主持人：謝謝陳詩濤女士。本次大會(huì)的嘉賓致辭到此結(jié)束，接下來將進(jìn)行今天上午的議程。

　　跨過2012，中國(guó)經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)仍在調(diào)整，政策遙相呼應(yīng)。新的一年，伴隨新一屆政府和政策的逐漸過渡，房地產(chǎn)行業(yè)如何洞察先機(jī)、推進(jìn)可持續(xù)發(fā)展？城市觀點(diǎn)論壇中國(guó)行2012年度論壇的大會(huì)主題是：市場(chǎng)的選擇。而我們今天上午會(huì)議主題就是：洞察 時(shí)代與變革。下面即將展開的是演講環(huán)節(jié)。我們很榮幸的邀請(qǐng)到：

　　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng) 朱中一先生

　　著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng) 陳　淮先生

　　著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng) 巴曙松先生

　　著名財(cái)經(jīng)專家、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng) 賈　康先生

　　住建部政策研究中心主任 秦　虹女士

　　以上嘉賓為我們奉獻(xiàn)精彩的年度演講。

　　主持人：首先有請(qǐng)朱中一先生為大會(huì)作致辭及主旨演講，有請(qǐng)：中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng) 朱中一先生，朱中一先生演講的題目是：房地產(chǎn)業(yè)與新型城鎮(zhèn)化的協(xié)調(diào)發(fā)展。

　　朱中一：各位專家、各位朋友，新聞界的各位朋友，大家上午好！我演講的題目是關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)與新型城鎮(zhèn)化協(xié)調(diào)發(fā)展的問題。進(jìn)入21世紀(jì)以來，城鎮(zhèn)化是我們國(guó)家在經(jīng)濟(jì)生活中經(jīng)常提的一個(gè)，這次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議以后提出一個(gè)新型城市化，就像蔡會(huì)長(zhǎng)講的從城鎮(zhèn)化到新型城鎮(zhèn)化，它也是城鎮(zhèn)化發(fā)展當(dāng)中的轉(zhuǎn)型期。

　　什么叫新型城鎮(zhèn)化？在國(guó)家層面上好像還沒有一個(gè)定義。但是我自己學(xué)習(xí)了中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和十八大報(bào)告后，我感覺到新型城鎮(zhèn)化可能有窄義、廣義兩種，窄義的提法，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議有一句話把生態(tài)理念全面融入城鎮(zhèn)化全過程，集約、綠色、低碳的新型城鎮(zhèn)化道路。廣義的理解，十八大報(bào)告提出這么一句話，把生態(tài)文明理念和原則全面融入到城鎮(zhèn)化全過程的城鎮(zhèn)化。十八大又提出來生態(tài)文明應(yīng)該融入到經(jīng)濟(jì)建設(shè)、政治建設(shè)、文化建設(shè)、社會(huì)建設(shè)各方面和全過程，把生態(tài)文明又提到這么一個(gè)高度。我就想廣義的新型的城鎮(zhèn)化應(yīng)該包括城鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)、政治建設(shè)、文化建設(shè)、社會(huì)建設(shè)和生態(tài)文明建設(shè)。它的內(nèi)容更全面了。不知道理解對(duì)還是不對(duì)，請(qǐng)大家商討。

　　當(dāng)前我們國(guó)家城鎮(zhèn)化已經(jīng)進(jìn)入了重要的時(shí)期，也是關(guān)鍵的發(fā)展時(shí)期，進(jìn)入21世紀(jì)以來經(jīng)常引用世界著名的經(jīng)濟(jì)學(xué)家諾貝爾獎(jiǎng)得主瓦爾斯的名言，他曾經(jīng)說過影響21世紀(jì)人類進(jìn)程有兩件大事，一個(gè)是以美國(guó)為首的新技術(shù)革命、包括基因技術(shù)、納米技術(shù)。另外還有一個(gè)專家，聯(lián)合國(guó)助理秘書長(zhǎng)恩格爾說過這么一句話，他說城市化有可能是無可比擬的光明前景所在，但是也可能是前所未有的災(zāi)難之兇兆。所以未來會(huì)怎么樣就取決于今天所作所為。也就是說城鎮(zhèn)化并不是只帶來希望，也有可能帶來各種各樣問題。就是說城鎮(zhèn)化既是機(jī)遇，同時(shí)是一個(gè)挑戰(zhàn)。我想既有機(jī)遇，又有挑戰(zhàn)。

　　按照經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議論述，房地產(chǎn)協(xié)調(diào)發(fā)展問題，這里談幾個(gè)觀點(diǎn)。城鎮(zhèn)化基本觀點(diǎn)就是按照中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提的：第一，堅(jiān)持新四化逐步發(fā)展理念，構(gòu)建科學(xué)合理的城市布局，使城鎮(zhèn)化發(fā)展與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)布局緊密銜接。房地產(chǎn)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展相協(xié)調(diào)。這是第一個(gè)觀點(diǎn)。這個(gè)大家都比較清楚，城市作為人類文明重要載體，明顯地主導(dǎo)著一個(gè)國(guó)家、一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)，當(dāng)前城市占全球2%表面的面積容納了全球50%的人口，創(chuàng)造了全球80%以上的GDP。但同時(shí)城市也占有了全球85%的資源、能源的消耗，同等的溫室氣體給全球生態(tài)帶來一系列問題。我們國(guó)家按照戶籍人口只有35%、36%左右，所以我們國(guó)家城鎮(zhèn)化比發(fā)達(dá)國(guó)家70%、80%還有很大距離，正因?yàn)檫@樣，城鎮(zhèn)化既能夠創(chuàng)造投資需求，也能夠帶來消費(fèi)需求，所以中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上說城鎮(zhèn)化是我們國(guó)家現(xiàn)代化建設(shè)的歷史任務(wù)，也是擴(kuò)大內(nèi)需的最大。我們可以回顧一下前十年的城鎮(zhèn)化，我覺得有三個(gè)問題，一個(gè)問題是土地的城鎮(zhèn)化明顯快于農(nóng)民的城鎮(zhèn)化。第二是一些地方城鎮(zhèn)化推進(jìn)當(dāng)中，比較注重城市的建設(shè)或者過度依賴房地產(chǎn)業(yè)，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展不夠。第三，城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中確實(shí)忽視城市的特色。不僅會(huì)遇到資源、能源、環(huán)境、城市問題，同時(shí)還遇到了新進(jìn)城包括農(nóng)民工的就業(yè)問題、生活成本問題。這些問題我覺得是必然會(huì)遇到的問題。還會(huì)遇到農(nóng)民工進(jìn)入城市市民以后，整個(gè)的社會(huì)管理、公共服務(wù)怎么樣平均分?jǐn)偟膯栴}，這毫無疑問，大量的農(nóng)民工進(jìn)城后，社會(huì)管理、公共服務(wù)的任務(wù)更重，特別是流動(dòng)人口過多的一些地區(qū)，包括像北京、上海外來人口占40%以上，有的還超過40%。大量人進(jìn)入市民后，對(duì)原居民的社會(huì)管理和公共服務(wù)這些問題怎么均等化，這些問題都是一種挑戰(zhàn)。所以在講城市化也好、城鎮(zhèn)化也好，對(duì)我們既是一個(gè)相當(dāng)可觀的機(jī)遇，同時(shí)也是一個(gè)挑戰(zhàn)。我們必須要看到。

　　正因?yàn)檫@樣，十八大報(bào)告提出來了要堅(jiān)持走中國(guó)特色新型工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化發(fā)展道路，城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化協(xié)調(diào)發(fā)展，促進(jìn)工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)化現(xiàn)代發(fā)展。新四化逐步發(fā)展問題既是我們國(guó)家未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局當(dāng)中提出來的發(fā)展道路，也是我們堅(jiān)持城鎮(zhèn)化健康發(fā)展的一個(gè)理念。只有這樣，才能促進(jìn)我們城鎮(zhèn)化健康發(fā)展，也只有這樣才能促進(jìn)我們城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展問題。

　　作為房地產(chǎn)業(yè)同樣也是，房地產(chǎn)業(yè)將來城鎮(zhèn)化發(fā)展當(dāng)中，由于新型四化，我們房地產(chǎn)作為一個(gè)先導(dǎo)性的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，在其中扮演的角色就是一個(gè)先導(dǎo)性基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)發(fā)展要和城鎮(zhèn)化發(fā)展相適應(yīng)，和相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展相協(xié)調(diào)，這就是我們將來房地產(chǎn)業(yè)定位問題，其中住宅問題更是民生問題。這是我要講的第一個(gè)觀點(diǎn)。

　　第二個(gè)觀點(diǎn)，堅(jiān)持以人為本的理念，把有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化作為城鎮(zhèn)化的重要任務(wù)。這也是城鎮(zhèn)化的原話。我們必須要看到有中央支持強(qiáng)調(diào)的城鎮(zhèn)化是把有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的市民作為城鎮(zhèn)化重要任務(wù)。這個(gè)對(duì)我們房地產(chǎn)行業(yè)來說就要考慮這個(gè)問題，我們農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)移市民作為一項(xiàng)主要任務(wù)，當(dāng)然城鎮(zhèn)化我們更多的、更希望的能夠吸引更多的有才的、有各方面能力的人士，這是最希望的，但是不能完全做到。提出農(nóng)業(yè)人口的轉(zhuǎn)移，對(duì)我們房地產(chǎn)帶來的是什么？我就覺得正像十八大報(bào)告也好，正像中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議講的也好，他一個(gè)很重要的任務(wù)就是資源市場(chǎng)配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，加上保障性住房建設(shè)管理，滿足困難家庭基本需求。因?yàn)檗r(nóng)民工進(jìn)城他考慮生活成本，不可能大量到高檔住房，而要把他們安排在住房保障能力的一個(gè)范圍。這個(gè)我們要有一個(gè)清醒的認(rèn)識(shí)。對(duì)這個(gè)問題，建設(shè)部在年底召開的建設(shè)工作會(huì)議上也提出來了這么一個(gè)思想，一個(gè)是要繼續(xù)貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，另外要加強(qiáng)保障性住房建設(shè)管理，加快棚戶區(qū)改造，城市人民政府要把符合條件的外來人口（農(nóng)民工）納入保障房。這就是今后在咱們城鎮(zhèn)化發(fā)展過程當(dāng)中，市場(chǎng)配置和住房保障的格局，住房保障這塊還會(huì)有加強(qiáng)的一個(gè)趨勢(shì)，當(dāng)然市場(chǎng)這塊，市場(chǎng)的調(diào)節(jié)會(huì)逐步完善，但是這是一個(gè)過程。作為房地產(chǎn)企業(yè)來講，我們必須要看到這么一個(gè)大的格局，我們一定要有一個(gè)非常平常的心態(tài)理解中央的政策。在當(dāng)前，昨天我在飛機(jī)上跟巴曙松專家議論過這個(gè)問題，尤其在今年的兩會(huì)以前，目前的市場(chǎng)確確實(shí)實(shí)有回暖現(xiàn)象，如果我們的企業(yè)不理性的話，是很有可能出臺(tái)新的調(diào)控政策。因?yàn)椴还茉趺凑f，兩會(huì)以前我們國(guó)家最大的大事是開好兩會(huì)，實(shí)現(xiàn)新老班子平穩(wěn)過渡，沒有哪一個(gè)事情比這個(gè)事情再大。這一點(diǎn)我們務(wù)必要吸取2010年的教訓(xùn)，2010年促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的政策，為什么2010年4月份出臺(tái)關(guān)于堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)過快上漲的通知，就是因?yàn)?010年兩會(huì)上，有50%提案是針對(duì)房地產(chǎn)的。我們一定要吸取這個(gè)教訓(xùn)。我們一定要理性，這是促進(jìn)我們房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展一個(gè)很重要的表現(xiàn)。

　　第三個(gè)觀點(diǎn)，堅(jiān)持把生態(tài)文明理念全面融入城鎮(zhèn)化全過程，走集約、智能、低碳、新型的房地產(chǎn)發(fā)展道路。政府怎么樣通過規(guī)劃對(duì)城鎮(zhèn)化進(jìn)行引導(dǎo)，怎么樣堅(jiān)持以人為本，生態(tài)環(huán)保、安全實(shí)用、突出特色，保護(hù)文化遺產(chǎn)自然景觀的原則，做到該保護(hù)的保護(hù)、該開發(fā)的開發(fā)，有些城市該更新的更新，舊城改造、棚戶區(qū)改造也要積極穩(wěn)妥推進(jìn)。市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)肯定要加強(qiáng)，另外像城市綠化問題、市政工程建設(shè)肯定要加強(qiáng)。還有一個(gè)問題，怎么樣注重地下管線普查問題，怎么樣抓好排水這些問題。這兩年大家都感覺到這個(gè)問題很突出了，應(yīng)該說這幾年來了，一場(chǎng)大雨造成大患，就是因?yàn)榈叵鹿芫€問題、就是因?yàn)榕潘艿绬栴}，就是因?yàn)榈厣系叵虏粎f(xié)調(diào)的問題，這些問題都牽扯到建設(shè)生態(tài)城市的問題。作為房地產(chǎn)行業(yè)來說，一定要把建設(shè)生態(tài)城市、宜居住區(qū)、綠色建筑、智能建筑、生態(tài)建筑抓好。一個(gè)是大力推行環(huán)保、大力推行住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，所謂宜居是從生態(tài)、環(huán)境來講，我們跟一些專家研究過可能80-120平米左右是可以宜居，也就是平常講的大力發(fā)展中小套型普通商品房。第二，積極推進(jìn)住宅性能認(rèn)定，跟綠色住宅靠攏。第三，盡量減少毛坯房，擴(kuò)大全裝修房比例，推進(jìn)主體結(jié)構(gòu)與填充劑基本分離，管線便于維修更新長(zhǎng)壽命的建筑。第四，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)與上下游企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，減少采購成本，提高工程質(zhì)量。這個(gè)我們協(xié)會(huì)也在啟動(dòng)，準(zhǔn)備搞一個(gè)平臺(tái)。

　　第四個(gè)觀點(diǎn)，積極引導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)和老年住區(qū)的發(fā)展。新型的城鎮(zhèn)化的推進(jìn)必須要發(fā)展商業(yè)、旅游業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)，還必須要大力應(yīng)對(duì)和發(fā)展老齡服務(wù)事業(yè)和產(chǎn)業(yè)，這個(gè)請(qǐng)大家注意，十八大報(bào)告里頭關(guān)于老齡這塊，文字只有兩句話，但是比過去說得重。他提的是大力發(fā)展老齡服務(wù)事業(yè)和產(chǎn)業(yè)，講的是大力發(fā)展。所以這方面可能要關(guān)注。至于商業(yè)地產(chǎn)這塊，目前成績(jī)也不少，但是問題也不少，我想時(shí)間問題不展開。我給大家提醒一下，在2012年9月份國(guó)務(wù)院發(fā)布了國(guó)內(nèi)貿(mào)易發(fā)展十二五規(guī)劃，其中有一段話積極推進(jìn)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃制定和實(shí)施，在城區(qū)鼓勵(lì)改造提升傳統(tǒng)的商業(yè)中心，引導(dǎo)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)合理布局，形成具有綜合服務(wù)功能和較強(qiáng)輻射能力的消費(fèi)中心，支持具有地方特色的商業(yè)街規(guī)范發(fā)展，在郊區(qū)引導(dǎo)專業(yè)市場(chǎng)及物流中心集聚發(fā)展，社區(qū)加強(qiáng)商業(yè)設(shè)施建設(shè)和業(yè)態(tài)配套，嚴(yán)格商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的用途管理，發(fā)展社區(qū)商業(yè)中心，提升社區(qū)綜合服務(wù)功能。實(shí)際上是兩點(diǎn)：商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局問題、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和商業(yè)設(shè)施總量和結(jié)構(gòu)問題。這個(gè)請(qǐng)大家注意一下。旅游地產(chǎn)問題現(xiàn)在也很熱，旅游地產(chǎn)絕對(duì)不是等于旅游地的地產(chǎn)，而我們現(xiàn)在不少開發(fā)商將旅游地產(chǎn)是到旅游地區(qū)搞房地產(chǎn)買賣，這跟旅游地產(chǎn)本意有很大差異。希望進(jìn)一步研究這個(gè)問題，旅游地產(chǎn)涉及到管理問題、怎么樣盤活現(xiàn)有存量房問題，都是一些地方政府需要研究的問題。老年住區(qū)問題是國(guó)家在十二五期間非常強(qiáng)調(diào)的一項(xiàng)工作，作為我們來說主要改善老人居家養(yǎng)老條件、社區(qū)養(yǎng)老環(huán)境，特別是大的一些新建小區(qū)里頭一定要將養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)納入居住小區(qū)空間配套規(guī)劃，十二五國(guó)家規(guī)劃里專門強(qiáng)調(diào)了，但是建設(shè)部還沒有明確文件提這個(gè)問題，我給部里也提了建議，部里十二五住房規(guī)劃里面提到，將來會(huì)有一系列配套措施落實(shí)。另外也希望大家關(guān)注老年住區(qū)一些開發(fā)建設(shè)，包括怎么樣參與一些、開發(fā)一些老年人居住住區(qū)來解決養(yǎng)老問題。

　　由于時(shí)間關(guān)系，我就談這幾個(gè)觀點(diǎn)。謝謝大家！

　　主持人：好，接下來將請(qǐng)出第一位奉獻(xiàn)年度演講的嘉賓，我們有請(qǐng)：著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)陳淮先生。陳淮先生的演講題目是：十八大后的房地產(chǎn)政策。

 　　陳淮：謝謝大家！給我出了一個(gè)題目十八大和房地產(chǎn)，十八大和房地產(chǎn)沒有關(guān)系，和十八大有關(guān)系的就是不擺鮮花。剛才前面致辭嘉賓談到反彈、回暖這個(gè)問題。我以為房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其市場(chǎng)的正常，如果這個(gè)需求不是來自于投機(jī)需求，而是來自于老百姓實(shí)實(shí)在在的自住型需求、改善型需求，那么這個(gè)反彈就是好反彈！如果這個(gè)需求不是來自于恐慌性需求，這個(gè)反彈就是好反彈！如果我們這么一個(gè)反彈有助于調(diào)整中國(guó)的城市結(jié)構(gòu)，而不是像過去過度集中于少數(shù)沿海特大城市和高端房產(chǎn)，這個(gè)反彈就是好反彈！如果這個(gè)反彈有助于調(diào)動(dòng)存量住房資源而不是導(dǎo)致更多的閑置資產(chǎn)，那么這個(gè)反彈就是好反彈！調(diào)控房地產(chǎn)不是不讓老百姓改善住房，慢改善住房，而是讓更多老百姓、更多人民群眾分享城市化的好處，不僅分享住房條件改善的好處，而且分享由于城市建設(shè)的不斷推進(jìn)帶來的資產(chǎn)性收益的好處，我以為這沒有什么不好。我剛才跟賈康所長(zhǎng)說我們今年是2012年度論壇，我挺奇怪，剛才說因?yàn)橛?012優(yōu)質(zhì)企業(yè)評(píng)獎(jiǎng)。2013我們還從2012說起。

　　2012這一年來，從一二三四季度以來，我想在座40多家媒體記者們你們說過沒有很多這樣的詞：冰點(diǎn)、步入低谷、一蹶不振、撲朔迷離、損失慘重。有沒有不如意的行業(yè)？鋼鐵、煤炭。有沒有不如低谷的？出口。有沒有撲朔迷離的呢？汽車。有沒有損失慘重的？股市和股民。都不是我們房地產(chǎn)業(yè)。

　　我們有必要回手一下2012，2012政策最大特點(diǎn)：穩(wěn)定。我們媒體不斷說四大部委調(diào)研，16個(gè)省市自治區(qū)馬上要出政策。沒有。也沒有對(duì)原有政策有任何放松，比如說限購、限貸、保障房建設(shè)。既不加碼也不放松，就叫穩(wěn)定。如果2012房地產(chǎn)有什么回顧？就是兩個(gè)字：穩(wěn)定。2012年政策有重要值得肯定的。優(yōu)先保障改善型需求、住房困難需求、首次置業(yè)需求起著重要作用。維護(hù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行上發(fā)揮重要作用。2012年真正的宏觀調(diào)控政策也就是維護(hù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行的財(cái)政與貨幣政策目標(biāo)就是穩(wěn)增長(zhǎng)。房地產(chǎn)在我們剛才上述所說的各領(lǐng)域、各行業(yè)、各部門中是穩(wěn)定成數(shù)最高的，是為2012年穩(wěn)定市場(chǎng)貢獻(xiàn)最大的一個(gè)領(lǐng)域。保障房建設(shè)上取得突破性進(jìn)展，給低端性老百姓以良好的預(yù)期。給住房保障體系完善和建設(shè)，有中國(guó)特色住房保障體系建設(shè)打下一個(gè)良好的物質(zhì)基礎(chǔ)的開端。最后明顯改善了市場(chǎng)對(duì)價(jià)格的預(yù)期。人們明確知道我們住房改善是一個(gè)漸進(jìn)性的，房?jī)r(jià)波動(dòng)在多大程度上可以接受，所以有了去年一年相對(duì)平穩(wěn)。維護(hù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行、抑制投機(jī)性需求、保障房建設(shè)和改善老百姓價(jià)格預(yù)期上是值得我們肯定的過去四個(gè)重要的。

　　但是展望2013，不是簡(jiǎn)單呼吁加強(qiáng)調(diào)控、更嚴(yán)重調(diào)控之類這種詞。我以為先把2012此前政策不足部分、缺陷部分認(rèn)真回首看一下更有意義。有哪些不足呢？第一，不斷強(qiáng)化政府權(quán)力。依靠強(qiáng)化政府權(quán)力矯正市場(chǎng)是一個(gè)笨辦法，不得已辦法，最直接結(jié)果就導(dǎo)致尋租、腐敗。昨天下午參加搜狐一個(gè)論壇，有嘉賓說有的地方不僅限購、限貸，甚至政府直接定價(jià)。我說政府如想定高一點(diǎn)跟市場(chǎng)接近的價(jià)格，你一定得給官員花錢。我們現(xiàn)在又有很多聲音，到今天早上互聯(lián)網(wǎng)說新一輪宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)打壓政策是呼之欲出，呼之欲出的就是政府錢權(quán)交換。林義夫先生今天有一篇講話講得很好，他說我們最重要的改革就是打破削弱政府行政權(quán)力尋租。簡(jiǎn)單強(qiáng)化政府權(quán)力，讓政府管更多事，絕不是一條正確的路?？偸侵螛?biāo)上狠下功夫，打破了市場(chǎng)節(jié)奏。也由此導(dǎo)致了市場(chǎng)中很多不滿的聲音。滯后的政策，政策本來的目標(biāo)就是要事前性、預(yù)見性、人之手干預(yù)市場(chǎng)，如果失去了預(yù)見性、事前性，這個(gè)政策本來就已經(jīng)是一個(gè)有重大缺陷的政策。在過去幾年我們不斷地疲于應(yīng)對(duì)市場(chǎng)中各種本來可以預(yù)見到的反應(yīng)，比如人口過渡向特大城市集聚，比如過度放大供給導(dǎo)致價(jià)格變化。第三條值得檢討的政策，政策的目標(biāo)永遠(yuǎn)是公共利益、共同利益，市場(chǎng)永遠(yuǎn)是利益最大化，這兩個(gè)目標(biāo)天生就不是一對(duì)。但是政策要努力尋求這兩種資源配置的力量來協(xié)調(diào)和統(tǒng)一，而不是采取對(duì)抗的辦法。一方打倒另一方的辦法，一方消滅另一方的辦法。我們過去更多采取了政策直接對(duì)抗市場(chǎng)的辦法，而不是力求使他們找到共識(shí)、共贏之路的辦法。這個(gè)辦法不好，導(dǎo)致了低效率、高成本。第四，過去的政策沒有和改革密切結(jié)合起來，沒有促動(dòng)深層次體制因素、土地制度、貨幣市場(chǎng)化問題、小產(chǎn)權(quán)問題、老百姓收入分配結(jié)構(gòu)調(diào)整問題以及我們說了十年至今寸步未進(jìn)的房地產(chǎn)間接融資轉(zhuǎn)變?yōu)橹苯尤谫Y等問題，缺乏改革的因素，我們認(rèn)為過去一年和2012年有深刻值得檢討的嚴(yán)重不足部分，也無須諱言，這對(duì)我們展望和呼吁2013年政策具有重大意義。

　　2013年我們認(rèn)為有幾個(gè)事情確定不移，第一，抑制投機(jī)性需求是中國(guó)國(guó)情下房地產(chǎn)發(fā)展一定要確定不移的政策。也是保障市場(chǎng)健康發(fā)展的合理的政策目標(biāo)。第二，宏觀調(diào)控上，適度放松財(cái)政手段，比如人們大力呼吁的減稅，而在貨幣政策上為了應(yīng)對(duì)可能潛在的通脹威脅，繼續(xù)保持對(duì)信貸規(guī)模、貨幣發(fā)行量、利率謹(jǐn)慎的政策，我以為是比較確定不移的。第三，繼續(xù)完善我們住房保障體系。把保障房建設(shè)推進(jìn)下去仍然是堅(jiān)定不移的。最后如果我們說有什么確定性的話，2013年繼續(xù)鼓勵(lì)住房有效供給，發(fā)展而不是抑制房地產(chǎn)業(yè)，有助于老百姓改善，有助于調(diào)控房?jī)r(jià)的目標(biāo)，有助于建成全面小康社會(huì)，而不是相反。但是我們也得面臨一些新的問題，2013年國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行與否，房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展與否，已經(jīng)不取決于或者主要不取決于采取什么樣的財(cái)政政策、貨幣政策或者限購，這些退燒藥固然是在調(diào)整市場(chǎng)中不可或缺的必要手段，2013年的政策核心與主體應(yīng)當(dāng)是改革。我們?cè)谶^去十年終的發(fā)展，坦率說是吃了十年以前改革措施的紅利，這個(gè)紅利還能吃多久，還能有多少余地、潛力？我覺得是值得打問號(hào)。打破壟斷、土地政策上頂層設(shè)計(jì)、劃分與協(xié)調(diào)政府與市場(chǎng)的邊界、調(diào)整中央預(yù)地方的稅負(fù)關(guān)系等改革措施如果不能有實(shí)質(zhì)性推出的話，2013年你再加碼什么限購，發(fā)糧票、發(fā)房票也根本解決不了房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行和健康發(fā)展問題。

　　改革是中國(guó)最大的出路，到今天為止的城鎮(zhèn)化，如果說新型城市化有什么新的話，第一條并非是人們說的簡(jiǎn)單的宜居、綠色、低碳，這固然重要，但是這樣的話題永遠(yuǎn)對(duì)真正符合中國(guó)國(guó)情的城鎮(zhèn)化第一條就應(yīng)當(dāng)高舉改革的旗幟，中國(guó)改革開放以來第一輪城鎮(zhèn)化高潮就是以深圳特區(qū)的興建為基本內(nèi)容的，我們有了向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革的試驗(yàn)區(qū)，有了對(duì)外開放的一個(gè)窗口，才有了珠三角地區(qū)一個(gè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)支柱地區(qū)的城市化、城鎮(zhèn)化的高潮。90年代初期以鄧小平南巡講話中最核心的誰不改革誰下臺(tái)這句話為背景，才有了浦東開發(fā)和長(zhǎng)江三角洲的發(fā)展。離開改革沒有什么城鎮(zhèn)化、城市化。我們十八大提出一個(gè)有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的市民化問題，我們迫切打破舊體制城鄉(xiāng)分割，打破資源配置的行政壁壘，進(jìn)一步發(fā)展要素，比如說土地和資金的市場(chǎng)化聯(lián)系起來。而不是簡(jiǎn)單的強(qiáng)調(diào)政府權(quán)力。昨天我聽說有一些民間研究機(jī)構(gòu)又給中央上書要求城鎮(zhèn)化要降溫，我以為這種聲音且慢行，沒有城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，就沒有改革的動(dòng)力，我們打破舊體制需要城鎮(zhèn)化和城鎮(zhèn)化受益的各個(gè)社會(huì)群體的共同努力才有機(jī)會(huì)推進(jìn)，不存在什么戰(zhàn)無不勝的思想，人都是人，沒有什么高瞻遠(yuǎn)矚，統(tǒng)攬全局的領(lǐng)導(dǎo)人，別以為政府可以無所不知、無所不能，像上帝一樣聰明，沒有，是人民群眾追求自己的幸福生活、自己的利益過程中推進(jìn)著資源的優(yōu)化配置、推進(jìn)經(jīng)濟(jì)體制向更有利于生產(chǎn)力發(fā)展的方向變革。城鎮(zhèn)化就是推進(jìn)改革最強(qiáng)大的動(dòng)力，城鎮(zhèn)化緩行就是改革緩行。

　　當(dāng)然2013年的政策如果不能在改革上有所進(jìn)展，我以為無論怎么研究抑制經(jīng)濟(jì)下行、怎么樣采取貨幣政策更能夠應(yīng)對(duì)通貨膨脹都是枉然，都是吃退燒藥，都不能解決高成本、低效率的政策體系運(yùn)行問題，有的時(shí)候大夫給病人看病，吃了這個(gè)藥管用了沒有？見效了沒有？見效了。我們得承認(rèn)這個(gè)大夫的藥是有效，但是病人的代價(jià)高昂，副作用明顯，稱不上一個(gè)高明的大夫。除了改革之外，我們還得高度警惕2012年，別以為2012年物價(jià)總水平相對(duì)平穩(wěn)并且還在中等偏下位置運(yùn)行，我們通貨膨脹已經(jīng)漸行漸遠(yuǎn)。不管2011年我們?cè)?jīng)焦慮過的通脹威脅還是2012我們看到國(guó)際經(jīng)濟(jì)社會(huì)變動(dòng)，實(shí)際上這個(gè)通脹的威脅暗流仍在潛伏，因?yàn)橛绊?013年中國(guó)通脹與否已經(jīng)與通脹相對(duì)應(yīng)的宏觀調(diào)控政策取向，有3/4不取決我們自己的運(yùn)行，而取決于外部因素。簡(jiǎn)單說，發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)體低迷以及內(nèi)在的就業(yè)與財(cái)政矛盾遠(yuǎn)沒有解決，刺激經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇現(xiàn)象還并沒有露頭，歐債問題、美國(guó)財(cái)政懸崖問題并沒有解決。我們得防止他們采取向中國(guó)等新興經(jīng)濟(jì)體專家危機(jī)的措施。第四輪美國(guó)量化貨幣寬松政策以及歐洲政策、壓迫人民幣升值政策等，以及導(dǎo)致國(guó)際大宗商品價(jià)格巨幅波動(dòng)可能引起中國(guó)通脹的這些因素，核心的是這些國(guó)家正從低谷中掙扎出來，同時(shí)努力想向中國(guó)等新興經(jīng)濟(jì)體轉(zhuǎn)嫁危機(jī)。我們應(yīng)對(duì)措施得力與否是我們能否成功實(shí)現(xiàn)2013年國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行，也包括房地產(chǎn)業(yè)所面對(duì)的貨幣等政策環(huán)境平穩(wěn)與否的關(guān)鍵。所以2013年改革之外，還在于外部環(huán)境仍然存在很多我們主動(dòng)把握難以實(shí)現(xiàn)的重大挑戰(zhàn)，別以為通貨膨脹已經(jīng)漸行漸遠(yuǎn)。

　　第三個(gè)我們的政策選擇上，如果2013年調(diào)整城市結(jié)構(gòu)、二三線城市以及中小型城市發(fā)展不能邁出實(shí)質(zhì)步伐，如果仍然采取把人口集聚在北上廣深等屈指可數(shù)的沿海大城市的話，我們無論用什么樣的房地產(chǎn)調(diào)控政策都不可能解決這些城市的房?jī)r(jià)問題。因?yàn)檫@些城市不可能承載數(shù)億人口、數(shù)億農(nóng)民工進(jìn)城，有中國(guó)特色的城鎮(zhèn)化道路最重要一條之一就是調(diào)整城市結(jié)構(gòu)，大力推進(jìn)發(fā)展、縮小二三線城市，縮小這些城市與沿海特大城市發(fā)展的差距，在這個(gè)意義上房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模不是太大，而是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，他們的集聚領(lǐng)域不是太廣，而是遠(yuǎn)不充分。

　　最后我們指望2013年政策在堅(jiān)決落實(shí)十八大精神上，在有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)移市民化這一條上再邁出實(shí)質(zhì)性步伐，農(nóng)民工進(jìn)城涉及四個(gè)方面。第一，戶籍。第二，就業(yè)。第三，公共資源均等化覆蓋（保障）。第四，住房，包括保障性住房配置問題、包括土地制度調(diào)整問題（宅基地），以及城中村改造，廣州上海城鄉(xiāng)結(jié)合部，我們真正農(nóng)民工進(jìn)城主要是大城市周邊城鄉(xiāng)結(jié)合部農(nóng)民的出租屋為他們提供了住房。2013年是市場(chǎng)與政策都肩負(fù)重任的一年，充滿期盼的一年，當(dāng)然也是一個(gè)道路不平凡，但是我們可以有理有充滿信心的一年，我們至少有一條是肯定不誤，2013年以及此后五年，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)仍然是全世界規(guī)模最大的房地產(chǎn)業(yè)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然是全球需求增長(zhǎng)最快的房地產(chǎn)市場(chǎng)，以上僅供參考，謝謝！

　　主持人：謝謝陳淮先生的精彩演講。下面有請(qǐng)第三位演講嘉賓：著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松先生。巴曙松先生的演講題目是：城鎮(zhèn)化與下一階段的增長(zhǎng)動(dòng)力。

　　巴曙松：20分鐘可能不夠，不像陳淮先生那樣的即興演講，我是昨天晚上一直在改PPT。把我安排他之前，他肯定批判我。同樣把我安排在他之后，我不批判他大家也會(huì)覺得奇怪。所以我先說幾句，第一，陳淮教授說十八大跟房地產(chǎn)政策不相關(guān)，能不相關(guān)？政策的松緊，城鎮(zhèn)化推進(jìn)的快慢，改革進(jìn)展快慢，直接息息相關(guān)。第二，2012年聽他的意思好像出口、股市都比我們房地產(chǎn)難過。房地產(chǎn)投資低速的增長(zhǎng)，實(shí)際上在2012年成為我們國(guó)民經(jīng)濟(jì)投資下滑非常重要的推動(dòng)力之一。如果不是基礎(chǔ)設(shè)施投資持續(xù)加嗎，三季度7.4%能不能站住還要打一個(gè)問號(hào)。股市再怎么不好，最后三個(gè)星期上漲了17%，全年還是得了正的收益。房地產(chǎn)用那么多合規(guī)不合規(guī)的措施打壓，到了年末，陳教授還要讓大家感謝政府調(diào)控的好，我不太贊同。又是限購、限價(jià)，所以2012年房地產(chǎn)度過了并不容易的一年。

　　具體來看，包括城鎮(zhèn)化，我感覺到一個(gè)非常有趣的現(xiàn)象，不同的人談改革，它的內(nèi)容差異很大。比如說剛才陳淮教授談改革，談的是土地市場(chǎng)化、戶籍制度改革，這個(gè)我們都是有共識(shí)的。你說國(guó)資委、央企談改革，強(qiáng)化央企的支配力。每個(gè)人都在談改革，到底方向如何？我覺得還是要回到我們基本的經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)、經(jīng)濟(jì)規(guī)律分析上來，包括城鎮(zhèn)化也是這樣。推進(jìn)城鎮(zhèn)化沒有疑問，但是以什么方式推城鎮(zhèn)化？這個(gè)爭(zhēng)議就大了。因此我想花點(diǎn)時(shí)間把我近期參與有關(guān)部委的城鎮(zhèn)化討論研究了解的一些情況給大家作一些交流對(duì)話。

　　剛才陳淮老師說的城鎮(zhèn)化降溫其實(shí)也是有所指，主要是指現(xiàn)在有關(guān)部委規(guī)劃還在討論起草階段，外面都報(bào)道的風(fēng)風(fēng)火火了，什么多少十萬億了。報(bào)告咱們都沒有看到。所以有一點(diǎn)提前在透支和亂猜，所以我們這個(gè)時(shí)候應(yīng)該回到基本面看看城鎮(zhèn)化到底有哪些問題值得研究。

　　大家用的比較多的一句話，一講城鎮(zhèn)化的時(shí)候，用的比較多的一句話就是諾獎(jiǎng)得主斯蒂說的看全球經(jīng)濟(jì)就看兩個(gè)，中國(guó)的城鎮(zhèn)化、美國(guó)的新技術(shù)。放到這樣一個(gè)全球性的增長(zhǎng)動(dòng)力，這個(gè)大背景下來看。城鎮(zhèn)化無非就是談人口、土地和資金三個(gè)要素的流動(dòng)。我們房地產(chǎn)行業(yè)就是在三個(gè)要素之間尋找機(jī)會(huì)，人口是我們主要服務(wù)對(duì)象，我們生產(chǎn)要素就是土地和資金。這個(gè)不同的組合直接就帶來了不同城市生產(chǎn)結(jié)構(gòu)、就業(yè)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)模式和居住的方式。城鎮(zhèn)化的重點(diǎn)，這一輪我們通常說原有的城鎮(zhèn)化難以持續(xù)，要有新的城鎮(zhèn)化，新的城鎮(zhèn)化新在哪里？第一，更為強(qiáng)調(diào)人的城市化。第二，從過去十年、二十年，大城市的較快或者過快擴(kuò)張，轉(zhuǎn)向以大城市帶動(dòng)城市群為核心這樣兩點(diǎn)我覺得是重點(diǎn)。我們看過去20年的城鎮(zhèn)化主要體現(xiàn)在生產(chǎn)結(jié)構(gòu)，我們第一產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值的占比持續(xù)地降到，第一年降到10%。但是我們整個(gè)從戶籍統(tǒng)計(jì)的就業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變，落后于生產(chǎn)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變。就是人沒有在城里落下來，我們所說的城市化在城市經(jīng)濟(jì)學(xué)里面無非就是講三點(diǎn)：密度要提高、距離縮短、開放度增加。這是現(xiàn)代城市發(fā)展，在城市經(jīng)濟(jì)學(xué)看來的三個(gè)根本的要素。密度，就是地理集中度的提高。因?yàn)槟阋?guī)模經(jīng)濟(jì)效益越明顯，你到一個(gè)地方生產(chǎn)的集中的動(dòng)力就越強(qiáng)。很多留學(xué)生就會(huì)講一到假期打工，肯定要去紐約、洛杉磯，人多、就業(yè)機(jī)會(huì)多。你在小城鎮(zhèn)，在哈佛上學(xué)很舒服。城市化也是這樣。距離就是物理距離的，對(duì)不同產(chǎn)業(yè)有敏感性。為什么我們提城市群的概念？也是從原有的汽車時(shí)代開始進(jìn)入鐵路、高鐵時(shí)代的時(shí)候整個(gè)的城市群的距離擴(kuò)展。一個(gè)小時(shí)都市圈以前是指100公里開車一小時(shí)到。現(xiàn)在一個(gè)小時(shí)坐高鐵，差不多上海到杭州了。這樣新的變化我們需要做相應(yīng)部署。第三，開放度帶來要素的流動(dòng)變化，在此基礎(chǔ)上政府職能變化、配套。

　　剛才陳淮教授講的政府調(diào)控究竟是應(yīng)該順應(yīng)市場(chǎng)趨勢(shì)去化解中間的問題還是對(duì)抗。實(shí)際到目前為止，我覺得城鎮(zhèn)化這個(gè)爭(zhēng)論還沒有很清晰的結(jié)論。一方面大家抱怨大城市人涌的太多。另一方面從全球趨勢(shì)看，交通網(wǎng)絡(luò)越發(fā)達(dá)，比如我們廣州建幾條高鐵建到附近的城市，連起來的珠三角，大家說以后就不住到廣州了，就住到珠海、汕頭這邊去了。政策引導(dǎo)是這樣，結(jié)果實(shí)際的市場(chǎng)效果是更加向大城市集中。大家看《落角城市》這本書，最近很流行，很多研究城鎮(zhèn)化的領(lǐng)導(dǎo)都在推薦這本書，這里面一個(gè)典型判斷，交通網(wǎng)絡(luò)的改進(jìn)其實(shí)從市場(chǎng)上來說增大了大城市對(duì)人流的吸引力。所以我們一直在提示的就是，比如說大家看，早在60年代日本開始大幅推進(jìn)城鎮(zhèn)化過程中，就意識(shí)到東京可能人太多，提出所謂東京疏散計(jì)劃，1000多萬人，太多了、太擠了。然后不斷地把各種產(chǎn)業(yè)、各種學(xué)校、機(jī)構(gòu)疏散。結(jié)果大東京地區(qū)從1000多萬人一直疏散到3000多萬人，一直不斷地在增加。所以現(xiàn)在一方面我們承認(rèn)城市大了，要建交通便捷地把人輸送出去。另一方面市場(chǎng)的力量還在往核心城市集聚。這也是在座業(yè)界人士未來十年需要高度關(guān)注的一個(gè)影響最關(guān)鍵的政策信號(hào)之一，取決于你自己的定位，你的區(qū)域定位，你的客戶定位。政府要做什么？第一，要有產(chǎn)業(yè)支持。把農(nóng)民工變成市民就完了？做什么呀？如果沒有產(chǎn)業(yè)支持，就變成巴西里約的貧民窟，沒有產(chǎn)業(yè)支持。第二，人口政策，特別是戶籍政策。第三，土地政策。大量的資源都集中在核心城市，當(dāng)然核心城市的投資強(qiáng)度高，土地價(jià)格就高，就好像前幾年有人給北大送了一個(gè)匾，保安把他帶走了，模仿毛主席的字送了一個(gè)北京人大學(xué)，說北京人少北大是外地的百倍。你是不是把這個(gè)資源切到一個(gè)小鎮(zhèn)上？像歐美大城市一樣。要配合土地制度改革。第四，基建水平。如果我們確定是以城市群作為核心發(fā)展目標(biāo)的話，城市群內(nèi)的交通網(wǎng)絡(luò)、城際網(wǎng)絡(luò)可以成為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重點(diǎn)。2012年下半年以來，發(fā)改委新批的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，這一輪跟08年有很大的不同在什么地方？城際鐵路占非常大的比重。這是有意識(shí)的。這也涉及到大家的策略，你是沿著城際鐵路做相關(guān)產(chǎn)業(yè)拓展呢還是說我就把鐵路更便捷的城市相關(guān)地區(qū)市場(chǎng)的選擇，這要很審慎地研究。從中國(guó)和國(guó)際發(fā)展情況看，鐵路的興起是直接導(dǎo)致鄉(xiāng)村和小城鎮(zhèn)增長(zhǎng)和衰敗的直接動(dòng)力。以前交通不方便，他在小鎮(zhèn)上過著日子挺好，然后公共服務(wù)的均等化。

　　同時(shí)我們也要注意并不是說城鎮(zhèn)化就必然帶來經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。我昨天在發(fā)改委座談會(huì)上就說領(lǐng)導(dǎo)都以為城鎮(zhèn)化就一定是推進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，不一定的，有推進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的，也有城鎮(zhèn)化很快，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)很慢甚至負(fù)增長(zhǎng)。所以我們要的是一個(gè)相對(duì)來說比較好的一個(gè)城市化。過去我們?cè)诔擎?zhèn)化這一點(diǎn)做得比較成功，人口密度高、基礎(chǔ)設(shè)施比較完善、比較開放的地方獲得比較快的增長(zhǎng)。下面把不同城市單位土地創(chuàng)造的GDP做了一個(gè)對(duì)比，大家可以看到這種差異。過去20年，特別是剛才陳淮教授說的92年之后，中國(guó)數(shù)以億計(jì)的流動(dòng)人口從內(nèi)陸到沿海，這是改革開放以來，我最近看哈佛大學(xué)副高級(jí)教授寫的鄧小平時(shí)代，他甚至說中國(guó)幾千年以來規(guī)模最為龐大的人群的流動(dòng)、生活方式的改變。這就使得流動(dòng)人口和資金可以在沿海城市集中，我們看到不同顏色的集中度的變化，很明顯。北京、上海、深圳是流動(dòng)人口占比最高的地方。97、02、09年這三輪大規(guī)模基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的浪潮也使得城鄉(xiāng)之間、城市之間的物理距離在顯著的縮短，所以商品和服務(wù)流動(dòng)的時(shí)間、交易成本在顯著降低，這是看到不同地區(qū)鐵路、內(nèi)河航道、公路里程建設(shè)的進(jìn)度，我們有關(guān)部委城鎮(zhèn)化報(bào)告是機(jī)密，我搜索了一下，溫總理在國(guó)務(wù)院辦公會(huì)說的說我們未來城市布局，兩橫三縱，這是他說的，未來建設(shè)重點(diǎn)就是圍繞著兩橫三縱來推進(jìn)。兩橫是長(zhǎng)江、歐亞路橋，三縱：京廣、京哈和沿海海岸線。兩橫三縱將會(huì)成為中國(guó)推進(jìn)城鎮(zhèn)化基礎(chǔ)配套，沿岸城市建設(shè)的關(guān)鍵骨干。這也是大家要高度關(guān)注這個(gè)分布。

　　有什么問題值得關(guān)注呢？我們過去城鎮(zhèn)化為什么難以按照原有方式持續(xù)，或者存在哪些不足。第一，第一產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值下降的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于第一產(chǎn)業(yè)就業(yè)下降的速度。第一產(chǎn)業(yè)就業(yè)占比35%，產(chǎn)值與就業(yè)匹配度只有0.3，大量的農(nóng)民工，現(xiàn)在用一個(gè)中性的詞叫農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口。第二個(gè)不匹配，第一產(chǎn)業(yè)向第二產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于第一產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的速度，導(dǎo)致生產(chǎn)結(jié)構(gòu)整體上的匹配度出現(xiàn)失衡，服務(wù)業(yè)發(fā)展的滯后。第三個(gè)，沿海和內(nèi)陸之間、不同城市之間轉(zhuǎn)化有非常大的差異。我們看到城市化的進(jìn)展比較大的地區(qū)其實(shí)主要還是沿海城市和部分中部城市它的城市化的推進(jìn)。以單位土地二三產(chǎn)業(yè)增加值來衡量區(qū)域的差異，我們可以看看這個(gè)圖表，是跨度非常大。我們只看到排在前面的上海、北京、江蘇、山東、浙江、廣東、天津這樣一些地區(qū)，常住人口城鎮(zhèn)化的速度和戶籍人口城鎮(zhèn)化速度不一致，這一點(diǎn)是大家都已經(jīng)意識(shí)到的共識(shí)，我就不多講了。還有一點(diǎn)，土地的城鎮(zhèn)化的速度顯著地快于人口城市化的速度。過去十年，城市建成區(qū)面積增長(zhǎng)速度超過60%，但是城市人口的增長(zhǎng)速度剛剛過40%。大量的城市新建的八車道、六車道，新的開發(fā)區(qū)沒有什么人住，再加上農(nóng)村土地不能良性互動(dòng)，所以中國(guó)城市化反而出現(xiàn)了土地的粗放使用，城市每平方公里居住的人數(shù)過去十年不僅沒有在快速城市化過程中上升，反而下降。其中還有一個(gè)很重要的問題，工業(yè)用地的擴(kuò)張速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于其他的用地。大家看這個(gè)圖表里面工業(yè)用地占比在不同地區(qū)都基本上在40%左右，全國(guó)平均數(shù)字來看，住宅用地明顯于工業(yè)的用地。商業(yè)用地占比就更低了。這也是用地結(jié)構(gòu)方面值得關(guān)注的一個(gè)題目。在工業(yè)用地過快擴(kuò)張，都在低地價(jià)擴(kuò)張引資，居住用地遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后。過去一段時(shí)間過度關(guān)注生產(chǎn)型而相對(duì)忽略消費(fèi)型，居住、交通、綠地占比明顯偏低。圖表上的對(duì)比，過多的土地通過招商引資吸引到工業(yè)用地上，這也是我們這個(gè)稅收結(jié)構(gòu)、GDP考核機(jī)制是直接相關(guān)的。這些問題我覺得應(yīng)該給予充分的討論。東京建設(shè)用地結(jié)構(gòu)：住宅用地占58.2%，公共用地15.4%，商業(yè)用地16.4%，工業(yè)用地10%。從土地、人地矛盾來說，韓國(guó)、日本、中國(guó)臺(tái)灣比我們的壓力還大。所以在城市化路徑上，這些地區(qū)的城市化路徑更值得借鑒與參考。既使是中國(guó)最為發(fā)達(dá)的北上廣深這些地區(qū)，單位建設(shè)用地產(chǎn)出水平對(duì)比跟國(guó)際水平比，差異也是非常明顯。

　　所以在新的階段要注意什么呢？環(huán)境有所變化。人口結(jié)構(gòu)的變化，流動(dòng)方式相應(yīng)的會(huì)變化。第二，過去十年這么快建成區(qū)土地的擴(kuò)張估計(jì)會(huì)有所減緩。第三，資金的相對(duì)的稀缺程度已經(jīng)發(fā)生變化。在這個(gè)報(bào)告里講城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，期限長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)高，又需要資金成本低，我說這句話建議刪掉，隨著人口結(jié)構(gòu)變化，儲(chǔ)蓄率降低，資金成本未來會(huì)呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。會(huì)使很多你們認(rèn)為能建的基礎(chǔ)設(shè)施變得商業(yè)化不可行。要遵守游戲規(guī)則的話：第一，開始出現(xiàn)人口回流。流動(dòng)人口過去20、30年從內(nèi)陸走向沿海，目前隨著老齡化到來開始出現(xiàn)一個(gè)新的趨勢(shì)就是跨省流動(dòng)人口明顯減少，省內(nèi)、市內(nèi)、縣內(nèi)人口流動(dòng)在明顯增加。這是新的一次人口大的變化，這是我們看到統(tǒng)計(jì)鄉(xiāng)內(nèi)、縣內(nèi)、縣外、省內(nèi)和跨省流動(dòng)的數(shù)據(jù)，背后是產(chǎn)業(yè)遷移，廣東騰籠換鳥。08、09年的危機(jī)，是應(yīng)該春運(yùn)是高峰期了，產(chǎn)業(yè)慢慢遷回去后，越來越多制造業(yè)回去后，就從跨省流動(dòng)變成省內(nèi)流動(dòng)，交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)重點(diǎn)從跨省建設(shè)到省內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)估計(jì)下一步壓力會(huì)凸顯。更為重要的是隨著人口結(jié)構(gòu)里面，40歲以上農(nóng)民工所占比重逐年上升，這一部分回流意愿更強(qiáng)。要么戶籍改革留在城市，要么回到所在城市，這會(huì)影響在全國(guó)區(qū)域布局。怎么應(yīng)對(duì)這個(gè)呢？上市公司數(shù)據(jù)大致相對(duì)靠譜一些。我看了一下涪陵榨菜銷售近幾年增長(zhǎng)波動(dòng)變化，流動(dòng)人口，我們上學(xué)的時(shí)候吃的最多也是方便面、榨菜，近幾年在我們?nèi)A南地區(qū)，涪陵榨菜銷售持續(xù)下降，中西部地區(qū)在持續(xù)上升，特別是華東地區(qū)，這也表明流動(dòng)人口開始在逐步回流。北京、上海、深圳作為過去20年人口流動(dòng)最多的城市，目前人口流動(dòng)增速開始趨緩。深圳的流動(dòng)人口已經(jīng)呈現(xiàn)出下降。第二，土地的擴(kuò)張速度會(huì)逐步趨緩，不再可能大面積擴(kuò)張了，工業(yè)用土地供應(yīng)的成本會(huì)逐步提高，沿海發(fā)達(dá)城市工業(yè)土地供應(yīng)比例會(huì)逐步下降。這個(gè)趨勢(shì)已經(jīng)開始在顯現(xiàn)。下面的餅狀圖就是2011年建設(shè)用地，工業(yè)用地比例持續(xù)減少。隨著不同城市加入城市化大吵，人口、土地、資金有顯著差異，未來不同城市推進(jìn)城鎮(zhèn)化起點(diǎn)條件顯著不同，這也決定了未來城鎮(zhèn)化分化明顯。

　　我的題目里面特別提出一個(gè)城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)型。從生產(chǎn)型城鎮(zhèn)化更多轉(zhuǎn)向消費(fèi)、居住方式轉(zhuǎn)變?yōu)槿说某鞘谢?wù)的城鎮(zhèn)化。土地城市化從數(shù)量擴(kuò)張向效率、內(nèi)涵擴(kuò)張過渡。這背后也隱含著不同的判斷。大家討論比較多的，天天大家在討論大城市病，其實(shí)有沒有小城鎮(zhèn)病呢？也有，土地浪費(fèi)、就業(yè)機(jī)會(huì)欠缺、每天工作一兩個(gè)小時(shí)的小店關(guān)門。集約化不高?，F(xiàn)在我們天天討論要把它分散，但是政策引導(dǎo)可以這樣，但是另一方面不能不做好一種準(zhǔn)備，那就是隨著中國(guó)的崛起、城市化推進(jìn)，日本出現(xiàn)了比如3000萬人的都市圈，我們會(huì)不會(huì)改寫呢？我們出現(xiàn)4000萬、5000萬都市圈這樣的人群居住，會(huì)碰到哪些問題，我們?cè)趺椿?。所以第三個(gè)就是人口城鎮(zhèn)化向農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口市民化的方向過渡。從一般經(jīng)驗(yàn)來看，50%是一個(gè)標(biāo)志性轉(zhuǎn)折點(diǎn)，30到50是加速期，50到70還在推進(jìn)，有一個(gè)減速期，中國(guó)很多地區(qū)城市化率還在30%-50%城市化的加速。農(nóng)民轉(zhuǎn)移人口的市民化未來會(huì)是一個(gè)主要方向。關(guān)鍵的問題是在這個(gè)農(nóng)民工市民化過程中成本誰來分擔(dān)，政府、企業(yè)和個(gè)人誰來承擔(dān)？如果問卷調(diào)查，讓各個(gè)市長(zhǎng)表態(tài)，如果沒有相應(yīng)的分擔(dān)機(jī)制，都不答應(yīng)。怎么分擔(dān)？直接讓他過來分蛋糕，廣州原來的人民都不答應(yīng)。怎么辦？需要建立一個(gè)分擔(dān)機(jī)制。轉(zhuǎn)移人口的流向?qū)⒃诤艽蟪潭壬嫌绊懴乱浑A段城鎮(zhèn)化空間的布局。我們業(yè)界更多要關(guān)注城市群，特別是城市群中核心城市發(fā)展趨勢(shì)。政策引導(dǎo)是一個(gè)力量，市場(chǎng)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)規(guī)律，進(jìn)行人員流動(dòng)，人是靠自己雙腿流動(dòng)，是一個(gè)市場(chǎng)力量，最終城市化格局就是這兩種力量的疊加。

　　一個(gè)，縣城農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)化，三縱兩橫是承接制造業(yè)的轉(zhuǎn)移，而沿海經(jīng)濟(jì)中心城市會(huì)成為未來中國(guó)經(jīng)濟(jì)城市化里面產(chǎn)業(yè)提升以至于說在參與全球化有競(jìng)爭(zhēng)力的城市群這樣一個(gè)大的市場(chǎng)的定位。所以未來城市化空間的布局將是一個(gè)市場(chǎng)力量主導(dǎo)、政府力量協(xié)調(diào)推動(dòng)，在這兩只力量驅(qū)動(dòng)下，城市群未來會(huì)成為主體的中國(guó)城市化的一個(gè)形態(tài)。謝謝各位！

　　主持人：謝謝巴曙松先生的精彩演講，請(qǐng)先移步臺(tái)下，稍事休息。再一次感謝以上三位嘉賓為我們奉獻(xiàn)的精彩演講，接下來將進(jìn)入觀點(diǎn)答問環(huán)節(jié)。

　　調(diào)控基調(diào)已定，政策信號(hào)明確，但仍需尋找中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入新時(shí)期的路徑。因此，本次觀點(diǎn)答問的主題是：行業(yè)與市：十八大與房地產(chǎn)。

　　首先有請(qǐng)主持嘉賓：著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng) 巴曙松先生。請(qǐng)巴曙松先生上臺(tái)就坐，接下來有請(qǐng)答問嘉賓：

　　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng) 朱中一先生

　　著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng) 陳　淮先生

　　著名財(cái)經(jīng)專家、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng) 賈　康先生

　　住建部政策研究中心主任 秦　虹女士

　　協(xié)信地產(chǎn)控股有限公司CEO 劉愛明先生

　　請(qǐng)參與答問的五位嘉賓上臺(tái)就坐。

　　這次觀點(diǎn)答問環(huán)節(jié)的時(shí)間為20分鐘，首先請(qǐng)主持嘉賓巴曙松先生開始提問，臺(tái)下的嘉賓也請(qǐng)積極的參與提問，我們的工作人員請(qǐng)準(zhǔn)備好話筒。

　　巴曙松：我們這個(gè)討論的題目定的是，這是我們命題作文，十八大與房地產(chǎn)。剛才大家也從不同角度討論了調(diào)控的基調(diào)、政策的信號(hào)也很明顯。到底在2013年里面，就是十八大開了之后，前后對(duì)我們房地產(chǎn)行業(yè)來說，最顯著的市場(chǎng)或者政策或者行業(yè)變化？

　　陳淮：就是不變化。

　　巴曙松：是哪幾種？請(qǐng)專家談一下。不變化也是一種答案，既然他先說了，我們就不從他先開始。我們從業(yè)界第一線的劉總開始，你覺得十八大開了，你作為一線操作的業(yè)界人士，你期望的變化、感覺可能的變化是在什么地方？

　　劉愛明：我是臺(tái)上這么多專家唯一企業(yè)界的代表，從企業(yè)的角度說幾句。實(shí)際上這么多年來，政策調(diào)控一直大家焦點(diǎn)都在房?jī)r(jià)，但是從行業(yè)角度、企業(yè)角度來說非常遺憾，特別5、6年調(diào)控來看，雖然交易量年年增加，賣了這么多房子，但是實(shí)際上從房子質(zhì)量、品質(zhì)、綠色、低碳沒有明顯改善，尤其5、6年。房地產(chǎn)行業(yè)從企業(yè)來說，以這種品質(zhì)、以這種綠色低碳為競(jìng)爭(zhēng)策略的企業(yè)幾乎都在06年之前。06年之后沒有，大家放棄了這個(gè)策略。但是實(shí)際上從行業(yè)來說，房子也是百年大計(jì)，過去10年的大家忘記了房間，但是質(zhì)量、品質(zhì)、綠色、低碳還存在。如果不發(fā)生這個(gè)變化，這個(gè)政策一定是失敗的。十年之后，再回顧我們提供給市場(chǎng)里提供的所有的房子，你會(huì)發(fā)現(xiàn)所有政策都是失敗的。因?yàn)闆]有提高。提供了這么多房子，但是這個(gè)沒有變化，這個(gè)是對(duì)未來極大的浪費(fèi)，對(duì)消費(fèi)者也是極大的不負(fù)責(zé)任。所以你要說我期望的變化，我認(rèn)為最期望在這塊能有變化，實(shí)際上從政策引導(dǎo)來說，企業(yè)能產(chǎn)生這樣的行為，我們把這些方面提高作為企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的策略。這樣的政策就是正確的。

　　秦虹：今后房地產(chǎn)政策抑制投機(jī)需求、滿足合理住房需求這個(gè)調(diào)控方向不會(huì)變，如果需要變，我覺得今后房地產(chǎn)調(diào)控政策在市場(chǎng)化手段、法治化手段、精細(xì)化調(diào)控和長(zhǎng)效化方面應(yīng)該有所進(jìn)展。

　　巴曙松：秦主任講的很含蓄，也就是調(diào)控了這么多年房地產(chǎn)，往往是隨機(jī)的，是行政化不是法治化，是看短期的，砸下去先看看，所以調(diào)控機(jī)制上怎么市場(chǎng)化、法治化，更穩(wěn)定。本身市場(chǎng)波動(dòng)過大不僅對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)不利，其實(shí)對(duì)業(yè)內(nèi)人士大家把握公司的發(fā)展也不利。我自己參與幾個(gè)座談的時(shí)候，其中題目也是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建立。后來我跟朱會(huì)長(zhǎng)匯報(bào)，朱會(huì)長(zhǎng)說他們已經(jīng)研究了很多年，年年都說這個(gè)。接下來請(qǐng)財(cái)稅方面的頂尖專家賈康所長(zhǎng)，你認(rèn)為十八大召開后對(duì)房地產(chǎn)有什么變化，政策可能的或者預(yù)期的？

　　賈康：如果從運(yùn)行最主要客觀因素，比如市場(chǎng)潛力、城鎮(zhèn)化空間潛力繼續(xù)釋放來說，應(yīng)該講沒有什么變化。陳淮教授非常直截了當(dāng)表述的好像是這個(gè)方向。但是十八大精神可能會(huì)帶來兩個(gè)我們也期待的變化，一個(gè)是在城鎮(zhèn)化繼續(xù)推進(jìn)過程中所謂新型的特征會(huì)進(jìn)一步明朗化，比如說和十八大強(qiáng)調(diào)的生態(tài)文明相配套的我們的城鎮(zhèn)化空間，不動(dòng)產(chǎn)、節(jié)能、低碳，更符合現(xiàn)代人文取向很多新的設(shè)計(jì)思路和特色，也是帶有所謂產(chǎn)業(yè)政策、技術(shù)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的角度。另外跟一些發(fā)展相配套的，制度建設(shè)、創(chuàng)新一定有從頂層規(guī)劃往下面要求協(xié)調(diào)配套的推動(dòng)的要求，我們作為研究者也特別看重這樣一種我們認(rèn)為跟長(zhǎng)效機(jī)制密切相關(guān)的制度建設(shè)和配套改革。

　　巴曙松：盡管陳淮教授桀驁不馴的一幅樣子，說沒變化，但是還想請(qǐng)他說一下為什么說沒有變化，或者沒有變化中還蘊(yùn)含著怎樣的變化的可能性？

　　陳淮：最精于數(shù)字的金融專家超時(shí)了20分鐘說（只）超了5分鐘，不知道表準(zhǔn)不準(zhǔn)。變化可以從兩個(gè)方面，一個(gè)是我們確定看到的政策選擇確實(shí)有這樣的動(dòng)作或者趨勢(shì)或者市場(chǎng)有這樣的可能的變化。一個(gè)是我們期望的變化。我說沒有變化是說從十八大中沒有看到政策取向和市場(chǎng)發(fā)展有什么變化。如果我們指望2013年有什么變化，就是巴教授剛才說的土地制度改革。巴教授講土地在過去20年城鎮(zhèn)核心市區(qū)增加60%，他忘記了這60%是國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)增長(zhǎng)220%，土地產(chǎn)出效率大為提高。城鎮(zhèn)人口增加2億人，這個(gè)土地效率很高。他忘記了城市建設(shè)是要有20年以上的超前性、發(fā)展性、預(yù)見性。他給我們舉東京3000萬還住得下，北京應(yīng)該住5000萬，他忘記了日本的文化基礎(chǔ)，社會(huì)族群是不發(fā)生對(duì)抗，副總老婆跟普通職員老婆在一個(gè)超市買菜，如果中國(guó)住3000、4000萬，中國(guó)城鎮(zhèn)化一定不是日本的東京，一定是得了奧斯卡金獎(jiǎng)的貧民窟百萬富翁的孟買。何況日本并非沒有缺陷，日本過疏化、過密化始終是日本城市化過程中至今沒有消除的痛苦。葛優(yōu)領(lǐng)著女朋友到北海道旅游，四姑娘店出現(xiàn)四個(gè)老太太，那就是日本過疏化、過密化導(dǎo)致資源配置嚴(yán)重制衡的側(cè)面反映。

　　巴曙松：陳淮教授忘記了我專心準(zhǔn)備的PPT，昨天晚上準(zhǔn)備到12點(diǎn)，后面還有20張PPT沒有講完。從他的評(píng)論我做一個(gè)再評(píng)論。如果我們的老百姓用自己的雙交選擇的是3000萬人口的北京，而不是陳教授希望的小城鎮(zhèn)，我們不能說不奢想這種趨勢(shì)，而是要奢想這種可能性，然后不要出現(xiàn)孟買的情況，而要像比如說土地調(diào)節(jié)比我們更嚴(yán)峻的韓國(guó)、日本這些地方去做學(xué)習(xí)。這一點(diǎn)在城鎮(zhèn)化路徑上，大家跑到歐美考察學(xué)習(xí)有借鑒意義，但是更多的看看這些地區(qū)。希望陳教授放大心態(tài)，平和地把他在日本城鎮(zhèn)化研究的經(jīng)驗(yàn)介紹回來，而不是一味地像18歲小孩賭氣一樣用排比句發(fā)泄不滿。最后我們想朱會(huì)長(zhǎng)總結(jié)。德高望重，他的判斷肯定有參考價(jià)值，到底十八大開了對(duì)房地產(chǎn)有什么變化，是機(jī)會(huì)也好、坑也好、陷阱也好。

　　朱中一：十八大對(duì)房地產(chǎn)，11月19日證券時(shí)報(bào)我有一個(gè)整版的文章，當(dāng)時(shí)胡錦濤同志報(bào)告的第二天，那個(gè)時(shí)候?yàn)槭裁茨兀?1月12日的時(shí)候我給溫家寶匯報(bào)了一些事情，我認(rèn)為有這么幾個(gè)變化，第一個(gè)變化，對(duì)合理的改善性需求明確提出要支持，支持合理的改善性需求。第二個(gè)變化，對(duì)保障性住房這塊，雖然保障性住房今年的新開工面積和基本建成的套數(shù)比去年少了，但是我們當(dāng)時(shí)比較強(qiáng)烈的建議要加強(qiáng)配套設(shè)施投入建設(shè)，配套設(shè)施同期規(guī)劃、同期建設(shè)、同期投入使用。第三個(gè)變化，一定要把政府編制和組織實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃作為引導(dǎo)預(yù)期調(diào)控市場(chǎng)的重要手段，而且今后的調(diào)控要更多地運(yùn)用市場(chǎng)和法律手段，這個(gè)也采納了，在建設(shè)部工作會(huì)議上也提到了。第四個(gè)變化，怎么樣從城鎮(zhèn)化到新型城鎮(zhèn)化里面，要關(guān)注整個(gè)生態(tài)文明。這個(gè)變化還沒有。

　　巴曙松：陳教授再問一個(gè)問題，既然有這些變化，既然大家政策都在調(diào)整，既然我們業(yè)界也認(rèn)為會(huì)有變化，我想問第二個(gè)問題，哪些公司、哪些業(yè)態(tài)或者哪些城市會(huì)在這一輪轉(zhuǎn)型新的變化里面獲得先機(jī)、勝出或者說我們觀點(diǎn)如果未來幾年再重新做排名，哪些類型的公司，包括房地產(chǎn)相關(guān)的，既包括房地產(chǎn)開發(fā)，也可能房地產(chǎn)金融，包括景觀設(shè)計(jì)、包括配套的設(shè)施、材料供應(yīng)，哪些類型的公司會(huì)獲得比較大的先機(jī)？明年后年排名的時(shí)候，總結(jié)說這些公司因?yàn)樯虡I(yè)模式、因?yàn)閷?duì)判斷、轉(zhuǎn)變把握能力強(qiáng)獲得先機(jī)。

　　朱中一：我覺得企業(yè)很重要的問題是什么呢？咱們國(guó)家最怕的，前一段時(shí)間一開始講房地產(chǎn)抓二三線城市，現(xiàn)在到三四線城市也開發(fā)了一個(gè)過程。我們的意思作為企業(yè)還是自己判斷，咱們?cè)趺茨芙o企業(yè)開藥方呢？

　　巴曙松：不用開藥方，哪些企業(yè)會(huì)勝出？

　　朱中一：布點(diǎn)比較均衡的，有專業(yè)特長(zhǎng)的，可能集中度會(huì)更高，這是去年、前年市場(chǎng)已經(jīng)證明了。前30強(qiáng)的企業(yè)還是通過快速銷售勝出。

　　陳淮：我心情一直很好，我想重點(diǎn)地區(qū)是在巴教授講的兩橫三縱之外的城市群，以東盟自由貿(mào)易區(qū)以委托的北部灣城市區(qū)，也包括略微沾邊的成渝城市群。你把90年代兩橫三縱拿出來說恐怕有點(diǎn)過時(shí)。我說過沒有什么高瞻遠(yuǎn)矚的領(lǐng)導(dǎo)人，沒有統(tǒng)攬全局的。

　　巴曙松：有，習(xí)主席就是。

　　陳淮：不擺花，也說過十八大新氣象，我們今天不是還在擺嗎？如果說哪些業(yè)態(tài)的話，我以為打破金融壟斷的業(yè)態(tài)，私募基金、新型金融組織，和電商相結(jié)合的銷售方式恐怕是在房地產(chǎn)業(yè)在2013年企業(yè)高度關(guān)注的突破和創(chuàng)新。我們最大的難題，政府不斷地用硬對(duì)抗來調(diào)整市場(chǎng)硬商，老是用金融調(diào)整這個(gè)行業(yè)。這個(gè)行業(yè)和市場(chǎng)結(jié)合，我們更多地合理配置、金融創(chuàng)新。最后，巴教授說了一個(gè)賣不出去的問題，我還得說20年前北京的房子也賣不出去，那個(gè)時(shí)候北辰集團(tuán)蓋的一大批樓人稱鬼樓，最后不得不給巴曙松單位買，分給職工。十年前上海的房子也賣不出去，不得不用契稅減半再減半分銷。連上海都必然要這樣。何況二三線城市乎？

　　巴曙松：股市有風(fēng)險(xiǎn)，投資需謹(jǐn)慎，你聽陳教授的話時(shí)要想想能不能扛20年。

　　賈康：前面專家的角度都是比較宏觀、全面的，我想以具體微觀案例的角度，我過去對(duì)南京有一個(gè)感受，夏天稱為火爐，在南京過日子，如果夏天每天空調(diào)很難扛。冬天，家里就得各自想辦法解決取暖問題?，F(xiàn)在南京有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)推出的一個(gè)恒溫恒氧的樓盤，聽起來耗能很厲害，他把地下跟地上對(duì)流，解決夏天、冬天室內(nèi)溫度幾乎恒溫，四季如春，又是節(jié)能的，生活舒適的幸福感就跟著來了。誰可能更有前景？類似這樣的技術(shù)路線突破肯定能帶來前景。

　　秦虹：房地產(chǎn)企業(yè)仍然會(huì)延續(xù)大者越大，恒者恒強(qiáng)的。影響房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的兩個(gè)根本，一個(gè)是土地、一個(gè)是資金。土地我們是招拍掛，招拍掛實(shí)際上就是價(jià)高者得，有實(shí)力者才能拿地。過去小企業(yè)如果還能搞點(diǎn)土地，今后連地都拿不到怎么發(fā)展？資金也是如此，銀行優(yōu)先貸款給大企業(yè)，很多小企業(yè)根本沒有辦法跟他們相比。這兩個(gè)決定了房地產(chǎn)一定是恒者恒強(qiáng)。品牌美譽(yù)度好的企業(yè)，就能走得更快，這是不能不面對(duì)的現(xiàn)實(shí)。

　　巴曙松：秦主任提醒大家要兄弟早想出路。

　　劉愛明：這是我剛才期望的一種局面，實(shí)際上這種局面現(xiàn)在出現(xiàn)的概率很低，我同意賈所長(zhǎng)的觀點(diǎn)。從企業(yè)角度，按照現(xiàn)在制度安排，我認(rèn)為和這些都沒有關(guān)系，央企、國(guó)企勝出的可能性更大。

　　巴曙松：感謝各位嘉賓。

　　主持人：謝謝朱中一先生、陳淮先生、賈康先生、秦虹女士和劉愛明先生，謝謝巴曙松先生的精彩主持，也謝謝全體與會(huì)嘉賓的積極參與，請(qǐng)賈康先生臺(tái)上留步。

　　接下來繼續(xù)進(jìn)行今天的年度演講，下一位演講嘉賓是：著名財(cái)經(jīng)專家、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng) 賈　康先生。賈　康先生的演講題目是：房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)大的目標(biāo)與手段。

　　賈康：謝謝主持人，大家好！剛才主持人說到的題目在表述上稍微調(diào)整一點(diǎn)，我想談?wù)劮慨a(chǎn)稅改革試點(diǎn)擴(kuò)大的目標(biāo)與要點(diǎn)。目標(biāo)角度來說，我認(rèn)為這樣一個(gè)改革一定不要孤立地看，財(cái)稅改革總體上是服務(wù)全局，財(cái)稅改革某一個(gè)具體事項(xiàng)更要強(qiáng)調(diào)怎么樣在頂層規(guī)劃基礎(chǔ)上發(fā)揮全局功能?，F(xiàn)在我們討論兩地試點(diǎn)房產(chǎn)稅改革，他服務(wù)全局要從幾個(gè)角度：第一個(gè)角度，房地產(chǎn)調(diào)控新政，我們要追問這樣的調(diào)控新政怎樣具備應(yīng)有的長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)的貢獻(xiàn)。這個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制是一個(gè)建設(shè)，首先框架考慮問題，我認(rèn)為房產(chǎn)稅改革目標(biāo)直接和這個(gè)相關(guān)。他要使中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)以后幾十年內(nèi)繼續(xù)推進(jìn)工業(yè)化、城市化、市場(chǎng)化、信息化這樣的歷史潮流會(huì)合中間，真正打開我們的潛力空間，支持三步走現(xiàn)代化發(fā)展戰(zhàn)略，一定要有相關(guān)的制度建設(shè)。房地產(chǎn)業(yè)支柱作用我認(rèn)為是無法否認(rèn)的。房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)一定是中國(guó)城鎮(zhèn)化過程中我們今后幾十年之間強(qiáng)大發(fā)展引擎和動(dòng)力源，同時(shí)要嚴(yán)防這樣的支柱產(chǎn)生偏差和這種偏差造成對(duì)全局的負(fù)面效應(yīng)和對(duì)我們業(yè)界健康發(fā)展殺傷力，這是一個(gè)服務(wù)全局的目標(biāo)。

　　第二點(diǎn)，房產(chǎn)稅改革一定要和中國(guó)尚未完成的94年建立框架和沒有落實(shí)的分稅制聯(lián)系。十八大文件非常明確提出加快財(cái)稅改革，非常明確提出構(gòu)建地方稅體系。房產(chǎn)稅就是地方培養(yǎng)的主力型稅種，這也是改革必須包含的重要考慮。

　　第三，收入分配問題。收入分配現(xiàn)狀有種種越來越突出的矛盾，差距的擴(kuò)大，還有分配過程中的不公，需要綜合。但是這里面顯然有優(yōu)化經(jīng)濟(jì)杠桿的功能，房地產(chǎn)稅就是這個(gè)杠桿。房地產(chǎn)稅有這么多正面效應(yīng)，他能真正在全局方面起到一個(gè)局面全面改觀的定海神針作用嗎？不可能。單一一個(gè)稅種不可能是萬能的。我們同時(shí)要強(qiáng)調(diào)他絕非萬能，一定要在頂層規(guī)劃之下考慮方方面面的事項(xiàng)。房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)方面不再作為也是萬萬不能。這是一個(gè)很簡(jiǎn)單的道理，不能拿這一點(diǎn)說不能解決全局問題，而回過頭否定這一點(diǎn)。很多點(diǎn)合在一起才是一個(gè)頂層配套。

　　這樣一個(gè)理性判斷，回應(yīng)一下反對(duì)觀點(diǎn)。碰到最突出的反對(duì)意見提到兩點(diǎn)，一類反對(duì)意見是說我現(xiàn)在消費(fèi)住房是在前面，在土地批租環(huán)節(jié)上繳納了70年土地使用費(fèi)，你現(xiàn)在在保有環(huán)節(jié)每年征收房產(chǎn)稅，這不是構(gòu)成重復(fù)征收嗎？我直率談一下看法。土地使用費(fèi)是地租，它的原理上依據(jù)是國(guó)家?guī)в型恋亟K極所有權(quán)的經(jīng)濟(jì)權(quán)利決定了他是地租的收取者。但是在地皮之上的不動(dòng)產(chǎn)，包括消費(fèi)住房形成的保有環(huán)節(jié)稅收這方面的原理所相關(guān)的權(quán)利是政治權(quán)利，國(guó)家社會(huì)管理者憑借政治權(quán)利，通過立法，強(qiáng)力征稅調(diào)節(jié)。租、稅應(yīng)該并行，合理搭配的關(guān)系。要說重復(fù)確實(shí)重復(fù)，只是怎么合理重復(fù)的問題。世界上任何一個(gè)國(guó)家這樣的重復(fù)都是存在的。

　　另外一個(gè)角度，中國(guó)稅制已經(jīng)形成了多次征的復(fù)合稅制，但是這個(gè)重復(fù)征收是要讓它努力的合理地在多次征的情況下發(fā)揮合理的調(diào)節(jié)作用。咱們可以直率地說問題關(guān)鍵不再重復(fù)不重復(fù)，而是在于重復(fù)搭配的合理不合理。這是我作為研究者對(duì)反對(duì)意見作的回應(yīng)。但是具體實(shí)施過程中可以采取老地老辦法、新地新辦法區(qū)別對(duì)待，在稅務(wù)上作出必要的差誤化。這可以在方案上做具體的細(xì)致討論。另外一個(gè)反對(duì)觀點(diǎn)是說我們的國(guó)家土地制度，只要進(jìn)入建成區(qū)狀態(tài)，從農(nóng)地那兒征過來后開發(fā)使用就是國(guó)家的終極所有權(quán)，我們國(guó)家不存在土地的終極私有制，人家土地私有制情況下開征房產(chǎn)稅，你拿到中國(guó)來，這是有法理上的硬障礙，過不去的。這種聲音越來越普遍，但是我也比較直率地說，這個(gè)我們可以進(jìn)一步討論，我把我觀點(diǎn)亮出來。我們認(rèn)為這個(gè)說法仍然不成立，第一，其他經(jīng)濟(jì)體并不是一色的土地私有制，有公有，有私有，咱們舉最老牌的資本主義國(guó)家英國(guó)來說，它的土地有私有的，有皇室代表的，原來說的國(guó)家所有的，現(xiàn)在更新型化的，從中央政府到各級(jí)政府所有的以及公共團(tuán)體擁有的。大概分兩類，一類叫free home，這個(gè)所有權(quán)就是很具體的私有化。另外一種合同home，通過簽了契約的土地持有情況，就適合我前面所說的跟國(guó)家對(duì)比的土地批租的情況。英國(guó)使用權(quán)最長(zhǎng)可以長(zhǎng)到999年。英國(guó)的實(shí)踐是無論這兩類哪一類，地方政府所掌握的可以跟我們比較上的房產(chǎn)稅，它是全覆蓋的。怎么能說只有土地私有才可以征收房產(chǎn)稅？所以這個(gè)結(jié)論不成立。從我們國(guó)家自己改革的實(shí)踐來看，國(guó)有企業(yè)產(chǎn)權(quán)是國(guó)家的，你怎么還自己跟自己較勁交所得稅呢？當(dāng)時(shí)理論上已經(jīng)說得很清楚了。這個(gè)企業(yè)具有相對(duì)獨(dú)立的商品生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者，我們必須讓國(guó)有企業(yè)加入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，而且公平競(jìng)爭(zhēng)，所以要讓中國(guó)按照改革開放路徑往前走，國(guó)有企業(yè)必須推到跟其他企業(yè)一樣的路徑上去上交所得稅。這樣一個(gè)解釋框架同時(shí)適用現(xiàn)在我們討論房產(chǎn)稅問題，雖然國(guó)家終極所有的地皮之上他的中心產(chǎn)權(quán)是一視同仁的，但是具體不動(dòng)產(chǎn)持有者是具有相對(duì)獨(dú)立的利益。他的獨(dú)立物質(zhì)利益如果需要調(diào)整的話，完全按照規(guī)范的中國(guó)法制和現(xiàn)在轉(zhuǎn)軌過程中有法律性質(zhì)的條例甚至紅頭文件，兩地試點(diǎn)就是紅頭文件嘛。在這個(gè)框架下推行這方面的稅制建設(shè)，所以我的基本看法比較直率匯報(bào)出來，不存在很多人主張的這方面的硬障礙。

　　把這個(gè)事情說清楚后，我們可以回顧一下我們這方面已經(jīng)做的鋪墊。十年前就已經(jīng)啟動(dòng)了開始六個(gè)地方，后來十個(gè)地方，主要都是城市區(qū)域的所謂物業(yè)稅模擬空轉(zhuǎn)的改革試點(diǎn)。物業(yè)稅模擬空轉(zhuǎn)解決什么問題呢？就是有人說這個(gè)稅這么復(fù)雜，在中國(guó)能不能做。雖然這方面的試點(diǎn)信息都作為秘密信息，不外披露。但是我們作為調(diào)研者可以說出他的框架，我們不說數(shù)據(jù)。這些區(qū)域是在所有地方轄區(qū)每塊不動(dòng)產(chǎn)登記確權(quán)的基礎(chǔ)上，按照三類來取得數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)取得的時(shí)候，不動(dòng)產(chǎn)的面積、朝向、多少樓層等等，這些數(shù)據(jù)記錄在案后，按照三類來輸入計(jì)算機(jī)，計(jì)算機(jī)自動(dòng)輸出三種評(píng)估結(jié)果，一種是制造業(yè)不動(dòng)產(chǎn)、一種是商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)、另外一種是住宅。有了這樣一些基本情況后，我們?cè)偻抡f，現(xiàn)在已經(jīng)面臨到以房產(chǎn)稅為名推進(jìn)改革試點(diǎn)，為什么這么做？如果要走物業(yè)稅決策路徑，涉及比較復(fù)雜的決策。有的人主張應(yīng)該由人大牽頭設(shè)計(jì)好房產(chǎn)稅相關(guān)法律，審批通過后，照法執(zhí)行。聽起來非常正確，依法治國(guó)、依法治市。但是實(shí)際情況，激烈的不同意見已經(jīng)頂住了，如果按照人大牽頭討論，形成一個(gè)大家都認(rèn)可的法律文本，那可能不是十年、二十年，那可能就是北師大一位反對(duì)教授說的150年以后再說。我認(rèn)為更重要的是要看到鄧小平所說的改革智慧，大方向有一個(gè)判斷后，要允許大膽的試、闖。頂層規(guī)劃要先行結(jié)合互動(dòng)，我認(rèn)為這個(gè)是對(duì)的。兩地試點(diǎn)完全符合十八大精神，他的具體操作并不違法，是80年代后期人大審批我們房產(chǎn)稅條例的同時(shí)，授權(quán)國(guó)務(wù)院制定相關(guān)實(shí)施方案的具體細(xì)則，我們就是在這個(gè)框架下，國(guó)務(wù)院運(yùn)用已經(jīng)在人大的授權(quán)，同意兩地在房產(chǎn)稅概念下加入新的制度因素開展試點(diǎn)，最重要制度因素，一個(gè)是把消費(fèi)住房包括進(jìn)來。第二，開始隱含每年要征收，征收依據(jù)是稅基評(píng)估。

　　我們有了這樣的試點(diǎn)，今后怎么考慮它的發(fā)展進(jìn)程？官方權(quán)威的近期發(fā)布，2012年年度改革文件明確表述適時(shí)擴(kuò)大房產(chǎn)稅改革范圍。今年年尾的時(shí)候，謝旭人部長(zhǎng)非常明確提出要把和房產(chǎn)稅相關(guān)所有稅費(fèi)整合之后，推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。他已經(jīng)說出這樣的改革不是孤立，跟房產(chǎn)稅相關(guān)稅費(fèi)合并后。真正在合理健康概念下形成我們操作方案。另外我們可以注意到，城鄉(xiāng)建設(shè)部權(quán)威管理部門領(lǐng)導(dǎo)層通過正式渠道發(fā)布的信息都把房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍擴(kuò)大作為改革必須考慮的內(nèi)容。所以我認(rèn)為所謂改革的方向鎖定，真正意義在這里。這是現(xiàn)實(shí)中間，業(yè)界不能不考慮的方向基本信息。十八大之后更是應(yīng)該考慮習(xí)總書記第一次離開北京是重走南巡，這樣強(qiáng)烈的改革信號(hào)，我認(rèn)為在看大勢(shì)角度上，我們企業(yè)界朋友一定要看清楚。大勢(shì)是大的趨向。領(lǐng)導(dǎo)層反復(fù)強(qiáng)調(diào)改革是我們最大的紅利，但是這個(gè)改革還要講究在政治運(yùn)氣魄力之外的智慧。

　　按照自己研究心得，在目標(biāo)之后說出要領(lǐng)，這就是智慧來對(duì)應(yīng)的內(nèi)容跟各位探討。如果要智慧地把握推進(jìn)的要點(diǎn)，首先要考慮現(xiàn)實(shí)的制約，第一，我們這個(gè)改革仍然只能是漸進(jìn)的，不要考慮很痛快地一下推到全局，不可能，必須允許進(jìn)一步試驗(yàn)。第二，這個(gè)改革應(yīng)該是堅(jiān)持，只調(diào)節(jié)高端，我認(rèn)為這個(gè)非常重要。如果放棄這樣的要領(lǐng)，這個(gè)改革無法進(jìn)行。一定要考慮給我們社會(huì)大眾、給我們所有的利益相關(guān)者，先富起來的人也好、中等收入階層也好，我們公職人員、體制內(nèi)人員也好，基本住房保障這樣一個(gè)不被稅覆蓋的部分對(duì)所有是一致的，具體怎么掌握可以討論。我過去說過，我們考慮第一套房不征收，第二套房稅率從低。有人說第一套房多大？我這個(gè)房60平米，還有人有300平米甚至800平米，實(shí)際上有的別墅1000平米，具體怎么掌握，可以再討論。重慶花園洋房都被覆蓋，但是劃了180平米的起點(diǎn)，你這個(gè)正好是180平米，我還是不征收。第三點(diǎn)，我們應(yīng)該推動(dòng)政府管理部門更開明地披露一些相關(guān)信息，比如已經(jīng)走了這么多年的物業(yè)稅模擬空轉(zhuǎn)的試驗(yàn)，數(shù)據(jù)當(dāng)然可以保密，但是這方面探索里面已經(jīng)取得的一些在公眾特別關(guān)心的要點(diǎn)之上的相關(guān)信息我認(rèn)為沒有必要按照什么機(jī)密甚至絕密。在走入一個(gè)現(xiàn)代社會(huì)中間，所謂保密這方面應(yīng)該更加適應(yīng)怎么樣使公眾積極參與公眾事務(wù)決策這樣一個(gè)發(fā)展方向。

　　最后一點(diǎn)，我們應(yīng)該引導(dǎo)社會(huì)各界更多做理性討論。我今天發(fā)言也是一家之言，別的反對(duì)意見也可以充分表達(dá)出來，我認(rèn)為誰都可以發(fā)表聲音。利益已經(jīng)形成既得利益不同的群體是中國(guó)的現(xiàn)實(shí)，任何經(jīng)濟(jì)體里都有各種各樣的不同的既得利益，真正的問題不在于說消除既得利益，而是說既得利益之間博弈理性化，通過這種博弈，可以追求整個(gè)偉大民族復(fù)興之路建設(shè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，我認(rèn)為這樣的稅制改革，對(duì)先富起來的有豪宅、有多套房這些社會(huì)成員，他們的根本利益上是一致的，他們支付原則是給國(guó)庫多做一些貢獻(xiàn)，而可以安享改革開放的成果。國(guó)庫更有力量推動(dòng)保障房建設(shè)，扶助弱勢(shì)群體，大家一起更和諧，這不是符合根本利益嗎？有人說很多人要移民，我比較直率地說，你移到哪？移到美國(guó)、加拿大、法國(guó)，你看人家那里的不動(dòng)產(chǎn)稅、財(cái)產(chǎn)稅可是不客氣，比我們現(xiàn)在說稅要痛苦很多，咱們可以理性討論這些問題，求得最符合短期利益、長(zhǎng)期利益結(jié)合的一個(gè)優(yōu)化方案，這些方案請(qǐng)各位批評(píng)指正，謝謝大家！

　　主持人：下面將請(qǐng)出今天上午最后一位奉獻(xiàn)年度演講的嘉賓，我們有請(qǐng)：住建部政策研究中心主任 秦　虹女士。秦　虹女士的演講題目是：預(yù)測(cè)與展望 2013的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　秦虹：大家上午好！大會(huì)給我的題目是展望2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)。下面我就這個(gè)問題談我兩點(diǎn)看法。第一點(diǎn)，我們分析今年房地產(chǎn)市場(chǎng)變化，我們認(rèn)為市場(chǎng)變化主要受預(yù)期影響比較大。比如說以2012年為例，2012年整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)走出一波先低后高的市場(chǎng)。為什么是這個(gè)情況呢？主要受房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期所影響。影響這個(gè)預(yù)期的決定因素有以下三個(gè)方面：第一，貨幣政策的調(diào)整。今年為了穩(wěn)增長(zhǎng)，貨幣政策在年中后適度地寬松，2012年貨幣政策整體比2011年要寬松。貨幣政策從偏緊走向?qū)捤?，?dǎo)致人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)向好的判斷。第二，宏觀經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)。我們看到今年房地產(chǎn)市場(chǎng)變化最大的就是11、12月份這兩個(gè)月表現(xiàn)比較好。我們也看到中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)也是第三季度觸底，第四季度回升。對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)有一個(gè)利好。第三，關(guān)于供求關(guān)系判斷。從2010年開始我們實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)嚴(yán)格調(diào)控政策，調(diào)控政策經(jīng)過兩年時(shí)間，沒有放松力度、沒有改變方向，特別是2012年沒有任何的放松房地產(chǎn)調(diào)控政策這樣一些新的政策出臺(tái)。在政策沒有變化的情況下，經(jīng)過兩年這樣的市場(chǎng)對(duì)庫存的消化，到了下半年開發(fā)企業(yè)資金狀況得到極大好轉(zhuǎn)，供求關(guān)系從年初庫存量過大到年末庫存量得到部分消化，引發(fā)了人們對(duì)未來房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)的判斷，所以預(yù)期影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期從來都是不穩(wěn)定的，經(jīng)常是由于預(yù)期決定了市場(chǎng)，導(dǎo)致市場(chǎng)預(yù)期或集中觀望或集中釋放，最后引起了市場(chǎng)上下起伏波動(dòng)。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)本身是資產(chǎn)屬性所決定，所以影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的因素主要是預(yù)期，而不是實(shí)際的需求。一般消費(fèi)品如果需要他的話，他就會(huì)去買。他對(duì)預(yù)期強(qiáng)度不是很大。但是房地產(chǎn)資產(chǎn)屬性很強(qiáng)，即使需要，他也不一定買。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，預(yù)期影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于實(shí)際需求。這是第一個(gè)看法。

　　第二個(gè)看法，2013年市場(chǎng)。2012年整個(gè)房地產(chǎn)基數(shù)比較低，這是2010-2012年住宅市場(chǎng)銷售速度，我們以銷售面積研判2013年，因?yàn)閮r(jià)格從來都是跟著銷售來走。先有銷售變化，后有價(jià)格的變化，這幾年來，我們2012年的基數(shù)是低的，在這樣的基礎(chǔ)下，由于去年上半年基數(shù)很低，所以出現(xiàn)了低基數(shù)基礎(chǔ)的增長(zhǎng)是不奇怪的。第二，從剛才所說的預(yù)期來分析，有以下方面影響我們2013年房地產(chǎn)預(yù)期。1、貨幣政策走向。影響房地產(chǎn)政策，我們總是在觀察調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)本身的調(diào)控政策，除了房地產(chǎn)行業(yè)本身調(diào)控政策之外，貨幣政策對(duì)行業(yè)影響特別大。去年年底的時(shí)候中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定了2013年實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策基調(diào)，我們大致可以判斷2013年貨幣政策基本保持穩(wěn)定，既不會(huì)偏緊，也不會(huì)過于偏松，基本保持穩(wěn)定，他要掌握貨幣政策調(diào)控市場(chǎng)的靈活性，但是總體保持穩(wěn)定。第二，宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)恢復(fù)在慣性下會(huì)延續(xù)。去年經(jīng)濟(jì)走勢(shì)是第四季度開始回升，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)回升有一定慣性，所以對(duì)房地產(chǎn)，可能在今年上半年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)可能是一個(gè)確定的因素，所以這對(duì)房地產(chǎn)預(yù)期也會(huì)產(chǎn)生一些正面影響。第三，在年末，特別是一些中心城市加速情況下，部分城市去庫存加快，供求出現(xiàn)新的挑戰(zhàn)。這些方面都是對(duì)房地產(chǎn)向好的判斷。

　　但是還有一些因素也在影響我們的預(yù)期，一個(gè)是房地產(chǎn)調(diào)控政策。我對(duì)今年房地產(chǎn)調(diào)控政策一個(gè)基本判斷就是方向不變、力度不減。所以我們沒有任何的理由期望今年房地產(chǎn)調(diào)控抑制投資、投機(jī)方面能有所放松。我認(rèn)為投資和投機(jī)性需求空間不大的情況，完全靠自住性需求推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅增長(zhǎng)有多大的可能性以及有多大能量是值得研究的。這是一個(gè)調(diào)控政策在部分地區(qū)和城市，特別是房?jī)r(jià)有上漲明顯的地方會(huì)從嚴(yán)從緊，這是一個(gè)對(duì)沖預(yù)期的因素。還有一個(gè)因素是城鎮(zhèn)化。去年年底我參加了很多論壇，我發(fā)現(xiàn)我們業(yè)界人士突然十八大之后對(duì)未來預(yù)期極為樂觀。上次參加完一個(gè)行業(yè)會(huì)議回來，回來跟我講，他們說已經(jīng)聽到春天步伐，馬上要進(jìn)入夏季。我說為什么會(huì)得到這樣一個(gè)極為樂觀的判斷呢？大家就認(rèn)為新型城鎮(zhèn)化一定會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有極大的推動(dòng)。我的看法，新型城鎮(zhèn)化它的內(nèi)涵應(yīng)該是非常豐富的，當(dāng)然我們現(xiàn)在沒有看到官方的解釋。我個(gè)人理解新型城鎮(zhèn)化是提高城鎮(zhèn)化的質(zhì)量，改變城鎮(zhèn)化不平衡、不協(xié)調(diào)、不可持續(xù)的粗放發(fā)展模式。我們判斷它對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響就不能簡(jiǎn)單套用過去的經(jīng)驗(yàn)來判斷，過去通過房地產(chǎn)發(fā)展和城鎮(zhèn)化相關(guān)度，達(dá)到90%以上，但是今后我認(rèn)為提高城鎮(zhèn)化不是簡(jiǎn)單的擴(kuò)張土地面積和簡(jiǎn)單的增加城鎮(zhèn)人口數(shù)量，而是要提高城鎮(zhèn)化的質(zhì)量，讓已經(jīng)在城鎮(zhèn)的農(nóng)民工，如何讓他們享受到定居落戶的問題以及一系列相關(guān)改革。和過去單純追求數(shù)量、粗放城鎮(zhèn)化發(fā)展不一樣。過去城鎮(zhèn)化由于快速發(fā)展、粗放發(fā)展、數(shù)量發(fā)展導(dǎo)致不平衡、不協(xié)調(diào)、不可持續(xù)問題要在新型城鎮(zhèn)化推動(dòng)過程中予以解決的。我就認(rèn)為的城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響至少在2013年影響是中性的，而不應(yīng)該像我們一些人過分那么樂觀。

　　綜合以上影響因素，我判斷2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)有望繼續(xù)保持以穩(wěn)為主，保持房地產(chǎn)成交和價(jià)格一絲不動(dòng)是不可能，如果把小幅波動(dòng)作為穩(wěn)定的話，我認(rèn)為整體市場(chǎng)有望繼續(xù)保持以穩(wěn)為主，小幅的波動(dòng)。城市和企業(yè)的分化格局將繼續(xù)延續(xù)。我們過去房地產(chǎn)市場(chǎng)，任何一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)單邊上漲格局，所有企業(yè)投資房地產(chǎn)都是賺錢的，今后一定是分化格局，這個(gè)格局對(duì)城市來講，取決于人口規(guī)模，對(duì)企業(yè)來講，取決于品牌美譽(yù)度、專業(yè)化能力。另外一個(gè)細(xì)節(jié)問題，我認(rèn)為過去的兩年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部格局，就是非住宅市場(chǎng)，有了商業(yè)地產(chǎn)投資增速、在建面積增速、新開工增速都好于住宅。2013年住宅市場(chǎng)銷售、投資增速會(huì)好于非住宅，這是我對(duì)2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體判斷，回答會(huì)議主辦方對(duì)我提出這樣的問題，我的發(fā)言僅供大家參考，謝謝大家！

　　主持人：接下來，進(jìn)入本次論壇的重頭戲。

　　盤點(diǎn)2012年度中國(guó)房地產(chǎn)最具代表性的企業(yè)表現(xiàn)，表彰卓越、杰出與非凡，并付出了100分努力的房地產(chǎn)企業(yè)。這就是觀點(diǎn)新媒體在四年“地產(chǎn)G30”的基礎(chǔ)上，全新打造并推出的華譽(yù)景觀?2012年度中國(guó)房地產(chǎn)卓越100榜?，F(xiàn)在，讓我們一起來見證是哪些企業(yè)將登上我們的光榮榜，成為整個(gè)行業(yè)的榜樣。

　　圖文直播：城市觀點(diǎn)論壇中國(guó)行2012年度論壇（二）

（審校：勞蓉蓉）