中冶共斥資256.54億元，圈地面積達236萬平方米，從而成為南京下關(guān)區(qū)名副其實的“地主”。

　　觀點網(wǎng) 李雯露  200億地王虛假開工風(fēng)波才剛剛告一段落，56.2億全國總價地王將本已飽受爭議的央企中冶置業(yè)再度推向輿論的風(fēng)口浪尖。

　　11月30日下午，備受矚目的南京下關(guān)濱江區(qū)最后一幅土地進入現(xiàn)場拍賣階段，在沒有競爭對手的情況下，中冶置業(yè)持股98.52%的南京臨江老城改造建設(shè)投資有限公司以底價56.2億成功購地。

　　至此，連同其在2010年拿下的下關(guān)1號和3號地塊，中冶共斥資256.54億元，圈地面積達236萬平方米，從而成為南京下關(guān)區(qū)名副其實的“地主”。

　　百億圈地

　　中冶方面表示，取得2號地塊土地使用權(quán)后，該地塊將與原1、3號地塊形成一個整體，使南京下關(guān)濱江項目總占地面積達到236萬平方米，建設(shè)用地面積103.18萬平方米，規(guī)劃總建筑面積372.4萬平方米。與此同時，將提升南京下關(guān)濱江項目的整體性，有助于提高項目預(yù)期收益，降低風(fēng)險。

　　據(jù)了解，中冶是次購得的南京下關(guān)區(qū)濱江江邊路以西2號地塊（簡稱“2號地塊”），東至城河北路，南至城河路，西至規(guī)劃濱江路，北至方家營路，屬于商住混合用地，總出讓面積36.42萬平方米，綜合容積率為1.99。

　　事實上，該地塊正位于下關(guān)1號地塊和3號地塊之間，并且同屬于下關(guān)區(qū)舊城改造工程。

　　說來令人感慨，南京業(yè)內(nèi)人士介紹，早在2010年下關(guān)濱江路1號和3號地塊出讓之時，中冶的圈地計劃便已可見端倪。

　　翻查過往資料，2010年9月19日，下關(guān)1號地塊和3號地塊同時出讓。其中1號地塊面積為353664.3平方米，掛牌起始價為121.41億元；3號地塊出讓面積為313879.4平方米，掛牌起始價為78.93億元。

　　該兩幅地塊總出讓價格達到了200.34億元，為南京土地出讓史上總價最高的兩幅地塊，至今仍位列國內(nèi)總價地王第二位。

　　據(jù)南京業(yè)內(nèi)人士回憶稱，當(dāng)時政府設(shè)置的競買門檻非常高，要求競買人注冊資本金在50億以上。

　　“而事實上，即便是中冶置業(yè)的母公司，其注冊資本金也僅在20億左右，國內(nèi)注冊資本金在50億以上的公司寥寥無幾。” 

　　值得注意的是，彼時，中冶與南京市發(fā)改委共同成立了合資公司，即南京臨江老城改造建設(shè)投資有限公司，其注冊資本金恰巧50億。

　　無需懷疑央企中冶絕對強大的政府資源，在行業(yè)人士看來，中冶涉及的3塊地都是毛地，如果嚴格按照國土部的要求，毛地是不允許出讓的。與此同時，這么大的體量也超過了國土部對于出讓單幅地的相關(guān)規(guī)定。

　　甚至可以說，南京下關(guān)1號、2號、3號地塊是為中冶量身定做的，頗有定向出讓、政企聯(lián)手的意味。但即便如此，財雄勢大的央企大規(guī)模圈地也不能不考慮成本與風(fēng)險。

　　有分析人士在評論中冶南京拿地時就表示，央企拿地傳遞了一個信號，無論是個人還是企業(yè)的資金，最終都會涌向房地產(chǎn)市場，從而推高房價。也說明中國的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了問題，迫切需要改革。

　　前債未清

　　12月3日，就在業(yè)界熱議中冶大手筆造地王的同時，一則微博使得整個事件更具戲劇色彩。

　　“前面還欠著地價款，又添新債，是中冶還是南京市政府耍流氓？” 某資深地產(chǎn)評論人在微博上如此爆料，指中冶其實尚未付清2010年競得下關(guān)濱江路1號和3號地塊的200億地價款。

　　該消息一出立即引起軒然大波。而觀點新媒體采訪的另一位南京業(yè)內(nèi)資深人士就透露，200多億土地款現(xiàn)在肯定是沒有完全付清，不過央企和政府的合作比較復(fù)雜，而目前整個項目的進展也相對緩慢。

　　顯然，擺在中冶面前的問題一下子復(fù)雜了。

　　據(jù)2010年國土資源部下發(fā)了《關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》，土地出讓成交后，必須在10個工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后1個月內(nèi)必須繳納出讓價款50%的首付款，余款要按合同約定及時繳納，最遲付款時間不得超過一年。

　　倘若上述消息屬實，是否意味著中冶存在違規(guī)行為？

　　針對上述疑問，南京業(yè)內(nèi)相關(guān)人士就指出，在執(zhí)行過程中，由于各地政府要求不同，一般還是以開發(fā)商和政府最終簽訂的出讓合同為準。

　　或許對于中冶200多億的土地款是否有付清，官方不會有明確的說法。不過據(jù)消息人士透露，作為央企的中冶確實也曾拿出150億給下關(guān)區(qū)，作為該區(qū)域拆遷專門款項。

　　據(jù)介紹，該區(qū)域拆遷是由中冶出錢、政府牽頭。按照南京市政府的規(guī)劃，該地塊將被打造成為集高檔寫字樓、住宅等為一體的南京外灘新城，項目計劃在2011年上半年開工，總投資額達到400億元。

　　實際上，下關(guān)區(qū)有很多老的舊的居民區(qū)，靠近江邊、碼頭，早前就有“百年商埠”的說法，住宅、人口密度非常高，而且居民的經(jīng)濟條件相對來說比較差。

　　據(jù)南京業(yè)內(nèi)相關(guān)人士介紹，目前官方說法是現(xiàn)已經(jīng)完成了90%的拆遷，不過如此龐大的體量，10%的拆遷規(guī)模也是相當(dāng)浩大的工程。

　　“除了拆遷之外，粗略估算修路、市政建設(shè)、商業(yè)配套、綜合體等方面的投入，這個項目總投資至少500億。因為現(xiàn)在總的土地款就已經(jīng)將近260億。”，有南京業(yè)內(nèi)人士就如此調(diào)侃，這么大的體量，如果僅靠中冶一家公司開發(fā)，估計得開發(fā)20年。

　　他們進一步指出，對于百姓、政府來說，更好的做法可能會是中冶負責(zé)區(qū)域開發(fā)，把整個規(guī)劃做出來，其他開發(fā)商通過中冶拿一小塊地，大家同時來做，這樣才能促進整體區(qū)域的快速發(fā)展。