金九成色略顯不足，但不會出現(xiàn)去年的鐵九現(xiàn)象，而在推盤持續(xù)放大的市場中，剛需產(chǎn)品定位、龍頭開發(fā)商將占有優(yōu)勢。

　　本期投資提示：

　　我們在上周(9.18-9.19)組織華南區(qū)域房地產(chǎn)市場(深圳、廣州)聯(lián)合調(diào)研，走訪了龍頭開發(fā)商(萬科A、招商地產(chǎn))和銷售代理商(世聯(lián)地產(chǎn)、中原地產(chǎn))，并實地調(diào)研了廣州三個遠郊樓盤(萬科東薈城、恒大御景半島、恒大御景灣)，共有近30個投資者參與，共同了解全國樓市近況、開發(fā)商當前經(jīng)營策略及華南地產(chǎn)樓市活躍度。

　　主要結(jié)論：

　　9月樓市整體銷售較為平穩(wěn)，較8月未有明顯放量現(xiàn)象，我們判斷金九成色不足，主要城市成交較8月持平。銷售代理商及龍頭公司普遍表示，9月銷售較為平淡，上門量、去化率較8月略有提升，但主要的樓盤在9月后兩周推出，體現(xiàn)在網(wǎng)簽數(shù)據(jù)上可能較晚；銷售代理商表示近期觀望情緒略有抬頭，對蓄客和成交產(chǎn)生一定影響。一方面受部分銀行房貸利率優(yōu)惠減少影響，另一方面客戶抄底心態(tài)減少，投資客占比提升較慢，并不支撐樓市出現(xiàn)需求井噴現(xiàn)象；同時我們了解到部分開發(fā)商經(jīng)歷7-8月的剛需熱銷后，短期出現(xiàn)了剛需產(chǎn)品缺貨現(xiàn)象，這也部分導(dǎo)致樓市放量趨緩，考慮到工程進度，新增的剛需產(chǎn)品可能在10-11月入市。往后看3個月，市場表現(xiàn)將主要看信貸環(huán)境和開發(fā)商降價。

　　樓市再現(xiàn)結(jié)構(gòu)分化，龍頭開發(fā)商銷售穩(wěn)健，土地市場補倉動作頻頻，但對后市態(tài)度仍較為謹慎。從全國市場情況看，區(qū)域呈現(xiàn)分化：華南區(qū)域強于華北區(qū)域強于華東區(qū)域。開發(fā)商也呈現(xiàn)分化：剛需為主、品牌開發(fā)商依然能有較高的蓄客和去化率(如萬科9月仍維持了與8月基本持平的去化率60%)，產(chǎn)品和品牌號召力在庫存放大的背景下尤顯重要；龍頭開發(fā)商全國化的布局、靈活的定價策略、更多的合作銀行也決定了其成交將較為穩(wěn)健。土地市場上，龍頭開發(fā)商頻頻補倉，但依然堅持平倉策略為主，對后市態(tài)度仍較為謹慎，認為土地市場回暖程度仍將由銷售市場表現(xiàn)決定。

　　板塊投資上維持前期觀點：絕對價值顯現(xiàn)，務(wù)實心態(tài)面對，行業(yè)投資回歸業(yè)績增長，而銷售穩(wěn)健的龍頭是首選。我們認為金九成色略顯不足，但不會出現(xiàn)去年的鐵九現(xiàn)象，而在推盤持續(xù)放大的市場中，剛需產(chǎn)品定位、龍頭開發(fā)商將占有優(yōu)勢。維持行業(yè)標配或者略超配的建議，標的選擇為保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、萬科A、華夏幸福、榮盛發(fā)展、世茂股份等銷售好、今年業(yè)績確定的公司。

　　申銀萬國點評：金九成色不足，龍頭銷售穩(wěn)健