對于以住宅開發(fā)為主的鴻榮源來說，該項目被閑置多年與其缺乏商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗及人才不無關(guān)系。

　　觀點網(wǎng) 陳澤佳 九月的街頭，依舊烈空當(dāng)頭，走在深圳寶安大道上，只見來來往往的車輛不停地穿梭，卻不見半個人影，已被規(guī)劃成特區(qū)中的特區(qū)的前海一片寂靜。

　　不過，位于前海核心地段的鴻榮源•壹方中心項目施工現(xiàn)場，卻是一片熱火朝天。沉默已久的項目終于全面開始動工，龐大的工地上高聳著很多機(jī)械手臂，機(jī)器作業(yè)聲也不時傳來，工人們也緊鑼密鼓地干活著。

　　“最近才剛剛開始正式動工，所以現(xiàn)在每天都在加緊工程，這個項目非常大，如果不加緊工程的話，估計四五年還不能建設(shè)完畢。”壹方中心施工現(xiàn)場一保安人員指著前方剛平整完的地面如是說。

　　其續(xù)稱，事實上，這一塊地很早之前就已經(jīng)確定要建綜合體了，也不知為何老板一直遲遲不動工。今年7月，旁邊的一塊地也被歸并進(jìn)來了后，才正式啟動項目工程。

　　據(jù)悉，壹方中心項目總投資額將高達(dá)120億元，總建筑面積約為87.8萬平米，包括一棟高達(dá)225米的前海地標(biāo)性寫字樓。

　　全部建成后，該項目將成為一座集大型體驗式購物中心、超甲級生態(tài)寫字樓、高端海景豪宅、頂級休閑會所、風(fēng)情商業(yè)街、商務(wù)公寓于一體的大型城市綜合體。

　　六年蹉跎

　　事實上，鴻榮源這一綜合體項目擱置已久，從拿地到開工已有6年時間。

　　2006年，該地塊備受市場廣泛關(guān)注與熱議，這一土地面積9.94萬平方米、建筑面積32.8萬平方米的地塊，是深圳出讓面積最大的商業(yè)用地之一。最終，被鴻榮源旗下的西岸新天置業(yè)(深圳)有限公司以底價18.8億元收獲囊中。

　　不過，在獲得該土地之后，鴻榮源卻一直沒有任何實質(zhì)性的進(jìn)展動作，被貼上“深圳最大MALL”標(biāo)簽的綜合體項目就這樣被閑置數(shù)年。

　　或許，對于以住宅開發(fā)為主的鴻榮源來說，該項目被閑置多年與其缺乏商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗及人才不無關(guān)系。

　　2011年，曾先后擔(dān)任廣州天河城董事長、中信城市廣場董事長的禹來赴鴻榮源任職集團(tuán)總裁一職，再加上海岸城商業(yè)原董事總經(jīng)理陳珊亦已到鴻榮源履職，兩位商業(yè)大將入主鴻榮源，預(yù)示著鴻榮源在寶安中心區(qū)的“巨無霸”城市綜合體項目將啟動，同時表示鴻榮源將加大力度向商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)軍。

　　雖然有商業(yè)專門人才的加入，壹方中心項目仍未立即啟動。直到今年6月，深圳市規(guī)劃國土委對該地塊規(guī)劃作出調(diào)整，在商業(yè)用地的基礎(chǔ)上增加居住功能，容積率由原來3.3變更至5.4，總建筑面積由32.8萬平方米調(diào)整至53.67萬平方米，出讓年期也調(diào)整為70年。規(guī)劃調(diào)整后，扣減西岸新天公司權(quán)益部分后，剩余的7.81萬平方米建筑面積回爐重拍。

　　最終，鴻榮源還是再以底價5.2億元拿到深圳寶安區(qū)A004-0100宗地剩余權(quán)益，取得該地塊的全部權(quán)益。

　　至此，項目擱置的馬拉松終于可以結(jié)束。

　　布局待考

　　據(jù)了解，該項目建成后將成為總建筑面積88萬平方米的超級城市綜合體，總規(guī)模超越東京六本木新城、深圳華潤萬象城，而其商業(yè)面積更相當(dāng)于兩個COCOPARK，并將成為深圳最大的購物中心。

　　大部分市場分析人士都認(rèn)為，由于該項目地段優(yōu)越，再加上如今前海的定位，可以復(fù)制萬象城定位，走高端業(yè)態(tài)。

　　鴻榮源集團(tuán)副總裁王振江則對觀點新媒體表示，目前該項目正在規(guī)劃中，具體如何定位暫時不方便透露，不過會根據(jù)具體情況而言。

　　世聯(lián)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)高級研究經(jīng)理李東海認(rèn)為，鴻榮源壹方中心是未來幾年將入市的幾大型商業(yè)綜合體中，地理位置最優(yōu)越的項目，因此，其預(yù)測會與前海中心的定位相匹配，偏向于高端。

　　不過，其續(xù)稱，開發(fā)商做商業(yè)項目，從拿到地到建成開業(yè)，一般會定位三次，會依據(jù)城市發(fā)展、周邊商業(yè)物業(yè)情況及招商情況而不斷調(diào)整。

　　也有深圳業(yè)內(nèi)人士表示一定的擔(dān)憂，其認(rèn)為根據(jù)區(qū)位而言，雖然寶安不缺高端消費人群，但目前所占比例仍較少，難以支撐像深圳華潤萬象城這樣的大體量高端商業(yè)綜體合所需的消費需求。

　　其實，除了在定位上的風(fēng)險之外，在一個商業(yè)綜合體扎堆的片區(qū)開發(fā)，鴻榮源也將面臨不小的挑戰(zhàn)與壓力，確實不容小覷。

　　據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計，寶城片區(qū)在未來5年，海雅繽紛城、中糧大悅城、鴻榮源壹方中心、中糧購物公園等10個商業(yè)綜合體入市，總體量超100萬平方米，加上現(xiàn)有商業(yè)，總量將超150萬平方米，增長率為177%。

　　對此，戴德梁行商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)華南區(qū)董事黃偉倫表示，隨著開發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，未來商業(yè)綜合體的競爭壓力會越來越大，雖然壹方中心的優(yōu)勢很多，不過仍需要面臨很多問題。

　　其續(xù)稱，商業(yè)綜合體開發(fā)具有比較高的風(fēng)險性，同時也需要良好的運營能力，比開發(fā)住宅項目難度大，因此要慎重考慮發(fā)展，這需要考驗開發(fā)商資金實力、商業(yè)地產(chǎn)運營管理等多方面的能力。

　　世聯(lián)地產(chǎn)華南分析師曹曲也有相似的觀點，他認(rèn)為，商業(yè)綜合體最大的競爭壓力就是同質(zhì)化，商場需要吸引客流，有吸引力才行，要有自己的特色，做差異化主題特色的商業(yè)綜合體才能吸引客流。