蹉跎近三年的蘇河灣地王項目終于入市，但面對超過100億元的總投資，蘇河灣還任重道遠。

　　觀點網(wǎng) 彭飛 作為曾經(jīng)的全國單價地王，蘇河灣項目一直是華僑城的一塊心病，如今在歷經(jīng)各種波折后，該項目終于入市。

　　9月16日，華僑城蘇河灣項目首次開盤。該項目現(xiàn)場銷售人員向觀點新媒體表示，當日上午公開發(fā)售的是41街坊的22層住宅，總套數(shù)144套，銷售均價5.6萬元/平方米，去化約5成。

　　對于實際均價低于之前網(wǎng)上公布的6.3萬元/平方米，銷售人員強調(diào)，這個價格并不是因為“金九銀十”所做的促銷，項目的客戶也不是針對剛需，開盤當天最低折扣僅為97折。

　　在戶型方面，16日上午主要推出的是150平米左右的產(chǎn)品，其中復(fù)式的售價為5.2至5.4萬元/平方米，平層售價則為6.2至6.8萬元/平方米；300平米的大戶型上午只推出了4套，復(fù)式售價5.6萬元/平米左右，平層售價6.7萬元/平米左右。

　　該銷售人員還提到，其實16日下午公司還將另一棟19層住宅總計79套產(chǎn)品推出，以供購房者進行選房，只是并未做公開發(fā)售，而這棟樓主要以大戶型產(chǎn)品為主。

　　與此同時，華僑城上海公司營銷總監(jiān)張雍則向觀點新媒體透露，開盤當日共推出100多套產(chǎn)品，去化5成左右，均價6.5至7萬元/平米，實現(xiàn)銷售額5個多億。

　　“這在當前的上海豪宅市場，算是比較好的成績，10月份會加推41街坊剩下的產(chǎn)品”，張雍強調(diào)。

　　五萬低開

　　雖然在張雍看來，此次開盤符合預(yù)期，并創(chuàng)造了目前上海豪宅市場較好的成績，但其所說的推盤套數(shù)和銷售均價卻與現(xiàn)場銷售人員的說法存在出入。

　　按照上述銷售人員所說，其實華僑城當日是將41街坊全部產(chǎn)品共223套推出，只是有些并未公開發(fā)售。由此看來，當日去化并未到5成，而5億多的銷售額也算不上多靚麗的業(yè)績。

　　其實，對于蘇河灣項目的入市，外界一直以來都極為關(guān)注。國泰君安就曾于9月13日發(fā)布研報稱，預(yù)計蘇河灣首批推出41街坊的戶均面積為160平，單價預(yù)計在6.3至7.5萬元/平，后續(xù)可推出的79套產(chǎn)品，可售面積1.45萬平，單價預(yù)計在6.3至8.3萬元/平。

　　如今蘇河灣項目的正式售價要比國泰君安預(yù)計的偏低，而實現(xiàn)的銷售額似乎也并不太出彩。

　　日前曾有分析稱，蘇河灣41街坊項目總套數(shù)為223套，總可售面積3.75萬平，如果以6萬元/平方米的均價計算，粗略估計全部出售可收回投資25億元以上。但如今5億多的銷售額與25億相比，是在難言出色。

　　此外，還有相關(guān)分析師指出，相比華僑城今年的幾個重點項目，如武漢和成都的住宅項目、以及深圳純水岸，蘇河灣項目的開盤成績則遜色很多。

　　據(jù)公開資料顯示，武漢東湖項目到今年7月底已累計銷售18億元，成都項目上半年銷售也達到8.8億元，而于今年7月7日開盤的深圳純水岸，開盤當天更是實現(xiàn)銷售20多億元。

　　盡管蘇河灣項目的首次開盤成績略顯單薄，但對于該項目后續(xù)產(chǎn)品的入市，外界還是一如既往的期待。

　　中房信研究總監(jiān)薛建雄就表示，雖然此次41街坊項目的售價低于預(yù)期，但5.6萬元/平的售價相比當初1.45萬/米的樓面價還是有很大的獲利空間，且該價格也為之后地王項目的入市打下了基礎(chǔ)。

　　據(jù)悉，當初成交樓面價達5.28萬元/平方米的蘇河灣1街坊地塊產(chǎn)品，規(guī)劃為兩幢45層的住宅，70年產(chǎn)權(quán)，且均為300平方米以上大戶型，預(yù)計單價在10萬元/平方米以上，將于明年開盤。

　　地王沉浮

　　作為華僑城大手筆投資的單體項目，上海蘇河灣項目從一開始便吸引了眾多眼球。

　　2010年2月11日，經(jīng)過百輪競價，華僑城最終以70.2億元奪得蘇河灣1街坊地塊，溢價率49%，樓面價高達5.28萬元/平方米，一舉創(chuàng)造了當時的全國單價地王。

　　當年7月23日，華僑城又以17.91億元拿下了蘇河灣41、42街坊地塊，樓面價約1.45萬元/平方米。至此，蘇河灣項目成為華僑城成立以來投資最大的單體項目。

　　然而，該項目之后的進展可謂一波三折，這在外界看來，最主要的原因就是資金問題。而華僑城相關(guān)負責(zé)人也于近日表示，蘇河灣項目截止目前實際投入資金約為104億元，這對華僑城而言，資金壓力不可謂不大。

　　事實上，早在2011年3月，華僑城就曾計劃向其母公司華僑城集團申請委托借款，額度為130億元，主要向上海蘇河灣等項目進行資金輸血。

　　但之后隨著市場環(huán)境的進一步惡化，資金壓力倍增的華僑城更是一度被傳欲出售蘇河灣項目以換取資金，并在2011年底傳出欲更改規(guī)劃和違規(guī)開工的消息。

　　到了今年1月13日，華僑城旗下控股子公司華僑城亞洲突然發(fā)布公告稱，該公司間接全資附屬公司GreatTec已于1月5日與華僑城房地產(chǎn)訂立資本投資協(xié)議，將有條件同意向華僑城上海置地出資22.32億元，而華僑城上海置地正開發(fā)的項目就是蘇河灣地王。

　　2012年6月20日，華僑城亞洲發(fā)布一則關(guān)聯(lián)交易公告稱，注資蘇河灣項目的資本投資協(xié)議已于當日正式完成。至此，華僑城亞洲在蘇河灣項目上占股比例達到50.5%，從而正式控股該項目。

　　當時有分析直指，此次注資是由于樓市調(diào)控，融資渠道收緊，國內(nèi)的融資壓力變大，而在香港上市的華僑城亞洲，可選擇的融資手段要比華僑城更為豐富。

　　對于這一點，華僑城方面也并不否認。“受調(diào)控影響，目前國內(nèi)的融資環(huán)境不好，融資功能也受到了限制，選擇華僑城亞洲注資蘇河灣項目，是希望能建立與香港投資者的關(guān)系，打開香港融資平臺。”華僑城總裁劉平春曾表示。

　　借助華僑城亞洲這一香港平臺為蘇河灣項目的進展募集資金，也曾一度被外界解讀為“拆東墻補西墻”的舉措。

　　如今，蹉跎近三年的蘇河灣地王項目終于入市，但面對超過100億元的總投資，蘇河灣還任重道遠。