“我們只是一個中型房企，經(jīng)過這一役，我們也知道企業(yè)的脆弱。”

　　觀點網(wǎng) 梁嘉欣 9月10日是教師節(jié)，恰好是教師出身的宋衛(wèi)平，在這天召開綠城媒體懇談會，與外界暢談他對產(chǎn)品的理解，對行業(yè)的憂慮，對綠城的發(fā)展看法等等。

　　綠城物業(yè)服務(wù)、工程質(zhì)量、規(guī)劃設(shè)計、銷售服務(wù)、企業(yè)形象、業(yè)主忠誠度六項，加上居民居住滿意度均排名行業(yè)第一，讓宋衛(wèi)平頗感欣慰，畢竟這起碼是對其一直以來堅守做好產(chǎn)品的肯定。

　　他最大的期望，就是綠城能持續(xù)蓋好房子。“總有一天綠城不再是第一。希望有人能跟上，希望有另外一個企業(yè)來做這個滿意度調(diào)查第一的發(fā)布會，雖然不知道要過多少年之后。”

　　宋衛(wèi)平稱，如果把滿意度看成是語文，那么經(jīng)營則是數(shù)學。“我們語文成績第一，可惜我們數(shù)學不及格，也就是經(jīng)營不好。不過，這數(shù)學題出的有點偏，不然我們也應(yīng)該不錯。”

　　雖然語文成績相當滿意，綠城數(shù)學成績也在今年內(nèi)補考及格，但宋衛(wèi)平依然對此前一年多以來煎熬的日子耿耿于懷。

　　“逃荒”之后

　　宋衛(wèi)平直陳，綠城不具備賺錢的能力。“按照我們的聰明才智，應(yīng)該能夠想到有這么一天，但我們對未來對市場還抱有幻想，很天真，導致了一系列問題。”

　　宋衛(wèi)平透露，在2009年至2010年間，綠城花了300多億拿地，但現(xiàn)在這些項目已經(jīng)處理了三分之一，“這在我們內(nèi)部叫賣兒賣女，這個過程非常慘痛，因此現(xiàn)在來看，我們過去還是不夠聰明。”

　　經(jīng)過此前一段時間的項目騰挪，綠城已處置了20多個項目，由合作伙伴來“撫養(yǎng)”，但綠城依然還有80多個項目在手。

　　回望那段合作調(diào)整時期，宋衛(wèi)平自嘲為“逃荒年代”，他感慨道，這是一個非常慘烈的過程，但總好過全部都死掉，現(xiàn)在至少今年下半年不用再傷腦筋。

　　“我現(xiàn)在感覺輕松很多。”宋衛(wèi)平指出，綠城資金情況最慘的時候出現(xiàn)在去年，手上的資金僅有幾千萬，而現(xiàn)在則手持20多億的現(xiàn)金，“窮在債里，如果沒有債更好。”

　　在引入九龍倉、融創(chuàng)以后，綠城的經(jīng)營狀況已經(jīng)得到較大的改善，截至今年6月底，綠城的資產(chǎn)負債率已由去年年末的148%下降至93%左右，據(jù)介紹，隨著九龍倉、融創(chuàng)資金的到位，截至目前綠城的負債率已降至60%左右，希望在今年年底能保持在65%左右。

　　綠城集團副董事長壽柏年表示，負債率已不是綠城的主要問題，但今后項目再轉(zhuǎn)讓或者合作可能性較大，畢竟現(xiàn)在的貸款量還比較大，仍需要再做調(diào)整。

　　“我們只是一個中型房企，經(jīng)過這一役，我們也知道企業(yè)的脆弱。”宋衛(wèi)平稱。

　　他開始不再追求規(guī)模。“腦子有毛病才做那么大！”宋衛(wèi)平總是語出驚人。

　　“傻瓜才做大，這種環(huán)境不適合做太大，融資成本又那么高。除非你去醫(yī)院做手術(shù)，把心換成鋼鐵的。以前要做大，是因為我年輕！”宋衛(wèi)平還呼吁媒體幫他帶話給孫宏斌，奉勸老孫不要做那么快那么大。

　　他指出，在市場環(huán)境不好的情況下盲目做大并不好，有可能會影響到房子的質(zhì)量，而綠城對客戶又是相當?shù)乜粗亍?/p>

　　龍湖地產(chǎn)經(jīng)營得很出色，吳亞軍有一次路過杭州，我請她吃飯，我發(fā)現(xiàn)女人當家是比較好的，她們會管錢，在經(jīng)歷調(diào)控的時候還能挺過來，真的不錯。

　　所以，綠城也不抄底。“我以前喜歡去看地，現(xiàn)在我能不去就不去，要不然又想去拿地。”

　　當然，目前綠城的土地儲備量也非常充分。壽柏年表示，盡管綠城減少了8%的土地量，但仍有3000億的土地在手。

　　不過，宋衛(wèi)平也坦言，在宏觀調(diào)控籠罩的氛圍下面，買地是很艱難的事情。寧愿公司越做越小也不要買地，除非市場恢復到市場基本屬性局面。“我們差點死在買地上面。”

　　一家“破公司”

　　“企業(yè)越做越小的時候就去做保障房，去做農(nóng)民安置房，去幫別人做房子。”

　　宋衛(wèi)平透露，未來三年綠城的關(guān)注點將放在在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和農(nóng)業(yè)，但不想再碰酒店等商業(yè)物業(yè)。

　　他表示，假若市場環(huán)境不好，就不能用充沛的銷售現(xiàn)金流來帶動未來長期的投資，如此一來城市對公共設(shè)施的投入就會出現(xiàn)問題。

　　“我們以前做了酒店，把一些好品牌盡可能放到一個城市里面，提升城市公共商業(yè)的品質(zhì)。但是現(xiàn)在不行，房地產(chǎn)不要說做城市綜合體，能夠活下來就不容易。”

　　宋衛(wèi)平把主要精力放在養(yǎng)老地產(chǎn)和農(nóng)業(yè)上，包括轉(zhuǎn)移部分資產(chǎn)也是為發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)做準備。“必須做好的是養(yǎng)老，可能做好的是農(nóng)業(yè)。”

　　養(yǎng)老地產(chǎn)方面，宋衛(wèi)平透露，可能與普通住宅開發(fā)模式無異，但會更加注重對老年人的服務(wù)，目前正發(fā)展50萬平的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，預計兩年后可交付使用。

　　至于農(nóng)業(yè)，宋衛(wèi)平稱，目前綠城已與農(nóng)科院簽訂了3年合作協(xié)議，并將在其老家嵊州做5000畝農(nóng)場，以觀賞性植物、經(jīng)濟類作物養(yǎng)殖為主。

　　宋衛(wèi)平表示，農(nóng)科院的技術(shù)在國際上都很先進，但研究成果在現(xiàn)實轉(zhuǎn)化中不足，因此，這次合作等于有了最棒的科技團隊的支持，“我們試試看，能做多遠。”

　　他更透露，不久之后，綠城現(xiàn)代農(nóng)業(yè)公司就會掛牌成立。“我們要做真正的‘地產(chǎn)’，土地上面產(chǎn)出來的。”

　　“我們做農(nóng)民去，也沒有什么可怕的。十幾年之后，做到幾十萬畝、甚至幾千萬畝，能夠影響到周邊的農(nóng)業(yè)，目前，在農(nóng)業(yè)方面，還沒有出現(xiàn)數(shù)一數(shù)二的公司。”

　　當然，宋衛(wèi)平也不會放棄房地產(chǎn)主業(yè)。“我們真的是一家破公司！”宋衛(wèi)平并不諱言。

　　在引入九龍倉以后，宋衛(wèi)平就決心要對綠城的經(jīng)營模式做出改變，把品質(zhì)做得更加穩(wěn)定。其稱，綠城接下來將花幾年時間在標準化上下功夫。“我們這幾年一直在做，但力度不夠大，不夠系統(tǒng)，不夠完整。”

　　不僅如此，“我們花很多時間和精力對公司員工進行培訓，培訓的內(nèi)容結(jié)合標準化的建立進行，我們一定花三、五年的時間，向日本和德國的企業(yè)學習，建立更高的行業(yè)建筑標準，全面提升房屋的品質(zhì)。”

　　九龍倉和融創(chuàng)

　　談及合作，免不了要提及那兩位新伙伴--九龍倉和融創(chuàng)。

　　在宋衛(wèi)平的眼中，九龍倉這位“同盟軍”對綠城而言更像是根救命的稻草。“去年10月我們就開始找同盟軍，跟很多企業(yè)都有談，結(jié)果扯了半年都沒談成，當時公司已經(jīng)很危險了，只能逮到一家算一家。”

　　所幸是，九龍倉與綠城雙方一拍即合，不到半月時間便成功牽手，九龍倉正式成為綠城的第二大股東。

　　“他們有很多地方值得我們學習，包括財務(wù)管控、穩(wěn)健發(fā)展、敬業(yè)、商業(yè)經(jīng)驗等等。像大型購物中心，空間結(jié)構(gòu)各方面他們比我們內(nèi)行。他們的副總董事長周安橋比我們年紀大，但比我們敬業(yè)、勤快得多，常常來跑業(yè)務(wù)。他們的一把手吳光正先生也非常敬業(yè)，是愿意把工作帶回家工作的人。”

　　宋衛(wèi)平對九龍倉這位“可遇又可求”的伙伴相當滿意。至于“可遇而不可求”的融創(chuàng)，宋衛(wèi)平則認為是“非?？孔V”。

　　盡管宋衛(wèi)平對孫宏斌做大的決策看法有所保留，但并不吝嗇對其的贊嘆之情，兩位皆是真性情之人。

　　“他跟我打交道的時候我看到他很多誠懇的東西。但我也看到他跟別人打交道，去忽悠人家，或者轉(zhuǎn)移話題的時候他又很高明，高明的讓人家感覺不出來。他看上去是北方人，但是他比南方人還精明。”宋衛(wèi)平笑道。

　　不過，宋衛(wèi)平依然認為孫宏斌底子上是個性情中人，對更靠譜的人他會更靠譜，而且效率非常高，“我的很多項目他接收了以后馬上就修改開發(fā)，什么時候做出來都盯得非常緊。”

　　“我很驚訝地發(fā)現(xiàn)，這個環(huán)節(jié)里面有他自己親力親為，開會他會自己參加，說得頭頭是道，業(yè)務(wù)理念一點都不比我差。我認為有這樣一個合作伙伴基本讓人放心，如果你很誠懇地邀請他，他一定會給你回應(yīng)。”

　　宋衛(wèi)平透露，現(xiàn)在與融創(chuàng)合作的項目都是聽孫宏斌的，但如果兩三年后，這個公司做得不好，綠城就把項目拿回來。