定價絕對不能偏高，甚至要比周邊樓盤的要低。以“走量”換取資金回籠，犧牲利潤是難免的。

　　觀點網(wǎng) 見習編輯 張媛娜 幾日前萬科力挫中海，以22輪舉牌拿下廣州開發(fā)區(qū)開源大道以南SDK-D-3地塊的報道還零星可見，而距離其不遠的原科學城地王KXC-F8-1-1地塊，已經(jīng)在馬不停蹄的施工當中了。

　　“項目最快應該在10月底或11月份可以入市?！痹诰嚯x原科學城地王KXC-F8-1-1地塊大約3公里的翡翠皇冠假日酒店內，雅居樂富春山居項目的銷售人員向酒店內閑逛的住客介紹道。

　　富春山居 當年地王

　　作為雅居樂下半年重點項目之一的富春山居，剛傳出一點點的項目信息時就引起了業(yè)界極大的關注。

　　資料顯示，雅居樂富春山居位于廣汕公路與大觀路交匯處東南側，西連天河軟件園、東靠科學城，緊鄰117中學及即將開通的地鐵6號線黃陂站。項目占地面積約30萬平方米，總建筑面積約76萬平方米。

　　雖然售樓中心目前還沒有開放，但這一次，雅居樂早早地在相隔3公里左右的翡翠皇冠假日酒店內設立了一處展示中心。

　　據(jù)雅居樂方面人士透露，雅居樂的很多項目一般都會在售樓中心開放前的一兩周設立展示中心，而富春山居卻在入市前兩個月左右時間設立展示中心。

　　“我們希望通過這個展示中心讓大家知道雅居樂現(xiàn)在有這樣一個項目即將推出市場?！?/p>

　　不難看出，雅居樂對富春山居項目的重視程度。對此，業(yè)內人士也指出，接下來的幾個月里，蘿崗區(qū)域會有多個項目集中入市，其中不乏和富春山居位于同一區(qū)位的多個新盤，這對富春山居而言，將會形成比較大的競爭。

　　然而，雅居樂富春山居的壓力或許不僅僅來自于市場的競爭，相對于周邊其他樓盤，高地價也無疑為即將入市的富春山居增添了一絲陰云。

　　實際上，被雅居樂命名為富春山居項目的這塊地，曾是2009年轟動一時的地王，且頗有一段故事。

　　查詢資料可知，該地塊曾在2007年9月被廣東中萊投資經(jīng)過28輪競拍后以44.75億元的價位競得，創(chuàng)下了當年廣州土地拍賣總價記錄。但之后，中萊因欠繳地價款，在廣州市清理“虛假地王”過程中，被收回地塊并沒收定金。

　　而2009年10月的重新掛牌出讓，地塊面積縮小了接近三分之一，由原來的47.19萬平方米減至30.68萬平方米，但仍然吸引了萬科、碧桂園、中信、雅居樂、保利等房地產(chǎn)巨頭參與競拍。

　　最終，經(jīng)過長達5個小時的101輪競價大戰(zhàn)，雅居樂以43.41億的總價成功奪得該地塊，成為科學城新地王。而此次長達5個小時的拍地歷程也被冠以了“史上土地拍賣時間最長”的稱號。

　　即將入市 定價之困

　　經(jīng)過三年左右時間，當年的地王已“變身”成為富春山居，且即將入市。由于當年拿地時的高地價，也使得該項目入市時的定價成為關注焦點。

　　雅居樂富春山居銷售人員表示，目前樓盤是精裝修還是毛坯等很多要求都還沒有確定，所以定價也無法確定。

　　當被問及可以參考周邊樓盤價格給出預估價時，銷售人員仍舊對定價三緘其口，定價似乎成為一個敏感而不能說的秘密。

　　事實上，蘿崗科學城區(qū)域的樓盤均價大概在13000元/平米~15000元/平米，而富春山居若想在該區(qū)域具備競爭力，項目的定價也在該區(qū)間比較合適。

　　然而，與富春山居周邊樓盤相比，其7074元/平米的樓面價，在拿地成本上就高出許多。以前幾日萬科拿下的開發(fā)區(qū)開源大道以南SDK-D-3地塊為例，按成交總價計算，富春山居的樓面價7074元/平米比SDK-D-3地塊的4720元/平米高出兩千多元。

　　廣州知名房地產(chǎn)專家韓世同對此表示，蘿崗科學城區(qū)域的市場可接受的樓價大概在13000元/平米~15000元/平米，所以富春山居的定價不能偏高。

　　“如果定價偏高，富春山居的銷售情況肯定不會樂觀?！逼淅m(xù)稱，在同等價格的情況下，和周邊樓盤相比，富春山居的利潤肯定是很低的。

　　不過，韓世同也指出，如果雅居樂的成本控制做的比較好，那么入市時價格在13000元/平米的話，對于雅居樂而言，還是可以有一定的利潤空間。

　　“既要保證項目的銷售情況，又可以保證一定的利潤，定價可能會在13000元/平米?！逼漕A測。

　　而事實上，和富春山居相鄰的就是即將于本月底入市的中海譽城。在占據(jù)同樣區(qū)位和環(huán)境的情況下，項目品質更勝一籌的中海，無疑使雅居樂在富春山居的定價上又增加了一條考慮的因素。

　　世聯(lián)地產(chǎn)首席技術官黎振偉表示，富春山居的競爭壓力非常之大，和中海譽城相比，肯定要凸顯性價比的優(yōu)勢才行。

　　事實上，對于富春山居的定價，業(yè)內人士普遍都認為，其要想具備優(yōu)勢和競爭力，定價將是最重要的一個考驗。

　　“目前來看，要想取得較好的去化率，定價絕對不能偏高，甚至要比周邊樓盤的要低。以‘走量’換取資金回籠，犧牲利潤是難免的。”