我們認(rèn)為因政策延續(xù)、高庫存、經(jīng)濟(jì)下滑等，房價(jià)上漲不可持續(xù)，9月后房價(jià)環(huán)比回落概率大。

　　一手房銷量單周同比：整體同比上升31%，其中一線城市上升36%，二線城市上升24%，三線城市上升47%。

　　一手房銷量累計(jì)同比：整體累計(jì)同比上升20%，其中一線城市上升12%，二線城市上升28%，三線城市上升14%。

　　一手房價(jià)格：整體成交均價(jià)環(huán)比上升7%，其中一線城市上升9%，二線城市下降7%，三線城市上升4%。

　　二手房銷量：二手房銷量環(huán)比下降15%，同比上升72%。

　　庫存水平：15典型城市一手房平均可售面積環(huán)比持平，同比上升21%，相比2010年4月低點(diǎn)上升74%。

　　去化時(shí)間：15個(gè)城市新房去化時(shí)間從10年初7個(gè)月上升至11個(gè)月。

　　單周去化率:15個(gè)城市單周去化率61%。

　　板塊估值安全邊際：12年P(guān)E主流公司10倍，RNAV折44%。一線8倍，RNAV折36%；二線9倍，RNAV折43%；三線11倍，RNAV折38%；地產(chǎn)+X10倍，RNAV折51%；商業(yè)PE14倍，RNAV折45%。

　　近期市場擔(dān)憂房產(chǎn)稅問題，我們認(rèn)為：(1)房產(chǎn)稅更可能在供小于求、房價(jià)上漲壓力大的一線和個(gè)別二線城市新增試點(diǎn)；(2)房產(chǎn)稅出臺(tái)稅率會(huì)比較低，且對全部存量房征收技術(shù)難度大；(3)房產(chǎn)稅出臺(tái)不改變行業(yè)原有的周期波動(dòng)，但可抑制行業(yè)的波動(dòng)幅度；(4)若房產(chǎn)稅試點(diǎn)出臺(tái)，則市場對政策的預(yù)期會(huì)穩(wěn)定，行業(yè)將迎來明確的修復(fù)性反彈。

　　政府持續(xù)表態(tài)將抑制房價(jià)上漲預(yù)期。我們認(rèn)為政府的持續(xù)表態(tài)可以抑制恐慌性購房情緒，抑制房價(jià)、地價(jià)上漲壓力。我們認(rèn)為因政策延續(xù)、高庫存、經(jīng)濟(jì)下滑等，房價(jià)上漲不可持續(xù)，9月后房價(jià)環(huán)比回落概率大。

　　預(yù)判地產(chǎn)政策總體基調(diào)將是維持穩(wěn)定，整體打擊總需求的可能性較小。房地產(chǎn)投資、新開工仍持續(xù)下降，目前宏觀經(jīng)濟(jì)景氣、政府財(cái)政、地產(chǎn)量價(jià)等關(guān)鍵指標(biāo)與之前地產(chǎn)行業(yè)政策加碼的10、11年有著天壤之別。

　　預(yù)計(jì)未來中央和地方政府可能在房產(chǎn)稅、限價(jià)政策、房價(jià)問責(zé)、緊縮開發(fā)商資金鏈(如：提高開發(fā)貸款和房地產(chǎn)信托門檻)等方面加強(qiáng)，目標(biāo)是控制房價(jià)、保大限小。

　　銀河證券：迎9、10月供應(yīng)高峰，修復(fù)性行情明確