保利地產(chǎn)上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入202億元，同比增長(zhǎng)33%；實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)25億元，同比下降10%；實(shí)現(xiàn)每股收益0.35元。

　　業(yè)績(jī)略低于預(yù)期，結(jié)算毛利率穩(wěn)定。保利地產(chǎn)上半年凈利潤(rùn)下降的主要原因，一是合作方權(quán)益占比較高的項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)較多，導(dǎo)致少數(shù)股東損益占比大幅增加至23%；二是期間費(fèi)用率上升1.9個(gè)百分點(diǎn)至6.7%，其中由于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目竣工財(cái)務(wù)費(fèi)用未能延續(xù)資本化，財(cái)務(wù)費(fèi)用率由-0.1%上升至1.3%。

　　報(bào)告期內(nèi)，保利地產(chǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算面積182萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)10%；結(jié)算收入191億元，同比增長(zhǎng)33.2%；結(jié)算毛利率37.5%，較2011年基本保持穩(wěn)定，我們預(yù)計(jì)全年毛利率水平也與11年基本持平；結(jié)算均價(jià)為10500元/平米，較11年同期8780元/平米的結(jié)算均價(jià)上漲了近20%。

　　戰(zhàn)略執(zhí)行堅(jiān)決，向千億進(jìn)軍。報(bào)告期內(nèi)，公司準(zhǔn)確把握市場(chǎng)回暖窗口期，產(chǎn)品定位得當(dāng)，中小戶型推盤和銷售占比超過90%，戰(zhàn)略執(zhí)行堅(jiān)決，取得了良好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，實(shí)現(xiàn)銷售面積438萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)28%；銷售金額503億元，同比增長(zhǎng)37%；銷售均價(jià)為11488元/平米，基本保持穩(wěn)定，且持續(xù)高于結(jié)算均價(jià)。預(yù)計(jì)下半年新推盤超過600億元，全年銷售額將超過900億元，向千億發(fā)起沖擊。

　　拿地較為審慎，新開工同比略降。公司上半年共新增7個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，新增容積率面積367.31萬(wàn)平方米，僅為去年全年土地拓展量的三成；平均樓板價(jià)2171元/平方米，較11年全年2582元的樓板價(jià)下降了16%。我們看好強(qiáng)力銷售回籠的資金支持公司在下半年逆周期拿地。上半年新開工面積718萬(wàn)平米，同比略降7%，全年新開工應(yīng)與去年持平(1500萬(wàn)平米)，延續(xù)積極戰(zhàn)略，為持續(xù)增長(zhǎng)打下基礎(chǔ)。

　　財(cái)務(wù)進(jìn)一步改善，高杠桿特性延續(xù)。報(bào)告期末，公司扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率與年初持平，為41%，低于行業(yè)平均水平；期末賬面貨幣資金。

　　高達(dá)252億，是短期借款與一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債之和的1.34倍，財(cái)務(wù)流動(dòng)性環(huán)比一季度進(jìn)一步改善；凈負(fù)債率達(dá)106%，環(huán)比一季度末下降9個(gè)百分點(diǎn)，仍高于行業(yè)平均水平，但考慮到有息負(fù)債中70%為長(zhǎng)期借款，公司財(cái)務(wù)壓力實(shí)際上并不大，延續(xù)了高財(cái)務(wù)杠桿特性。

　　12年業(yè)績(jī)完全鎖定。公司預(yù)收賬款835億，已經(jīng)完全鎖定我們預(yù)測(cè)的12年業(yè)績(jī)和13年28%的業(yè)績(jī)。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示：(1)公司銷售和結(jié)轉(zhuǎn)低于預(yù)期。(2)房?jī)r(jià)調(diào)整幅度高于預(yù)期，導(dǎo)致毛利降幅高于預(yù)期。(3)政策風(fēng)險(xiǎn)。

　　長(zhǎng)城證券：保利地產(chǎn)半年報(bào)點(diǎn)評(píng)：向千億進(jìn)軍