7月樓市成交超預期回暖，是成交環(huán)比上升從一二線城市逐漸擴散一二線以下城市的結(jié)果。截止最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，一二線城市及一二線以下城市商品房小時面積的單月同比增速已全部處于正值區(qū)間，可以說全國房地產(chǎn)市場的成交已處于全面回暖的狀態(tài)。

　　核心提示

　　目前市場對地產(chǎn)交易量的中性預期是7-8月“淡季不淡”，但事實上7月樓市成交出現(xiàn)了超季節(jié)性超預期的回暖，同時一二線以下城市的商品房銷售面積單月同比也重回正值區(qū)間。在樓市全面回暖的背后，開發(fā)商的資金鏈也因為銷售回款的持續(xù)流入和流動性環(huán)境的松動有所好轉(zhuǎn)，這使得庫存的對于房價的制約作用減弱。當前經(jīng)濟已處于放松周期，房價上漲的風險尚未得到完全釋放，房價持續(xù)向上超預期的可能也在增加。這會引起市場對于政策干預的擔心，并會對房地產(chǎn)板塊的相對走勢產(chǎn)生持續(xù)的負面影響。

　　報告摘要

　　7月樓市成交超預期回暖，是成交環(huán)比上升從一二線城市逐漸擴散一二線以下城市的結(jié)果。截止最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，一二線城市及一二線以下城市商品房小時面積的單月同比增速已全部處于正值區(qū)間，可以說全國房地產(chǎn)市場的成交已處于全面回暖的狀態(tài)。銷售和信貸環(huán)境的改善，使得開發(fā)商資金鏈的情況出現(xiàn)改善。由于房地產(chǎn)企業(yè)庫存的相對水平(即去化時間)持續(xù)改善，房地產(chǎn)企業(yè)庫存絕對水平對其資金的限制作用開始減小，使得開發(fā)商降價去化的動力減弱。

　　支持房價上漲的幾個因素，包括銷售情況，新項目的去化速度以及流動性環(huán)境等，都釋放出明顯的信號指向后期房價持續(xù)上漲。由于房價上漲的制約因素和積極因素此消彼長，我們認為房價上漲持續(xù)且超預期的風險正在增加這會引起市場對于政策干預的擔心，并會對房地產(chǎn)板塊的相對走勢產(chǎn)生持續(xù)的負面影響。

　　8月地產(chǎn)調(diào)研延續(xù)了上個月的趨勢，繼續(xù)呈現(xiàn)成交量升價漲的局面，雖然存在政策預期的擾動，但交易回暖程度突出城市的開發(fā)商新開工意愿出現(xiàn)進一步的環(huán)比回升，值得注意。

　　根據(jù)對研究結(jié)果的解讀，我們認為調(diào)研結(jié)果顯示樓市銷量將持續(xù)回暖，但短期內(nèi)或有波動；同時，房價或?qū)⒎祥_發(fā)商和中介商的預期，在接下來的兩三個月里面仍然存在較強的上漲壓力。

　　莫尼塔：7月銷售全面回暖或進一步推動房價上漲